NOTAT. Baggrund. Spørgsmål om anvendelse i forhold til lokalplan

Transkript

1 NOTAT Codex Advokater P/S Damhaven 5 B 7100 Vejle 15. november 2017 Journalnr.: Advokat: Jens Flensborg jfl@codexlaw.dk Sekretær: Michelle Amtorp Hansen/KJB mah@codexlaw.dk Direkte: Spørgsmål om anvendelse i forhold til lokalplan 1. Baggrund Ringkøbing-Skjern Kommune har bedt os vurdere nogle spørgsmål i relation til en konkret sag, hvor et selskab har købt ejendommen Birkvej 41b, Skjern. Ejendommen har tidligere været anvendt til (privat) renseanlæg, men anlægget har ikke været i drift siden Ejendommen er erhvervet af en ny ejer med henblik på genopstart af den tidligere drift af renseanlæg i den eksisterende bygningsmasse. Miljømæssigt er det vurderingen, at en sådan drift kan etableres det pågældende sted, men planmæssigt er der overvejelser om, hvorvidt en genoptagelse af den hidtidige anvendelse er hensigtsmæssig, herunder i forhold til det boligområde, som efter ophør af driften af det oprindelige renseanlæg er etableret i et tilstødende område. Vi har til brug for vores vurdering modtaget kopi af lokalplan 54a, som gælder for ejendommen, samt kopi af lokalplan nr. 275, der udlægger naboarealerne mod nord til boligformål. Vi har endvidere modtaget et internt notat fra Ringkøbing-Skjern Kommune vedrørende sagen, samt kopi af de salgsbetingelser, som kommunen har anvendt ved salg af parceller indenfor lokalplan nr. 54a. I det følgende behandles spørgsmålet om, hvorvidt kommunen kan nedlægge forbud efter planlovens 14 i afsnit 2. Spørgsmålet om, hvorvidt et forbud efter PL 14 kan udløse erstatning for Ringkøbing- Skjern Kommune er behandlet i afsnit 3, mens spørgsmålet om et eventuel erstatningskrav fra grundejere indenfor lokalplan nr. 275 er behandlet i afsnit 4. Vores vurderinger er opsummeret i afsnit 5.

2 Muligheden for 14-forbud Forholdet til gældende lokalplan Efter planlovens 14, kan kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod et forhold, som ellers er umiddelbart tilladt efter planloven. Forbud kan kun nedlægges mod forhold, som kan forhindres med en lokalplan. Kommunen skal samtidig have til hensigt at udarbejde en lokalplan, som forhindrer det påtænkte. Forbud efter planlovens 14 kan nedlægges, uanset om en påtænkt anvendelsesændring eller et byggeri er i overensstemmelse med kommune- og lokalplanlægningen. Et eksempel herfor findes i Natur og Miljøklagenævnets afgørelse af 31. oktober 2012 (nr. NMK ). I sagen havde kommunen i første omgang meddelt afslag på etablering af en altan under henvisning til, at der efter den gældende lokalplan ikke måtte etableres en sådan altan. Dette afslag blev imidlertid ophævet af Naturog Miljøklagenævnet, der traf afgørelse om, at etablering af en altan ikke var i strid med lokalplanen. Kommunen nedlagde herefter forbud efter planlovens 14, hvilken afgørelse også blev påklaget. Natur- og Miljøklagenævnet opretholdt forbuddet og anførte blandet i afgørelse: Efter planlovens 14 kan en kommune nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbuddet kan højst nedlægges for et år og skal være begrundet i planlægningsmæssige hensyn. Kommunen skal tillige på forbudstidspunktet have til hensigt at udarbejde en lokalplan. Den omstændighed, at dispositionen - som i dette tilfælde - er i overensstemmelse med en gældende lokalplan, afskærer ikke kommunen fra at nedlægge forbud i medfør af denne bestemmelse og efterfølgende tilvejebringe en ny lokalplan. Det forhold, at anvendelsen af det eksisterende renseanlæg er i overensstemmelse med den gældende lokalplan, er således ikke i sig selv til hinder for, at der kan nedlægges forbud efter planlovens Lovligt eksisterende anvendelse Et forbud efter planlovens 14 kan ligesom en lokalplan ikke gribe ind i lovligt eksisterende forhold. I den konkrete sag giver det anledning til at overveje, om anvendelsen som renseanlæg kan betragtes som værende påbegyndt af den nye ejer af ejendommen. Hvis det ikke er tilfældet må det endvidere overvejes, om det forhold at der tidligere har været drift af renseanlæg på ejendommen, i sig selv indebærer, at der er tale om et lovligt eksisterende forhold. side 2 af 12

