Andelsboligforeningen Bragesgade 1 og Nørrebrogade 206 2200 København N CVR-nr. 12 31 00 99 Årsrapport for tiden 01.07.07-30.06.08 STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International - et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere København Gribskovvej 2 2100 København Ø Tel.: 39 16 76 00 www.beierholm.dk CVR-nr. 24 20 75 01
Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger mv. 3 Regnskabspåtegning 4 Den uafhængige revisors påtegning 5 Bestyrelsesberetning 6 Anvendt regnskabspraksis 7-8 Resultatopgørelse 9 Balance 10-11 12-23 2
Foreningsoplysninger mv. Foreningen A/B Bragesgade 1 og Nørrebrogade 206 2200 København N CVR nr. 12 31 00 99 Administrator Vest Administrationen A/S Tlf. 33 24 61 26 Bestyrelse Sophie Eriksen Morten Wischmann Mette Munch Madsen Thomas Kjærgaard Revision Beierholm Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Pengeinstitut Arbejdernes Landsbank 3
Regnskabspåtegning Vi aflægger andelsboligforeningens årsrapport for 2007/08. Foreningens bestyrelse har behandlet og vedtaget årsrapporten. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 2008 Bestyrelsen: Sophie Eriksen Morten Wischmann Mette Munch Madsen Thomas Kjærgaard Administrator: Vest Administrationen A/S Vedtaget på generalforsamling den 2008 Dirigent 4
Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i A/B Bragesgade 1/Nørrebrogade 206 Vi har revideret årsrapporten for Andelsboligforeningen Bragesgade 1/Nørrebrogade 206 for regnskabsåret 01.07.07-30.06.08, omfattende bestyrelsespåtegning, bestyrelsens beretning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsrapporten aflægges efter årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Bestyrelsens ansvar for årsrapporten Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for andelsboligforeningens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af bestyrelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.06.08 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 01.07.07 30.06.08 i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. København, den 21. november 2008 Beierholm Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Jørgen Krauw Statsaut. revisor 5
Bestyrelsesberetning Hovedaktiviteter Andelsboligforeningens formål er at eje og drive andelsboligforeningen Bragesgade 1 og Nørrebrogade 206. Usikkerhed ved indregning eller måling Ejendommen er optaget til valuarværdi på 17.000.000 baseret på en afkastprocent på 2,75%. Valuarværdien er 6.100.000 lavere end den kontante ejendomsvurdering. Såfremt afkastprocenten fremover stiger, vil der forekomme en lavere valuarværdi på ejendommen, hvilket vil medføre en lavere andelskroneværdi. Ved anvendelse af en renteprocent på 3,00% vil valuarvurderingen udvise en værdi på ca. 15.500.000. Andelsboligforeningens værdiansættelse af andelskronen er påvirket af en forsigtig vurdering omkring andelskroneværdien og en løbende usikkerhed omkring kursen på prioritetsgæld samt eventuelle udgifter til større vedligeholdelses- og renoveringsopgaver vedrørende ejendommen. I foreliggende regnskab er der foretaget en hensættelse på 4.500.000 vedrørende forventede byggeprojekter. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Resultatet på ca. t. 414 svarer stort set til forventningerne. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke foreningens finansielle stilling. 6
Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Bragesgade 1/Nørrebrogade 206 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder og lov om andels-boligforeninger. På baggrund af særlige karakteristika vedrørende andelsboligforeninger og særlig lovgivning er der under henvisning til det retvisende billede en række forhold, hvor anvendt regnskabspraksis afviger fra sædvanlig praksis for klasse B-virksomheder. GENERELT De væsentligste elementer i den anvendte regnskabspraksis, der er uændret i forhold til foregående år, er følgende: RESULTATOPGØRELSEN Boligafgifter/lejeindtægter Boligafgifter og lejeindtægter, der vedrører regnskabsperioden, er indtægtsført i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger, der vedrører regnskabsperioden, er udgiftsført i resultatopgørelsen. Finansielle poster Under finansielle poster indgår renteindtægter og renteomkostninger. Skat af årets resultat Årets skat udgør årets aktuelle skat. Skatten er beregnet med den for året gældende skatteprocent. BALANCE Driftsmidler og inventar over 11.900 med levetid på over 3 år aktiveres og afskrives lineært over 10 år. Ejendommen optages til valuarvurdering. Værdiregulering indregnes på egenkapitalen. Der afskrives ikke på ejendommen. 7
Anvendt regnskabspraksis Tilgodehavender Tilgodehavende måles til nominel værdi med fradrag for skønnede tabsrisici efter en individuel vurdering. Egenkapital (andelskroneværdi) Egenkapitalen er opgjort efter gældende regler for Lov om Andelsboligforeninger. Andelskroneværdien er opgjort efter Lov om andelsboligforeningers 5, stk. 2 b, valuarvurdering. Under hensyntagen til de særlige regler for andelsboligforeninger er følgende poster reguleret direkte på egenkapitalen: Fortjenester vedrørende overdragelser af lejligheder til nye andelshavere (indskud) Værdireguleringer vedrørende ejendom til valuarvurdering/kontantværdi. Reguleringer vedrørende hensættelser til udskudt skat og andre hensættelser Kursreguleringer vedrørende prioritetsgæld Andre reguleringer, herunder indvendig vedligeholdelse og omkostninger vedrørende salg af andele. Andelskroneværdien skal i henhold til vedtægterne fordeles efter fordelingstal. Hensatte forpligtelser Udskudt skat er beregnet i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Reguleringer af udskudt skat indregnes direkte på egenkapitalen. Den udskudte skat er beregnet med den for året gældende skatteprocent. Reguleringer af andre hensættelser indregnes på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser måles til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet. Prioritetsgæld optages til kursværdi på statusdagen. Kursreguleringer indregnes på egenkapitalen. 8
Resultatopgørelse 2007/08 2006/07 Note Boligafgifter, beboelse 839.319 822.300 Boligafgifter, erhverv 42.435 41.400 Lejeindtægter, erhverv 156.774 153.114 Vaskeriindtægt mv. 15.750 16.740 Indtægter i alt 1.054.278 1.033.554 1 Reparation og vedligeholdelse 47.597 64.815 2 Skatter, afgifter og forsikringer mv. 67.391 169.254 3 Ejendomsomkostninger 25.882 42.211 4 Foreningsomkostninger 73.878 73.851 Omkostninger i alt 214.748 350.131 Resultat før renter mv. 839.530 683.423 5 Afskrivninger 0 4.745 6 Finansiering, netto 416.842 432.143 Resultat før skat 422.688 246.535 7 Skat af årets resultat 8.345 0 Årets resultat 414.343 246.535 Afdrag på lån: Gæld til realkreditinstitutter 131.797 118.212 6 Samlet afdrag på prioritetsgæld mv. 131.797 118.212 9
