Aftale om boligforbedring

Transkript

1 Aftale om boligforbedring Aftaleblanket udarbejdet af Økonomi- og Erhvervsministeriet, december 2001, jf. 100 i lov om byfornyelse (lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001). Denne blanket skal anvendes ved aftaler om boligforbedring, der indgås mellem udlejer og lejere i private udlejningsejendomme, jf. 100 i lov om byfornyelse. Eventuelle fravigelser af, ændringer eller tilføjelser til de enkelte bestemmelser i den fortrykte aftaleblanket kan ikke gyldigt foretages ved overstregning eller lignende af teksten i den enkelte bestemmelse i aftaleblanketten. Aftalte fravigelser, ændringer i eller tilføjelser til den fortrykte aftaleblanket kan kun ske, dersom kap. 5 i lov om byfornyelse åbner muligheder herfor. I øvrigt er udlejers og lejeres retsforhold reguleret af de til enhver tid gældende regler om aftalt boligforbedring i lov om byfornyelse og den til enhver tid gældende lejelovgivning. Ejendommen Matrikelbetegnelse og ejerlav Beliggenhed Ejendommens ejer Navn Adresse Denne aftale vedrører Lejemål med lejemålsnummer Beliggende Udlejet til Adresse Ejendommens nr. iflg. BBR Person nr./cvr nr./se nr. Ejendommens samlede antal beboelseslejemål udgør Heraf udlejede beboelseslejemål Udlejede lejemål der delvist anvendes til beboelse Antal Antal Antal Udgivet af Økonomi- og Erhvervsministeriet ØEM 105 (12/01) SON

2 Forudsætningen for denne aftales gyldighed er, at den er underskrevet af udlejer og a. 60% af lejerne, eller b. beboerrepræsentationen, hvis betingelserne i 99, stk. 2, i lov om byfornyelse, er opfyldt, eller c. den enkelte beboelseslejer, hvis betingelserne i 98, stk. 2, i lov om byfornyelse er opfyldt. Andre gyldigheds krav Udlejer har oplyst, at lejerne har fået udleveret By- og Boligministeriets vejledning om aftalt boligforbedring til udlejere og lejere, at lejerne har fået udleveret kommunalbestyrelsens erklæring om de lejemæssige konsekvenser efter kapitel 5 i lov om byfornyelse og efter lejelovgivningen, at lejerne er blevet orienteret om, at de har ret til at antage konsulentbistand, jf. 111 i lov om byfornyelse, at lejerne er blevet orienteret om, at gennemførelse af forbedringsarbejder i visse tilfælde kan afvises jf. 101, at lejerne i visse tilfælde har krav på at få anvist en erstatningsbolig, jf. 157 i lov om byfornyelse, at lejerne er underrettet om, at aftalen er indgået, at i det omfang erhvervsdelen i et lejemål, der delvist anvendes til erhvervslejemål, omdannes til beboelse, skal lejeren inden aftalens indgåelse have udleveret en afgørelse truffet af huslejenævnet, jf. 100, stk. 2 i lov om byfornyelse. På datoen for ovennævnte forudsætningers opfyldelse anses aftalen for indgået på flg. vilkår: 1 Boligforbedringsprojektet 1.1 Boligforbedringsprojektet er beskrevet i den foreløbige projekt- og arbejdsbeskrivelse, der tillige indeholder en beskrivelse af kvaliteten og anslåede udgifter til byggeprojektets udførelse, jf. bilag 1 til denne aftale. 1.2 I denne aftale indgår følgende arbejder, der vedrører hele ejendommen: 1.3 I denne aftale indgår følgende arbejder, der alene vedrører det enkelte lejemål: 1.4 Den foreløbige projekt- og arbejdsbeskrivelse samt kvalitetsbeskrivelse, jf. bilag 1 til denne aftale, skal lægges til grund ved udarbejdelse af den endelige projekt- og arbejdsbeskrivelse. ØEM 105 side 2

