Ejendomsinvesering og finansiering Dag 5 1
Ejendomsinvesering og finansiering Undervisningsplan Inrodukion Inveseringsejendomsmarkede Teori- og meodegrundlag Inrodukion il måling af ejendomsafkas Renesregning Inveseringens fordelagighed I Cash-flow Inveseringens fordelagighed II Leveidskalkuler Sraegisk invesering og mål Måling af ejendomsafkas Direke afkas, værdiilvæks, oal afkas. Værdiansæelse af ejendomme Finansiering af fas ejendom Risiko Poreføljeeori Opsamling og spørgsmål 2
Måling af ejendomsafkas 3
Måling af afkas Afkase kan inddeles i: direke afkas værdiilvæks 4
Money-Weighed Reurn (MWR) Indil videre er der beregne med: Money-Weighed Reurn (MWR) De er en simpel måde a beregne afkas, hvor værdisigningen og inveseringen forudsæes a foregå på é besem idspunk 5
Time-Weighed Reurn (TWR) En meode il a beregne afkas, hvor værdisigning og inveseringer fordeles på de konkree måneder Kan opdeles i direke afkas og værdiilvæks som ved MWR Men direke afkas og værdiilvæks summer ikke nødvendigvis il oal afkas Ved sørre poreføljer er der kun små forskelle i resulaerne ved MWR og TWR, men der kan være sørre forskelle for enkelejendomme 6
Time-Weighed Reurn Fordele ved TWR svarer il beregning af afkas for andre akivyper mere oplag med hyppigere afkasberegninger ikke problemer med iming af inveseringer TWR beregnes i o rin 1: Afkas beregnes for hver måned 2: De månedlige afkas samles il årlig afkas 7
Time-Weighed Reurn Trin 1 (Månedlig direke afkas): IR måned = CV NI 1 + C - Formlen svarer il direke afkas ved MWR 8
Time-Weighed Reurn Trin 1 (Månedlig værdiilvæks): CR måned = CV CV CV 1 1 + C C - Formlen svarer il værdiilvæks ved MWR 9
Time-Weighed Reurn Trin 1 (Månedlig oal afkas): TR måned = NI + ( CV CV 1 CV + C ) 1 C - Formlen svarer il oal afkas ved MWR 10
11 Time-Weighed Reurn Trin 2 (Årlig oal afkas): basis december februar januar basis måned år TR TR TR TR TR TR indeks TR + + + = + = = ) (1... ) (1 ) (1 ) (1 ) ( 12 1 a) basis basis år år TR TR indeks TR TR = ) ( b)
Time-Weighed Reurn - eksempel Tid Kapialværdi Inves mm. Neoindæg Tæller Nævner Afkas pc. Indeks CV C NI måned TR 0 10.500.000 100 1 10.541.667 45.833 87.500 10.500.000 0,83 100,8 2 10.583.333 45.833 87.500 10.541.667 0,83 101,7 3 10.625.000 45.833 87.500 10.583.333 0,83 102,5 4 10.666.667 45.833 87.500 10.625.000 0,82 103,4 5 10.708.333 45.833 87.500 10.666.667 0,82 104,2 6 10.750.000 100.000 45.833-12.500 10.808.333-0,12 104,1 7 10.791.667 45.833 87.500 10.750.000 0,81 104,9 8 10.833.333 45.833 87.500 10.791.667 0,81 105,8 9 10.875.000 45.833 87.500 10.833.333 0,81 106,6 10 10.916.667 45.833 87.500 10.875.000 0,80 107,5 11 10.958.333 45.833 87.500 10.916.667 0,80 108,4 12 11.000.000 45.833 87.500 10.958.333 0,80 109,2 I al 100.000 550.000 TWR 9,2 12
Regning med indeks - eksempler a) Hvor mege er de oale afkas sege i 1. kvaral? b) Hvor mege er de oale afkas sege i 4. kvaral? Ad a) [(102,5-100)/100]*100 = 2,5 % Ad b) [(109,2-106,6)/106,6]*100 = 2,4 % 13
Opgave 14
Måling af ejendomsafkas - daa 15
