COLLIERS PULS Q3 2018

COLLIERS PULS Q3 2018 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Markedsupdate: As good as it gets? 2 Markedsbarometer 5 Kontorhoteller vinder frem i København, men andelen er stadig relativt lav 10 Begyndende overudbud af boliger 15

MARKEDSUPDATE As good as it gets? Da vi i foråret præsenterede vores markedsrapport for 2018, var det med spørgsmålet as good as it gets?. Med andre ord: Dansk økonomi vokser med stigende produktion og forbrug, beskæftigelsen er højere end nogensinde, forbrugertilliden er god, og renten er fortsat utroligt lav. I et sådant Goldilocks scenarie kan man af og til overveje, om rammebetingelserne for ejendomsinvesteringer er så gunstige, at det stort set kun kan udvikle sig til det værre. Fortsætter den økonomiske fremgang, bør renten stige hvis renten forbliver lav, vil årsagen være en svagere udvikling i økonomien, beskæftigelsen og privatforbruget. Af Peter Winther, CEO, Partner, Colliers International Danmark Transaktionsaktiviteten stagnerer I de seneste år er transaktionsaktiviteten på det danske marked for erhvervs- og investeringsejendomme steget meget kraftigt. Det er Colliers vurdering, at transaktionsvolumen i 2018 ikke vil være højere end i 2017. 100 80 60 Den kraftige stigning i transaktionsaktiviteten forventes at aftage (beløb i mia. kr.) Årsagen er imidlertid ikke manglende efterspørgsel. Sammenlagt er de danske institutionelle investorer fortsat ekstremt undervægtet i ejendomme, og der er fortsat mange internationale investorer, som meget gerne vil investere i Danmark. 40 20 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 Udfordringen er snarere et misforhold mellem prisforventningerne på sælger- og købersiden. Vi har i årevis vænnet os til årlige prisstigninger på erhvervs- og investeringsejendomme Danmark Storkøbenhavn Kilde: Colliers International 2 Produceret af Colliers International. Det er tilladt at citere fra Colliers PULS med fuld kildeangivelse. Kontakt: Lisbeth Kempel, marketingdirektør / Mobil +45 21 72 83 67 / lisbeth.kempel@colliers.com

De professionelle investorer både de danske og internationale er bevidste om dette. Og det betyder, at de i stigende grad er tilbageholdende med at basere deres investeringer i boligsegmentet på de høje lejepriser, som vi så i 2016 og 2017. Det betyder inden for boligsegmentet, at transaktionsaktiviteten er aftagende. Investorerne vil gerne købe, men de vil ikke købe for dyrt. De vil ikke basere deres investeringer på en forventning om et lejeniveau, som de ikke anser for realistisk. Undtagelsen fra dette udgangspunkt for boligmarkedet er investeringsmarkedet for ældre boligejendomme, der er underlagt omkostningsbestemt leje. Her er investorefterspørgslen fortsat meget høj og de direkte afkast meget lave. Det er imidlertid velbegrundet. Ejendomme med omkostningsbestemt leje i København har typisk et meget betydeligt lejepotentiale, som realiseres ved gennemgribende moderniseringer af lejligheder, som lediggøres. Risikoen er i så fald ikke tomgang eller faldende lejepriser. Sådanne ejendomme ligger typisk i fuldt udbyggede byområder, hvor boligefterspørgslen er konstant høj. Det må imidlertid ikke overses, at investeringer i ejendomme med omkostningsbestemt leje formentlig er det segment inden for investeringsejendomme, som er mest rentefølsomt. Man køber til et meget lavt direkte afkast, som alene kan øges ved yderligere investeringer. Så længe renten er lav, gør det ikke så ondt at købe til et meget lavt direkte afkast, og der er rigeligt med billig kapital til de løbende moderniseringer. Men lige præcis dette segment vil formentlig opleve, at den dag, hvor prisen på penge stiger, vil investeringskalkulationerne blive ganske stærkt påvirket i negativ retning. i størrelsesordenen 5-10% og så er det jo fristende som potentiel sælger at indkalkulere en fortsat kraftig prisudvikling i sine forventninger. Specielt på markedet for nye boligudlejningsejendomme og -projekter ligger prisforventningerne således langt fra hinanden. Sælgerne og ejendomsudviklerne har konstateret, at både grund- og byggepriser er steget kraftigt. Så for at tjene det samme som tidligere, må salgsprisen jo nødvendigvis også skulle stige. Kontorer og logistik er det nye sort Der er i de senere år bygget mange nye boliger. Til gengæld har nybyggeriet af kontorer været ganske beskedent. I årene % 12 10 8 Fortsat fald i kontortomgangen i København Forholdet er imidlertid det, at der både i København og i de større provinsbyer er bygget ganske mange boliger de seneste år, og endnu flere er under opførelse. Det øgede udbud har betydet, at lejepriserne er kommet under pres. Ikke fordi de nye boliger ikke efterspørges, snarere fordi lejepriserne nærmer sig et niveau, hvor en stor del af befolkningen ikke har et tilstrækkeligt indkomstgrundlag til at kunne betale den leje, som kræves. 6 4 2 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Note: Kontortomgang i Københavns By. Kilde: Ejendomstorvet.dk 17 18 3