3 2 Tidsplan Arbejderne forventes igangsat ca. Dato Byggeperioden forventes afsluttet ca. Dato Så snart datoen for den endelige byggestart kendes, vil lejerne modtage underretning herom fra udlejer. 3 Finansiering 3.1 Den samlede bruttoinvestering før fradrag af evt. midler fra vedligeholdelseskonti og evt. støtte efter anden lovgivning udgør Dette finansieres således: A. Midler hidrørende fra vedligeholdelseskonti B. Midler ydet som støtte efter anden lovgivning. Oplys art C. Midler ydet af udlejer Nettoinvesteringen i ejendommen, som danner grundlag for beregning af lejestigningen i henhold til kap. 5 i lov om byfornyelse udgør således i alt 4 Ejendommens bruttoetageareal 4.1 Ejendommens samlede bruttoetageareal udgør 4.2 Af ejendommens samlede bruttoetageareal udgør lejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse og erhvervsdelen i lejemål der delvist anvendes til beboelse 4.3 Af ejendommens samlede bruttoetageareal udgør beboelseslejemål, der på tidspunktet for aftalens indgåelse er uudlejede 4.4 Af ejendommens samlede bruttoetageareal udgør beboelseslejemål, der på tidspunktet for denne aftales indgåelse bebos af udlejeren 4.5 Denne aftales lejemål har et bruttoetageareal på 4.6 Hvis aftalen er omfattet af 99, stk. 2, i lov om byfornyelse, skal bruttoetagearealet for hvert enkelt lejemål, som er omfattet af aftalen, anføres nedenfor: ØEM 105 side 3

4 5 Lejeforhøjelse 5.1 Efter gennemførelse af boligforbedringsprojektet udgør den aftalte lejeforhøjelse, uden fradrag af tilskud, i lejemålet efter kap. 5 i lov om byfornyelse kr. pr. bruttoetageareal årligt 5.2 Hvis aftalen er omfattet af 99, stk. 2, i lov om byfornyelse, skal den aftalte lejeforhøjelse, uden fradrag af tilskud, som følge af gennemførelsen af boligforbedringsprojektet i medfør af lov om byfornyelse, anføres pr. bruttoetageareal pr. år for hvert enkelt lejemål, som er omfattet af aftalen: 5.3 I kommunalbestyrelsens erklæring er den maksimale lejeforhøjelse i lejemålet, uden fradrag af tilskud, som følge af gennemførelsen af boligforbedringsprojektet anslået at udgøre kr. pr. bruttoetageareal pr. år (jf. 103 i lov om byfornyelse) 5.4 Hvis aftalen er omfattet af 99, stk. 2, i lov om byfornyelse, skal den i kommunalbestyrelsens erklæring anslåede maksimale lejeforhøjelse i lejemålet, uden fradrag af tilskud, som følge af gennemførelsen af boligforbedringsprojektet, anføres pr. bruttoetageareal pr. år for hvert enkelt lejemål, som er omfattet af aftalen, jf. 103 i lov om byfornyelse 5.5 Forudsat at arbejderne er færdige, har den af boligforbedringsprojektets Dato gennemførelse begrundede lejeforhøjelse virkning fra den Efter at arbejderne er færdige og indtil det endelige byggeregnskab foreligger, opkræves den aftalte lejeforhøjelse, jf og 5.2., som en foreløbig lejeforhøjelse. 6 Særlige vilkår ØEM 105 side 4

5 7 Byggeregnskab 7.1 Udlejer skal foranledige et revisorpåtegnet byggeregnskab udarbejdet. Byggeregnskabet skal indeholde en opsplitning af udgiftsposter, herunder en opsplitning af de enkelte entreprenørers fakturaer, på henholdsvis arbejder, der vedrører hele ejendommen og arbejder, der vedrører det enkelte lejemål samt på arbejder, der ikke er omfattet af aftalen om boligforbedring efter kap. 5 i lov om byfornyelse. 8 Øvrige vilkår 8.1 Denne aftale forudsætter, at der opnås tilskud til gennemførelse af boligforbedringsprojekt, jf. 1.2 og 1.3, efter bestemmelserne om aftalt boligforbedring i lov om byfornyelse. 