Forslag Tillæg 8 til Kommuneplan 2017-2029 Ændring af rammer for Maribo Bymidte September 2018 1
Offentlig høring fra den 20. september 2018 til den 18. oktober 2018 HØRING AF FORSLAG TIL KOMMUNEPLANTILLÆG 8 ÆN- DRING AF RAMME FOR MARIBO BYMIDTE Lolland Kommune har den 17. september 2018 vedtaget Forslag til Kommuneplantillæg 8 Ændring af ramme for Maribo Bymidte med henblik på at sende forslaget i offentlig høring i 4 uger. Kommuneplantillæggets indhold I forbindelse med omdannelsen af ejendommen Vestergade 13 midt i Maribo, har ejer ansøgt om en bebyggelse på 3 etager. Projektet og ændringerne i området er vurderet lokalplanpligtige og der har derfor været et lokalplanforslag i offentlig høring (Lokalplanforslag 360-98 for Grandfeldts Gård, Maribo). I forbindelse med høringen af lokalplanen er Lolland Kommune blevet opmærksom på en uoverensstemmelse imellem lokalplanen og den bagvedliggende kommuneplanramme i forhold til etageantal. Lokalplanen kan ikke endelig godkendes før der er overensstemmelse imellem de to. Kommuneplanrammen fastsætter etageantallet imod Vestergade til 2½. Projektets facadebebyggelse imod Vestergade fremstår visuelt som 2½ etage. Forhuset er bygget sammen med et 3 etagers baghus, og forhuset er derfor vurderet til teknisk set at være 3 etager. Af lokalplan fremgår det derfor også, at maks. etageantal er 3. Det er dog med det vilkår, at bebyggelsen imod Vestergade fremstår visuelt som 2½ etagers byggeri, for at tilpasse sig den bebyggelse der er i resten af gadeforløbet. Det er vurderet, på baggrund af udformningen af den ønskede bebyggelse, at der foretages en ændring af kommuneplanrammen og ikke lokalplanen. Høringsfrist Eventuelle bemærkninger og indsigelser til planforslaget skal være modtaget i Lolland Kommune, Teknik- og Miljømyndighed, Jernbanegade 7, 4930 Maribo eller til tmm@lolland.dk senest den 18. oktober 2018. Yderlige oplysninger kan fås ved kontakt til Katja Vestergaard Nielsen på telefon 54676429 eller mail til katni@lolland.dk. 2
HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG? Indhold Et kommuneplantillæg er et tillæg til den eksisterende kommuneplan, hvor de overordnede rammer for et områdes anvendelse fastlægges. Kommuneplanen og tillæg danner grundlag for den videre administration og planlægning. Tilvejebringelse Byrådet skal tilvejebringe et kommuneplantillæg, hvis byrådet ønsker at vedtage en lokalplan der strider mod rammerne i den gældende kommuneplan. Desuden kan byrådet tilvejebringe et kommuneplantillæg hvis byrådet ønsker, at ændre på øvrige udlæg i kommuneplanens hovedstruktur. Før udarbejdelse af et forslag til væsentlige ændringer i en kommuneplan indkalder byrådet ideer, forslag m.v. med henblik på planlægningsarbejdet. Ved mindre ændringer i en kommuneplans rammedel, der ikke strider mod planens hovedprincipper samt ved uvæsentlige ændringer i planens hovedstruktur, kan byrådet undlade at indkalde ideer, forslag m.v. Offentlig debat Et forslag til kommuneplantillæg skal lægges frem til offentlig debat i mindst 8 uger, hvor borgere og myndigheder kan komme med ændringsforslag og bemærkninger til planforslagene. Lolland Kommune behandler de modtagne bemærkninger og indsigelser og beslutter, i hvilket omfang de skal imødekommes. Kommunen vedtager forslaget endeligt og offentlig bekendtgør herefter planen. 3
