ANDELSBOLIGFORENINGEN ØBROCENTRET CVR.nr. 30 24 87 08 ÅRSRAPPORT 2012/13
INDHOLD Side Ledelsesberetning Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsens beretning 3 Påtegninger Bestyrelsens og administrators påtegning 4 Den uafhængige revisors erklæringer 5 Årsregnskab 1. juli 30. juni Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8 Balance 30. juni 9 Noter 11 Diverse opgørelser Opgørelse af andelens værdi 18 Opgørelse af skattepligtig indkomst 19 1
FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Øbrocentret Østerbrogade 111-117, Langesund 8-10 2100 København Ø Hjemsted: København Regnskabsår: 1. juli 30. juni CVR.nr.: 30 24 87 08 Bestyrelse Rasmus Skafte Pedersen, formand Louise Nørgaard Rune Svendsen Ella Grosman Karsten Strunge Revision Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Adelgade 15 1304 København K Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen H.C. Andersens Boulevard 37 1553 København V 2
BESTYRELSENS BERETNING Aktivitet Andelsboligforeningens aktiviteter består i at drive andelsboligforeningen samt eje og administrere foreningens ejendom, matr.nr. 5094 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Østerbrogade 111-117, Langesund 8-10, 2100 København Ø. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Udviklingen i foreningens drift er under omstændighederne tilfredsstillende. Usikkerhed ved indregning og måling Beregning af andelskronen er sket på baggrund af reglerne i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Beregningen kan enten tage udgangspunkt i anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller kontant ejendomsværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter 30. juni 2013 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for foreningens finansielle stilling. 3
BESTYRELSENS OG ADMINISTRATORS PÅTEGNING Bestyrelse og administrator har dags dato aflagt årsrapporten for 2012/13 for Andelsboligforeningen Øbrocentret. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 24. oktober 2013 Rasmus Skafte Pedersen Louise Nørgaard Rune Svendsen Ella Grosman Karsten Strunge Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen Årsrapportens godkendelse Således forelagt og vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling den / 2013. Dirigent: 4
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Øbrocentret Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Øbrocentret for regnskabsåret 1. juli 2012 30. juni 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Vi har ikke revideret de anførte budgettal. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2012 30. juni 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen Øbrocentret har i overensstemmelse med god skik for andelsboligforeninger, som sammenligningstal, medtaget på sidste side i årsregnskabet, bestyrelsens forslag til resultatbudget for det kommende år. Resultatbudgettet har, som det også fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision. Udtalelse om bestyrelsens beretning Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst bestyrelsens beretning. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vor opfattelse, at oplysningerne i bestyrelsens beretning er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 23. oktober 2013 Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Bent Kofoed statsautoriseret revisor 5