8.2 Hvis der opnås tilskud til boligforbedringsprojektet, jf. 1.2 og 1.3, efter bestemmelserne om aftalt boligforbedring for private udlejningsejendomme i lov om byfornyelse, er parterne forpligtet til at gennemføre boligforbedringsprojektet, jf. 1.2 og 1.3, på de i denne aftale angivne vilkår. 8.3 Dersom gennemførelsen af boligforbedringsprojektet, jf. 1.2 og 1.3, overstiger den samlede bruttoinvestering, jf. 3, kan parterne indgå en supplerende aftale, der så vil danne grundlag for en ændret beregning af den aftalte lejeforhøjelse. 9 Erklæring og underskrift 9.1 Parterne erklærer ved deres underskrift af nærværende aftale, at de har gjort sig bekendt med såvel By- og Boligministeriets vejledning om aftalt boligforbedring til udlejere og lejere som med Økonomi- og Erhvervsministeriets vejledning til nærværende aftaleblanket. 9.2 Følgende bilag er vedhæftet denne aftale 1. Foreløbig projekt- og arbejdsbeskrivelse af det påtænkte boligforbedringsprojekt. 2. Erklæringer fra kommunalbestyrelsen, jf. 100 i lov om byfornyelse. 3. Eventuelt kommunalbestyrelsens erklæring om erstatningsboliger, jf. 3 i bekendtgørelse om aftalt boligforbedring. Under boligforbedringsprojektets gennemførelse er lejer repræsenteret ved Beboerrepræsentationen Anden person - oplys navn nedenfor Navn Vejnavn og husnummer Telefaxnr. Postnr. og postdistrikt Under boligforbedringsprojektets gennemførelse er udlejer repræsenteret ved Navn Telefonnr. Vejnavn og husnummer Postnr. og postdistrikt Udlejer Dato og underskrift Dato og underskrift Telefonnr. Telefaxnr. Lejer/beboerrepræsentation ØEM 105 side 5

6 Vejledning til aftaleblanket aftalt boligforbedring Eventuelle aftalte fravigelser, ændringer eller tilføjelser til de enkelte bestemmelser i den fortrykte aftaleblanket kan ikke gyldigt foretages ved overstregning eller lignende af teksten i den enkelte bestemmelse i aftaleblanketten. Aftalte fravigelser, ændringer eller tilføjelser skal anføres under 6 "Særlige vilkår". Fravigelser af, ændringer i eller tilføjelser til den fortrykte aftaleblanket kan kun ske, dersom kap. 5 i lov om byfornyelse åbner mulighed herfor. Udover denne vejledning, har det tidligere By- og Boligministerium udarbejdet en generel vejledning om reglerne for private udlejningsejendomme i kap. 5 i lov om byfornyelse: Vejledning om aftalt boligforbedring til udlejere og lejere. Kapitel 5 om aftalt boligforbedring og kapitel 7 om erstatningsboliger i lov om byfornyelse samt bekendtgørelse om aftalt boligforbedring er optrykt i vejledningen om aftalt boligforbedring. Der henvises derfor til Vejledning om aftalt boligforbedring til udlejere og lejere, for en uddybende beskrivelse af de neden for anførte punkter. Man skal samtidig gøre opmærksom på, at bekendtgørelse nr. 311 af 19. maj 1999 om udbud m.v. af bygge- og anlægsarbejder efter lov om byfornyelse, der er optrykt som bilag 3 i vejledningen, er blevet ophævet. Det er sket ved bekendtgørelse nr. 758 af 24. august 2001 om indhentning af tilbud i bygge- og anlægssektoren, og det er denne sidstnævnte bekendtgørelses regler, der finder anvendelse på arbejder, der er omfattet af kapitel 5 (aftalt boligforbedring) i lov om byfornyelse. I beboede private udlejningsejendomme kan udlejer og lejere indgå aftale om boligforbedring. Det er en betingelse efter kap. 5 i lov om byfornyelse, at aftalen er skriftlig. Den skriftlige aftale skal indeholde aftale om gennemførelsen af nærmere fastsatte arbejder, og den skal indeholde aftale om størrelsen af den lejeforhøjelse, som