Tillæg 8 til Kommuneplan 2017-2029 Ændring af eksisterende ramme for Maribo Bymidte Baggrund I forbindelse med omdannelsen af ejendommen Vestergade 13 midt i Maribo, har ejer ansøgt om en bebyggelse på 3 etager. Projektet og ændringerne i området er vurderet lokalplanpligtige og der har derfor været et lokalplanforslag i offentlig høring (Lokalplanforslag 360-98 for Grandfeldts Gård, Maribo). I forbindelse med høringen af lokalplanen er Lolland Kommune blevet opmærksom på en uoverensstemmelse imellem lokalplanen og den bagvedliggende kommuneplanramme i forhold til etageantal. Lokalplanen kan ikke endelig godkendes før der er overensstemmelse imellem de to. Kommuneplanrammen fastsætter etageantallet imod Vestergade til 2½. Projektets facadebebyggelse imod Vestergade fremstår visuelt som 2½ etage. Forhuset er bygget sammen med et 3 etagers baghus, og forhuset er derfor vurderet til teknisk set at være 3 etager. Af lokalplan fremgår det derfor også, at maks. etageantal er 3. Det er dog med det vilkår, at bebyggelsen imod Vestergade fremstår visuelt som 2½ etagers byggeri, for at tilpasse sig den bebyggelse der er i resten af gadeforløbet. Det er vurderet, på baggrund af udformningen af den ønskede bebyggelse, at der foretages en ændring af kommuneplanrammen og ikke lokalplanen. Projektområde 4
Kommuneplan Området er omfattet af den eksisterende kommuneplanramme 360-C12, som ligger i den centrale del af Maribo og indgår i Kommuneplan 2017-2029 i den afgrænsede bymidte. For bymidten er der i kommuneplanen fastsat retningslinjer for, hvilke typer butikker der må etableres, hvor store de enkelte butikker må være og hvor store det samlede butiksareal må være. Bymidten er opdelt i flere enkeltstående rammer. Rammerne fastsætter mere præcist områdets anvendelse og butiksarealer, samt omfanget af bebyggelsen i det pågældende område, som højder og bebyggelsesprocent. Kommuneplanramme 360-C12 fastsætter som udgangspunkt et etageantal for området på 3½ etage, dog kun 2½ for bebyggelse imod Vestergade. Da projektets facadehus imod Vestergade kun visuelt er 2½ etager, men faktisk er 3 etager, er lokalplanforslaget derfor i strid med kommuneplanen. Vedtagelsen af lokalplanforslaget kræver derfor at der først vedtages en ændring af kommuneplanrammen. Det er sammenbygningen med det 3 etagers baghus, der medfører at facadehuset imod Vestergade teknisk set bliver 3 etager. Det er derfor valgt at opdele den eksisterende ramme 360-C12 i to nye rammer: kommuneplanramme 360-C15 for projektområdet og kommuneplanramme 360-C14 for den resterende del af den oprindelige ramme. Kommuneplanramme 360-C14 fastholder alle de oprindelige rammebestemmelser. Kommuneplanramme 360-C15 ændrer udelukkende ved etageantallet. De to nye kommuneplanrammer kan ses til sidst i kommuneplantillægget. Nuværende kommuneplanramme: Rammenummer: 360-C12 Rammenavn: Bymidten i Maribo Generelle anvendelsesbestemmelser: Bymidte - Centerområde/bycenter. Boliger, offentlige og rekreative formål, liberale erhverv og serviceerhverv samt små værksteder og håndværks- og engrosvirksomheder (Erhverv i kategori A - miljøklasse 1-2). Maks. størrelse på den enkelte butik: Dagligvarebutikker maks. 3.500 m², udvalgsvarebutikker maks. 2.000 m² og pladskrævende butikker maks. 2.000 m². Samlet ramme til dagligvare- og udvalgsvarebutikker for hele bymidten: maks. 25.000 m². Kommuneplanramme 360-C12 Se derudover bestemmelserne i de generelle rammer. 5
Bebyggelsens omfang og udformning: Bebyggelsesprocent: Max. 100 for området under et. Bygningshøjde fastsættes i forhold til nabohuse. Gesimshøjde for bygninger imod Vestergade maks. omkring 6,5 meter og imod Brovejen maks. omkring 11 meter. Etageantal imod Vestergade højst 2½, imod Brovejen højst 3½ og imod Hunse Å ved Klostersøen højst 1½. Imod Vestergade sluttet bebyggelse med facader i vejskel. Ny bebyggelse skal have karakter, dimension og udformning svarende til den eksisterende. Imod Brovejen fortrinsvis sluttet bebyggelse med en facadelinje, der fastsættes ved lokalplanlægningen. Trappehuse, elevatorhuse o.lign. vil dog kunne placeres udenfor facadelinjen. Bygninger skal have en karakter af byhuse. Max. etager: 3,5. Max. bebyggelseshøjde: 11 meter. Zone: Byzone. Lokalplaner og byplanvedtægter: Lokalplan 363-49, 363-53 og Forslag til Lokalplan 360-98. Klimatilpasning På baggrund af 11 stk. 18 i planloven, er der foretaget en vurdering af de to nye rammer i forhold til etablering af afværgeforanstaltninger til sikring mod