København Juni 2018 Mark Christian Walters Specialistadvokat T +45 72 27 33 92 mcw@bechbruun.com Peter Nordentoft Senioradvokat T +45 72 27 36 22 pnt@bechbruun.com Sagsnr. 005200-0058 jab/mcw/lsb Notat Notat vedrørende de skattemæssige og erstatningsretlige konsekvenser ved vedtagelse af et nyt plangrundlag 1. Indledning og problemstilling Hørsholm Kommune overvejer efter det oplyste at foretage en ændring af adgangen til at foretage udstykninger af ejendomme indenfor et område i det sydlige Rungsted, der i dag er reguleret ved Byplanvedtægt 3 Den sydlige del af strandvejskvarteret Smidstrup (herefter Byplanvedtægten ). Byplanvedtægtens 3, stk. 2, bestemmer vedrørende grundstørrelser, at grundstørrelsen ved fremtidige udstykninger ikke må være under 2000 m 2 for de øst for Rungsted Strandvej beliggende arealer og ikke under 1200 m 2 for de vest for Rungsted Strandvej beliggende arealer, alt for så vidt de bestående servitutter ikke bestemmer en større grundstørrelse. Hørsholm Kommune har oplyst, at to servitutter fra henholdsvis 1917 og 1918 fastlægger minimumsgrundstørrelser på hhv. 5.000 m 2 og 5.516 m 2 for ca. 30 ejendomme omfattet af Byplanvedtægten. Hørsholm Kommune har i forlængelse af det ovenstående oplyst, at kommunen med et nyt plangrundlag for området ønsker at fastsætte minimumsgrundstørrelser på 2.500 m 2, hvormed de ca. 30 ejendomme, der er omfattet af de 2 servitutter, vil blive tillagt en udstykningsret i henhold til planloven. Hørsholm Kommune har anmodet os om at foretage en redegørelse for de skattemæssige konsekvenser for ejerne af de ejendomme, der med et nyt plangrundlag vil blive tillagt en udstykningsret i henhold til et nyt plangrundlag. København Langelinie Allé 35 2100 København Ø Danmark Aarhus Værkmestergade 2 8000 Aarhus C Danmark Shanghai Suite 2H08 No.1440 Yan'an Middle Road Jing'an District, 200040 T +45 72 27 00 00 F +45 72 27 00 27 E info@bechbruun.com Advokatpartnerselskab CVR-nr. 38538071 www.bechbruun.com
2/6 Hørsholm Kommune har i tilknytning til det ovenstående oplyst, at de udover ændringen af minimumsgrundstørrelser tillige overvejer at afskaffe Byplanvedtægtens mulighed for etablering af tofamiliehuse på den enkelte ejendom. Hørsholm Kommune har anmodet os om en vurdering af, hvorvidt kommunen kan ifalde et erstatningsansvar ved at foretage en ændring af det gældende plangrundlag, hvormed en række grundejere mister en umiddelbar rettighed, som de har haft i henhold til det gældende plangrundlag, herunder fx adgangen til at opføre et dobbelthus. 2. Redegørelse 2.1 Erstatningsansvar som følge af ny eller ændret planlægning Lokalplaner og lokalplanlægning er som den altovervejende hovedregel erstatningsfri regulering. En fravigelse er, at dette udgangspunkt forudsætter, at ganske særlige omstændigheder gør sig gældende, og at lokalplanlægningen kan sidestilles med ekspropriation. Hertil kommer, at der er en række specifikke regler i planlovens 47A, 48 og 49 om kommunalovertagelsespligt, der indebærer en modifikation af udgangspunktet om erstatningsfri regulering. Bestemmelserne regulerer en række specifikke situationer, hvor en ejer kan forlange overtagelse, herunder situationen, hvor en lokalplan har forbeholdt en ejendom til offentlige formål. Bestemmelserne ses ikke at være relevante for den af Hørsholm Kommune beskrevne situation, hvorfor de ikke vil blive omtalt yderligere. Hovedreglen om, at planlægning er erstatningsfri regulering betyder i praksis, at selvom en kommune ved lokalplanlægning for et område ændrer anvendelsesmuligheden for en ejendom, ifalder kommunen som det klare udgangspunkt ikke et erstatningsansvar. Udgangspunktet om erstatningsfri regulering har bl.a. sin baggrund i, at lokalplaner kun binder ejerens fremtidige ændringer af anvendelsen, og at den eksisterende lovlige anvendelse således kan fortsætte uændret. Retspraksis viser, at domstolene er meget tilbageholdende med at sidestille lokalplanlægning med ekspropriation, og at der skal foreligge ganske særlige omstændigheder og en meget intensiv begrænsning i anvendelsen af den pågældende ejendom. Spørgsmålet har bl.a. været prøvet i U1979.938ØLD (Hotel Søfryd) og U2009.188H (Skovshoved Hotel), hvor anvendelsen af de pågældende ejendomme blev begrænset til kun hotel og restaurationsvirksomhed, selvom der i henhold til det tidligere plangrundlag var mulighed for at anvende ejendommene til boliger. I begge sager kom domstolene frem til, at