gennemførelsen af arbejderne medfører for det enkelte beboelseslejemål. Der skal indgås en aftale med hver enkelt lejer, medmindre aftalen er omfattet af lovens 99, stk. 2 (d.v.s., at aftalen indgås mellem udlejer og beboerrepræsentationen). I dette tilfælde anvendes kun én aftaleblanket til hele aftalen, uanset hvor mange beboelseslejligheder den vedrører. Hvis der er tale om gennemførelse af arbejder, der vedrører hele ejendommen (f.eks. tag- eller facaderenovering), skal denne aftale altid indgås med et kvalificeret lejerflertal eller med beboerrepræsentationen. Hvis der er tale om arbejder, der kun vedrører det enkelte lejemål (f.eks. køkken eller bad), kan denne aftale enten indgås med et kvalificeret flertal eller med beboerrepræsentationen, eller som en individuel aftale mellem udlejer og (én) lejer. 98, stk. 1, i lov om byfornyelse, er det antal beboelseslejemål, der er udlejet på aftaletidspunktet. Bemærk, at arbejder, der er omfattet af kapitel 5 (aftalt boligforbedring) i lov om byfornyelse, er omfattet af reglerne om indhentning af tilbud i bygge- og anlægssektoren i bekendtgørelse nr. 758 af 24. august Endvidere skal overholdes bestemmelserne i cirkulære nr. 174 af 10. oktober 1991 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder, med senere tillæg. Bygherren skal desuden lægge ABR og AB (i totalentreprise ABT) til grund uden fravigelser i sine aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler. Efter 100 i lov om byfornyelse skal følgende vilkår være opfyldt, for at aftalen er gyldig: Det er et vilkår for den skriftlige aftales gyldighed, at aftalen er indgået på den af Økonomi- og Erhvervsministeriet udarbejdede aftaleblanket. Det er endvidere et vilkår for aftalens gyldighed, at hvis der kræves et kvalificeret flertal, skal udlejer og mindst 60% af lejerne skriftligt acceptere arbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse, hvis aftalen er indgået mellem udlejer og beboerrepræsentanterne, skal betingelserne i lovens 99, stk. 2, være opfyldt, hvis aftalen er indgået mellem udlejer og den enkelte lejer, skal betingelserne i lovens 98, stk. 2, være opfyldt, udlejer og lejere inden aftalen bliver indgået modtager en skriftlig erklæring fra kommunalbestyrelsen om de lejemæssige konsekvenser for det enkelte lejemål med og uden tilskud efter reglerne om aftalt boligforbedring. Erklæringen skal endvidere indeholde de lejemæssige konsekvenser, hvis de påtænkte arbejder gennemføres efter lejelovgivningen, jf. lovens 100. lejerne før de modtager kommunalbestyrelsens erklæring efter 100, stk. 1, nr. 2, af udlejer får udleveret By- og Boligministeriets vejledning om aftalt boligforbedring til udlejere og lejere, lejeren i et lejemål, der delvis er udlejet til beboelse, og hvor erhvervsdelen omdannes til beboelse, inden aftalens indgåelse får udleveret en afgørelse fra huslejenævnet om størrelsen af den leje, der vil kunne opkræves, hvis erhvervsdelen var udlejet til beboelse før arbejdernes gennemførelse, jf. lovens 100, stk. 2, lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de har ret til at antage konsulentbistand, I ejendomme, hvor der er valgt beboerrepræsentation, skal udlejer inddrage beboerrepræsentanterne, før de øvrige lejere i ejendommen inddrages, jf. 99, stk. 1. Hvis boligforbedringsprojektet omfatter flere ejendomme, som ejes af den samme udlejer, og ejendommene er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse og de