Balance AKTIVER 30.06.08 30.06.07 Note Matr. 859, Udenbys Klædebo Kvarter, Bragesgade 1 og 8 Nørrebrogade 206, Valuarvurdering 17.000.000 25.000.000 Igangværende byggesag 60.459 60.459 5 Driftsmidler 0 0 Materielle anlægsaktiver i alt 17.060.459 25.060.459 Anlægsaktiver i alt 17.060.459 25.060.459 Tilgodehavende beboere 0 0 9 Andre tilgodehavender 1.248.514 860.759 Periodeafgrænsningsposter 27.770 26.781 Tilgodehavender i alt 1.276.284 887.540 6 Bankindeståender mv. 24.360 46.105 Likvide beholdninger i alt 24.360 46.105 Omsætningsaktiver i alt 1.300.644 933.645 Aktiver i alt 18.361.103 25.994.104 10
Balance PASSIVER 30.06.08 30.06.07 Note Indskudskapital 210.131 210.131 Opskrivningshenlæggelse 10.742.965 18.742.965 Overført resultat -5.262.221-7.856.739 10, 14 Egenkapital i alt 5.690.875 11.096.357 11 Hensatte forpligtelser 5.125.000 7.000.000 Hensatte forpligtelser i alt 5.125.000 7.000.000 6 Gæld til realkreditinstitutter 7.176.852 7.621.065 Langfristede gældsforpligtelser i alt 7.176.852 7.621.065 6 Gæld til realkreditinstitutter 139.087 131.797 6 Kassekredit 87.638 0 Skyldig selvskabsskat 8.345 0 12 Leverandører af varer og tjenesteydelser 12.034 58.236 13 Anden gæld 53.299 18.676 14 Deposita 67.973 67.973 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 368.376 276.682 Gældsforpligtelser i alt 7.545.228 7.897.747 Passiver i alt 18.361.103 25.994.104 14 Fordeling af andelskroneværdi mv. 15 Eventualforpligtelser mv. 11
2007/08 2006/07 1. Reparation og vedligeholdelse Maler 0 0 Blikkenslager og VVS 2.540 0 Elektriker 6.043 11.156 Låsereparation 3.440 1.033 Murer 33.500 13.000 Kloakservice 2.074 25.000 Vejvedligeholdelse 0 12.412 Varmecentral 0 2.214 47.597 64.815 Indvendig vedligeholdelse, hensættelse 0 0 Indvendig vedligeholdelse, afholdte udgifter 0 0 I alt 47.597 64.815 2. Skatter, afgifter og forsikringer mv. El og gas 13.348 1.693 Vandafgift -62.076 59.062 Forsikringer 31.426 31.677 Ejendomsskat mv. 84.693 76.822 I alt 67.391 169.254 12
2007/08 2006/07 3. Ejendomsomkostninger Fribolig, vicevært 12.000 9.000 12.000 9.000 Egen varme, fælleslokaler 0 0 Vinduespolering og trappevask 0 3.675 Graffitiafrensning 7.350 0 Fællesomkostninger, vaskeri 2.921 27.356 Abonnementer 3.611 2.180 13.882 33.211 I alt 25.882 42.211 4. Foreningsomkostninger Administration 40.559 36.092 Revision og regnskabsmæssig assistance 21.000 20.625 Skovgaard valuarvurdering 0 12.375 Bankgebyr 310 80 Dataløn 0 1.671 Porto og gebyrer 314 0 Telefon- og Internetomkostninger 0 949 Varmeregnskab 9.526 5.545 Foreningsudgifter 0 560 Tab på debitorer, fraflyttet lejer 0-3.591 Småanskaffelser 0 0 Diverse 2.169-455 I alt 73.878 73.851 13
5. Materielle anlægsaktiver Beløb i Driftsmateriel og inventar Anskaffelsessum pr. 01.07.07 48.125 Tilgang 0 Afgang 0 Anskaffelsessum pr. 30.06.08 48.125 Afskrivning pr. 01.07.07 48.125 Årets afskrivning 0 Afskrivning pr. 30.06.08 48.125 Saldo pr. 30.06.08 0 Afskrivningssats, lineært 10% 6. Finansiering, indeståender og prioritetsgæld Indeståender Renter Nordea 4377 172 987-87.638 2.361 Administrator 0 30.006 Kasse 24.360 0 I alt -63.278 32.367 14