efter finanskrisen var kontortomgangen høj og efterspørgslen svag. Og de fleste virksomheder havde fokus på omkostningsbesparelser frem for vækst. Nu er toplinjefokus tilbage. Det betyder, at virksomhederne ekspanderer og ansætter nye medarbejdere. Og det betyder, at de efterspørger nye kontorer. Selv om arealeffektivitet fortsat er et vigtigt emne, disponerer virksomhederne i dag oftest i en forventning om en yderligere vækst i medarbejderstab og arealforbrug. Dette har afgørende ændret forholdene på kontorudlejningsmarkedet. For moderne og velbeliggende kontorejendomme er tomgangen meget lav, og lejepriserne stiger. Mange investorer har derfor reallokeret fra bolig mod kontor, hvor rammebetingelserne forholdet mellem udbud og efterspørgsel er mere gunstige i de kommende år. Med en meget lav nyproduktion af kontorer, som færdiggøres i 2019 og 2020, er der grund til at forvente en yderligere positiv lejeudvikling. Ligeledes konstateres der en meget kraftig vækst i investorefterspørgslen efter logistikejendomme. Den gunstige økonomiske udvikling kombineret med væksten i e-handel har betydet en meget stærk stigning i lejeefterspørgslen efter moderne logistikejendomme, og tomgangen i dette segment er nærmest ikke-eksisterende. Hvor de fleste institutionelle investorer for få år siden fravalgte dette segment, er investeringsinteressen i dag meget kraftig. Og hvor kun ejendomme med meget lange lejekontrakter for få år siden kunne omsættes og det med et direkte afkast på over 6% har investorerne i dag tillid til, at der også fremover vil være en naturlig og bred lejerefterspørgsel efter moderne og velbeliggende logistikejendomme. % 5 4 3 2 1 08 09 Udbuddet af industriejendomme kan ikke følge med efterspørgslen 10 11 12 13 Note: Tomgangsudvikling for industriejendomme i Hovedstadsområdet. 14 Kilde: Ejendomstorvet.dk 15 16 17 18 Hvad bringer resten af 2018? Vi forventer, at 4. kvartal i år traditionen tro bliver et travlt kvartal, hvor ganske mange transaktioner falder på plads. Vi forventer ligeledes, at en stor del af transaktionerne bliver med internationale købere, som fortsat betragter Danmark som attraktivt for ejendomsinvesteringer. Det gælder ikke mindst inden for core-segmentet, hvor de direkte afkast i Danmark er attraktive i forhold til de omkringliggende lande, samtidig med, at de internationalt set ganske lave marginaler på realkreditfinansiering af ejendomme muliggør direkte egenkapitalafkast, som er væsentligt højere end i vores nabolande. For så vidt angår ejendomme med en højere risikoprofil - inden for de såkaldte value-add og opportunitiske segmenter er det vores vurdering, at vi vil se flest transaktioner i kontorsegmentet, hvor de fundamentale faktorer er entydigt positive, dvs. tomgangen er lav og lejepriserne stigende. Vi tror, at dette segment vil være domineret af danske investorer, specielt pensionskasser og ejendomsselskaber, som typisk har lidt lavere afkastkrav end udenlandske value-add investorer. Årsagen hertil er, at de danske investorer i disse segmenter typisk investerer med henblik på at udvikle sådanne ejendomme til core-investeringer og derefter beholde dem på langt sigt. Internationale value-add investorer har derimod typisk en forventet ejerperiode på 5-7 år, idet investeringen foretages med henblik på videresalg, når udviklingsarbejdet er gennemført. 4

MARKEDSBAROMETER DEFINITIONER Startforrentning er defineret som det stabiliserede direkte startafkast. Tomgangsdata stammer fra Ejendomstorvets udbudsstatistik og er estimeret ud fra det nuværende udbud i markedet. Primær: Absolut topbeliggenhed og -kvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Tallet forventes at stige om et år Tallet forventes at være uændret om et år Tallet forventes at være lavere om et år Det er tilladt at citere fra Colliers PULS, MARKEDSBAROMETER med fuld kildeangivelse. 5