har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der indgås én (samlet) aftale for alle ejendomme. I dette tilfælde anføres i feltet "Ejendommens nr. iflg. BBR" samtlige ejendomsnumre. Det samme gælder, hvis ejendommene er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Er ejendommen beliggende ud til flere gader/veje, anføres samtlige gader/veje og husnumre i feltet "beliggenhed". Både ejendommens samlede antal beboelseslejemål (beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål samt klubværelser), samt hvor mange heraf, der er udlejede, anføres. Grundlaget for beregningen af et kvalificeret flertal som angivet i lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de kan afvise gennemførelsen af visse arbejder (veto), lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de i visse tilfælde har ret til at få tilbudt en erstatningsbolig, at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejerne. Den ovenfor anførte opregning af gyldighedsbetingelser er udtømmende. Hvis en af ovenfor anførte gyldighedsbetingelser ikke er opfyldt, er aftalen ugyldig, og den vil ikke være omfattet af kap. 5 i lov om byfornyelse. Hvis aftalen er ugyldig, kan lejeforhøjelsen ikke beregnes efter kap. 5 i lov om byfornyelse. Lejeforhøjelsen skal i dette tilfælde beregnes efter lejelovgivningens almindelige regler, og der ydes ikke tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen efter kap. 5 i lov om byfornyelse. ØEM 105 vejledning side 1

7 Aftaleblankettens 1: 1.1 Projekt- og arbejdsbeskrivelsen indeholder en kort beskrivelse af alle de arbejder, der påtænkes gennemført, og hvordan de påtænkes gennemført, samt en kort beskrivelse af kvaliteten af de pågældende arbejder og de anslåede udgifter til hele projektets gennemførelse. I 1.2 beskrives de arbejder, der vedrører hele ejendommen (og som derfor kræver, at et kvalificeret flertal af lejerne eller beboerrepræsentationen tilslutter sig). Der kan f.eks. være tale om en tag- eller facaderenovering. I 1.3 beskrives de arbejder, som kun vedrører det enkelte lejemål. Der kan f.eks. være tale om køkken eller bad. De arbejder, der vedrører den enkelte bolig, kan enten være indeholdt i en aftale, der kræver at et kvalificeret flertal eller beboerrepræsentationen tilslutter sig, eller være indeholdt i en aftale mellem udlejer og den enkelte lejer. 1.4 Efter aftalens indgåelse, skal der udarbejdes en endelig detaljeret projekt- og arbejdsbeskrivelse samt en endelig detaljeret kvalitetsbeskrivelse. Det bør overvejes at udarbejde en prissat projektbeskrivelse (d.v.s. hvor de enkelte aftalte arbejder er særskilt prissat) med den samme opdeling som byggeregnskabet, jf. 7. Den endelige beskrivelse afløser den i bilag 1 indeholdte foreløbige beskrivelse. Det er vigtigt at være opmærksom på, at såfremt det endelige projekt indeholder væsentlige ændringer i forhold til det, der fremgår af aftalen, det kan f.eks. være andre arbejder end de arbejder, der fremgår af 1.2 og/eller 1.3 (f.eks. et helt nyt arbejde), skal der indgås en ny skriftlig aftale herom. Aftaleblankettens 2: I 2 anføres det tidspunkt, hvor de aftalte arbejder forventes igangsat, og det tidspunkt, hvor de aftalte arbejder forventes afsluttet. Aftaleblankettens 3: I 3.1 anføres den samlede bruttoinvestering, som er omfattet af aftalen, før fradrag af eventuelle midler fra vedligeholdelseskonti og eventuel støtte efter anden lovgivning. Bruttoinvesteringen omfatter forbedringsudgifterne