3/6 der ikke var tale om ekspropriative indgreb, idet der ikke forelå sådanne ganske særlige hensyn/omstændigheder, der kunne fravige udgangspunktet om, at planlægning udgør erstatningsfri regulering. Der kan ligeledes henvises til Højesterets dom i U1996.492H, hvor Højesteret tiltrådte Landsrettens vurdering af, at der ikke forelå sådanne ganske særlige omstændigheder, at udgangspunktet om erstatningsfri regulering var fraveget. Sagen drejede sig om et areal på ca. 2 ha, der ved by- og landzonelovens ikrafttræden i 1970 havde fået status som byzone. I 1984 søgte ejerne af området om godkendelse af udstykning af villaparceller og kommunen udarbejdede et lokalplanforslag i overensstemmelse hermed. Kommunen besluttede efter protester fra borgerne ikke at vedtage lokalplanen og besluttede samtidig at tilbageføre området til landzone. Uanset at ejerne havde haft en længerevarende forventning om, at ejendommen ville blive udstykket og bebygget, og havde disponeret efter denne forventning i forbindelse med et vejprojekt i området, fandt hverken Vestre Landsret eller Højesteret, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at der var tale om ekspropriation. I henhold til retspraksis skal der altså noget ganske særligt til for, at udgangspunktet om at planlægning udgør erstatningsfri regulering fraviges. Vi vurderer på det foreliggende grundlag i overensstemmelse med den ovenstående gennemgang af retspraksis, at Hørsholm Kommunes ændring af et plangrundlag, hvormed adgangen til at opføre dobbelthuse i et område ændres, udgør erstatningsfri regulering i overensstemmelse med planlovens udgangspunkt. 2.2 Skattemæssige konsekvenser af et ændret plangrundlag 2.2.1 Ejendomsavancebeskatning Ifølge den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 1 er fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse skattefri, hvis huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Det er dog en betingelse for skattefriheden; (i) at ejendommens samlede grundareal enten er mindre end 1.400 m², (ii) at det ifølge en offentlig myndigheds bestemmelse ikke er muligt at udstykke en grund til selvstændig bebyggelse, eller (iii) at en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. En manglende udstykningsmulighed eller værdiforringelse skal kunne dokumenteres ved erklæring fra henholdsvis kommunen og SKAT.
4/6 For ejendomme over 1.400 m 2 vil en ændring af lokalplanens bestemmelser om mindstegrundstørrelser kunne betyde, at det bliver muligt at udstykke ejendommene til selvstændig bebyggelse, medmindre der er andre forhold, der er til hinder herfor. Hvor lokalplanen medfører en udstykningsmulighed til nye byggegrunde, vil betingelsen nævnt ovenfor under (ii) ikke længere være opfyldt, hvilket vil kunne betyde, at et efterfølgende salg af ejendommene ikke vil være skattefritaget efter parcelhusreglen, medmindre udstykning efter en konkret vurdering vil medføre en væsentlig værdiforringelse. Fra 1. juli 2018 ændres loven, sådan at det præciseres, at der ved en væsentlig værdiforringelse forstås en værdiforringelse på mere end 20 %. Ved vurderingen af om en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, vil SKAT blandt andet se på bebyggelsens placering, adgangsmuligheder, grundarealets størrelse og form, matrikulære forhold, områdets og bebyggelses karakter, haveanlæg og beplantning, udsigtsforhold og beskyttelseslinjer mv. Hvis en ejendom faktisk udstykkes i overensstemmelse med de nye mindstegrundstørrelser, vil en udstykket ejendom senere kunne sælges skattefrit, for så vidt som den opfylder arealkravene og de øvrige betingelser efter parcelhusreglen. 2.2.2 Ejendomsbeskatning En ændring af lokalplanen vil ud over det ovennævnte kunne få betydning for den offentlige ejendomsvurdering og ejendomsskatterne i området. Ved den offentlige ejendomsvurdering ansættes der dels en ejendomsværdi, dels en grundværdi. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Ved vurderingen tages der hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen, herunder lokalplaner, kommuneplanrammer og byplanvedtægter mv., herunder til den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter sådanne forskrifter. Hvis ejendomsværdien eller grundværdien ændres som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, herunder nye udstykningsmuligheder, kan dette medføre en omvurdering. For ejerboliger forventes der at komme nye ejendomsvurderinger pr. 1. januar 2019, som udsendes i løbet af 2019. Ved den nye vurdering vil blive taget hensyn til en eventuel ud-