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for 2012/13 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A- virksomheder. Herudover har foreningen valgt at følge reglerne for klasse B om bestyrelsesberetningen, jf. årsregnskabslovens 77. Årsrapporten er aflagt efter samme praksis som foregående år. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN Indtægter Boligafgift og lejeindtægt er indregnet i resultatopgørelsen til den på generalforsamlingen fastsatte leje. Alle indtægter vedrørende regnskabsåret er medtaget. Øvrige indtægter er indregnet med fuld periodisering. Udgifter Øvrige udgifter består af ejendomsomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, renholdelsesomkostninger, lønomkostninger og administrative omkostninger m.v. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger, markedsværdiregulering af rente swapaftale m.v.. Skatter Årets skat, som består af årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen som den del, der kan henføres til årets resultat. 6
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Ejendommen er optages til kostpris med tillæg af foretagne forbedringer. Der afskrives ikke på bygninger. Det bør bemærkes, at ejendommens bogførte værdi ikke nødvendigvis er lig med ejendommens handelsværdi. Handelsværdien vil kunne fastsættes ved en uvildig vurdering af ejendommen. Installationer og driftsmidler optages til anskaffelsessum fratrukket akkumulerede afskrivninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for eventuelt betalt acontoskatter. Der er ikke afsat udskudt skat på salg af udlejede lejligheder i henhold til det under eventualforpligtelser anførte. Gældsforpligtelser Gæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Prioritetsgæld måles til kursværdi på balancedagen. Renteswap måles til markedsværdien på balancedagen. 7
RESULTATOPGØRELSE FOR 1. JULI 30. JUNI Realiseret Realiseret Budget Note 2012/13 2011/12 2012/13 Boligafgifter 1 9.516.151 9.347.357 9.600.000 Lejeindtægter 2 2.983.905 2.986.306 3.210.000 Hensat til tab på boligafgift -115.449-355.919 0 Diverse indtægter 3 90.510 141.028 115.000 INDTÆGTER I ALT 12.475.117 12.118.772 12.925.000 Ejendomsskat m.v. -724.953-684.651-732.577 Ejendomsomkostninger 4-940.144-894.371-953.500 Administrationsomkostninger m.v. 5-558.894-523.094-447.500 Vedligeholdelsesomkostninger 6-928.601-666.697-967.000 Vaskeriregnskab 7 40.894 36.669 42.702 Viceværtsomkostninger 8-618.505-676.359-777.000 Finansielle indtægter 9 20.629 21.577 25.000 Finansielle omkostninger 10-8.023.724-7.965.220-8.600.000 UDGIFTER I ALT -11.733.298-11.352.146-12.409.875 DRIFTSRESULTAT 741.819 766.626 515.125 Afsat skat 0 0 0 ÅRETS RESULTAT 741.819 766.626 515.125 8
BALANCE PR. 30. JUNI AKTIVER Note 2013 2012 Ejendommen matr.nr. 5094, Udenbys klædebo 202.640.586 202.640.586 (offentlig vurdering 1. oktober 2011 kr. 208.000.000) Igangværende tagrenovering 325.000 0 Driftsmidler 67.190 83.988 Materielle anlægsaktiver 11 203.032.776 202.724.574 ANLÆGSAKTIVER 203.032.776 202.724.574 Restancer 121.896 273.842 Varmeregnskab 2013/14 23.037 0 Tilgodehavender 12 36.612 84.520 Periodeafgrænsningsposter 13 139.717 147.422 Tilgodehavender 321.262 505.784 Likvide beholdninger 14 1.634.920 1.406.299 OMSÆTNINGSAKTIVER 1.956.182 1.912.083 AKTIVER 204.988.958 204.636.657 9
BALANCE PR. 30. JUNI PASSIVER Note 2013 2012 Andelskapital 2.579.760 2.579.760 Overført resultat -34.661.075-45.331.040 EGENKAPITAL 15-32.081.315-42.751.280 Prioritetsgæld 152.651.264 153.666.293 Renteswap aftale 54.267.386 63.180.503 Langfristede gældsforpligtelser 16 206.918.650 216.846.796 Deposita og forudbetalt leje 944.379 920.643 Kassekredit Nykredit bank 28.602.768 29.141.705 Mellemregning administrator 0 200 Varmeregnskab 2011/12 0 12.459 Varmeregnskab 2012/13 2.409 184.169 Anden gæld 17 602.067 281.965 Kortfristede gældsforpligtelser 30.151.623 30.541.141 GÆLDSFORPLIGTELSER 237.070.273 247.387.937 PASSIVER 204.988.958 204.636.657 Pantsætninger og eventualforpligtelser 18 10
