MAZANTI ANDERSEN KORSØ JENSEN

Transkript

1 MAZANTI Etableret 1853 Mazanti-Andersen Korsø Jensen Advokat Partnerselskab Amaliegade 10 DK-1256 København K Danmark tel info dmazanti.dk cvr mazanti.dk Egedal Kommune Rådhustorvet Stenløse Att. Mette Troelsen Sagsnummer , 16/6234 Partshøring om forlængelse af maskinhal FINAL ~oumal nr og opførelse af ny længe på Vestagervej 31, matr.nr. 3 a Ganløse Byg GåII- ID 29 løse Nicolai Jung Advokat INDLEDENDE BEMÆRKNINGER nju~mazanti.dk Advokat (H), LL.M Påvegne af Grundejerforeningen Peter Appels Vej, herunder særligt følgende Jens Ahrendt beboere: [email protected] - Mogens Jensen og Lis Rosendal Jensen, Peter Appels Vej 10; Advokatfuldmægtig Josephine Linn Jacobsen - Mette Vesterager Petersen, Peter Appels Vej 14; Ingrid Tove Hildegard Scharnberg og Svend Højmark-Jensen,Peter Ap- ilj~mazanti.dk pels Vej 16; - Charlotte Stisen Flyger og Søren Birk Flyger, Peter Appels Vej 18; - Grete Bodil Larsen og Kjeld Larsen, Peter Appels Vej 29; - Bent Højgaard Mortensen, Peter Appels Vej 31; - Pia Winnie Nyberg og Hans-Henrik Nyberg, Peter Appels Vej 33; - Niels Viktor Hemmeth, Peter Appels Vej 35; (herefter samlet benævnt "Naboerne"), fremsendes hermed som svar på den af Egedal Kommune (herefter benævnt "Kommunen") fremsendte partshøring af den 25. maj 2016 vedrørende Niels Pedersens (herefter benævnt "Bygherren") ansøgning om forlængelse af maskinhal og opførelse af ny længe på Vestagervej 31, matr. nr. 3 a Ganløse By, Ganløse, 3660 Stenløse, (herefter benævnt "det Ansøgte") følgende indsigelse mod det ansøgte Indledningsvis bemærkes det, at dette brev er forsøgt forfattet med en konstruktiv tone for øje. Hensigten er således ikke at forhindre enhver yderligere bebyggelse på Vestagervej 31 men derimod nærmere at sikre, at et nyt byggeri lever op til den gældende regulering (lokalplan og lovgivning mv.) samt at indgå sådanne kompromiser, som både Bygherren og Naboerne kan leve med.

2 MAZANTI Der er blandt Naboerne opbakning til at indgå i en sådan konstruktiv dialog med Bygherren og/eller Kommunen omkring dels placeringen og omfanget af de ønskede bygninger dels de nærmere vilkår for byggeriet. 2. FAKTUELLE BEMÆRKNINGER Naboernes ejendomme er placeret i et landskabeligt område vendende ud mod et langstrakt, åbent og grønt landskab med marker, træer mv. Til illustration heraf vedlægges som bilag A en række satellitfotos af området. En række af Naboerne har fri udsigt over dette grønne landskab Siden december 2009 har Vestagervej 31 været beboet af en enke og i øvrigt anvendt til let jordbrug. Der har således ikke været drevet intensivt landbrug og/eller husdyrhold på Vestagervej 31 i denne periode, idet Vestagervej 31 i denne periode hovedsageligt har været anvendt til almindelig beboelse. Der har således ikke været drevet dyrehold eller intensivt landbrug på ejendommen i i hvert fald omkring 5 '/z år. Bygherren erhvervede ejendommen ved skøde dateret den 2. maj 2016, hvilket vil sige efter anlæggelsen af Peter Appels Vej. Bygherren var således på erhvervelsestidspunktet bekendt med ejendommens placering op ad et byzone-areal De eksisterende bygninger på Vestagervej 31 udgør i dag, ifølge beskrivelsen af projektet af den 24. apri12016, 682 m2. IfØlge samme beskrivelse skal dette eksisterende byggeri udvides med 880 m2, således at det samlede areal kommer til at udgøre 1562 mz svarende til en forøgelse af det eksisterende bebyggede areal med næsten 130 %. Dette byggeri skal bl.a. anvendes til husdyrbrug samt, ifølge mundtlig tilkendegivelse fra Bygherren, til gårdsalg, således at erhvervsaktiviteterne på området øges væsentligt i forhold til det hidtidige niveau Såfremt Kommunen meddeler tilladelse til det AnsØgte, vil det under alle omstændigheder som minimum være forbundet med følgende gener for Naboerne: - Forringelse af udsigten fra Naboernes ejendomme; - Lugt- og støjgener fra dyrehold og landbrugsmaskiner; - Trafikgener fra kunderne til den planlagte gårdbutik; - Insektgener som følge af dyreholdet; - Gener som følge af mangelfuld vandafledning (afledningsvand bør holdes inden for Vestagervej 31); - Tab af Naboernes ejendommes herlighedsværdi og dermed en væsentlig reduktion af (handels)værdien af Naboernes ejendomme.