3 Efter det oplyste mangler der pt. blandt andet miljøgodkendelse, førend renseanlægget kan tages i brug. Det kan allerede på den baggrund lægges til grund, at der på nuværende tidspunkt ikke er sket lovlig ibrugtagning af anlægget. Spørgsmålet er herefter, om det forhold, at der indtil 2008 i overensstemmelse med lokalplanen har været drevet renseanlæg på ejendommen, kan betragtes som en lovligt eksisterende anvendelse, der afskærer kommunen fra at meddele forbud efter planlovens 14. Efter det oplyste har renseanlægget ikke været i drift siden Det følger af planlovens 56, stk. 4, at retten til at fortsætte en lovligt eksisterende anvendelse, bortfalder når der er forløbet 3 år, uden at retten har været udnyttet. Bestemmelsen omtaler dog kun tilfælde, hvor det lovligt eksisterende forhold strider mod en lokalplan, eller i øvrigt kræver tilladelse efter planloven. Bestemmelsen ordlyd omtaler dermed ikke direkte en situation som den foreliggende, da anvendelsen som renseanlæg er i overensstemmelse med lokalplanen. Formålet med planlovens 14 er blandt andet, at kommunen kan fremrykke retsvirkningerne af en lokalplan, og dermed kan gribe ind overfor ændringer mv., som kommunen anser for uhensigtsmæssige ud fra planlægningsmæssige hensyn, selv om forholdet rent faktisk ikke er i strid med den gældende planlægning (en planlægning, som kommunen derfor vil lave om i forlængelse af et forbud). Hvis kommunen i den konkrete sag vedtog en lokalplan, ville vurderingen af, om der var tale om en lovligt eksisterende anvendelse, skulle foretages efter den ovennævnte regel i planlovens 56, stk. 4. Det afgørende ville så være, om ejendommen har været anvendt som renseanlæg indenfor de seneste 3 år. Hvis der er forløbet mere end 3 år fra ophøret af den tidligere lovlige anvendelse til renseanlæg, ville denne anvendelse ikke være beskyttet af 56, stk. 4. Anvendelsen til renseanlæg ville med andre ord ikke skulle anses som en eksisterende lovlig anvendelse ). På baggrund af bestemmelsens formål er det fast antaget, at de retlige og fysiske forhold, som kan forhindres med et forbud efter 14, svarer til det, som ville kunne forhindres med en lokalplan. Det er som følge heraf vores vurdering, at planlovens 14 i det foreliggende tilfælde vil kunne anvendes til at forhindre den ønskede genoptagelse af de tidligere aktiviteter på renseanlægget, og at ejerens adgang til at genoptage disse aktiviteter, således ikke er beskyttet af reglen i 56, stk Forhåndstilsagn Ved vurderingen af muligheden for at nedlægge et forbud efter 14 er det som anført afgørende om, det som forbuddet retter sig mod kan siges at være en eksisterende lovlig anvendelse, idet en sådan side 3 af 12

