FORSLAG. Tillæg 18. Silkeborg Kommuneplan

Transkript

1 FORSLAG Tillæg 18 Silkeborg Kommuneplan Fremlagt i offentlig høring fra 1. december januar 2015

2 Silkeborg Kommune offentliggør hermed Forslag til Tillæg 18 til Kommuneplan Silkeborg Byråd har 24. november 2014 godkendt forslag til tillæg 18 til Silkeborg Kommuneplan Forslaget er udarbejdet i henhold til planlovens 23c. Der er ikke gennemført forudgående indkaldelse af ideer og forslag, idet forslaget alene omfatter mindre ændringer i kommuneplanens rammedel som ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper samt uvæsentlige ændringer i planens hovedstruktur. Forslaget er udarbejdet i tilknytning til forslag til lokalplan for Erhvervskorridoren Lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde 13-E-01, 13-E-03, 13-E-04 og 13-E-06. Områdets anvendelse er fastsat til erhvervsformål. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne vedr. den specifikke anvendelse, bebyggelseshøjden og rammens geometri. Desuden skal kortet tilhørende retningslinje T14 tilrettes en fornyet linjeføring for en forlægning af Lillehøjvej. Silkeborg Kommune har derfor udarbejdet kommuneplantillæg 18 som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Kommuneplantillægget omfatter et geografisk område der er lidt mindre end lokalplanområdet, idet kun ramme 13-E-04 og retningslinje T14 er i overensstemmelse med lokalplan Kommuneplantillæg 18 offentliggøres samtidig med lokalplanen. Hvad er et tillæg til kommuneplanen Et tillæg til kommuneplanen supplerer den gældende kommuneplan. Fx udarbejder Silkeborg Kommune tillæg til kommuneplanen hvis der skal ske ændringer i eller tilføjelser til den gældende kommuneplan. Den gældende kommuneplan for Silkeborg Kommunes kan findes på kommunens hjemmeside eller med nedenstående link: Silkeborg Kommuneplan Din kommentar Forslag til tillæg 18 til Kommuneplan offentliggøres i overensstemmelse med planlovens 24. Forslaget er fremlagt i offentlig høring fra 1. december 2014 til 26. januar Eventuelle indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag til forslaget kan sendes til Silkeborg Kommune på nedenstående adresser. Kommunen skal have modtaget dine bemærkninger senest 26. januar Silkeborg Kommune Teknik- og Miljøafdelingen Søvej Silkeborg eller pr. til [email protected] TILLÆG 18 TIL KOMMUNEPLAN FOR SILKEBORG KOMMUNE 2

3 Baggrund og formål Tillæg 18 til Silkeborg Kommuneplan er udarbejdet i tilknytning til lokalplan for Erhvervskorridoren. Tillægget skal sikre, at der kan på udvalgte placeringer kan bygges op til 9 etager, at der indenfor et afgrænset området kan etableres lager- og lettere produktionsvirksomhed med tilknyttet kontor og at der kan indrettes boliger i forbindelse med et højhusprojekt i ét af rammeområderne. Geografien bliver tilpasset på ramme 13-E-04 og retningslinje T14 tilpasses, så den passer med et nyt vejskitseprojekt på Lillehøjvej. Tillægget indeholder desuden en strukturplan for området ved Lillehøjvej og en trafikplan for erhvervskorridoren som ligger som selvstændige dokumenter. Indhold Tillæg 18 til Silkeborg Kommuneplan omfatter følgende ændringer af Kommuneplan : Ændringer til rammeområde 13-E-04 Under Bebyggelsesforhold ændres: Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 5 etager til Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 9 etager Under Bebyggelsens art og anvendelse tilføjes: lager- og lettere produktionsvirksomhed med tilknyttet kontor Rammegeografien tilrettes, så den omfatter hele ejendommen Lillehøjvej 15. Ændringer til rammeområde 13-E-03 Under Områdets anvendelse tilføjes: Såfremt der opføres en bygning på ni etager eller mere, kan bygningens øverste etager indrettes til boliger. Ændringer til retningslinje T14 Kortbilaget til retningslinjen tilføjes den nye linjeføring for Lillehøjvej. 18 ændrer ikke disse principper, men laver nogle tilføjelser som understøtter dette. Lokalplanen udlægger to muligheder for at bygge i op til 9 etager i krydset mellem Nørreskov Bakke og motorvejen. Teknik og Miljø vurderer, at pågældende placering op til krydset ml. Nørreskov Bakke og motorvejen er en god placering for markant og højt byggeri, idet byggeriet tilsammen til fremhæve dette vejkryds. Det skraverede felt markerer området der fremover omfattes af kommuneplanramme 13-E-04 Redegørelse Ramme 13-E-04 skal sikre, at der kan etableres tæt højt byggeri helt tæt på motorvejen, så bilister på motorvejen oplever denne at køre igennem en korridor af erhvervsbyggeri. Dette gøres med højdebestemmelser og en høj bebyggelsesprocent, samt nogle bestemmelser vedr. bebyggelsens placering i forhold til motorvejen. Kommuneplantillæg TILLÆG 18 TIL KOMMUNEPLAN FOR SILKEBORG KOMMUNE 3