Kontor MARKEDSBAROMETER 2017 2018 Leje 2. kvt 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær 1.800 1.850 1.900 1.950 2.000 2.000 Sekundær 1.200 1.200 1.250 1.250 1.300 1.300 Forstæder nord Primær 1.475 1.475 1.500 1.500 1.525 1.550 Sekundær 950 950 950 950 950 950 Forstæder syd/vest Primær 1.050 1.050 1.050 1.100 1.100 1.150 Sekundær 600 600 650 650 650 650 Sjælland Primær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 Sekundær 800 800 800 800 800 800 Aarhus Primær 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 Sekundær 800 800 850 850 850 850 Horsens Primær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.150 1.150 Sekundær 600 600 600 600 600 600 Randers Primær 850 850 850 850 850 850 Sekundær 500 500 500 500 500 500 Trekantområdet Primær 1.050 1.050 1.050 1.100 1.100 1.150 Sekundær 550 550 550 550 550 575 Esbjerg Primær 1.000 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 Sekundær 550 550 550 550 550 550 Aalborg Primær 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 Sekundær 750 750 750 750 750 750 Nordjylland Primær 800 800 800 800 800 800 Sekundær 575 575 575 575 575 575 Odense Primær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 Sekundær 700 750 750 750 750 750 Fyn Primær 900 900 900 900 900 900 Sekundær 550 550 550 550 550 550 Startforrentning % København Primær 4,00 4,00 4,00 3,75 3,75 3,75 Sekundær 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,25 Forstæder nord Primær 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 4,25 Sekundær 6,25 6,25 6,25 6,00 6,00 5,75 Forstæder syd/vest Primær 5,25 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 Sekundær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 Sjælland Primær 6,25 6,25 6,25 6,00 6,00 6,00 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,00 8,00 Aarhus Primær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,25 Sekundær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Horsens Primær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 Randers Primær 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 Trekantområdet Primær 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Sekundær 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Esbjerg Primær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 Aalborg Primær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Nordjylland Primær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Odense Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 Fyn Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 Sekundær 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 Tomgang % København by 6,80 6,10 5,70 5,70 5,80 5,70 Københavns omegn 11,80 11,30 11,70 11,40 11,20 10,00 Nordsjælland 6,90 6,20 6,90 6,10 5,50 5,00 Østsjælland 4,00 4,00 3,70 3,60 3,40 3,80 Vest- og Sydsjælland 3,50 3,40 3,70 3,50 3,00 4,90 Fyn 8,30 9,50 10,30 8,90 7,80 7,10 Sydjylland 8,60 9,30 9,00 8,50 8,90 8,30 Østjylland 7,50 7,80 7,70 7,70 8,50 8,10 Vestjylland 5,10 5,10 5,10 4,90 4,80 5,20 Nordjylland 6,20 6,50 5,60 5,90 5,50 5,30 6

Retail MARKEDSBAROMETER 2017 2018 Leje 2. kvt 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter Strøget Primær 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 Sekundær 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 København Primær 3.700 3.700 3.700 3.700 3.700 3.700 Sekundær 2.500 2.500 2.500 2.250 2.250 2.250 Forstæder nord Primær 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 Sekundær 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 Forstæder syd/vest Primær 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 Sekundær 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 Sjælland Primær 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 Sekundær 1.700 1.700 1.700 1.700 1.700 1.700 Aarhus Primær 6.500 6.750 6.750 7.000 7.000 7.000 Sekundær 3.000 3.000 3.200 3.200 3.200 3.200 Horsens Primær 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 Sekundær 1.700 1.700 1.700 1.700 1.700 1.700 Randers Primær 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 Sekundær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 Trekantområdet Primær 3.000 3.050 3.100 3.100 3.150 3.200 Sekundær 1.250 1.300 1.350 1.400 1.450 1.500 Esbjerg Primær 3.300 3.200 3.200 3.200 3.200 3.200 Sekundær 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 Aalborg Primær 4.600 4.600 4.600 4.600 4.600 4.600 Sekundær 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 Nordjylland Primær 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 Sekundær 750 750 750 750 750 750 Odense Primær 5.500 5.500 5.300 5.300 5.300 5.300 Sekundær 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 Fyn Primær 2.450 2.450 2.450 2.450 2.450 2.450 Sekundær 750 750 750 750 750 750 Startforrentning % Strøget Primær 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 Sekundær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 3,75 København Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Forstæder nord Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Forstæder syd/vest Primær 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Sjælland Primær 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Aarhus Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 3,75 3,75 Sekundær 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,50 Horsens Primær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Randers Primær 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 Esbjerg Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 Sekundær 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 Aalborg Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 Nordjylland Primær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Sekundær 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 Odense Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 Fyn Primær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 Sekundær 8,00 8,00 8,25 8,25 8,25 8,25 Tomgang % København by 3,30 4,00 3,50 3,60 4,40 4,60 Københavns omegn 3,00 4,90 4,10 2,90 3,30 3,70 Nordsjælland 3,80 3,60 4,50 4,40 5,10 6,00 Østsjælland 6,80 6,70 6,80 6,40 6,00 6,70 Vest- og Sydsjælland 6,10 4,60 4,90 4,70 5,70 6,10 Fyn 4,80 5,30 5,60 5,30 5,40 5,80 Sydjylland 8,10 8,40 8,50 7,50 8,20 8,80 Østjylland 5,50 5,30 5,40 5,50 5,40 5,50 Vestjylland 5,90 5,80 6,40 6,10 6,20 6,90 Nordjylland 6,30 6,50 6,50 6,70 7,80 7,30 7