4 aktivitet ikke kan forhindres med et forbud. Hvis der er meddelt byggetilladelse eller andre myndighedsgodkendelser til et projekt, vil det oftest blive sidestillet med en eksisterende lovlig anvendelse, også selv om tilladelsen (endnu) ikke er udnyttet. I den aktuelle sag er der efter det oplyste ikke meddelt byggetilladelse eller andre myndighedsgodkendelser til det nye projekt. Der har alene været nogle drøftelser om mulighederne herfor mellem den nye ejer og forvaltningen. Sådanne drøftelser kan ikke sidestilles med en egentlig tilladelse, ej heller selv om, kommunen ikke på møderne har taget forbehold for ændringer. Det følger dog af praksis, at en kommune som bygge- og planmyndighed kan agere på en sådan måde, at kommunens handlinger og udmeldinger får virkning som et udtrykkeligt forhåndstilsagn, således at kommunen er afskåret fra efterfølgende at nedlægge 14-forbud. Det skal dog ifølge retspraksis ganske meget til, før en sådan foreløbig udmelding kan sidestilles med et bindende forhåndstilsagn. Det er ikke tilstrækkeligt, hvis kommunen blot har bekræftet, at det påtænkte er i overensstemmelse med det eksisterende planlægningsgrundlag. Den strenge praksis illustreres af Højesterets dom i U /2 H: I sagen fandt Højesteret ikke, at der var meddelt bindende forhåndstilsagn i en sag, hvor kommunens forvaltning i to omgang havde svaret, at etablering af større garageanlæg på en konkret ejendom ikke gav anledning til principielle indvindinger. Højesteret lagde herved vægt på, at henvendelserne fra ejeren ikke fremstod som en anmodning om forhåndsbesked, men som en forespørgsel om, hvorvidt kommunen i plan eller miljømæssig henseende havde principielle indvendinger mod projektet. Om kommunens svar udtalte Højesteret herefter: Kommunens svar af 28. januar og 10. februar 2005 fremtræder på tilsvarende måde ikke som en forhåndstilladelse til den påtænkte anvendelse, men som oplysninger om, at der ikke i forhold til den gældende byplanvedtægt eller i forhold til gældende miljøregler var principielle indvendinger mod den påtænkte anvendelse af arealet. Det forhold, at Ringkøbing-Skjern Kommune har afholdt møder med køberen af renseanlægget, og at kommunen således har været bekendt med hensigten bag købet af ejendommen, kan ikke i sig selv indebære, at der er givet bindende forhåndstilsagn. Vi har ikke nærmere oplysninger om, hvad der eventuelt måtte være blevet tilkendegivet under møderne med køberen af ejendommen, men der er ud fra det oplyste ikke grundlag for at antage, at Ringkøbing-Skjern Kommune har givet bindende forhåndstilsagn, således at der ikke kan meddeles forbud efter pl. 14. I øvrigt har vi forstået det sådan, at den nye ejer havde købt ejendommen, inden der blev taget kontakt til kommunen. Det er herefter også samlet set vores vurdering, at Ringkøbing-Skjern Kommune har mulighed for at nedlægge forbud efter planlovens 14, og dermed forhindre, at driften af renseanlæg på Birkvej 41b genoptages. Ringkøbing-Skjern Kommune vil i givet fald skulle udarbejde et lokalplanforslag inden for 1 år, hvis forbuddet mod renseanlæg skal opretholdes. side 4 af 12

5 Overtagelses- og erstatningskrav fra køberen af ejendommen Problemstilling Hvis Ringkøbing-Skjern Kommune beslutter at nedlægge forbud mod anvendelse af ejendommen til renseanlæg, opstår spørgsmålet, om ejeren eventuelt kan rejse et erstatningskrav som følge heraf. Et erstatningskrav fra ejeren af ejendommen vil i princippet kunne støttes på to grundlag, nemlig enten overtagelsespligt efter planlovens regler herom, eller alternativt som en ekspropriationslignende indskrænkning af ejerens mulighed for udnyttelse af ejendommen. 