6. Finansiering, indeståender, prioritetsgæld og kreditinstitutter, fortsat Rest- Beløb i Hovedstol Rente i % løbetid Afdrag Restgæld Kursværdi Renter Realkredit Danmark 8.100.000 5,4576 25 år 9 md. 131.797 7.585.918 7.315.939 449.209 Andre renter 0 I alt 131.797 7.585.918 7.315.939 449.209 Finansiering, netto 416.842 Fordeling imellem langfristet og kortfristet gæld: Restgæld Beløb i Kursværdi Langfristet Kortfristet efter 5 år Prioritetsgæld 7.315.939 7.176.852 139.087 6.808.570 I alt 7.315.939 7.176.852 139.087 6.808.570 15
2007/08 7. Skattepligtig indkomst Indtægter: Lejeindtægt, erhverv 156.774 Skattepligtige indtægter i alt 156.774 Omkostninger: Omkostninger i alt ekskl. afskrivninger -214.748 Indtægt ved fællesarbejde, ej skattepligtigt 0 Finansiering, netto -416.842 Skattemæssige afskrivninger, låneoptagelsesomkostninger -542 Ej fradragsberettigede omkostninger: Valuarvurdering 0-632.132 Fradragsberettiget andel af omkostninger: 156.774 x ( -632.132 ) : 1.034.356-95.810 Skattepligtig indkomst 60.964 Skattemæssigt underskud anvendt -29.480 Skattepligtig indkomst efter anvendelse af underskud 31.484 Skat 25% 7.850 Ordinær Frivillig 0,50% Acontoskat 20.03.07 0 0 0 0 Acontoskat 20.11.06 0 0 0 0 Tillæg 6,3% 495 Skat i alt 8.345 Skattemæssige underskud til fremførsel Ubegrænsede underskud til fremførsel: Skattemæssige underskud primo -29.480 Tilgang 0 Anvendte underskud 29.480 Fremførbare skattemæssige underskud ultimo 0 16
2007/08 Reguleret boligafgift Andele Erhvervs- Lejlighedsnr. Andelsmdr. Kvm Andele erhverv Lejere lejere Fordeling primo 1.267,93 53,65 0,00 219,82 I alt 0 1.267,93 53,65 0,00 219,82 Samlet kvadratmeterareal 1.541,40 Beløb i Omregnet Faktisk Skatteberegning Lejeindtægt, erhverv 156.774 156.774 156.774 Boligafgift omregnet (beboelse) 839.319 839.319 839.319 Boligafgift omregnet (erhverv) 38.263 42.435 38.263 Anden indkomst 0 I alt 1.034.356 1.038.528 1.034.356 Omprioriteringudgifter: Beløb i Kostpris 33.325 Tilgang 0 Saldo før afskrivning 33.325 Afskrivning primo -1.087 Afskrivning -542 Afskrivning i alt -1.629 Saldo ultimo 31.696 Afskrivningssats: Lån hovedstol 8.100.000 Restgæld primo 7.717.666 Restgæld ultimo 7.585.918 Afdrag i perioden 131.748 Afskrivning 1,63% 17
30.06.08 30.06.07 8. Ejendommens værdi Anskaffelsessum pr. 01.07.07 5.632.035 5.632.035 Ombygninger 0 0 Netværksinstallation 0 0 Anskaffelsessum pr. 30.06.08 5.632.035 5.632.035 Opskrivning til valuarvurdering 11.367.965 19.367.965 Valuarvurdering 17.000.000 25.000.000 Kontant ejendomsvurdering 01.10.2007 23.100.000 23.100.000 Valuarvurderingen, der danner basis for ovenstående værdiansættelse er baseret på en rentesats på 2,5%. Vurderingsrapporten er udarbejdet den 13.11.08 af John Lindgren, Home Erhverv. 9. Andre tilgodehavender Mellemregning administrator 1.218.471 852.375 A conto betalt vand 31.743 0 Øvrige tilgodehavender -1.700 8.384 I alt 1.248.514 860.759 18
10. Egenkapital Reserve for Indskuds- opskriv- Overført Beløb i kapital ninger resultat I alt Saldo pr. 01.07.07 210.131 18.742.965-7.856.739 11.096.357 Årets resultat 414.343 414.343 Årets indskud, nye andelshavere 0 0 0 Regulering opskrivning ejendom -8.000.000-8.000.000 Regulering hensatte forpligtelser 0 1.875.000 1.875.000 Kursregulering gæld til kontantværdi 305.175 305.175 Andre reguleringer 0 0 I alt 210.131 10.742.965-5.262.221 5.690.875 Andelskroneværdien er opgjort ved anvendelse af valuarmetoden efter reduktion af hensættelse vedrørende byggeprojekter mv. på 4.500.000. 19
