BRUNSGAARDLAURSEN arkitekter Quistgaardsvej 4 4600 Køge Tlf 5667 1700 Arkitekt@ark-bl.dk ApS Cvr 14487336 Klublokalepavillon og muret bygning på Lellinge Stadion Tilstandsrapport Sag nr. 17.217 Dato 26.04.2017 Forudsætninger og grundlag Besigtigelse på stedet i april 2017 med Hanne Stenbek, Projektleder Køge Kommune og Søren Hartmann Petersen, ETK Bygningsdrift. Endvidere en tømrersvend fra LK BYG. Oversigtsplan Pavillon Muret bygning Oversigtsplan fra 1978 H:\217 Lellinge sportshal\08-notater\tilstandsrapport pavilloner 260417.doc
PAVILLONER Som det fremgår af oversigtsplanen kan det konstateres, at pavillonerne har stået på grunden i ca. 39 år. Bruttoareal ca 150 m2 Naboen har oplyst, at pavillonerne blev overtaget fra Rishøjens Boldklub. Det vil sige at pavillonerne sandsynligvis er ml. 40 og 50 år gamle. Der er en meget markant lugt af indelukkethed pga bl.a. manglende udluftning, men også fra selve gulvkonstruktionen Enkelte oversigtsfotos 2
Gulvkonstruktion Ved stikprøver mener vi at kunne konstatere at pavillonen er opbygget af: 3 moduler af samme slags med omklædning, bad og det halve af samlingsrummet, med støbt undergulv for strøgulv/trægulv med linoleum/vinyl samt støbte fundamenter. Der er ingen ventilering/udluftning af gulvkonstruktionen!!. 1 modul af en anden slags, som den forreste halvdel af samlingsrummet, med bjælker og trægulv med linoleum. Ventiler i sokler er helt tillukket, hvormed der ingen ventilering/udluftning er af gulvkonstruktionen!!. Isolering er ml. 50-75 mm batts lagt mellem strøer I teknikrummet gynger gulvet meget. Ved opskæring kunne der konstateres råd og meget høj fugtighedsprocent. Underside af strøer er totalt opfugtet, målt op til 48%. Se foto 1. I teknikrum er der synlige tegn på skimmelvækst på underside af gulvspånplader. Se foto 2 Ved opskæring i samlingsrummet blev der målt fugtighedsprocent op til 26%. Se foto 3 Ved det mindre køkken kunne også konstateres råd i undergulv. se foto 4 Ved døre blev der også konstateret råd i undergulv. Se foto 5 og 6 Der er synlige tegn på, at der ved vådområder/gulvafløb tidligere har været udskiftet vinylgulvbelægning. Se foto 5 og 6. Der er ikke udført destruktive indgreb idet det vil medføre at der skal laves en større vandtæt reparation. Foto 1 Foto 2 Foto 3 Foto 4 3
Foto 5 Foto 6 Vægkonstruktion Vi mener at kunne konstatere ved stikprøve, at ydervægge er opført som 95 mm bærende træstolpeskelet og yderligere udv. 45 mm vandret forskalling. Indv. og udv. pladebeklædning. Isolering, 95+45 mm, i alt 140 mm Der kan konstateres skimmel i trækonstruktionen pga bl.a. manglende tæt dampspærre og sandsynligvis også pga mangel på ventilering bag den udvendige pladebeklædning. Nogle steder ved sokler er der helt tillukket med jord/blade, således at der er lukket af for udluftning Se foto 7 og 8 Vinduerne er i rimelig stand. Yderdøre bærer præg af brug igennem årene. (Det er mig der har fjernet jord/blade således at soklen kommer til syne) Foto 7 Foto 8 Loft/tagkonstruktion Vi mener at kunne konstatere ved stikprøve, at tag/loft er opført med bærende åse og tagopbygning med fladt tag med pap og fald mod tagrender, som er synlige langs facader. Der er ca. 95 mm isolering i loftet. Det må formodes at der også er skimmel i loftet, ikke mindst i baderum, idet der ikke er mekanisk ventilation. Der er kun en alm. aftræksventil!! Ingen fotos. 4