3.2 Hvis ejendommen udlægges til offentligt formål Overtagelsespligt efter planlovens 48 kan komme på tale, hvis ejendommen udlægges til offentligt formål. Ud fra oplysningerne i Ringkøbing-Skjern Kommunes notat af 18. oktober 2017, vil en ny lokalplan muligvis gå ud på, at renseanlægget udlægges til en folkepark i tilknytning til Skjern Å, idet vi forstår, at der tidligere er udarbejdet et ideoplæg om en sådan planlægning. En folkepark må i planlægningsmæssig henseende betragtes som et offentligt formål. I henhold til planlovens 48, stk. 1, kan ejeren af en ejendom, der i lokalplanlægningen udlægges til offentligt formål, kræve at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Ud over den objektive betingelse i 48, stk. 1, om at ejendommen er udlagt til offentligt formål, er det herudover en forudsætning for overtagelsespligt, at ejendommen som følge af planlægningen ikke kan udnyttes på rimelig måde jf. 48, stk. 3 (den subjektive betingelse). Hvis der nedlægges et 14-forbud mod etablering af et renseanlæg, som ellers er tilladt i henhold til den gældende lokalplan, og arealet udlægges til offentligt formål i form af folkepark eller lignende, vil den subjektive betingelse efter vores vurdering være opfyldt, medmindre andre forhold end den ændrede lokalplanlægning i forvejen er til hinder for, at der kan etableres renseanlæg på ejendommen. Som vi forstår det, forventer Ringkøbing-Skjern Kommune umiddelbart ikke, at det ville være problematisk, at meddele miljøgodkendelser og eventuelle andre nødvendige tilladelser til renseanlægget. Det er på den baggrund vores vurdering, at den subjektive betingelse vil være opfyldt, hvis ejendommen udlægges til offentligt formål i en ny lokalplan, og at kommunen derfor vil kunne pålægges at overtage ejendommen mod erstatning. side 5 af 12

6 Erstatningen vil i tilfælde af overtagelsespligt, skulle fastsættes af taksationsmyndighederne efter samme regler, som hvis Ringkøbing-Skjern Kommune havde eksproprieret ejendommen i medfør af en vedtagen lokalplan, der udlægger arealet til offentligt formål. Efter taksationspraksis vil erstatningsfastsættelsen tage udgangspunkt i de anvendelsesmuligheder, som var gældende umiddelbart inden ejendommen blev udlagt til offentligt formål. I den konkrete sag vil erstatningsfastsættelsen således tage udgangspunkt i anvendelsesmulighederne i den nugældende lokalplan, hvor arealet er udlagt til renseanlæg. Vi kan ikke på det foreliggende grundlag udtale os nærmere om en eventuel erstatningsstørrelse. Efter det oplyste, har ejeren købt ejendommen for en pris på 1,75 mio. kr. Denne købesum kan efter omstændighederne udgøre et udgangspunkt for erstatningsansættelsen, idet der - som vi forstår det - netop var tale om et køb i fri handel til renseanlægsformål. Der er derimod ud fra taksationspraksis ikke grundlag for, at ejere kan kræve erstatning ud fra genanskaffelsesværdi. Den omkostning, som for ejeren vil være forbundet med et etablere et renseanlæg et andet sted, vil således efter vores vurdering ikke være relevant for erstatningsfastsættelsen. 3.3 Hvis ejendommen udlægges til private formål Hvis ejendommen efter nedlæggelse af 14-forbud i stedet udlægges til private formål, som fx bolig- eller erhvervsbyggeri, vil der ikke være grundlag for at kræve overtagelse i henhold til planlovens 48. Udgangspunktet vil herefter være, at ejeren ikke kan kræve erstatning, idet planlægning har karakter af erstatningsfri regulering. Dette udgangspunkt kan fraviges i helt særlige tilfælde, hvis lokalplanlægningen konkret har en så indgribende betydning for ejeren, at lokalplanlægningen i sig selv må sidestilles med et ekspropriativt indgreb. Der kan som eksempel på denne problemstilling henvises til U H. Sagen drejede sig om en lokalplan, som fastholdt en ejendoms hidtidige anvendelse til hoteldrift, og dermed forhindrede ejeren i at etablere boliger, hvilket ellers også var muligt efter den gældende byplanvedtægt. Højesteret afviste, at ejeren kunne kræve erstatning, idet Højesteret bl.a. anførte: Ved 3 i lokalplan 226 blev det bestemt, at Skovshoved Hotel kun måtte anvendes til krostue, hotel-, kursus- og restaurationsvirksomhed og lignende beslægtede erhverv. En sådan lokalplanbestemmelse er en erstatningsfri regulering, medmindre der foreligger ganske særlige omstændigheder, således at reguleringen får karakter af ekspropriation, jf. grundlovens 73 side 6 af 12