3 MAZANTI 3. JURIDISKE BEMÆRKNINGER Både den gældende lokalplan, planloven, Bygningsreglementet 2015 samt naboretlige regler taler for, at Kommunen ikke bør meddele tilladelse til det AnsØgte uden at stille krav om væsentlige ændringer i projektet. 4. LOKALPLANEN 4.1 Lokalplanens regulering af omkringliggende landbrug Naboernes ejendomme er omfattet af lokalplan , Ganløse for boligområde ved Peter Appels Vej som vedtaget endeligt af byrådet den 23. februar 2006 (herefter benævnt "Lokalplanen") Det fremgår af side 9, nederst i Lokalplanen, at: "For omkringliggende landbrug kan vedtagelse af lokalplanen, og den deraffølgende udvidelse af byzonen, have konsekvenser for indretning og anvendelsen af deres ejendomme, som beskrevet i afsnittet "Konsekvenser for omkringliggende landbrug" på side 6. " Af afsnittet "Konsekvenser for omkringliggende landbrug" i Lokalplanens side 6 fremgår følgende: "Der er erhvervsmæssigt dyrehold på naboejendommen, Vestagervej 31. " Dette er ledsaget af et billede af Bygherrens nuværende ejendom Dernæst fremgår følgende: "Konsekvenser for omkringliggende landbrug Det er lovligt at have op til 1 S dyreenheder på nabogårdene (f. eks. 30 heste eller 1 S Øer med kalve og opdræt, eller grise), og at den lovlige afstand til naboskel er 1 S m. for møddingsaniteg og staldanlæg. Der vil efter lokalplanens vedtagelse ikke kunne udvides til mere end I S dyreenheder på naboejendommene, idet kravene til en lokaliseringstilladelse er en afstand på SO m. til nabobebyggelse og 300 m. til nærmeste byzoneareal."

4 MAZANTI Konsekvenser Lokalplanen indebærer således, sammenholdt med gældende lovgivning for husdyrbrug: (i) at der maksimalt må være 15 dyreenheder på Vestagervej 31; (ii) at møddingsanlæg og staldanlæg skal være 15 meter fra skel; (iii) at dyrehold skal ske en afstand af 50 meter til nabobebyggelse (jf. husdyrgodkendelseslovens regler) og (iv) at dyrehold til mere end I S dyreenheder skal ske en afstand af 300 meter til nærmeste byzoneareal Det lægges til grund, at Kommunen ikke vil tillade byggeri, herunder byggeri på Vestagervej 31, der ikke lever op til Lokalplanens krav, herunder til punkterne (i)-(iv) ovenfor I relation til det tillade antal dyreenheder samt til afstandskravet til møddingsanlæg er Naboerne ikke bekendt med, hvor mange antal dyreenheder Bygherren ønsker, samt om Bygherren tillige ønsker et møddingsanlæg. Det lægges til grund, at såfremt dette er tilfældet, overholdes ovennævnte krav dertil herunder, at der ikke meddeles tilladelse til hold af mere end 15 dyreenheder. Kommunen opfordres til at anmode Bygherren om at oplyse om sine planer for møddingsanlæg og dyrehold I relation til kvægstalden er det i tegningsmaterialet på side 3, anført, at kvægstalden overholder "(..) afstand fra skel på SO meter. "Lokalplanens krav herom planlægges således tilsyneladende overholdt. Det erindres om, at staldanlæg tillige skal være I S meter fra skel Kravet om, at dyrehold til mere end 15 dyreenheder skal ske i en afstand af 300 meter til nærmeste byzoneareal er ikke relevant i nærværende sag, idet der ifølge lokalplanen ikke kan være mere end 15 dyreenheder på ejendommen. 4.3 Delkonklusion 43.1 Det kan på denne baggrund konstateres, at Kommunens eventuelle tilladelse til Bygherren under alle omstændigheder skal overholde Lokalplanens krav samt de gældende regler om husdyrbrug. Det vurderes, at det Ansøgte på det foreliggende grundlag ikke kan overholde Lokalplanens bestemmelser, hvorfor Kommunen ikke uden at stille krav om væsentlige ændringer bør meddele tilladelse til det Ansøgte.