Tekniske installationer Tekniske installationer blev kun visuelt besigtiget. Vand og sanitet Der er 2 gamle varmtvandsbeholdere i teknikrummet, som ser ud til at fungere. Det oplyses at de gamle ventiler hænger. Se foto 9. Beholderne kunne godt trænge til udskiftning/opdatering Saniteten, dvs brusere, vaske og toiletter, synes i nogenlunde rimelig stand. Se foto 10. Det ser ud til at der løbende ad åre har været udskiftning, men er dog ikke opdateret til nutidige forhold. Foto 9 Foto 10 El til opvarmning og alm. forbrug Bygningen opvarmes via elektricitet, hvor ovne er af ældre dato. Nogle er udskiftet ad åre. Se foto 11. (I dag gives der kun tilladelse til opvarmning med el i 2 år ved midlertidige pavilloner) Udgifter til el-forbrug de seneste 3 år har været ml. kr. 49.000 53.000 excl. moms. Udgiften synes OK idet huset ikke er særlig godt isoleret. Der er tyverialarm i bygningen. Tilstand ukendt. Se foto 12 Foto 11 Foto 12 5
Ventilation Der er almindelige aftræksventiler i flere rum samt emhætte i te-køkken. I baderum og samlingsrum bør/skal der være mekanisk ventilation, idet der opstår megen vanddamp, som bør/skal transporteres væk fra rummene. I dag optager konstruktionerne en del af dampen, hvormed der er stor risiko for skimmelvækst, særlig hvis/når dampspærren ikke er 100% tæt (og det var den ikke i 70 erne) Se foto 13 Foto 13 Te-køkken Det eksisterende te-køkken incl. buffet på hjul er af nyere dato og i fin stand. Se foto 14 Hårde hvidevarer er ligeledes af nyere dato og i fin stand (Kan anbefales genanvendt hvis pavillonerne nedrives) Foto 14 6
Konklusion vedr. pavilloner. Bygningen er af træ og opført som pavillonbyggeri. Mellem 40-50 år gamle. Som erfaring kan pavilloner opført i 1970 erne forventes at kunne holde ca. 30 år ved almindelig vedligeholdelse. Det må derfor konstateres, at de er udtjente såvel i konstruktionsopbygning, isoleringstilstand og indeklima. Der er konstateret skimmelvækst og råd i gulvkonstruktionen På grund af opbygningsprincip vil det ikke kunne lade sig gøre at renovere gulvene uden meget store foranstaltninger/omkostninger til stabilisering af vægge og lofter/tag. Det vil aldrig blive en optimal løsning. Ved en renovering skal der også efterisoleres Der er konstateret skimmelvækst i ydervægskonstruktionen Det vil kræve uforholdsmæssige store udgifter til eliminering af skimmelvæksten. Loft/tag er isoleret med 95 mm isolering. Det vil kræve uforholdsmæssige store udgifter at efterisolere loftet. På grund af den dårlige tilstand kan vi ikke anbefale af forsøge af renovere/genoprette pavillonerne. Udgiften vil være meget høj (iflg ETK s vurdering ca 2.65 mio) og der skal efterfølgende bruges penge på årlig vedligehold. (iflg ETKs vurdering ca 330.tkr pr år) 7
MURET BYGNING Den murede bygning er opført i 1950 (er skrevet på bygningen) Arealet er ca 70 m2 Bygningen er stor set uisoleret med massive mure. Den står som uopvarmet og benyttes d.d. til depot og oplag af bl.a. fodbolde og små maskiner. Der er utidssvarende lille koldt bruserum og små omklædningsrum samt tidl. udsalg Bygningen er, taget i betragtning af at den er 67 år gammel, i god stand og markant med bl.a. fine buede detaljer. Fremstår som en fin repræsentant for boldklubben Klimaskærmen er godt vedligeholdt med bl.a. struktur-pudsede facader, sadeltag med tagpap, fine 1-lags vinduer og nyere zinktagrender/nedløb Vi vil foreslå: At indv. vandinstallationer frakobles og afløb afproppes At el-installationer eftergås/tjekkes At der udføres et nyt lag tagpap og inddækninger At enkelte lette indvendige pladevægge fjernes, således at der igen bliver større rum At der udføres lidt indv. malerarbejde Vi anbefaler at bygningen fremover er uopvarmet og benyttes til depot og lager som d.d. Notat/udarbejdet af Kurt Jakobsen og Niels Brunsgaard 8