7 I sagen fandt Højesteret ikke, at der var sådanne særlige omstændigheder, idet ejendommen både før og efter lokalplanen rent faktisk blev anvendt til hoteldrift, og idet det i øvrigt ikke var godtgjort, at ejendommen ikke fortsat kunne udnyttes økonomisk forsvarligt indenfor lokalplanens rammer. I den foreliggende sag, vil et udlæg af ejendommen til andet formål end renseanlæg isoleret set være relativt indgribende for ejeren, idet ejendommen er erhvervet med netop denne anvendelse for øje. Det må imidlertid modsat tages i betragtning, at hvis ejendommen udlægges til et privat formål som fx bolig- eller erhvervsbyggeri, kan ejendommen få en ikke ubetydelig værdi ved salg til dette formål, under forudsætning af, at der er en rimelig efterspørgsel efter jord til formålet. Ejeren vil således selvom det oprindelige formål med købet ikke kan opfyldes enten selv kunne udstykke til erhvervseller boligbyggeri, eller afhænde ejendommen som råjord til dette formål, og dermed opnå en rimelig udnyttelse af ejendommen. På denne baggrund er det vores vurdering, at der ikke vil være tale om en sådan ganske særlig situation, at planlovens udgangspunkt om erstatningsfri regulering må afviges jf. domscitatet ovenfor. Selvom der måtte have været grundlag for at fravige udgangspunktet om erstatningsfri regulering, må der i øvrigt også henses til, at vil være vanskeligt for ejeren at godtgøre, at der er lidt et tab som følge af lokalplanlægningen. En planlægning til privat formål i form af eksempelvis bolig- eller erhvervsbyggeri, medfører jo også, at ejendommen herefter kan sælges til dette formål. Vi har ikke kendskab til bolig- eller erhvervsjordspriserne i Skjern, men det forekommer umiddelbart ikke sandsynligt, at der vil være en så dårlig økonomi i udstykning af fx boliggrunde, at ejeren vil kunne godtgøre et tab Erstatningskrav fra naboerne hvis renseanlæg tillades Problemstilling Ringkøbing-Skjern Kommune har udover de allerede behandlede spørgsmål vedrørende mulighederne for, og de mulige erstatningsmæssige konsekvenser af, at meddele 14-forbud mod et renseanlæg, tillige bedt os vurdere, om det vil kunne medføre krav fra udstykkere og boligejere på naboarealerne mod nord, hvis Ringkøbing-Skjern Kommune tillader, at der etableres renseanlæg på ejendommen. 4.2 Betydningen af det anførte i lokalplan 275 Ringkøbing-Skjern Kommune har i 2013 vedtaget lokalplan 275 for et område nordøst for lokalplan 54a og Birkvej 41b. Området er i dag udbygget med boliger. side 7 af 12

8 I redegørelsen i lokalplan 275 er det på s. 9 anført, at såvel det gamle Skjern Renseanlæg som farveriets renseanlæg på Birkvej 41b vil blive fjernet. På side 5 er det anført, at den fremtidige anvendelse af dette område endnu ikke er fastlagt. Det forhold, at der i en lokalplans redegørelse er medtaget oplysninger om forventningerne til den fremtidige udnyttelse af nogle tilstødende arealer, senere måtte vise sig ikke at holde fuldstændigt stik, kan efter vores vurdering ikke udløse et erstatningsansvar for kommunen i kommunens egenskab af planmyndighed. Et sådant ansvar kræver, at der er handlet ansvarspådragende, det vil sige, at der er begået en fejl. Som vi forstår det, var det i 2013 kommunens forventning, at de to tidligere