4 I forbindelse med forarbejdet til lokalplan er der udarbejdet en markedsanalyse, som bl.a. undersøger hvor mange kvadratmeter til kontorer der vil være behov for i Silkeborg. Undersøgelsen peger på, at efterspørgslen vil være væsentligt lavere end de byggemuligheder som kommuneplanen giver. Derfor udvides anvendelsesmulighederne for rammen også at omfatte lager- og lettere produktionsvirksomhed. Lokalplanen specificerer, hvor indenfor rammeområdet disse typer kan etableres, og sørger for at de forskellige virksomhedstyper kan fungere sammen. Anvendelsesmulighederne udvides for ramme 13-E- 03 for at give mulighed for at et højhusbyggeri også kan rumme boliger såfremt de placeres på de øverste etager. Der er i forbindelse med planarbejdet udarbejdet et skitseprojekt for Lillehøjvej, som bruges som grundlag for linjeføringen i lokalplan og kommuneplantillæg. Retningslinje T14 skal tilrettes, så skitseprojektet til Lillehøjvejs forlængelse indtegnes i kortet og erstatter den nuværende linjeføring. TILLÆG 18 TIL KOMMUNEPLAN FOR SILKEBORG KOMMUNE 4

5 Kommuneplanramme 13-E-04 Områdets anvendelse Området er udlagt til erhvervsområde til ikke nærmere angivne erhverv Særlige bestemmelser for Erhvervskorridoren, Gødvad Nyt byggeri langs motorvejen skal have facade parallelt med denne. Byggeriet skal opføres efter en fast facadebyggelinje. Bebyggelsens tæthed skal være højest hvor Nørreskov Bakke krydser motorvejen. Tætheden skal aftage mod vest frem til skovskrænterne. Der skal etableres en grøn forbindelse i retning nordsyd gennem området. Den grønne forbindelse skal være beplantet og indeholde en sti. Den kan krydse motorvejen i enten en stibro, eller en bygning med en grøn stiforbindelse på taget. Området indgår i de kommuneplanrammer ved Nordre Ringvej, hvor der kan opføres butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. For Nordre Ringvej er den samlede ramme for det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, på m2. Butikker til særligt pladskrævende varegrupper kan opføres med et maksimalt bruttoareal på m2. Ramme 13-E-04 Bebyggelsens art og anvendelse Bebyggelse til kontor- og serviceerhverv som kontorer, liberale erhverv, mindre værksteder, lager- og lettere produktionsvirksomhed og lignende, som ikke giver anledning til væsentlige gener. Der kan udlægges arealer til mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Butikkens areal må ikke overstige 10 % af virksomhedens etageareal og indtjeningen fra butikken må ikke omfatte mere end 10 % af omsætningen. Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent for området som helhed er fastsat til 150. Bebyggelsens omfang må ikke overstige 50% af det samlede grundareal. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 9 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 20 m. Særlige bygningsdele som ventilationsafkast o.lign. kan gives en højde på 25 m. Med mindre særlige forhold er gældende må bebyggelsen ikke placeres nærmere end 5 meter mod interne veje og 2,5 meter mod grønne områder, stier og vendepladser. I en lokalplan fastsættes særlige bestemmelser vedr. bebyggelsens afstand til motorvejen. TILLÆG 18 TIL KOMMUNEPLAN FOR SILKEBORG KOMMUNE 5