MARKEDSBAROMETER Industri og logistik* 2017 2018 Leje 2. kvt 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær 575 575 575 600 625 650 Sekundær 325 350 350 375 375 375 Forstæder nord Primær 450 450 450 450 475 500 Sekundær 350 350 350 350 350 350 Forstæder syd/vest Primær 450 475 500 500 525 550 Sekundær 350 350 350 350 350 350 Sjælland Primær 550 550 550 550 550 550 Sekundær 300 300 300 300 300 325 Aarhus Primær 450 450 450 475 475 475 Sekundær 275 275 275 275 275 300 Horsens Primær 350 350 350 350 350 350 Sekundær 225 225 225 225 225 250 Randers Primær 300 300 300 300 300 300 Sekundær 200 200 200 200 200 200 Trekantområdet Primær 425 425 425 450 450 450 Sekundær 275 275 275 275 275 275 Esbjerg Primær 300 300 300 300 300 300 Sekundær 225 225 225 225 225 225 Aalborg Primær 325 325 350 350 375 375 Sekundær 250 250 250 250 275 275 Nordjylland Primær 275 275 300 300 325 325 Sekundær 200 200 200 200 200 200 Odense Primær 325 350 350 350 350 375 Sekundær 225 250 250 250 250 250 Fyn Primær 300 300 300 300 300 300 Sekundær 175 175 175 175 175 175 Startforrentning % København Primær 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 Sekundær 8,25 8,25 8,00 8,00 7,75 7,75 Forstæder nord Primær 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Forstæder syd/vest Primær 7,50 7,50 6,75 6,75 6,50 6,50 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Sjælland Primær 6,75 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 Sekundær 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 8,25 Aarhus Primær 6,25 6,25 6,25 6,00 6,00 6,00 Sekundær 8,50 8,50 8,25 8,00 7,75 7,75 Horsens Primær 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,25 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,25 Randers Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 Trekantområdet Primær 6,25 6,25 6,25 6,00 6,00 6,00 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,25 9,00 Esbjerg Primær 7,25 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 Aalborg Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 Sekundær 8,75 8,75 8,75 8,75 8,50 8,50 Nordjylland Primær 7,75 7,75 7,75 7,75 7,50 7,50 Sekundær 9,50 9,50 9,50 9,50 9,25 9,25 Odense Primær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 Sekundær 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 Fyn Primær 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 Sekundær 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 Tomgang % København by 0,30 0,20 0,20 0,30 0,30 0,30 Københavns omegn 3,00 3,40 3,50 4,10 3,40 3,40 Nordsjælland 3,60 3,30 2,80 2,40 2,50 3,50 Østsjælland 2,50 2,00 2,40 2,60 2,40 2,90 Vest- og Sydsjælland 1,70 1,80 1,60 1,70 1,70 1,90 Fyn 2,80 2,70 1,90 1,90 1,90 1,80 Sydjylland 2,80 2,30 2,40 2,40 2,10 2,00 Østjylland 3,60 3,40 3,10 3,10 2,70 2,50 Vestjylland 2,60 2,60 2,30 2,30 2,20 1,80 Nordjylland 1,60 1,70 1,80 1,70 1,60 1,30 *) Industri omfatter produktion, lager og logistik, men ikke specialbyggede ejendomme eller lufthavnslogistik 8

