Notat om placeringsmuligheder for seniorbofællesskaber mv.

Transkript

1 Notat om placeringsmuligheder for seniorbofællesskaber mv. I dette notat gives en oversigt over lokaliteter, hvor der kan opføres boliger til seniorbofællesskaber. Oversigten omfatter primært de arealer, hvor boligbyggeri er muligt i henhold til det gældende plangrundlag, og hvor et byggeri vil kunne realiseres på relativt kort sigt. Typisk vil et nybygget seniorbofællesskab forudsætte en ny lokalplan. Byrådet "Strategi og handleplan for ældreegnede boliger i Furesø Kommune" udpeger 9 lokaliteter inden for rammerne af den aktuelle kommuneplanlægning. Kortet på næste side viser 8 af disse byggemuligheders placering (Et areal ved Lillevangsvej er ikke medtaget, da Lokalplan 104 kun muliggør 5 boliger). Kortet viser arealer, som vil kunne bebygges med nyt ældreegnet etage- og tætlavt boligbyggeri inden for en kort eller kortere tidshorisont. De viste arealer giver mulighed for op til 470 nye boliger, heraf ca. 220 på privatejede grunde (vist med blåt), ca. 80 på ejendomme ejet af et boligselskab (grønne) og ca. 170 på kommunalt ejede grunde (røde). Dato: 28. november 2013 Sags id: Dok. nr.: Center for By, Miljø og Erhverv Stiager Værløse Asbjørn Gade-Nielsen Direkte telefon: [email protected] Åbningstider Mandag-fredag kl Torsdag kl Det aktuelle forslag til Kommuneplan 2013 rummer herudover en række muligheder for nyt boligbyggeri, der ikke er vist på kortet, fordi de forudsætter en længere planlægningsproces. Det gælder fx for fortætningsmulighederne i Værløse Bymidte og i det centrale Farum, nogle delområder på Laanshøj og Farum Kaserne, Skolelandbruget og Frejas arealer på Flyvestationen. Den igangværende proces om seniorbofællesskaber, hvor Furesø Kommune sammen med en ekstern konsulent yder bistand til interesse- og bofællesskabsgruppers arbejde med etablering af seniorbofællesskaber, er stadig på et indledende stadie. De foreløbige tilkendegivelser viser, at der er interesse for seniorbofællesskaber i mange forskellige dele af Furesø kommune Kortet er suppleret med fire lokaliteter, som har været nævnt i forbindelse med den igangværende proces. Disse arealer er vist med gul farve på kortet. Det drejer sig om Gregersmindeområdet, Widex på Ny Vestergårdsvej, et areal mellem Kirke Værløsevej og Dalsø Park samt et friareal på Klintebakken (ved Brudedalsstien). Disse arealer indgår ikke i Kommuneplan 2013 som lokaliseringsmu-

2 lighede for nybyggeri eller fortætning. De to sidstnævnte er omtalt i Byrådets "Strategi og handleplan for ældreegnede boliger i Furesø Kommune", hvor det hedder: Byrådet vil overveje, om disse to forslag skal gennemføres ved en ændring af kommuneplanen og lokalplanlægning. Der kan imidlertid også være andre arealer i kommunen, som på længere sigt kan være velegnede til byfortætning. Der kan derfor eventuelt igangsættes en bredere planlægningsproces, som identificerer nye fortætningsmuligheder, som ligger udover Kommuneplan 2013s rammer. Fordelen ved en sådan proces er, at der overordnet bliver taget stilling til mulighederne i hele kommunen og at der kan skabes en bredere debat i kommunen om fortætningsmuligheder. Arealer til seniorbofællesskaber? Rød: Kommunale arealer Blå: Private arealer Grøn: Boligselskabers arealer Gul: Arealer, der ikke er udlagt til boligbyggeri. Side 2 af 7

