Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Forslag

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 3. maj 2016 Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Forslag g Omsorg Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden og Tillæg nr. 70 til Kommuneplan Resume Lokalplanen omfatter et privatejet byzone- og landzoneareal på ca m2 beliggende på Høiriisgårdsvej i Brabrand. Området omfatter det tidligere Tulip-slagteri og en del af de tilstødende erhvervsgrunde. Området afgrænses mod nord af boligområdet Laskedalen, der består af parcelhusgrunde, mod vest af et fredskovsareal, mod syd af jernbanen og mod øst af Truevej og Langdalsvej. Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat projektudvikler, som ønsker at omdanne og revitalisere området til et nyt og attraktivt boligområde. Lokalplanen har til formål at sikre omdannelsen fra erhvervsformål til blandet byområde med mulighed for opførelse af et varieret udbud af i alt ca. 300 boliger, og at en del af området kan anvendes til bebyggelse af institutionsformål i form af daginstitution, børnehave og lignende. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Dog er området udpeget som byomdannelsesområde. Der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 70 til Kommuneplan Derudover er der til lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering, idet planerne antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden - Forslag side 1 af 8

2 Der er indgået en aftale om etablering af m 2 almene boliger i området, svarende til en andel på knap 15 % af det samlede boligareal i lokalplanområdet. De almene boliger fordeles på 30 familieboliger og 36 ungdomsboliger (72 ungdomsboligenheder). 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1029, boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden, Brabrand og Tillæg nr. 70 til Kommuneplanen 2013 godkendes til offentliggørelse. At 2) tilhørende miljøvurdering af Lokalplan nr godkendes til offentlig fremlæggelse. At 3) forslag til udbygningsaftale godkendes til offentlig fremlæggelse. At 4) de indkomne bemærkninger til høring om ændring af kommuneplanen besvares som beskrevet i afsnit Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat projektudvikler, som ønsker at omdanne og revitalisere området til et nyt og attraktivt boligområde med forskellige boligtyper. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. Derudover bidrager lokalplanen til målet om at opnå en fortættet by. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et privatejet byzone- og landzoneareal på ca m2 beliggende på Høiriisgårdsvej i Brabrand. Området omfatter det tidligere Tulip-slagteri og en del af de tilstødende erhvervsgrunde. Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden - Forslag side 2 af 8

3 Området afgrænses mod nord af boligområdet Laskedalen, der består af parcelhusgrunde, mod vest af et fredskovsareal, mod syd af jernbanen og mod øst af Truevej og Langdalsvej. Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat projektudvikler, som ønsker at omdanne og revitalisere området til et nyt og attraktivt boligområde. Lokalplanen har til formål at sikre omdannelsen fra erhvervsformål til blandet byområde med mulighed for opførelse af et varieret udbud af i alt ca. 300 boliger, og at en del af området kan anvendes til bebyggelse af institutionsformål i form af daginstitution, børnehave og lignende. Planens hovedidé tager udgangspunkt i en opdeling af området i mindre delområder med forskellige karakterer og boligtyper, der tilpasser sig områdets forskellige terrænprofiler og derigennem udnytter arealets landskabelige potentiale. Herudover bevares den tidligere direktørbolig og dele af den centrale fabriksbygning for at tage hensyn til og videreføre områdets kulturhistorie. Områdets disponering tager hensyn til de naturmæssige interesser, såsom de store grønne områder mod vest, og at det beskyttede overdrev i områdets nordlige del ikke påvirkes, men i stedet integreres i områdets fællesarealer for beboerne. Desuden bevares og genoprettes den karakteristiske skrænt i den nordlige del af Tulipgrunden. Der er indgået en aftale om etablering af m 2 almene boliger, svarende til en andel på knap 15 % af det samlede boligareal i lokalplanområdet. De almene boliger fordeles med 30 almene familieboliger og 36 ungdomsboliger (72 ungdomsboligenheder). Placeringen af almene ungdomsboliger i området ligger umiddelbart uden for kommunens generelle strategi for placering af nye almene ungdomsboliger. Konkret har Teknik og Miljø vurderet, at kombinationen af almene familieboliger og ungdomsboliger vil bidrage positivt til etablering af et ny boligområde med både en blandet ejerog boligsammensætning. Med den planlagte 2. etape af Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden - Forslag side 3 af 8

4 letbanen, Aarhus Ø Brabrand, vil området på sigt også få en nem og hurtig forbindelse til midtbyen. De almene boliger finansieres inden for Teknik og Miljøs eksisterende budget for kvote til almene boliger. Bygherren har som led i processen med udarbejdelse af lokalplanen tilbudt at indgå en udbygningsaftale med Aarhus Kommune om trafikale forbedringer på vejnettet. Aftalen indeholder følgende elementer: a) Ombygning af Truevej: Der etableres venstresvingsbaner til J.P.Larsens Vej og Høiriisgårdsvej. Nord for Høiriisgårdsvej etableres ny krydsningshelle, hvor der ligeledes etableres busbump for at nedsætte hastigheden. Der etableres buslomme syd for Mariendalsvej, så færdsel fra nord kan komme forbi en holdende bus. Cykelstier og fortove etableres i bredder som eksisterende. b) Arealafgivelse til vejareal til ombygningen af Truevej. 5.2 Kommuneplanen Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Dog er området udpeget som byomdannelsesområde. Der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 70 til Kommuneplan Derudover er der til lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering, idet planerne antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Der har været gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen forud for lokalplanlægningen af Tulipgrunden. Der er en detaljeret gennemgang af høringens indhold i den vedlagte høringsfolder, se Bilag 3. Der er i alt indkommet 58 individuelle høringssvar og 3 høringssvar med tilhørende underskriftindsamling med henholdsvis 11, 48 og 228 underskrifter. Ingen af indsigerne er imod at omdanne Tulipgrunden fra erhvervs- til boligområde. Der er generel tilfredshed med, at der endelig sker noget med det forladte erhvervsområde. Der er dog indsigelser mod flere af de Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden - Forslag side 4 af 8