Bolig** MARKEDSBAROMETER 2017 2018 Leje 2. kvt 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt Prognose Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær 1.950 1.950 1.950 1.950 2.000 2.050 Sekundær 1.700 1.700 1.750 1.750 1.700 1.700 Forstæder nord Primær 1.750 1.775 1.800 1.825 1.850 1.850 Sekundær 1.350 1.375 1.400 1.425 1.425 1.425 Forstæder syd/vest Primær 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 Sekundær 1.200 1.200 1.250 1.250 1.300 1.300 Sjælland Primær 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 Sekundær 1.200 1.200 1.250 1.250 1.300 1.300 Aarhus Primær 1.600 1.650 1.650 1.650 1.650 1.650 Sekundær 1.450 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 Horsens Primær 1.000 1.100 1.100 1.150 1.150 1.200 Sekundær 775 775 775 825 825 850 Randers Primær 1.000 1.100 1.100 1.150 1.150 1.200 Sekundær 775 775 775 825 825 850 Trekantområdet Primær 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.300 Sekundær 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.050 Esbjerg Primær 1.000 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 Sekundær 800 800 800 850 850 850 Aalborg Primær 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 Sekundær 1.075 1.075 1.075 1.075 1.075 1.075 Nordjylland Primær 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 Sekundær 775 775 775 775 775 775 Odense Primær 1.400 1.400 1.400 1.500 1.500 1.550 Sekundær 1.150 1.150 1.150 1.200 1.200 1.250 Fyn Primær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 Sekundær 850 850 850 850 850 850 Startforrentning % København Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Forstæder nord Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Forstæder syd/vest Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 Sjælland Primær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Sekundær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Aarhus Primær 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 3,75 Sekundær 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Horsens Primær 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 Randers Primær 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 Trekantområdet Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 Esbjerg Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 Sekundær 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 Aalborg Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 Nordjylland Primær 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 Sekundær 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 Odense Primær 4,25 4,25 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 Fyn Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 Sekundær 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 **) Lejeniveauet og startforrentningen er angivet for nyopførte boliger i størrelsen 80-100 kvadratmeter, ekskl. stue- og penthouseboliger. Definitioner: København: Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. Forstæder Nord: Københavns omegnskommuner og -byer nord for København, f.eks. Lyngby, Hillerød, Hørsholm. Dog med undtagelse af Hellerup, som hører under Gentofte Kommune, men hvor data for København er repræsentativt. Forstæder Syd/Vest: Københavns omegnskommuner og -byer syd og vest for København, f.eks. Hvidove, Glostrup, Herlev, Ballerup Sjælland: Større byer belliggende på Sjælland som f.eks Slagelse, Ringsted, Næstved og Roskilde Primær boligbeliggenhed: eks. Langelinie og Havneholmen i København, Lyngby og Rødovre i forstæderne. Sekundær boligbeliggenhed: eks. Valby og Ørestad Syd i København og Brøndby/Glostrup/Albertslund i forstæderne. 9

Kontorhoteller vinder frem i København, men andelen er stadig relativt lav Kontorhoteller er et relativt nyt fænomen i København sammenlignet med andre storbyer, men er dog ved at blive mere udbredt, også i de større byer uden for København. En af forklaringerne på den stigende udbredelse er, at der er økonomiske besparelser at hente for brugerne. Ifølge vores beregninger er det de helt små virksomheder med 3-4 medarbejdere, der kan opnå den største besparelse ved at vælge lokaler i et kontorhotel frem for et almindeligt kontorlejemål. Af Jens Rosenlund-Knudsen, Senior Associate, Colliers International Danmark I København er andelen af kontorhoteller, opgjort på basis af den samlede kontorbeholdning, således steget fra 1,6% i 2017 til 1,7% i 2018. Der er dog fortsat potentiale for vækst, da andelen er lav sammenlignet med storbyer som London og New York, hvor kontorhoteller udgør 3-5% af den samlede kontormasse. Forventning om fortsat vækst i antallet af kontorhoteller og -brugere Vi forventer, at antallet og andelen af kontorhoteller fortsat vil stige i København og dermed nærme sig det niveau, som ses på de mere modne kontorhotelmarkeder, f.eks. netop London og New York. Denne forventning underbygges af de planer, som vi har erfaret, at både eksisterende og nye kontorhoteloperatører har om enten at udvide eller at komme ind på markedet med deres brand. Samtidig bliver brugerne i stigende grad opmærksomme på kontorhoteller som et attraktivt alternativ til traditionel kontorudlejning. Nye aktører som bl.a. WeWork, Techspace og Technopolis har aktuelt konkrete planer om at komme ind på det københavnske marked, mens Spaces (en del af Regus) åbner sit første kontorhotel i Carlsberg Byen i oktober i år. 10