renseanlæg ville blive fjernet. Selv om det må erkendes, at kommunens forventninger hertil er udtrykt meget konkret og uden forbehold i redegørelsen, er det efter vores opfattelse ikke udtryk for en ansvarspådragende fejl bedømt i forhold til de forhold, der var gældende i Der er derimod tale om en situation, hvor udviklingen muligvis kan føre til, at kommunens forventninger i 2013 viser sig ikke (længere) at holde stik. Det anførte i redegørelsen i lokalplan 275 indebærer heller ikke umiddelbart begrænsninger for den fremtidige planlægning for renseanlægsområdet. Kommunen har som planmyndighed adgang til at ændre i en gældende plan fremadrettet, hvilket som udgangspunkt er udtryk for en erstatningsfri regulering også i forhold til ejerne af de områder, som støder op til den pågældende lokalplan. Det er derfor vores vurdering, at de grundejere, som har bygget og købt ejendommen inden for lokalplan 275 s område, ikke kan rette et erstatningskrav mod Ringkøbing-Skjern Kommune i kommunens egenskab af planmyndighed. 4.3 Betydningen af at Ringkøbing-Skjern Kommune også er grundsælger I den aktuelle sag har Ringkøbing-Skjern Kommune også optrådt som sælger af parceller indenfor lokalplan nr Det giver anledning til at overveje, om kommunen i rollen som grundsælger kan pådrage sig et erstatningsansvar, hvis oplysningen i lokalplan 275 s redegørelse om, at renseanlæggene vil blive fjernet, ikke holder stik. Manglende oplysninger fra kommunens side i forbindelse med en salgssituation kan - på samme måde som ved salg mellem private parter - medføre, at køberen efterfølgende har krav på erstatning, hvis det solgte som følge af manglende/forkerte oplysninger lider af en mangel. Der er en afvejning mellem på den ene side sælgers pligt til loyalt at oplyse om det solgtes egenskaber, og på den anden side køberens almindelige undersøgelsespligt. side 8 af 12

9 I en dom refereret i MAD blev Odense Kommune dømt til at betale erstatning til en række grundkøbere, fordi kommunen ikke i forbindelse med udbud af grundene havde oplyst om kommunens overvejelser om etablering af en ringvej nær det nye boligområde. I præmisserne anførte byretten bl.a. (vores fremhævelse): Det salgsmateriale, som kommunen udleverede til køberne, omfattede bl.a. folderen Byggegrunde ved Tyrsbjergvej med underoverskrifterne fra æbleplantage til haveby og en ny udstykning for de kræsne, og folderen henvender sig efter sit indhold til købere, der sætter pris på bl.a. smuk natur og landlige omgivelser. Materialet omfattede også bl.a. lokalplan nr vedrørende det nye boligområde ved Tyrsbjergvej, hvori det er anført som et selvstændigt formål, at bebyggelse sker under bevarelse af områdets grønne, åbne, landlige karakter. Det er ubestridt, at kommunen ikke udleverede materiale til køberne, som indeholdt oplysninger om kommunens planer for anlæg af en vestlig Ring 3 om Odense, og at kommunen heller ikke mundtligt oplyste herom. [ ] Selv om interessezonen for vejanlægget, der til dels var sammenfaldende med udstykningens vestlige areal, først blev offentliggjort i maj 2010, var planerne for en ny vestlig Ring 3 så konkrete i december 2009, hvor den første byggegrund blev solgt, at det burde have stået kommunen klart, at oplysning om planerne for vejanlægget måtte antages at være af væsentlig betydning for de købere, som kommunens salgsmateriale henvendte sig til [ ] Kommunens tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt medfører, at kommunen er erstatningsansvarlig for det tab, som grundkøberne har lidt ved, at interessezonen har reduceret grundenes værdi. I MAD Ø havde en kommune solgt et ubebygget