5 forhold, som en omdannelse til boliger kan medføre - både for lokalområdet generelt og for naboernes enkelte private ejendomme. Høringssvarene er tematiseret og behandlet emnevist under følgende emner: 1. Trafikale forhold og stiforhold 2. Byggeriets omfang, højder og udsigt 3. Byggeriets udseende 4. Landskabs- og naturforhold 5. Skoleforhold 6. Køb, salg og værditab 7. Almene boliger og ejerforhold 8. Bevaring 9. Støj 10. Anvendelse 11. Områder, der ønskes medtaget i lokalplanlægningen Høringssvarene omhandlende især punkt 2, 3 og 4 har været medvirkende til, at bebyggelsesplanen som vist i materialet i den forudgående offentlige høring er blevet ændret. Bebyggelsesplanen indeholdt tidligere blandt andet 10 punkthuse i 6 etager. I lokalplanforslaget er denne bebyggelsesplan blevet bearbejdet, så der i stedet for punkthuse etableres etageboliger, byhuse og rækkehuse i 2-4 etager og der er desuden sket flere mindre tilpasninger. Høringssvarene er vedlagt som Bilag 5, og besvarelse af høringssvarene er vedlagt som Bilag Grundvandsforhold Planområdet ligger inden for nuværende indvindingsoplande og har derfor samme status som Områder med Særlig Drikkevandsinteresse (OSD). Området er sårbart over for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet, og der er udpeget nitratfølsomme indvindingsområder (NFI). Der er derfor foretaget en miljøvurdering af grundvandsforholdene. Den samlede vurdering er, at den Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden - Forslag side 5 af 8

6 planlagte aktivitet inden for planområdet ikke vil være en væsentlig miljømæssig påvirkning af grundvandets tilstand, hverken manglende vand til indvinding eller kemisk forurening af grundvandet. Det kan anbefales, at brugen af pesticider minimeres eller ophører i det kommende planområde, da området kan være sårbart overfor lovlig brug af tilladte pesticider. 5.4 Skoleforhold Førskoleområdet: Antallet af børn i dagtilbudsalderen i Engdalskolens distrikt har i perioden været svagt faldende fra 653 børn i 2010 til 607 børn i På baggrund af boligudbygningen i området, hvor boligerne på Tulipgrunden er indregnet i prognosen, forventes udviklingen nu at vende, således der kan forventes 648 børn i dagtilbudsalderen i I området ligger Gl. Brabrand Dagtilbud med fem afdelinger samt et selvejende dagtilbud. Begge dagtilbud har fuld kapacitetsudnyttelse og der er generelt stor efterspørgsel efter pladserne i området. Børn og Unge har forud for nærværende lokalplan, ingen arealreservationer til daginstitutionsformål i området, hvorfor Børn og Unge ønsker at reservere Høiriisgårdsvej 2 til dagtilbudsformål. Skoleområdet: Distriktsskolen for området er Engdalskolen, som gennem den seneste femårsperiode har oplevet et stigende elevtal fra 739 elever i 2010 til 890 elever i De 890 elever i skoleåret 2015/16 er fordelt på 38 klasser. Fremadrettet forventes en fortsat men svagere stigning i elevtallet, som forventes at nå 916 elever i Ligesom for småbørnsprognosen indgår boligerne på Tulipgrunden i den aktuelle skoleprognose. På baggrund af den seneste ombygning og udvidelse af Engdalskolen forventes skolen, at have tilstrækkelig kapacitet til at rumme det stigende elevtal i hele perioden frem til 2020 Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden - Forslag side 6 af 8

7 6. Strategi for borgerinddragelse Borgerinddragelse er foretaget i henhold til Aarhusmodellen for borgerinddragelse. Der har bl.a. været afholdt borgermøde om omdannelsen. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Der er ikke kommunaløkonomiske konsekvenser af lokalplanens realisering. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer er det vurderet, at lokalplanen er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen vurderes at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet, jf. lovens 4. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Lokalplan nr Bilag 2: Miljøvurdering af Lokalplan nr Bilag 3: Udbygningsaftale Bilag 4: Forhøring om ændring af kommuneplanen Bilag 5: Høringssvar Bilag 6: Besvarelse af høringssvar Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til erhvervsformål og udpeges til byomdannelsesområde. Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden - Forslag side 7 af 8

8 Sagsnummer: 15/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: Antal tegn: Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Tlf.: E-post: Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden - Forslag side 8 af 8