og konsulentbistand. Udgifter, der vedrører eventuelle erhvervslejemål eller beboelseslejemål, som på aftaletidspunktet er uudlejede, eller som bebos af udlejer, skal være fratrukket i den anførte bruttoinvestering. I 3.1.A anføres eventuelle midler fra udvendige og indvendige vedligeholdelseskonti, der i overensstemmelse med reglerne i lejelovgivningen anvendes som delvis finansiering af de aftalte arbejder. Det kan være midler fra 18 og 18 b i boligreguleringsloven og/eller 22 og 63 a i lejeloven. I 3.1.B anføres eventuel støtte efter anden lovgivning, som ydes til det samme arbejde, som er omfattet af aftalen om boligforbedring. Uanset, at kap. 5 i lov om byfornyelse åbner mulighed for, at man kan få støtte efter anden lovgivning til det samme arbejde, som er omfattet af aftalen om boligforbedring, er det ikke sikkert, at den anden lovgivning åbner mulighed for det samme. Hvis dette ikke er tilfældet, må man vælge, om man vil søge om støtte til det pågældende arbejde efter kap. 5 i lov om byfornyelse eller efter den anden støttelovgivning. I 3.1.C anføres størrelsen af den del af den samlede investering, som udlejer selv betaler, og som derfor skal fragå i beregningsgrundlaget for den aftalte lejeforhøjelse. Nettoinvesteringen udgør herefter den samlede bruttoinvestering, efter fradrag af de under 3.1.A 3.1.C anførte beløb. Det er nettoinvesteringen, der danner grundlag for beregningen af den aftalte lejeforhøjelse. Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis der efter aftalens indgåelse kommer budgetoverskridelser, skal disse som udgangspunkt afholdes af udlejer alene, medmindre der indgås en supplerende aftale med lejerne, hvorefter budgetoverskridelserne betales via en større lejeforhøjelse, end den oprindeligt aftalte. Det er endvidere muligt under 6 "Særlige vilkår" at aftale, at hvis der sker budgetoverskridelser med mere end f.eks. 10 pct. af den aftalte investering, så bortfalder aftalen, se nærmere under "Aftaleblankettens 6". Aftaleblankettens 4: Aftaler efter kap. 5 i lov om byfornyelse kan kun omfatte udlejede beboelseslejemål i private udlejningsejendomme, d.v.s. både lejligheder og klubværelser, samt beboelsesdelen og omdannelsen af erhvervsdelen i et blandet lejemål til beboelse. Derimod kan beboelseslejemål, beboet af udlejer, ikke være omfattet af aftalen. Bruttoetageareal opgøres i overensstemmelse med Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni I 4.1 anføres ejendommens samlede bruttoetageareal. Hvis der er tale om en ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder, skal der kun oplyses bruttoetagearealet for "restejendommen", d.v.s. de udlejede ejerlejligheder, som ejes af den samme udlejer. Tilsvarende gælder "restejendommen" i en andelsboligforening, d.v.s. de andelsboliger, der i dag er beboede af lejere, som i forbindelse med oprettelsen af andelsboligforeningen fortsatte som lejere. I 4.2 anføres den del af ejendommens samlede bruttoetageareal, som vedrører lejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse (f.eks. erhvervslejemål). I denne opgørelse skal ligeledes medtages den del af et blandet lejemål, som anvendes til erhvervsformål. Eventuelle klubværelser skal ikke medtages under 4.2, idet de betragtes som beboelse efter kap. 5 i lov om byfornyelse. I 4.3 anføres den del af ejendommens samlede bruttoetageareal, som på aftaletidspunktet er uudlejede. I 4.4 anføres den del af ejendommens samlede bruttoetageareal, som