3 8 arealer, hvor bofællesskaber kan etableres uden større planprocesser Areal Ejer Antal Bemærkninger Farum Kaserne, delområde 1a og 1aa Hjortefarmen, sydøstlige del Privat 116 Furesø Kommune Frederiksborgvej, ved stationen Boligselskab Bybækgrunden Furesø Kommune Laanshøj, østre kvarter Jonstrup ved seminariet Jonstrup ved seminariet Kirke Værløsevej ved Langhuset Boligselskab Lokalplan Etageboliger. Arealerne kan bebygges som anvist i lokalplanen. Ellers ny lokalplan. 32 Lokalplan Tæt lave boliger. Arealerne kan bebygges som anvist i lokalplanen. Ellers ny lokalplan. Salg til privat kræver offentligt udbud. 40 Lejerbo, etageboliger. Fortætning i form af en ekstra etage på eksisterende etagehuse. Forudsætter evt. lokalplan. 120 Er p.t. i offentligt udbud. Det er et vilkår, at boligbyggeri opføres 100 % privatfinansieret. Kan evt. sælges til boligselskab, efter udbuddet er udløbet medio april Kræver lokalplan. 36 Tæt lave boliger Bebyggelse kræver lokalplan. Privat 50 Lokalplan 70 med tillæg 1. Tæt lave boliger. Eksisterende bevaringsværdig bebyggelse kan istandsættes eller nedrives og erstattes af ny bebyggelse i overensstemmelse med det foreliggende konkrete projekt. Dispensation kræves. Privat 56 Tæt lavt boligbyggeri. Forudsætter lokalplan. Furesø Kommune 16 Tæt lavt boligbyggeri. Forudsætter lokalplan. Salg til privat kræver offentligt udbud. Ovennævnte arealer repræsenterer et bredt spektrum af byggemuligheder for seniorbofællesskaber. Der er både mulighed for privat og almennyttigt byggeri, tæt-lavt og etageboliger, nord og syd i Furesø Kommune. 4 alternative placeringer som ikke er udlagt til boliger i kommuneplanen Den igangværende proces om seniorbofællesskaber har affødt en interesse fra både grundejere og potentielt boligsøgende. Derfor er yderligere fire arealer bragt i spil: Areal mellem Kirke Værløsevej og Dalsø Park, Gregersmindeområdet, friareal ved Brudedalsstien og Widex på Ny Vestergårdsvej. Disse lokaliteter beskrives nærmere herunder. Ved gennemførelse af en kommuneplanproces kan arealerne udlægges til nyt boligbyggeri. Processen omfatter en offentlig indkaldelse af ideer og forslag, før der kan udarbejdes et forslag til kommuneplantillæg. Side 3 af 7

4 Areal mellem Dalsø Park og Kirke Værløsevej Dette kommunale areal på m² er i kommuneplanen udlagt til landbrug og rekreative formål. Arealet ligger i byzone, men har aldrig været bebygget. Arealet er en del af det åbne land mellem Ryget Skovby og Kirke Værløse. Arealet afgrænses mod syd af en træbevokset støjvold mod boligområdet Dalsø Park. Støjvoldens placering er betinget af en gammel plan om en forlægning af Kirke Værløsevej. Forlægningen af Kirke Værløsevej mod syd blev endelig opgivet i begyndelsen af 1990erne, hvor strukturen for Ryget Skovby blev fastlagt på grundlag af en arkitektkonkurrence. I forbindelse med disponeringen af Ryget Skovby blev arealerne på begge sider af Kirke Værløsevej vest for rundkørslen ved Dalsø Park og Olaf Becks Allé friholdt for bebyggelse. Dette skulle sikre en tydelig grænse mellem by og land. På arealet ligger en sø på ca m² omfattet af 3 i naturbeskyttelsesloven. Arealet benyttes aktuelt til økologisk biavl og snedeponering om vinteren. Fordelen ved at inddrage arealet til boligformål er, at det ligger relativ bynært og tæt ved andre bebyggelser. Ulempen er at der inddrages en del af det åbne landskab, og at arealet er støjbelastet, idet det ligger på den "forkerte" side af støjvolden mellem Kirke Værløse og Dalsø Park. Støjvolden ejes af Grundejerforeningen Dalsø Park. Areal ved Dalsø Park og Kirke Værløsevej. 1:10.000, 2013-luftfoto. Side 4 af 7