30.06.08 30.06.07 11. Hensatte forpligtelser Primo 7.000.000 2.570.000 Årets regulering 0 4.430.000 Generalforsamlingsbeslutning 0 0 Ultimo 7.000.000 7.000.000 Specifikation af hensatte forpligtelser: Hensættelse udskudt skat 625.000 625.000 Hensættelse byggesager 4.500.000 4.500.000 Anden hensættelse 0 1.875.000 Ultimo 5.125.000 7.000.000 12. Leverandører af varer og tjenesteydelser Vurderingsrapport Skovgaard 0 12.375 Revision- og regnskabsmæssig assistance 0 20.625 Malerfirma Jan Goth 0 0 Øvrige 12.034 25.236 I alt 12.034 58.236 20
30.06.08 30.06.07 13. Anden gæld Indeværende års varmeregnskab: Opkrævet a conto varme 91.007 100.600 Afholdte udgifter til opvarmning -62.613-85.782 Afregnet varmeregnskab 3.905 0 Varmeregnskaber i alt 32.299 14.818 Anden gæld i øvrigt 21.000 0 Forudbetalt husleje mv. 0 3.858 Anden gæld i øvrigt i alt 21.000 3.858 I alt 53.299 18.676 21
14. Fordeling af andelskroneværdi mv., Hensættelse byggeprojekter 4.500.000 + anden hensættelse 2.500.000 Areal Fordelingstal Indskud Depositum Forudbetalt Indv. Vedlige Egenkapital Nr Adresse A L A L A L L L 1 Nørrebrogade 206 kld.tv 59,00 9.381 0 8.621,25 0 2 Nørrebrogade 206 st.mf 91,69 14.579 0 29.751,00 0 3 Nørrebrogade 206 st tv 1 63,62 10.116 10.116 273.967 4 Nørrebrogade 206 st th 1 53,65 8.530 8.530 231.014 5 Nørrebrogade 206 1.tv 1 60,59 9.634 9.634 260.913 6 Nørrebrogade 206 1.th 1 87,98 13.989 13.989 378.857 7 Nørrebrogade 206 2.tv 1 60,59 9.634 9.634 260.913 8 Nørrebrogade 206 2.th 1 87,98 13.989 13.989 378.857 9 Nørrebrogade 206 3.tv 1 60,59 9.634 9.634 260.913 10 Nørrebrogade 206 3.th 1 87,98 13.989 13.989 378.857 11 Nørrebrogade 206 4.tv 1 46,55 7.401 7.401 200.438 12 Nørrebrogade 206 4.th 1 64,58 10.268 10.268 278.083 13 Bragesgade 1 kld. 69,13 10.992 0 29.601,00 0 15 Bragesgade 1 st tv 1 57,69 9.173 9.173 248.428 16 Bragesgade 1 st th 1 72,39 11.510 11.510 311.720 17 Bragesgade 1 1.tv 1 65,83 10.467 10.467 283.473 18 Bragesgade 1 1.th 1 72,39 11.510 11.510 311.720 19 Bragesgade 1 2.tv 1 65,83 10.467 10.467 283.473 20 Bragesgade 1 2.th 1 72,39 11.510 11.510 311.720 21 Bragesgade 1 3.tv 1 65,83 10.467 10.467 283.473 22 Bragesgade 1 3.th 1 72,39 11.510 11.510 311.720 23 Bragesgade 1 4.tv 1 48,28 7.676 7.676 207.885 24 Bragesgade 1 4.th 1 54,45 8.657 8.657 234.453 Lejlighed nr. 1, 2, 4 og 13 er erhvervslejemål. Indskud er kr 159 pr. m2 for andele Fordelingstal for andelslejlighederne svarer til indskuddet. 20 1.321,58 219,82 210.131 34.952 210.131 67.973,25 0,00 0,00 5.690.875 1.541,40 245.083 210.131 67.973,25 2007/08 2006/07 Andelskroneværdi per kvadratmeter 4.306 8.396 22
15. Eventualforpligtelser mv. Ejerpantebrev mv. Ejerpantebrev nom. 1.800.000 ligger til sikkerhed for lån i Arbejdernes Landsbank. Der er tinglyst pantebreve overfor kreditforeningen for prioritetsgæld, oprindelig hovedstol 8.100.000. Garantier Der er ikke afgivet garanti overfor for andelshavers lån til erhvervelse af andel i foreningen. T:\K731053\08\2\294_081121_Årsrapport.doc 23