areal omfattet af en lokalplan til boligformål. Af udbudsvilkårene fremgik, at arealet ifølge lokalplanen som udgangspunkt kunne udstykkes i ca. 140 parceller, hvor bebyggelsen kunne være privatboliger, udlejningsbyggeri eller ejer/andelsboliger. Køberen af arealet ønskede at opføre 190 boliger, hvilket kommunen fandt, var i strid med lokalplanen. Ejeren henviste til, at lokalplanen ikke forbød flere boligenheder på samme parcel, samt at byggelovens 10a ikke var til hinder herfor, når der var tale om andelsboliger. Efter et længere forløb, nedlagde kommunen 14-forbud, og udarbejdede en ny lokalplan, som udtrykkeligt begrænsede byggeriet til 140 boliger. Ejeren anlagde retssag med krav om erstatning for den mistede byggeret. Landsretten dømte kommunen til at betale erstatning, og anførte bl.a. (vores fremhævelse): Det fremgår af udbudsvilkårene, at bebyggelse på ejendommen forudsattes opført i privat regi, enten som privatboliger, udlejningsbyggeri, ejerboliger og/eller andelsboliger. Landsretten bemærker herved, at byggelovens 10 A, stk. 1, ikke finder anvendelse på private andelsboliger uden offentlig støtte, jf. byggelovens 10 A, stk. 2. På den baggrund finder landsretten, at udbudsvilkårene efter deres formulering ikke var til hinder for, at sagsøgeren udstykkede ejendommen i parceller af en sådan størrelse, at der på hver parcel kunne opføres to private andelsboliger uden offentlig støtte, hvis den gennemsnitlige størrelse af de opførte boliger i øvrigt blev på ca. 100 m2. side 9 af 12

10 Landsretten finder herefter, at sagsøgeren med rette har kunnet lægge til grund for sit tilbud, at køberen af ejendommen ville kunne opføre flere end 140 boliger, hvis ejendommen blev udstykket i parceller af en sådan størrelse, at der kunne opføres to private andelsboliger uden offentlig støtte af en gennemsnitlig størrelse på ca. 100 m2 på hver parcel. På den baggrund finder landsretten, at sagsøgte er erstatningsansvarlig for det tab, som sagsøgeren har lidt som følge af, at sagsøgte har håndhævet en forudsætning for salget af ejendommen, som hverken fremgår af udbudsvilkårene for salget af ejendommen eller i øvrigt af den på tidspunktet for salget gældende lokalplan for området Fælles for de to sager er, at retten i begrundelsen lægger til grund, at køberne ud fra de af kommunen givne oplysninger (herunder selve lokalplanen i 2008-sagen) havde berettigede forventninger til henholdsvis områdets karakter og byggemulighederne, hvilken forventning skuffes som følge af kommunens manglende oplysninger og efterfølgende ageren. I den foreliggende sag er spørgsmålet derfor, om udsagnene i lokalplan 275 s redegørelsesdel, har givet boligparcelkøbere en sådan berettiget forventning. Som også anført i Ringkøbing-Skjern Kommunes notat om sagen, er det isoleret set uheldigt, at det i redegørelsen er anført så bastant, at renseanlæggene vil blive fjernet. Dette må imidlertid ses i forhold til, at redegørelsen ikke er bindende, hvilket også fremgår indirekte af den indledende vejledning til lokalplanen. Hertil kommer, at lokalplan nr. 54A for bl.a. Birkevej 41b, også fortsat giver mulighed for etablering og drift af renseanlæg, hvilken oplysning også var umiddelbart tilgængelig for køberne. I modsætning til sagen om omfartsvejen, hvor området var anprist som naturområde, er der ikke givet anprisninger om udstykningsområdet i Skjern. Udbudsmaterialet er efter ordlyden ikke i strid med de faktiske forhold, hvorefter der planlægningsmæssigt ikke var eller er noget til hinder for, at drift af renseanlæggene eventuelt senere kan genoptages. Redegørelsens oplysning om, at renseanlæggene vil