6 Den enkelte ejendom skal udstykkes med en størrelse på min m2. Infrastruktur Alle ledningsanlæg skal fremføres under terræn. Der skal anlægges parkeringspladser efter Silkeborg Kommunes parkeringsnorm. Der skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan udlægges areal til placering af mobilantennemaster, med mindre området er uegnet hertil. Miljøforhold En virksomheds miljøbelastning skal altid vurderes konkret i forhold til omgivelserne. Nye erhvervsvirksomheder, og udvidelse af eksisterende erhverv, skal placeres og gennemføres, så gener fra støj, luftforurening, trafik og lignende på de omkringliggende områder minimeres. Det skal gennem eventuelle afskærmningsforanstaltninger m.m. sikres, at miljøstyrelsens gældende vejledninger vedrørende støj kan overholdes. Regnvand skal håndteres lokalt, med mindre særlige forhold er gældende. Ny bebyggelse skal tilsluttes den stedlige kloak- og vandforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, hvor der er mulighed for det. I områder, hvor der ikke er planer om fjernvarme, skal ny bebyggelse som udgangspunkt opføres som lavenergibyggeri. Opholdsarealer Der skal etableres et passende opholdsareal i forhold til virksomhedens karakter og antal ansatte. Størrelsen af arealerne vurderes i forhold til områdets karakter og bebyggelsens anvendelse. "Zonestatus" Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone TILLÆG 18 TIL KOMMUNEPLAN FOR SILKEBORG KOMMUNE 6

7 Kommuneplanramme 13-E-03 Områdets anvendelse Området er udlagt til erhvervsområde med bebyggelse til kontor- og serviceerhverv. Såfremt der opføres en bygning på ni etager eller mere, kan bygningens øverste etager indrettes til boliger. Særlige bestemmelser for Motorvejsfrakørslen, Gødvad Der kan opføres hotel, konferencecenter eller lignende indenfor rammeområdet. Der kan etableres et højhus indenfor rammeområdet med en højde på 20 etager, svarende til max. 80 m. Højhuset skal have facade ud til motorvejen og til Nørreskov Bakke. Se arkitekturpolitikkens retningslinjer for vurdering af høje huse under temaafsnit om den tætte by. Der kan etableres parkeringshus indenfor rammeområdet Bebyggelsens art og anvendelse Bebyggelse til kontor og serviceerhverv som kontorer, liberale erhverv, mindre værksteder og lignende, som ikke giver anledning til væsentlige gener. kan overholdes. Regnvand skal håndteres lokalt, med mindre særlige forhold er gældende. Ny bebyggelse skal tilsluttes den stedlige kloak- og vandforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, hvor der er mulighed for det. I områder, hvor der ikke er planer om fjernvarme, skal ny bebyggelse som udgangspunkt opføres som lavenergibyggeri. Opholdsarealer Der skal etableres et passende opholdsareal i forhold til virksomhedens karakter og antal ansatte. Størrelsen af arealerne vurderes i forhold til områdets karakter og bebyggelsens anvendelse. "Zonestatus" Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent for området som helhed er fastsat til 300. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 20 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 80 m. Den enkelte ejendom skal udstykkes med en størrelse på min m2. Med mindre særlige forhold er gældende må ingen del af bebyggelsen have større højde end 3 m + 0,8 x afstanden til naboskel og sti, og bebyggelsen må ikke placeres nærmere end 5 meter mod vej og 2,5 meter mod naboskel, grønne områder, stier og vendepladser. Infrastruktur Alle ledningsanlæg skal fremføres under terræn. Der skal anlægges parkeringspladser efter Silkeborg Kommunes parkeringsnorm. Der skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan udlægges areal til placering af mobilantennemaster, med mindre området er uegnet hertil. Ramme 13-E-03 Miljøforhold En virksomheds miljøbelastning skal altid vurderes konkret i forhold til omgivelserne. Nye erhvervsvirksomheder, og udvidelse af eksisterende erhverv, skal placeres og gennemføres, så gener fra støj, luftforurening, trafik og lignende på de omkringliggende områder minimeres. Det skal gennem eventuelle afskærmningsforanstaltninger m.m. sikres, at miljøstyrelsens gældende vejledninger vedrørende støj TILLÆG 18 TIL KOMMUNEPLAN FOR SILKEBORG KOMMUNE 7

8 Retningslinje T14 Kortbilag til retningslinje T14 er tilrettet i overensstemmelse med et nyt skitseprojekt på Lillehøjvej. TILLÆG 18 TIL KOMMUNEPLAN FOR SILKEBORG KOMMUNE 8