NOTER Realiseret Realiseret Budget 2012/13 2011/12 2012/13 1 BOLIGAFGIFTER Boligafgifter 9.516.151 9.347.357 9.600.000 9.516.151 9.347.357 9.600.000 2 LEJEINDTÆGTER Lejeindtægter, boliger 757.174 754.330 800.000 Lejeindtægter, erhverv 2.151.231 2.165.976 2.310.000 Lejeindtægter, garager / parkeringspladser 75.500 66.000 100.000 2.983.905 2.986.306 3.210.000 3 DIVERSE INDTÆGTER Antenneindtægter 4.659 4.674 0 Frigivelse GI -24.077 24.077 0 Indbetalinger fællesarbejde 103.325 104.575 0 Diverse 6.603 7.702 0 90.510 141.028 115.000 4 EJENDOMSOMKOSTNINGER Forsikringer 180.103 152.702 190.000 Vandafgifter 465.675 440.004 470.000 ABF kontingent 12.650 12.512 13.500 El 281.716 289.153 280.000 940.144 894.371 953.500 11
NOTER Realiseret Realiseret Budget 2012/13 2011/12 2012/13 5 ADMINISTRATION M.V. Administrationshonorar 230.481 225.779 231.000 Revisionshonorar 37.500 36.375 37.500 Revisionshonorar, assistance vedrørende tidligere år 0 5.125 0 Diverse honorarer og kontingenter 2.953 5.753 10.000 Porto, bankgebyrer m.v. 19.123 18.621 20.000 Møder og generalforsamling m.v. 14.011 21.775 15.000 Kontorartikler m.v. 1.018 4.192 6.000 Vand og varmeregnskab 2010/11 0 74.989 75.000 Vand og varmeregnskab 2011/12 76.216 0 0 Vand og varmeregnskab 2012/13 78.807 0 0 Kontrolmanual varmeregnskab 2011/12 og 2012/13 9.638 0 0 Telefon 8.183 8.417 10.000 Godtgørelse bestyrelse 18.500 12.267 18.000 Energimærkning 0 50.000 0 Honorar taghaveprojekt 0 25.000 0 1 års gennemgang facaderenovering 0 19.988 0 Honorar asbestsanering 13.500 0 0 Honorar vedrørende bad kælder 14.013 0 0 Teknikerhonorar, diverse 7.000 14.813 25.000 Tab varme og husleje tidligere år 27.951 0 0 558.894 523.094 447.500 12
NOTER Realiseret Realiseret Budget 2012/13 2011/12 2012/13 6 VEDLIGEHOLDELSE VVS 46.617 96.646 100.000 Elektriker 133.978 100.109 100.000 Centralvarmeanlæg 35.316 68.434 50.000 Varmeanlæg 0 0 0 Glarmester 9.287 13.848 10.000 Tømrer og snedker 13.005 10.056 10.000 Malerarbejde 10.499 4.005 10.000 Radiatorer 37.442 41.364 40.000 Dørtelefon 68.886 35.525 70.000 Elevatorer, service og vedligeholdelse m.v. 194.396 151.655 165.000 Rensning af gulv, fysioterapeut 0 57.038 0 Reparation af tage 38.752 0 40.000 Diverse port 3.294 0 10.000 Asbestsanering, fysioterapeut 260.851 0 250.000 EL lås 0 0 0 Låseservice 26.260 19.502 0 Sætlåsekasser 14.169 0 0 Diverse ejendom 35.849 29.562 112.000 Cykelstativer 0 4.250 0 Nye døre, kælder 0 34.703 0 928.601 666.697 967.000 13
NOTER Realiseret Realiseret Budget 2012/13 2011/12 2012/13 7 VASKERIREGNSKAB Vaskeriindtægter -94.509-81.074-95.000 Serviceabonnementer 28.120 24.655 25.000 Vedligeholdelse 8.697 2.952 10.500 Afskrivninger 16.798 16.798 16.798-40.894-36.669-42.702 8 VICEVÆRTOMKOSTNINGER OG RENHOLDELSE Gager m.v. 411.995 447.019 520.000 Personaleomkostninger 4.446 934 5.000 Trappevask 168.420 168.420 200.000 Lønsumsafgift 0-4.906 0 Container m.v. 8.119 37.600 10.000 Fejemaskine 0 6.681 0 Øvrig renholdelse 2.805 76 12.000 Vask af dørmåtter 22.720 20.535 30.000 618.505 676.359 777.000 9 FINANSIELLE INDTÆGTER Renter Nykredit Bank 8 37 0 Renter GI 20.621 21.540 25.000 20.629 21.577 25.000 10 FINANSIELLE OMKOSTNINGER Renter Nykredit Bank 742.686 908.524 800.000 Renter Nykredit prioritetslån 1.609.318 2.880.241 2.000.000 Renter renteswap 5.671.720 4.176.455 5.800.000 8.023.724 7.965.220 8.600.000 14
NOTER 2013 2012 11 MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER Ejendommen matr. 5094 Udenbys klædebo Anskaffelsespris 190.000.000 190.000.000 Stiftelsesomkostninger 3.207.715 3.207.715 193.207.715 193.207.715 Tilgang forbedringer 9.432.871 9.432.871 Regnskabsmæssig værdi 30. juni 202.640.586 202.640.586 Driftsmidler Anskaffelsessum 167.978 167.978 Afskrivninger primo -83.990-67.192 Årets afskrivninger -16.798-16.798 Regnskabsmæssig værdi 30. juni 67.190 83.988 12 TILGODEHAVENDER Forsikringssager 23.743 42.268 Vurderingshonorarer m.v. 12.869 18.175 Tilbagebetaling GI 0 24.077 36.612 84.520 13 PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER Periodiseret bygningsforsikring 106.161 103.335 Periodiseret vaskeriindtægt 0 42.462 Servicecentralen 28.561 0 Andre periodiseringer 4.995 1.625 139.717 147.422 15