5/6 stykningsmulighed og den deraf følgende byggeret, sådan at grundværdien kan blive forøget. Da ejendommene ved den næste vurdering vil være omfattet af den nye ejendomsvurderingslov og et nyt vurderingssystem baseret på mere præcise ejendomsdata mv., er det ikke muligt at give nogen sikker prognose for, hvordan vurderingerne vil udvikle sig, herunder hvor stor en stigning i vurderingerne, der vil kunne henføres til en eventuel ny lokalplan. Det kan dog forventes, at både ejendomsværdien og grundværdien i højere grad end i dag vil svare til de konstaterede handelspriser i området, og at både ejendomsværdierne og grundværdierne i området derfor vil stige ganske betragteligt. Som følge af det gældende skatteloft for grundskyld, vil der i forbindelse med en ny vurdering blive foretaget en omberegning af grundskyldsskatteloftet for de enkelte ejendomme, som kan komme til at danne grundlag for den fremtidige opkrævning af grundskyld. Den nye lokalplan kan derfor potentielt medføre en stigning i grundskylden for de omfattede ejendomme. Efter de seneste udmeldinger fra Skatteministeriet vil de nye vurderinger blive lagt til grund for ejendomsbeskatningen fra 2021, hvor der er lagt op til et helt nyt boligbeskatningssystem. Som led i den politiske aftale herom, er det dog aftalt, at de samlede boligskatter ikke skal stige ved overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem. For 2021 2025 vil der derfor ved lov blive fastsat nye max.-satser for grundskyldspromillen, så der fastholdes et uændret provenu i de enkelte kommuner. Også satsen for ejendomsværdiskatten reduceres i 2021, så der trods højere vurderinger sikres et omtrent uændret provenu (samlet set). For ejerboliger indføres der ifølge boligaftalen også en skatterabat, så ingen boligejere, der har købt deres bolig inden 2021, skal betale højere samlede ejendomsskatter i 2021. Skatterabatten videreføres indtil et salg/ejerskifte. For ejerboliger lægges der endelig op til en indefrysningsordning for stigninger i boligskatten, sådan at stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld fra 2021 og frem indefryses mod forrentning og mod pant i ejendommen. De indefrosne beløb har karakter af lån, der skal betales ved salg/ejerskifte, bortset fra ved overdragelse til ægtefælle. Ved et fremtidigt ejerskifte efter 2020 vil både skatterabat og indefrysning ophøre, og stigningen i ejendomsskatterne vil herefter slå fuldt igennem for den nye ejer.
6/6 Skatterabatten mv. vil formentlig ikke gælde i forhold til den del af stigningen i ejendomsskatterne, som kan henføres til den ny lokalplan, og som derfor ikke skyldes det nye vurderingssystem. Det er dog usikkert, hvordan dette vil blive håndteret i praksis. Da både de nye vurderinger og de fremtidige skattesatser endnu er ukendte, og da det nuværende grundskyldsskatteloft varierer fra ejendom til ejendom, er det desuden ikke muligt, at beregne nettoeffekten af de nye vurderinger på ejendomsskatterne. Tages der udgangspunkt i niveauet for de nuværende (delvist fastfrosne) vurderinger i området øst for Rungsted Strandvej, kan det dog konstateres, at SKAT ved ansættelsen af grundværdierne har taget udgangspunkt i et byggeretsværdiprincip, hvor den enkelte byggeret er ansat til ca. 1.280.000 kr. Ved en ændring af lokalplanen, som medfører, at en ejendom i dette område kan udstykkes til i alt to grunde, må det antages at medføre en stigning i grundværdien svarende til værdien af én yderligere byggeret (omkring 1.280.000 kr.), ligesom der vil kunne ske en stigning i kvadratmeterprisen for den del af ejendommens areal, som i dag ligger ud over mindstegrundstørrelsen på 2.000 m 2. For en ejendom på fx 5.500 m 2 vil det derfor (efter de nugældende regler og vurderingsniveauer) være sandsynligt med en stigning i grundværdien på omkring 3,9 mio. kr. - muligvis mere. Dette svarer efter den nugældende grundskyldspromille i Hørsholm på 22,1 promille og uden hensyntagen til en omberegning af grundskyldskatteloftet på de enkelte ejendomme eller andre individuelle forhold - til en skønsmæssigt anslået årlig stigning i grundskylden på en sådan ejendom på 85.750 kr. pr år. København, den 16. maj 2018 Jacob Brandt Mark Christian Walters Peter Nordentoft