oversvømmelse eller erosion. På baggrund af kommunens oversvømmelseskort kan det ses, at langt største delen af området kan være i risiko for oversvømmelse imellem 1 og 20 gange i løbet af 100 år (mørkeblå markeringer på kortet på næste side) og enkelte steder imellem 20-100 gange i løbet af 100 år (røde markeringer på kortet på næste side). Der kan være risiko for opstuvning af regnvand i stort set hele rammeområdet, i en kombination af regnvand i lavninger ved skybrud og opstuvning i brønde. Området er dog ikke truet at havvand. Det er indarbejdet i rammebeskrivelsen, at der ved fremtidig planlægning og udbygning skal etableres afværgeforanstaltninger, som kan sikre området i mod oversvømmelser. 6
Oversvømmelsesrisiko for det eksisterende rammeområde 360-C12 Områder med særlige drikkevandsinteresser I Bekendtgørelse om krav til kommuneplanlægning inden for området med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse (Bek. nr. 1697 af 21/12 2016) er der angivet bestemmelser om, at der skal tages særlige hensyn til beskyttelse af såvel udnyttede som ikke udnyttede grundvandsressourcer i områder med særlige drikkevandsinteresser samt indenfor indvindingsoplande til den almene vandforsyning i forbindelse med den kommunale planlægning. Den eksisterende kommuneplanramme 360-C12, som opdeles i de to nye rammer 360-C14 og 360-C15, ligger inden for indvindingsopland for Maribo Vandværk. Rammeområdet er omfattet af grundvandsredegørelse af hele Lolland Kommune efter Bek. nr. 1255 af 10/11 2014, godkendt af Byrådet den 9. juli 2015. Den eksisterende anvendelse, i området for eksisterende kommuneplanramme 360-C12, fastholdes og videreføres uændret i de to nye kommuneplanrammer 360-C14 og 360-C15. Der gives fortsat udelukkende mulighed for boliger og virksomheder i kategori A miljøklasse 1-2. I den nye kommuneplanramme 360-C15 ændres etageantallet fra 2½ til 3. Der gives derfor ikke mulighed for etablering af virksomheder eller anlæg, der fremgår af bilag 1 i vejledningen til Bek. nr. 1697 af 21/12 2016, eller andet, der vurderes til at være truende for grundvandet. 7
Naturbeskyttelse Beskyttede dyrearter Lolland Kommune har ikke specifik viden om arter omfattet af EF-Habitatdirektivets bilag IV, inden for planområderne. Arter på EF-Habitatdirektivets bilag IV er særligt strengt beskyttet i deres naturlige udbredelsesområde. Beskyttelsen indebærer bl.a. forbud mod beskadigelse eller ødelæggelse af arternes levesteder og yngle- og rasteområder. Naturstyrelsen er myndighed på bilag IV arterne. Forefindes der flagermus i træer eller bygninger, må disse ikke fjernes før efter udslusning og på et tidspunkt, hvor de ikke huser ynglende eller overvintrende flagermus, dvs. i perioden mellem d. 1. september og d. 1. november og mellem slut-april til slut-juni. Natura 2000 Området grænser op til Natura 2000 område nr. 177 Maribosøerne, men er ikke omfattet af Natura 2000. Selvom kommuneplanrammerne ikke ligger i Natura 2000 området, må den ikke påvirke det negativt. Ændringerne i den nye kommuneplanramme 360-C15 vurderes ikke til at kunne påvirke Natura 2000 området. Der ændres udelukkende på et etageantal, men ikke bygningshøjde eller anvendelse i området i forhold til gældende ramme. Der gives ikke mulighed for større bebyggelse end den eksisterende kommuneplanramme 360-C12. Kirke-nærvirkninger Nærvirkningen betegner den del af kirkernes næromgivelser i byen, hvor kirken opleves som et dominerende element. Den nye kommuneplanramme 360-C15, som ændrer etagehøjde fra 2½ til 3, vil blive fuldt omfattet af nærvirkninger i forhold til Maribo Domkirke. Ændringerne med den nye kommuneplanramme 360-C15 vurderes ikke til at ville kunne påvirker hvordan kirken opleves i området, i forhold til højde bestemmelserne i den oprindelige kommuneplanramme 360-C12. I rammebeskrivelsen ændres et etageantal, men ikke bygningshøjde. Og ændringen medfører ikke mulighed