INDRE BY ER DET PRIMÆRE OMRÅDE FOR KONTORHOTELLER Kontorhotellers beliggenhed i København Fire operatører dækker størstedelen af kontorhotelmarkedet i København København K 30% København S 16% København Ø 12% København N 8% København V 19% Regus 28% Ordnung 13% SOHO 7% BC Hospitality Group 5% Øvrige 48% Valby 9% Frederiksberg 3% Kastrup 2% København SV 1% Kilde: Colliers International Indre by er det primære område for kontorhoteller Ser man på de eksisterende kontorhotellers beliggenhed i København, så er det tydeligt, at der er en stor koncentration af kontorhoteller i City (København K), svarende til ca. 30% af byens samlede bestand målt på m 2, efterfulgt af København S (Amager/Ørestad) og København Ø (Østerbro). Få og store operatører dominerer Aktuelt er kontorhotelmarkedet domineret af få store operatører, hvor de fire største har en markedsandel på 53%. Den klart største operatør er Regus, som har en lang historik og erfaring med kontorhoteller. Udover at udvide eksisterende kontorhoteller opkøber Regus løbende andre succesfulde kontorhoteloperatører og har derfor et bredt udbud i forskellige prisklasser og på forskellige beliggenheder. Det nyeste skud på stammen er Spaces i Carlsberg Byen. Stigende efterspørgsel efter fleksibilitet og fællesfaciliteter I en verden med skiftende økonomiske konjunkturer efterspørger brugerne i stigende grad fleksible lejevilkår, som sætter STIGNING ISÆR ISÆR I I ANTALLET AF AF ENKELTMANDSVIRKSOMHEDER (INDEKS 100 = 2008) 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1 ansat 5-9 ansatte 20-49 ansatte 100 ansatte eller flere 2-4 ansatte 10-19 ansatte 50-99 ansatte Kilde: Danmarks Statistik 11

dem i stand til relativt nemt og hurtigt at tilpasse et lejemål til deres aktuelle arealbehov. I den forbindelse er kontorhoteller en attraktiv mulighed, fordi kontorhoteller, modsat almindelig kontorudlejning pr. m² på længere kontrakter, som udgangspunkt udlejer fuldt møblerede kontorpladser på korte kontrakter, hvor antallet af kontorpladser er relativt lette at øge eller reducere, alt efter brugerens behov. Samtidig kan kontorhotellerne tilbyde adgang til faciliteter som mødelokaler, kantine, bemandet reception mv. - faciliteter, som ellers ikke er en mulighed for små virksomheder i mindre kontorlejemål eller forbundet med mange omkostninger. Efterspørgslen efter kontorhoteller bliver ydermere understøttet af en generelt stigende tendens i antallet af såvel enkeltmandsvirksomheder som små og mellemstore virksomheder. I perioden 2008-2016 er antallet af enkeltmandsvirksomheder i København steget med 3.384, svarende til en stigning på ca. 22%. Derimod er antallet af virksomheder med henholdsvis 2-4 og 5-9 ansatte kun steget med henholdsvis ca. 4% og ca. 7%, hvorfor vækstpotentialet her har været mere moderat sammenlignet med enkeltmandsvirksomheder. Økonomiske besparelser at hente for små virksomheder Enkeltmandsvirksomheder og mindre virksomheder kan opnå pæne omkostningsbesparelser ved at bruge kontorhoteller frem for at leje et almindeligt kontorlejemål. Dette er søgt anskueliggjort i nedenstående figur, som viser, hvor meget der er at spare ved at vælge et kontorhotel frem for et almindeligt kontorlejemål i forskellige prisklasser af kontorer (lavest, lav, mellem, høj og primær (førsteklasses)), sat i forhold til antal medarbejdere. Analysen er baseret på en beregning af de samlede omkostninger ved henholdsvis almindelig kontorudlejning og leje af kontorpladser for forskellige prisklasser af kontorer. Dertil er der anvendt et gennemsnitligt antal m² pr. medarbejder, svarende til 20 m², dog med et højere arealgennemsnit for de fire første medarbejdere, da det i praksis ikke er muligt at leje 20-80 m² velfungerende kontor for 1-4 medarbejdere. Endvidere omfatter omkostningerne ved et almindeligt kontorlejemål, udover leje, også lejerbetalt drift og forbrug (vand, varme, el m.v.). Analysen indikerer følgende: ffvirksomheder med 1-8 medarbejdere opnår besparelser i den laveste, lave og primære kategori. ffvirksomheder med 1-12 medarbejdere opnår besparelser i den mellemste og høje kategori. ffvirksomheder med 3-4 medarbejdere opnår de største besparelser. Det er vigtigt at være opmærksom på, at ovenstående analyse er baseret på en gennemsnitsbetragtning. Der kan således forekomme afvigelser i forhold til de faktiske tilbud, som en bruger kan opnå på kontorhotelmarkedet sammenlignet med det almindelige kontormarked. En mulig besparelse vil derudover også afhænge af evt. tilkøb af de ekstra ydelser, som et kontorhotel tilbyder. Kr. 100.000 BESPARELSER (KR.), KONTORHOTEL VS. ALMINDELIG KONTORUDLEJNING, I FORHOLD TIL ANTAL ANSATTE I FORHOLD TIL ANTAL ANSATTE 50.000 0-50.000-100.000-150.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Antal ansatte Lavest Lav Mellem Høj Primær Kilde: Colliers International 12