5 Gregersmindeområdet Gregersmindeområdet blev i 1948 udstykket i ca. 20 parceller på ca m², og området har i mange år haft karakter af blandet fritidshus- og helårsboligområde. I 1991 blev området lokalplanlagt som et boligområde i landzone. Lokalplan 53 har til formål, at fastholde områdets karakter med åben lav boligbebyggelse på store grunde med en grøn karakter. En udnyttelse af (dele af) Gregersmindeområdet til seniorbofællesskaber i en tæt lav bebyggelse vil være en radikal ændring af den hidtidige planlægning for området. Fortætning i eksisterende boligområder med åben lav bebyggelse sker almindeligvis gennem en regulering af kravene til mindste grundstørrelse. I dette tilfælde kunne det ske gennem en konkret udpegning af et antal parceller til en ny samlet tæt-lav bebyggelse. En eventuel fortætning af Gregersminde bør ses i sammenhæng med en fremtidig udnyttelse af kommuneplanens perspektivområder til byudvikling mellem Slangerupsvej og Trevangsvej. Område bør i givet fald overflyttes til byzone. Fordelen ved at inddrage disse arealer er, at kan være at man kan udnytte dele af et allerede bebygget areal til fortætning. Ulempen er at områdets særlige karakter med en skovagtig beplantning på de store grunde vil forsvinde, hvis området fortættes. Gregersmindeområdet nord for Farum 1:10.000, 2013-luftfoto. Side 5 af 7

6 Friareal ved Brudedalsstien Arealet ved Brudedalsstien er et friareal på ca m² tilhørende Grundejerforeningen Brudegården. Arealet er i Lokalplan 16.2 fra 1986 udlagt som fælles friareal for områdets beboere. Området er det eneste større interne friareal i boligområderne i den syd østlige del af Farum. Ved områdets udstykning og disponering i 1960erne blev kravet til mindste grundstørrelse sat til 800 m² for parcellerne vest for friarealet og mindst 600 m² øst for friarealet, idet der i sidstnævnte område "modregnes" i det fælles grønne friareal. En placering af et seniorbofællesskab på dette areal vil reducere friarealets størrelse med mindst en tredjedel og dermed begrænse arealets rekreative værdi. Fordelen ved at bebygge friarealet er, at det ligger midt i et allerede bebygget område. Ulempen er, at man fjerner et af byområdernes fælles friarealer, der er et rekreativt supplement til havebyens private havearealer. Fælles friaral ved Brudedalsstien. 1:10.000, 2013-luftfoto Side 6 af 7

7 Widex-ejendommen på Ny Vestergårdsvej i Værløse. Da høreapparatfirmaet Widex for et par år siden flyttede til Allerød blev et antal ejendomme i Værløse erhvervsområde ledige. Et par af disse er forsat uden udsigt til at blive solgt eller udlejet til erhvervsformål. Værløse erhvervsområde er reguleret af Byplanvedtægt 1 fra 1950erne. Widex' ejendomme omfatter en række forskellige bygningsanlæg, herunder en større administrationsbygning i tre etager, produktionshaller, lagerbygninger og et gammelt stuehus fra landbrugsejendommen Ny Vestergård. Omdannelse af gamle erhvervsområder til boligbyggeri er en vanskelig proces, hvor en række miljøhensyn skal iagttages. Widex-ejendommene ligger syd for Ny Vestergårdsvej overfor et større parcelhuskvarter på nordsiden af vejen. Syd for Widex ligger - langs Kirke Værløsevej - en række erhvervsvirksomheder, der i givet fald vil få nogle mere støj- og forureningsfølsomme naboer. Ændringer fra erhvervsområde til boligområde rejser tillige spørgsmålet om den samlede arealdisponering i kommuneplanen. Hvor store erhvervsområder skal der være i kommunen? Er balancen mellem boliger og arbejdspladser passende? Forvaltningen anbefaler, at Værløse erhvervsområdes status tages op i forbindelse med den kommende planstrategi. Tidshorisonten for den nødvendige planproces betyder formentligt, at området ikke kan komme med i den igangværende proces om seniorbofællesskaber. Widex-ejendommene på Ny Vestergårdsvej. 1:10.000, 2013-luftfoto. Side 7 af 7