5 MAZANTI 5. PLANLOVEN 5.1 Planlovens bestemmelser om landzonetilladelse 5.2 Da Vestagervej 31 ligger i landzone, kræver opførelse af ny bebyggelse og/eller tilladelse til ændring i anvendelsen af eksisterende bebyggelse landzonetilladelse, jf. planlovens 35, stk Der har på Vestagervej 31 ikke været drevet intensivt landbrug og/eller husdyrbrug siden Det Ansøgte indebærer, at Vestagervej 31 skal anvendes til landbrug og husdyrhold, og det endda i en intensiveret grad i forhold til hidtil Det er således en forudsætning for tilladelse til det Ansøgte samt for en ændring i anvendelsen af eksisterende bebyggelse, at Bygherren meddeles en landzonetilladelse. Ikommunalbestyrelses vurdering af om der skal meddeles en landzonetilladelse, skal der foretages en vurdering og afvejning af en række hensyn herunder ifølge Vejledning om Landzoneadministration af den 16. oktober 2002, side 14, følgende hensyn: - Planlægningsmæssige hensyn; - Hensyn til jordbrugserhvervet; - Landskabelige hensyn; - Naturbeskyttelsesmæssige hensyn; - Rekreative hensyn; - Miljøbeskyttelsesmæssige hensyn; - Hensyn til udnyttelsen af råstofressourcerne; - Trafikale hensyn; - Hensyn til udbuddet af servicefunktioner; - Kulturhistoriske hensyn og - Sociale eller menneskelige hensyn. 5.4 Konsekvenser 5.4. l Der er i lokalplanen lagt vægt påønsket om at bevare det værdifulde oplevelsesrige landskab, jf. side 8 i Lokalplanen. Der er endvidere lagt vægt på at sikre, at "(..)tilgængeligheden til at opleve det omkringliggende landskab bevares og forbedres", jf. side 9 i Lokalplanen Det Ansøgte vil have en betydelig indvirkning på landskabet, påmiljøet, på de rekreative muligheder i området samt på de omkringboende Naboer. Dette er ikke i overensstemmelse med Lokalplanens Ønsker for området I nærværende sag taler således både landskabelige hensyn, naturbeskyttelsesmæssige hensyn, rekreative hensyn, miljøbeskyttelsesmæssige hensyn og sociale eller menneskelige hensyn imod, at der

6 MAZANTI skal meddeles tilladelse til det Ansøgte, jf. bemærkningerne om generne forbundet dermed under punkt ovenfor. 6. BYGNINGSREGLEMENTET Helhedsvurdering Indledningsvis bemærkes det, at bestemmelserne i planloven, herunder ovennævnte bestemmelse om landzonetilladelse, gælder forud for Bygningsreglementet 2015 (herefter benævnt "BRl 5"). Bestemmelserne om "helhedsvurderingen" i BR15 kapitel 2, har således kun udfyldende karakter i forhold til bebyggelse i landzone, jf. vejledningen til punkt 2.1, stk. 3 i BR Bygningsreglementet 2015, kapitel foreskriver, at der skal foretages en helhedsvurdering af bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne med hensyn til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstands- og højdeforhold, etageantal samt de ubebyggede arealers indretning. Dette sker, efter de generelle kriterier i BR15 kapitel 2.3, og under hensyn til hensigtsmæssigheden af bebyggelsens omfang i forhold til anvendelse, at bebyggelsen svarer til det sædvanlige for et område, og at bebyggelsen og dens omgivelser sikres tilfredsstillende lysforhold og sikres mod væsentlige indbliksgener. 6.2 Konsekvenser Ud over de under punkt nævnte faktiske gener forbundet med en tilladelse til det AnsØgte vil det Ansøgte tillige have en indvirkning på miljøet, naturen, landskabsbilledet og Naboerne og i øvrigt også andre omkringboende I relation til placeringen af det Ansøgte er det vanskeligt at Ende en for Naboerne mere uhensigtsmæssig placering end den af Bygherren foreslåede. Byggeriet vil således skærme væsentligt for udsigten for i hvert fald Naboerne boende Peter Appels Vej 33 og 35 samt fuldstaendigt for Naboen boende Peter Appels Vej 18, ligesom udsigten for de Ørige Naboer også vil blive betydeligt skæmmet Ud over selve placeringen lige foran Naboerne er afstanden mellem det Ansøgte og Naboerne særdeles uhensigtsmæssig. Det AnsØgte vil således blive placeret ca. 11 meter fra de nærmeste Naboer på Peter Appels Vej 33 og 35. Der skal ved Kommunens vurdering af byggeriet tages hensyn til, at der bygges i randen af et tæt bebygget byområde, hvorefter der blandt andet skal lægges vægt på karakteren af det bebyggede område, jf. også BR15 punkt 23.1, stk. 1, nr. 6.