Kontorhoteller og deres brugere Kontorhoteller bruges især af virksomheder inden for informations- og kommunikationssektoren. Målt på antal ansatte overhaler servicesektoren dog informations- og kommunikationssektoren. Kun omkring 5% af lejerne i kontor - hotelsegmentet har 20+ ansatte. Kilde: Colliers International Værdisætning af kontorhotelejendomme, hvor operatøren også er ejer Da kontorhoteller er et relativt nyt koncept i Danmark, er der for værdiansættelsen af denne type ejendom ikke opbygget samme erfaring og praksis på ejendomsinvesteringsmarkedet som for gængse kontorudlejningsejendomme, der genererer en traditionel nettodrift. De største udfordringer er: fflejen pr. m² er markant højere for kontorhoteller end i traditionelle kontorudlejningsejendomme. ffkontorhoteller oplever strukturel tomgang og har højere lejerudskiftning. ffen del af driftsindtægten stammer fra ikke-ejendomsrelateret indtjening, f.eks. fra drift af reception og møderum. ffved fuld udlejning genererer et kontorhotel en højere nettoindtægt pr. m 2 relativt set. På grund af ovenstående kan nettoindtægten fra et kontorhotel ikke kapitaliseres med det samme afkastkrav som nettoindtægten fra almindelig kontorudlejning i byggeri med tilsvarende beliggenhed og bygningskvalitet. Det er dog ikke usædvanligt, at kontorejendomme er fuldt eller delvist udlejet til kontorhoteloperatører. Kontorhoteloperatøren vil da betale traditionel kontorleje og driftsomkostninger til udlejer. Disse kontorejendomme bliver vurderet ligesom alle andre kontorejendomme, dvs.: LEJE UDLEJERBETALT DRIFT AFKASTKRAV = NETTODRIFT AFKASTKRAV = Markedsværdi Efter vores overbevisning skal en ejendom, som anvendes til kontorhotel og hvor ejer af ejendommen og kontorhoteloperatøren er den samme, vurderes på samme måde, som hvis der var tale om to modparter. 13

Udover selve lejekontrakten og lejers bonitet, så kan konceptet og kvaliteten af driften naturligvis også have en indflydelse på værdisætningen af ejendommen. Værdiansættelsen bør derfor basere sig på den antagelse, at kontorhoteloperatøren har indgået en markedskonform og almindelig kontorlejekontrakt, hvor der betales leje pr. m² og lejerbetalt drift svarende til, hvad der betales i leje for lignende kontorejendomme i samme område og af samme kvalitet. Senest har Carlsberg Byen efter sigende solgt en ejendom, hvor Spaces har indgået en ny lejekontrakt og åbner i oktober, til et afkast svarende til markedsafkastet for almindelige kontorbygninger. Styrker og svagheder for lejer Kontorhotel Traditionelt kontor Styrke Lave startomkostninger Minimal økonomisk risiko, da lejemålet relativt hurtigt kan opsiges eller arealet reduceres/øges Adgang til ekstra faciliteter, som f.eks. mødelokaler, kantine, reception mv, som ellers ofte ikke er en mulighed i små kontorlejemål Oftest en billigere løsning på langt sigt i forhold til lejen pr. m² Tydelig virksomhedsprofil Hvis lejer kan binde sig for en længere periode, kan lejer indgå en lang kontrakt og forhandle sig til favorable lejevilkår, herunder lav leje, udlejerbetalt indretning mv. Svaghed Mindre synlig virksomhedsprofil Stordriftsfordele udnyttes af operatør og kommer ikke lejer til gode Er ofte betinget af en lang uopsigelighed ved indgåelse, hvilket giver mindre fleksibilitet Oftest ikke muligt at justere det lejede til det aktuelle arealbehov uden at skulle finde nye faciliteter eller yde økonomisk kompensation 14