på aftaletidspunktet er beboet af udlejeren. I 4.5/ 4.6 anføres bruttoetagearealet for det/de konkrete lejemål, som aftalen omfatter. Hvis der gennemføres arbejder, der vedrører hele ejendommen, kan de udgifter, der vedrører lejemål omfattet af 4.2, 4.3 og/eller 4.4, ikke medtages ved beregningen af den aftalte lejeforhøjelse. Ved gennemførelse af aftalt boligforbedring i en "restejendom", kan kun de udgifter, der vedrører "restejendommen", medtages ved beregningen af lejeforhøjelsen. Der kan endvidere ikke ydes tilskud efter kap. 5 i lov om byfornyelse til arbejder som ejeren har givet afkald på støtte til, jf. 57, stk. 1 og 4 i lov om byfornyelse. ØEM 105 vejledning side 2

8 Aftaleblankettens 5: Bruttoetagearealet opgøres i overensstemmelse med Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni I 5.1/ 5.2 anføres størrelsen af den aftalte lejeforhøjelse, uden fradrag af tilskud, pr. bruttoetageareal pr. år i medfør af kap. 5 i lov om byfornyelse for det enkelte lejemål. Den anførte aftalte lejeforhøjelse må ikke overstige den i 5.3/ 5.4 anførte lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål beregnes på grundlag af de aftalte og dokumenterede udgifter, som er en følge af de arbejder, der enten er gennemført i det enkelte lejemål og/eller som følge af de arbejder, der vedrører hele ejendommen. Ved arbejder, der vedrører hele ejendommen, skal der ske en forholdsmæssig fordeling efter lejemålenes bruttoetageareal. I 5.3/ 5.4 anføres på grundlag af kommunalbestyrelsens erklæring den maksimale lejeforhøjelse, uden fradrag af tilskud, pr. bruttoetageareal pr. år for det enkelte lejemål. I kommunalbestyrelsens erklæring bør fremgå den maksimale lejeforhøjelse for hvert beboelseslejemål i ejendommen opgjort med angivelse af, hvor stor en del af lejeforhøjelsen, der er begrundet i arbejder, der vedrører hele ejendommen, og hvor stor en del, der er begrundet i de arbejder, der alene vedrører det enkelte lejemål. Kommunalbestyrelsens erklæring skal ligeledes indeholde en beregning af de lejemæssige konsekvenser af det samlede projekt efter lejelovgivningens regler. I 5.5 anføres det tidspunkt, hvorfra den aftalte lejeforhøjelse skal have virkning. Det kan aftales, at der opkræves en foreløbig lejeforhøjelse fra et tidspunkt, der ligger efter de aftalte arbejders fysiske færdiggørelse, men før udarbejdelsen af et revisorpåtegnet regnskab. Den foreløbige lejeforhøjelse reguleres, når byggeregnskabet foreligger. Hvis intet er aftalt, skal den aftalte lejeforhøjelse varsles med 3 måneders varsel. Den aftalte lejeforhøjelse kan tidligst få virkning fra de aftalte arbejders fysiske færdiggørelse. Aftaleblankettens 6: Hvis aftalen skal indeholde andre forhold end dem, som er omhandlet i aftaleblankettens 1-5, og 7-8, eller ændringer hertil, skal parternes aftale herom indføjes i 6. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at de aftaler, der indgås, skal ligge indenfor rammerne af kap. 5 og 7 i lov om byfornyelse og inden for de almindelige aftaleretlige grænser for, hvad man generelt kan aftale. Nedenfor anføres eksempler på, hvad udlejer og lejer f.eks. kan tage stilling til som yderligere forhold, der skal være en del af aftalen. Der er ikke tale om en udtømmende angivelse, heller ikke inden for de enkelte punkter! Det påhviler derfor udlejer og lejer - evt. i samråd med deres rådgiver - selv at være opmærksomme på alle de forhold, som kan være aktuelle i den konkrete