Krav til ny bebyggelse på den nordvestlige del af stadiongrunden ved Sanatorievej

Transkript

1 Teknik og Miljø Dorthe Fogh Monrad November 2015 Teknisk bilag: Krav til ny bebyggelse på den nordvestlige del af stadiongrunden ved Sanatorievej Områdets bebyggelse skal fremtræde som tæt-lav/etage bebyggelse, skalamæssigt tilpasset den eksisterende parcelhusbebyggelse mod nord og vest ved Aldersrovej og Vejlbovej. Projektområdet afgrænses mod syd af sigtelinien fra Stadion Allé. Mod øst afgrænses projektområdet af Marienlund Plejecenter. Bebyggelsens omfang, udformning og placering Grunden omfatter et areal på ca m2. Der kan på arealet opføres et maksimalt etageareal på 45 % af grundens størrelse svarende til ca m2. Bebyggelsen kan opføres i 2-3 etager, lavest mod eksisterende bebyggelse mod nord og vest og stigende ind mod midten af stadionområdet. Bebyggelsen kan opføres i maks. 12 m. Bebyggelsen skal placeres indenfor et byggefelt, som ligger min. 7 m fra skel mod nord og vest, således at der sikres areal til et 5 m bredt afgrænsende beplantningsbælte samt plads til vedligeholdelse heraf. Mod øst skal byggefeltet holde en afstand på min. 8 m fra skel, således at der er areal til bearbejdning af overgangen til plejecenteret. Mod syd er byggefeltet placeret med en afstand på mellem 10 m og 25 m fra skel, for at sikre buffer mod boldbanerne mod syd. Der skal etableres grønne friarealer som minimum svarer til 25 % af etagearealet. Opholdsarealer skal være velbeliggende med gode sol- og lysforhold. Altaner og tagterrasser kan indgå som en del af opholdsarealerne. Bemærk dog at tagterrasser indgår som et beboelseslag (etage). Parkeringsarealer skal fremtræde med en grøn karakter. Der skal indarbejdes mindst 3 bæredygtighedstiltag i planen jf. Silkeborg Kommunes bæredygtighedsværktøj. Planforhold Området er i dag omfattet af lokalplan Område ved Silkeborg Stadion og udlagt til boldbane.

2 Lokalplan forudsættes erstattet af ny lokalplan, med henblik på at give mulighed for at opføre en boligbebyggelse på arealet som beskrevet i dette udbud. I forbindelse med vedtagelsen af lokalplan for Marienlund Plejecenter blev der udarbejdet kommuneplantillæg 25. Kommuneplantillæg 25 omfatter hele stadiongrunden og således også det aktuelle projektområde. Området, hvor bebyggelsen skal placeres, er omfattet af kommuneplanramme 10-A-01 og er udlagt til byområde under omdannelse. En ny lokalplan skal i princippet være i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanen angiver følgende for rammeområde 10-A-01: Områdets anvendelse Området er udlagt til byområde under omdannelse. Særlige bestemmelser for Omdannelsesområde ved Sanatorievej, Stadionområdet Stadionområde under omdannelse. Omdannelsen af området forudsætter, at stadion flyttes. Der kan placeres plejecenter, institutioner og boliger indenfor området. Der er udarbejdet to udkast til strukturplan for området som grundlag for kommende lokalplan/lokalplaner. I forslag A gives der mulighed for etablering af en tæt-lav boligbebyggelse på arealerne vest for plejecenteret. I forslag B er området vest for plejecenteret udlagt til en større institution. I begge forslag til strukturplan er der placeret 2 boldbaner i den sydvestlige del af området og en større etageboligbebyggelse i den sydøstlige del af området. Strukturplanen skal sikre sammenhæng med de omkringliggende rammeområder, med særlig fokus på bygningshøjder, grøn struktur, parkering samt overordnet vej og stiplanlægning. Bebyggelsens art og anvendelse Omdannelsesområde med blandede boligtyper samt institutioner og anlæg fx børne- og ældreinstitution, kollektive tekniske anlæg samt idrætsbaner. Der forudsættes udarbejdet lokalplaner for området, som fastlægger omfang og principper for de forskellige bebyggelsestyper. Bebyggelsesforhold Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 5 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 19 m. Placeringen og udformningen af ny bebyggelse skal sikre, at området får et grønt præg. Der kan opføres max m2 bebyggelse indenfor området. Alle ledninger skal fremføres under terræn. Der skal anlægges parkeringspladser efter Silkeborg Kommunes parkeringsnorm. Der skal i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan udlægges areal til placering af mobil antennemaster, med mindre området er uegnet hertil. Miljøforhold Området udlægges til byomdannelsesområde ( 15astk. 2) Byomdannelsesområde betyder, at beboere i området i en periode på 8 år skal kunne tolerere en støj, der er væsentlig højere en de normale grænseværdier. Dette vurderes at være acceptabelt, fordi den forøgede støjbelastning fra fodboldkampe kun foregår periodevis og fordi stadion forventes at være flyttet indenfor en overskuelig årrække.