Begyndende overudbud af boliger Efter finanskrisen ramte i 2008, gik boligbyggeriet i stå. I mellemtiden voksede efterspørgslen efter boliger i byerne støt: Flere og flere flyttede til byerne. Samtidig har der været en tiltagende tendens til, at familier bliver boende i byen, når de får børn. Af Joseph Alberti, Research Analyst, Colliers International Danmark Den stigende efterspørgsel og manglende udbud har medført højere leje- og prisniveauer. Investorerne har for længst fået øje på de attraktive afkastniveauer, som kan opnås uden for København i større byer, hvor befolkningstilvæksten er god. Således har blandt andet PFA, AP Pension, PKA og Industriens Pension samlet set investeret flere milliarder kroner i boligprojekter i byer som f.eks. Horsens, Silkeborg, Aalborg og Odense. Boligbyggeriet har dermed for alvor taget fart igen, og flere provinsbyer har i dag gang i storstilede byudviklingsprojekter. Det er dog værd at bemærke, at der en del steder er opført boliger i luksussegmentet, som til gengæld er ganske snævert i de fleste mellemstore byer. Af figurerne næste side fremgår det tydeligt, at der både i Aarhus og Aalborg i løbet af de kommende 2 år færdiggøres flere boliger, end der efterspørges. Dette vil utvivlsomt lægge en dæmper på stigningen i leje- og salgspriserne. Demografiske trends skaber nye vækstområder Henset til de grundlæggende langsigtede demografiske trends, herunder en fortsat øget urbanisering, anser Colliers generelt de langsigtede boliginvesteringer i provinsbyer i vækst som sunde, men der er i stigende grad behov for at fokusere på de delsegmenter, hvor man forventer størst vækst. 15

UDSIGT TIL OVERUDBUD AF BOLIGER Aarhus Aalborg 350.000 350.000 300.000 300.000 250.000 250.000 200.000 200.000 150.000 150.000 100.000 100.000 50.000 50.000 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Færdigopført boligbyggeri Boligefterspørgsel Færdigopført boligbyggeri Boligefterspørgsel Note: Tal for boligbyggeri og -efterspørgsel er angivet i m 2. Angivelserne efter 2. kvartal 2018 er et skøn. Boligefterspørgslen er beregnet som befolkningstilvæksten det gennemsnitlige boligkvadratmeterforbrug Kilder: Danmarks Statistik og Colliers International Danmark Her er det langsigtede demografiske trends, der gør sig gældende, f.eks. at der kommer flere ældre og flere singler. Kende tegnende for begge befolkningsgrupper er, at de primært efterspørger mindre lejligheder, som er bynære med nem adgang til offentlig transport, indkøbsmuligheder og kulturelle tilbud. Hvor børnefamilierne tidligere typisk flyttede fra København ud til satellitbyerne nord for byen, er de mest efterspurgte områder i dag nabokommunerne, som ligger i cykelafstand fra Københavns centrum, f.eks. Gentofte, Rødovre og Hvidovre. Det samme forhold gør sig gældende i Aarhus og Aalborg, hvor række- og parcelhuse uden for centrum, men stadig inden for kommunegrænserne, oplever en øget efterspørgsel, bl.a. som følge af de høje pris- og lejeniveauer i bymidten. COLLIERS INTERNATIONAL er Danmarks absolut største og mest erfarne rådgiver inden for erhvervs- og investeringsejendomme. Vi beskæftiger os med formidling af ejendomme, udlejning, lejerrådgivning og vurderinger, ligesom vi udarbejder markedsanalyser og rådgiver vedrørende by- og arealudvikling, ejendomsinvesteringsstrategier mv. Vores specialiserede Capital Markets team er førende inden for formidling af og rådgivning om større investeringsejendomme, porteføljer og ejendomsselskaber. Samlet formidler vi årligt ejendomme for næsten 25 mia. kr. Vi er landsdækkende med godt 150 medarbejdere fordelt på kontorer i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi er en del af Colliers International Group, der er verdens hurtigst voksende børsnoterede erhvervsmæglervirksomhed. Colliers er repræsenteret i 69 lande og har på verdensplan mere end 15.000 medarbejdere. I 2017 omsatte Colliers for 2,7 mia. USD globalt. KØBENHAVN Gammel Kongevej 11 1610 København V KØBENHAVN Palægade 2 4 1261 København K AARHUS 16 Søren Frichs Vej 38 A 8230 Åbyhøj ODENSE Tagtækkervej 8 5230 Odense M AALBORG Østre Havnegade 20 9000 Aalborg VEJLE Den Hvide Facet 1 7100 Vejle