blive fjernet indgår endvidere ikke i salgsoplysningerne. Kommunen har således ikke fremhævet denne oplysning ved salget af grundende. Der kan derfor også argumenteres for, at Ringkøbing-Skjern Kommune i forbindelse med salget ikke burde have været opmærksom på, at oplysningerne i lokalplan nr. 275 om renseanlæg kunne have væsentlig betydning for køberne. Det må tillige tillægges betydning, at det på lokalplanens side 5 er anført, at det ikke er afgjort, hvad der vil træde i stedet for renseanlæggene. Selv hvis det antages, at køberne ud fra redegørelsen havde en forventning om fjernelse af de aktuelle anlæg, kan køberne ikke have haft nogen berettiget forventning om, hvad der ville træde i stedet herfor. Selv om renseanlæggene var blevet fjernet, ville det således ikke udelukke anvendelse af Birkevej 41b til andre erhvervsformål indenfor for de begrænsninger, der følger af miljøretten og de naboretlige regler. Det kan derfor anføres, at der allerede af den side 10 af 12

11 grund ikke er tale om en mangel. Herudover kan det anføres, at der heller ikke kan være tale om et erstatningsberettiget tab, da køberne ikke kan have haft en berettiget forventning om færre (nabo)gener, end det som følger af den miljøretlige regulering af naboretten i øvrigt. Samlet set er det derfor vores vurdering, at købere af boligparceller indenfor lokalplan nr. 275 ikke er blevet stillet i udsigt eller kan have haft en berettiget forventning om, at der ikke i fremtiden vil kun etableres renseanlæg på ejendommen. Det er derfor også vores vurdering, at der ikke er grundlag for at rejse et erstatningskrav mod Ringkøbing Skjern Kommune i kommunens egenskab af grundsælger. 5. Sammenfatning Vores vurdering kan på baggrund af ovenstående sammenfattes således: Vedrørende muligheden for at nedlægge forbud efter PL 14 mod drift af renseanlæg på ejendommen Birkvej 41, er det overordnet vores vurdering, at der ikke foreligger forhold som er til hinder for, at kommunen kan nedlægge forbud, forudsat at dette er begrundet i planlægningsmæssige hensyn, samt at kommunen har til hensigt at udarbejde en ny lokalplan. Vedrørende risikoen for erstatningsansvar hvis 14-forbud nedlægges, er det vores vurdering at kommunens forpligtelse vil afhænge af indholdet af den lokalplan som vedtages i forlængelse af 14-forbuddet. Hvis ejendommen udlægges til offentlige formål, er det vores vurdering at kommunen vil være forpligtet til at overtage ejendommen mod erstatning jf. planlovens 48. Erstatningen vil i givet fald skulle udmåles som arealets handelspris til renseanlægsformål, men ikke til ejerens genanskaffelsespris. Hvis arealet udlægges til private formål som fx bolig- eller erhvervsformål, er det derimod vores vurdering, at Ringkøbing-Skjern Kommune ikke vil ifalde erstatningsansvar, idet vi herved forudsætter, at det er en rimelig efterspørgsel i området efter jord til dette formål, således at en sådan anvendelse rent faktisk kan realiseres. Vedrørende risikoen for erstatningsansvar over for grundejere inden for lokalplan 275, er det vores vurdering, at Ringkøbing-Skjern Kommune ikke vil ifalde erstatningsansvar, hvis kommunen undlader at nedlægge 14-forbud, således at driften af renseanlæg på ejendommen Birkvej 41b kan genoptages, selvom redegørelsesdelen i lokalplan 275 anfører, at renseanlæggene vil blive fjernet. På det foreliggende grundlag er det vores vurdering, at det hverken vil være erstatningspådragende bedømt i forhold til Ringkøbing-Skjern Kommunes rolle som planmyndighed eller som grundsælger. side 11 af 12

12 Vejle, 15. november 2017 Jens Flensborg / Kristoffer Juul Bertelsen side 12 af 12