3 Ny bebyggelse skal tilsluttes den stedlige kloak- og vandforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, hvor der er mulighed for det. I områder, hvor der ikke er planer om fjernvarme, skal ny bebyggelse som udgangspunkt opføres som lavenergibyggeri. Regnvand skal håndteres lokalt, med mindre særlige forhold er gældende. Opholdsarealer Der skal ved byggeri til institutionsformål etableres opholdsarealer svarende til min. 10 % af etagearealet. Ved byggeri til boligformål skal der etableres opholdsareal svarende til minimum 25 % af etagearealet. Ikke bebyggede arealer på den enkelte grund skal udlægges til adgangs- og parkeringsarealer samt til private opholdsarealer. Opholdsarealerne ved de enkelte boliger skal være velbeliggende i forhold til solen og udlægges i forbindelse med boligens primære opholdsrum. Velbeliggende altaner og tagterrasser m.m., der er større end 3 m2 kan medregnes som opholdsareal, hvis de ikke er støjbelastede. "Zonestatus" Området er ved planens vedtagelse beliggende i byzone. Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone." Beslutning på Økonomiudvalget: Økonomiudvalget har på deres møde besluttet, at arbejde videre med strukturplanforslag A, som udlægger den nordvestlige del af stadionområdet til tætlav/etagebebyggelse i 2-3 etager. Det er således denne strukturplan, der danner grundlag for dette udbud.

4 Forsyningsforhold Der er udlagt forsyningsledning i den sydlige del af området udenfor byggefeltet. Se kortbilaget. Evt. omlægning bekostes af grundkøber, uden omkostning for Silkeborg Kommune. Grønne friarealer og stiforbindelser For at skabe fysisk og visuel buffer til eksisterende parcelhusbebyggelse, skal der mod nord og vest etableres beplantningsbælte på minimum 5 m fra skel. Beplantningsbæltet skal tilpasses det beplantningsbælte, som skal plantes i skel nord for nyt plejecenter, således at der vælges ensartet beplantning og plantebæltet visuelt fremstår som ét samlet plantebælte. (Se lokalplan , 8.5) Der er udlagt sti indenfor området omfattet af lokalplan for plejecenteret i skel mod nord. Der er i lokalplan krav om, at stien skal etableres med en udlægsbredde på mindst 3 m og med en fast belægning i min. 2 m bredde. (se lokalplan , 5.3) Stien indenfor lokalplan skal videreføres gennem det aktuelle område, med den samme udlægs og anlægsbredde, således at der skabes forbindelse til parkeringspladsen ved Stadion Allé. Der skal tages stilling til stiens forløb gennem området i forbindelse med udformningen af bebyggelsen. Det er dog et krav, at stien ikke må placeres langs skel mod plejecenteret, men skal integreres som en naturlig del af tæt-lav bebyggelsen. Vejadgang og parkering Der skal etableres vejadgang til området fra Stadion Allé via parkeringspladsen. Parkeringspladsen skal fortsat anvendes til brugere af boldbanerne på stadionområdet og kan således ikke indgå i parkeringsnormen for tæt-lav/etagebebyggelsen. Der skal fortsat sikres vejadgang til ejendommene Stadion Allé 11 og 12 over p-pladsen. Der skal etableres min. 1 ½ p-pladser pr. bolig. Parkeringspladser kan etableres udenfor byggefeltet, dog med en afstand på minimum 2,5 m fra skel mod syd og øst. Der kan ikke etableres parkering indenfor beplantningsbæltet mod nord og vest. Parkeringspladser skal her placeres minimum 5 m fra skel. Overdækket parkering ved den enkelte bolig skal etableres som en integreret del af bebyggelsen. Hvis parkering etableres som en samlet enhed, skal p-området bearbejdes, så de fremtræder som en del af friarealerne, med grupper af træ- og/buskbeplantning og/eller græsarmering eller lign. Der henvises desuden til de gældende vejregler ved indretning af området. Terræn Der må ikke ske terrænregulering indenfor en afstand på 1 m fra skel.

5 Der kan foretages terrænregulering på maks. +/- 0,5 m. Dog kan overskudsjord indarbejdes i bebyggelsens friarealer i bløde jordformationer. Bebyggelseshøjder beregnes fra nuværende terræn. Nedrivning af eksisterende bygninger. Det er en forudsætning for realisering af byggeriet jf. udbuddet at eksisterende klubhuse nedrives. Vægtningskriterier Ved afgørelse af, hvilket projekt, der skal vinde udbuddet, vil der blive lagt vægt på følgende: Bebyggelsens arkitektoniske udtryk og arealernes disponering vægtes med 40% Bebyggelsens samspil med nabobebyggelse og bearbejdning af overgangene til plejecenteret, boldbanerne og eksisterende parcelhusbebyggelse langs Aldersrovej og Vejlbovej vægtes med 35%. Budpris over mindstepris vægtes med 25% Forbehold Der gøres opmærksom på, at Silkeborg Kommune forbeholder sig ret til at foretage ændringer af det projekt, som vinder udbuddet, hvis der i forbindelse med den efterfølgende udarbejdelse af lokalplan med tilhørende screening fremkommer forhold, som Silkeborg Kommune ikke var bekendt med ved udbuddets start.