aftalesituation, og som derfor bør være indeholdt i aftalen! Udlejer og lejer kan f.eks. tage stilling til, om følgende forhold skal være en del af aftalen: Hvis der sker budgetoverskridelser, skal dette finansieres over vedligeholdelseskontiene, eller skal der indgås en supplerende aftale, eller bortfalder aftalen? Hvis der f.eks. kun er tale om mindre overskridelser f.eks pct. af den aftalte investering skal udlejer selv afholde dem? Skal budgetafvigelser, der vedrører arbejder, der efter lejelovgivningen betragtes som forbedringsarbejder, kunne finansieres over vedligeholdelseskontiene? Ved mindreforbrug, hvor der er aftalt delfinansiering med vedligeholdelsesmidler, skal reduktionen give sig fuldt udslag i nettoberegningsgrundlaget eller i vedligeholdelseskontiene? NB! Det bemærkes, at ved budgetoverskridelser kan det være nødvendigt at indgå en supplerende aftale. Se nærmere i Byog Boligministeriets Vejledning om aftalt boligforbedring til udlejere og lejere. Skal der være beboerindflydelse under forbedringsprojektets gennemførelse, f.eks. ved nedsættelse af et byggeudvalg, hvor det f.eks. samtidigt fastsættes, hvilke beføjelser byggeudvalget skal have? Skal der ske regulering af forudbetalt leje og/eller depositum på grundlag af den aftalte lejeforhøjelse? Hvem skal revisorpåtegne byggeregnskabet? Hvilke krav skal der stilles til udformningen af byggeregnskabet (udover dem der fremgår af 7)? I hvilke tilfælde skal aftalen ophæves, hvis en eller flere betingelser efterfølgende ikke opfyldes? NB! Hvis aftalen efterfølgende ophæves, skal lejeforhøjelsen fastsættes efter lejelovgivningens regler, og der vil ikke kunne ydes tilskud til lejeforhøjelsen efter kap. 5 i lov om byfornyelse. Aftaleblankettens 7: Det bemærkes, at revisorpåtegningen af byggeregnskabet skal foretages af en registreret eller statsautoriseret revisor eller af Kommunernes Revisionsafdeling. Aftaleblankettens 8: Udlejer forpligter sig ved sin underskrivelse af denne aftale til at gennemføre det i aftalen omhandlede boligforbedringsprojekt, uanset om der undervejs opstår budgetoverskridelser, og lejerne ikke vil medvirke til indgåelse af en supplerende aftale. Der bør derfor under 6 "Særlige vilkår" være taget stilling til, hvad der skal ske, hvis der undervejs sker budgetoverskridelser, se nærmere vejledningen til aftaleblankettens 6. Aftaleblankettens 9: Det er vigtigt at være opmærksom på, at udlejer/lejer ved deres underskrift på aftalen samtidig erklærer, at de har gjort sig bekendt med 1. Den udleverede vejledning om aftalt boligforbedring - til udlejere og lejere, udarbejdet af det tidligere By- og Boligministerium, og 2. Økonomi- og Erhvervsministeriets vejledning til denne aftaleblanket. Det anbefales, at man nøje gennemlæser både By- og Boligministeriets vejledning om aftalt boligforbedring til udlejere og lejere, og Økonomi- og Erhvervsministeriets vejledning til denne aftaleblanket, før man underskriver selve aftalen. Kap. 5 i lov om byfornyelse åbner mulighed for, at udlejer og/ eller den enkelte lejer, giver fuldmagt til at lade sig repræsentere gennem hele eller en del af boligforbedringsprojektets gennemførelse. Hvis dette er tilfældet, er det på forhånd vigtigt at tage stilling til, hvilke beføjelser den pågældende skal have. Er ejendommen ikke personligt ejet, vedlægges dokumentation for, at den pågældende er berettiget til at underskrive på ejers/ udlejers vegne. ØEM 105 vejledning side 3