7 MAZANTI 6.3 Delkonklusion På denne baggrund vurderes det, at det Ansøgte ikke lever op til kravene i BR2015, hvorfor Kommunen ikke uden at kræve væsentlige ændringer bør meddele tilladelse til det Ansøgte. 7. NABORETLIGE GRUNDSÆTNINGER Ud over at en imødekommelse af det Ansøgte vil være i strid med både lokalplanen, planloven og BR2015, vil Kommunens meddelelse af tilladelse til det Ansøgte på det foreliggende grundlag fremkalde sådanne ulemper og gener for Naboerne, at entilladelse vil være i strid med naboretlige grundsætninger Naboerne har således indrettet sig i tillid til blandt andet Lokalplanen, og det var i denne forbindelse ikke forventeligt for Naboerne, at der ville blive meddelt tilladelse til et byggeri som det Ansøgte Ikke kun selve byggeriet og de deraf følgende udsigtsgener men tillige de til byggeriet forbundne gener (lugt, støj mv.), der er en følge af byggeriets karakter (dyrehold, maskinstation, gårdsalg mv.) bevirker, at en imødekommelse af det AnsØgte vil betyde, at Naboernes tålegrænse væsentligt vil være overskredet. 7.2 Delkonklusion Naboerne er muligvis forpligtet til at tåle, at der foretages en eller anden form for ny bebyggelse på Vestagervej 31, men en bebyggelse som det Ansøgte må imidlertid antages at medføre så væsentlige gener for Naboerne, at tærsklen for hvad der i almindelighed må anses for en acceptabel påvirkning af ejendomsretten over fast ejendom er overskredet, hvorfor det Ansøgte således ikke uden et krav om væsentlige ændringer skal accepteres af Kommunen. 8. FORSLAG TIL LØSNING På baggrund af ovenstående skal jeg på vegne Naboerne forslå dels, at det samlede omfang af byggeriet reduceres i forhold til det Ansøgte, dels at den placering der er anført i det Ansøgte, afvises af Kommunen, og at Kommunen, Naboerne og Bygherren i stedet indgår i konstruktiv dialog omkring en alternativ placering af byggeriet. Dette kunne eksempelvis være en placering i forlængelse af Bygherrens nuværende hovedhus, væk fra Naboerne og ud mod markerne. Det er Naboernes opfattelse, at en alternativ placering i forhold til placeringen foreslået i det Ansøgte, vil reducere de under punkt oplistede gener, omend generne helt åbenbart ikke vil kunne undgås.

8 MAZANTI Det skal igen understreges, at dette er et forsøg på at imødekomme al le parters ønsker på bedst mulige vis Det forudsættes i denne forbindelse, at alle ovennævnte krav i henholdsvis lokalplan (afstandskrav mv.), planloven, BR15 og naboretlige hensyn iagttages og overholdes. Henvendelser vedrørende denne sag skal fremadrettet stiles til Grundejerforeningen Peter Appels Vej, att. Charlotte Flyger, Peter Appels Vej 18, 3660 Stenløse, [email protected]. Med venlig hilsen Jens Ahrendt Joseph ~ obsen