Toal afkas alle sekorer 2000 2006 2010 2011 2012 2013 2014 Toal afkas 10,2 16,9 5,3 4,9 3,8 3,5 4,5 Direke afkas 6,5 5,1 5,0 4,8 4,8 4,7 5,0 Værdiilvæks 3,5 11,3 0,3 0,0-0,9-1,2-0,5 16 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
Real oal afkas 1985-2014 17 Kilde: IPD, Sadolin & Albæk og Ejendomsforeningen Danmark
Afkas for forskellige sekorer i Danmark 2014 3,7 6,8 5,0 0,5-1,7 5,1-0,5 5,0-4,0-2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Direke afkas Værdiilvæks 18 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
15 års gennemsnilig oal afkas, Danmark 2000-2014 19 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
Toal afkas i Europa 2012 og 2013 20 Kilde: IPD
Sekorfordelingen i andre lande 100% 80% 60% 40% 20% Procen af kapialværdi 0% Sverige Norge Frankrig Danmark Irland Tyskland Ialien Finland Sorbriannien Spanien Schweiz Porugal Holland Konor Buikker Bolig Indusri Ande 21 Kilde: IPD
Måling af ejendomsafkas for poreføljer Formler fra lærerbøger anvendes 22
Direke afkas IR = CV NI 1 + C Hvor: IR = direke afkas i måneden NI = neoindæger i måneden CV -1 = kapialværdi, primo måneden C = inveseringer i måneden 23
Værdiilvæks CR = CV CV CV 1 1 + C C + CP Hvor: CR = værdiilvæks, måneden CV = kapialværdi, ulimo måneden CV -1 =kapialværdi, primo måneden C = inveseringer i måneden CP = delsalg ec. i måneden 24
Toal afkas TR = NI + CV CV CV 1 1 + C C + CP 25
Forklaringer på ændringer i værdiilvæksen Ændringer i værdiilvæksen kan forklares ved: markedslejevæksen ændring i afkaskrave alle andre forhold (residual) 26
Beydning af markedslejevæks og ændring i forrenningskrav i 2011 Bolig (-1,7) -1,3-3,1 2,7 Buikker (1,5) -1,1 2,3 0,3 Konor (0,5) -0,2 0,20,5 Indusri (-2,8) -3,4 0,0 0,6 Alle ejendomme (-0,1) -1-0,1 1,0-5 -4-3 -2-1 0 1 2 3 4 27 Markedslejevæks Residual Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks Ændring i afkaskrav
Markedslejevæks MRVG = MRV MRV MRV 1 1 100 Hvor: MRVG = markedslejevæksen i måneden MRV -1 = markedsleje, primo måneden MRV = markedsleje, ulimo måneden 28
Ændring i afkaskrave, %-poin AK (% poin) = AK AK 1 Hvor: ΔAK (%-poin)= ændring i afkaskrave i procenpoin i måneden AK -1 = afkaskrav, primo måneden AK = afkaskrav, ulimo måneden 29
Ændring i afkaskrave, i % AK (%) = AK AK AK 1 1 100 Hvor: ΔAK (%)= ændring i afkaskrave i procen i måneden 30
Ændring i afkaskrave (beydningen for værdiilvæksen) AKV = AK AK AK 1 1 100 Hvor: ΔAKV = beydningen for værdiilvæksen ved ændring i afkaskrave i måneden 31
Kombinere effek af markedslejevæks og ændring i afkaskrave kombeffek ΔAKV 1 + MRVG 1 + 1 100 100 100 = Hvor: kombeffek= afkaskraves og markedslejens beydning for værdiilvæksen i måneden 32
Residual residual = CR kombeffek Hvor: residual = residual for forklaringen på værdiilvæksen i måneden 33
Opgave 34
De vigigse poiner... De oale afkas kan opsplies i direke afkas og værdiilvæks I praksis beregnes de oale afkas som e indeks hver måned (TWR) Daa kan opdeles på sekorer (buik, konor, indusri, bolig) og mere dealjerede segmener Værdiilvæksen kan forklares ved markedslejevæks, ændring i afkaskrav og residuale (andre forklaringer) 35
info@ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Havnegade 4 8000 Aarhus C Nørre Voldgade 2 1358 København K 36