NOTER 2013 2012 14 LIKVIDE BEHOLDNINGER Kassebeholdning 2.789 6.913 Nykredit bank 5.058 5.050 Grundejernes investeringsfond (bundet) 1.627.073 1.394.336 1.634.920 1.406.299 15 EGENKAPITAL Andelskapital Saldo primo 2.579.760 2.564.940 Årets tilgang 0 14.820 2.579.760 2.579.760 Reserver Saldo primo -45.331.040-1.865.715 Kursregulering prioritetsgæld til dagsværdi 1.015.029-1.030.293 Markedsværdi rente swap aftale årets regulering 8.913.117-43.201.658 Årets resultat 741.819 766.626-34.661.075-45.331.040 16
NOTER 16 PRIORITETSGÆLD Restgæld Kursværdi Renter Nykredit, var.obl.lån - udløb 2037. 152.636.000 152.651.264 1.609.318 Markedsværdi renteswap aftale, 4,476%, udløb 2036 54.267.386 54.267.386 5.671.720 206.903.386 206.918.650 7.281.038 2013 2012 17 ANDEN GÆLD Icopal, tagrenovering 325.000 0 Revisionshonorar 37.500 36.375 Trappevask 14.420 14.420 A-skat 8.821 7.120 Arbejdsmarkedsbidrag 2.630 2.342 Feriepenge 56.700 57.100 HOFOR / Københavns energi 59.141 71.299 Atp 810 810 Pensionsbidrag 3.966 3.966 Dong 42.277 41.438 Otis 6.114 15.414 Bravida 12.733 0 Diverse skyldige omkostninger 31.955 31.681 602.067 281.965 18 PANTSÆTNINGER OG EVENTUALFORPLIGTIGELSER Der er ingen pantsætninger tinglyst udover prioritetsgælden. Andelsboligforeninger skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når der sker overgang af foreningens sidste lejemål fra erhvervsmæssig anvendelse (udlejet lejlighed) til skattefri anvendelse (andelslejlighed). Skattepligten omfatter den del af ejendomsavancen, som forholdsmæssigt kan henføres til de lejligheder, som i perioden fra foreningens stiftelse til udgangen af det indkomstår, hvori det sidste lejemål skifter status og kan således udgøre et væsentligt skattetilsvar, som ikke fremgår af årsregnskabets balance og derved ikke er indregnet i beregningen af andelenes værdi. 17
ANDELENS VÆRDI Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 c i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital pr. 30. juni 2013-32.081.315 Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 208.000.000 Bogført værdi pr. 30. juni 2013-202.640.586 5.359.414 Bogført værdi realkredit gæld og renteswap pr. 30. juni 2013 206.918.650 Kursværdi prioritetsgæld og renteswap pr. 30. juni 2013-206.918.650 0 REGULERET FORMUE PR. 30. JUNI 2013-26.721.901 Andelskronen pr. 30. juni 2013 udgør -10,36 Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 a i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital pr. 30. juni 2013-32.081.315 Ejendommens anskaffelsespris 202.640.586 Bogført værdi pr. 30. juni 2013-202.640.586 0 Bogført værdi realkredit gæld og renteswap pr. 30. juni 2013 206.918.650 Nominel restgæld, prioritetsgæld -152.636.000 54.282.650 REGULERET FORMUE PR. 30. JUNI 2013 22.201.335 Andelskronen pr. 30. juni 2013 udgør 8,61 18
OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Samlede udgifter ifølge regnskab 11.733.298 Markedsværdiregulering af renteswap -8.913.117 Afskrivning installationer 657.780 Direkte omkostninger lejere -260.851 Diverse indtægter -90.510 Fradragsberettigede nettoudgifter til fordeling 3.126.600 Fordeling af nettoudgifter Boligafgift 9.516.151 Lejeindtægt 2.983.905 12.500.056 3.126.600 x 2.983.905 Fordeling 746.355 12.500.056 Lejeindtægt 2.983.905 Direkte omkostninger lejere -260.851 Andel af fordelte udgifter -746.355 SKATTEPLIGTIG INDKOMST FØR UNDERSKUD TIDLIGERE ÅR 1.976.699 Anvendt underskud fra tidligere år -1.976.699 SKATTEPLIGTIG INDKOMST 0 Installationer Anskaffelsessum 16.444.500 Afskrivninger primo 3.453.345 Årets afskrivninger 657.780 Afskrivninger i alt 4.111.125 Fremførbare underskud Saldo primo 19.135.654 Årets tilgang / anvendelse -1.976.699 17.158.955 5810 flp/gj 19