for højt byggeri i forhold til omgivelserne. Kulturarv Kommuneplanramme 360-C15 som med nærværende kommuneplantillæg får en ændret bygningshøjde fra 2½ til 3 etager, ligger ind i en del af Maribos middelalderby. I et gadeforløb som sandsynligvis er et af byen ældste. Bebyggelsen i gaden er hovedsageligt klassiske byhuse fra 1800-tallet til start 1900-tallet. Bebyggelsen i området er hovedsageligt 2½ etage, dog med enkelte 3 etager på baggrund af mansardtag. Ændringerne med den nye kommuneplanramme 360-C15 vurderes ikke til at ville kunne påvirker oplevesen i området, i forhold til højde bestemmelserne i den oprindelige kommuneplanramme 360-C12, da der holdes fast i en gesimshøjde på 6,5m. 8
Lokalplan Den eksisterende ramme 360-C12 er omfattet af lokalplanerne 363-49 og 363-53, samt Forslag til Lokalplan 360-98. Fremtidige rammer: Rammenummer: 360-C14 Rammenavn: Bymidten i Maribo Generelle anvendelsesbestemmelser: Bymidte - Centerområde/bycenter. Boliger, offentlige og rekreative formål, liberale erhverv og serviceerhverv samt små værksteder og håndværks- og engrosvirksomheder (Erhverv i kategori A - miljøklasse 1-2). Maks. størrelse på den enkelte butik: Dagligvarebutikker maks. 3.500 m², udvalgsvarebutikker maks. 2.000 m² og pladskrævende butikker maks. 2.000 m². Samlet ramme til dagligvare- og udvalgsvarebutikker for hele bymidten: maks. 25.000 m². Kommuneplanramme 360-C14 Se derudover bestemmelserne i de generelle rammer. Bebyggelsens omfang og udformning: Bebyggelsesprocent: Max. 100 for området under et. Bygningshøjde fastsættes i forhold til nabohuse. Gesimshøjde for bygninger imod Vestergade maks. omkring 6,5 meter og imod Brovejen maks. omkring 11 meter. Etageantal imod Vestergade højst 2½, imod Brovejen højst 3½ og imod Hunse Å ved Klostersøen højst 1½. Imod Vestergade sluttet bebyggelse med facader i vejskel. Ny bebyggelse skal have karakter, dimension og udformning svarende til den eksisterende. Imod Brovejen fortrinsvis sluttet bebyggelse med en facadelinje, der fastsættes ved lokalplanlægningen. Trappehuse, elevatorhuse o.lign. vil dog kunne placeres udenfor facadelinjen. Bygninger skal have en karakter af byhuse. Max. etager: 3,5. 9
Max. bebyggelseshøjde: 11 meter. Zone: Byzone. Lokalplaner og byplanvedtægter: Lokalplan 363-49 og 363-53. Note: En stor del af området er i risiko for oversvømmelse i mellem 1 og 20 gange i løbet af 100 år, og enkelte steder 20-100 gang i løbet af 100 år. Det skal derfor ved lokalplanlægning af området indarbejdes afværgeforanstaltninger, som sikrer at området ikke oversvømmes. Rammenummer: 360-C15 Rammenavn: Grandfeldts Gård, Maribo Generelle anvendelsesbestemmelser: Bymidte - Centerområde/bycenter. Boliger, offentlige og rekreative formål, liberale erhverv og serviceerhverv samt små værksteder og håndværks- og engrosvirksomheder (Erhverv i kategori A - miljøklasse 1-2). Maks. størrelse på den enkelte butik: Dagligvarebutikker maks. 3.500 m², udvalgsvarebutikker maks. 2.000 m² og pladskrævende butikker maks. 2.000 m². Samlet ramme til dagligvare- og udvalgsvarebutikker for hele bymidten: maks. 25.000 m². Kommuneplanramme 360-C15 Se derudover bestemmelserne i de generelle rammer. Bebyggelsens omfang og udformning: Bebyggelsesprocent: Max. 80 for området under et. Bygningshøjde fastsættes i forhold til nabohuse. Gesimshøjde for bygninger imod Vestergade maks. omkring 6,5 meter. Imod Vestergade sluttet bebyggelse med facader i vejskel. Ny bebyggelse skal have dimension og udformning svarende til den eksisterende. Byg- 10
ninger skal have en karakter af byhuse. Max. etager: 3. Max. bebyggelseshøjde: 11 meter. Zone: Byzone. Lokalplaner og byplanvedtægter: Lokalplan 363-53 og Forslag til Lokalplan 360-98. Note: Området er i risiko for oversvømmelse i mellem 1 og 20 gange i løbet af 100 år. Det skal derfor ved lokalplanlægning af området indarbejdes afværgeforanstaltninger, som sikrer at området ikke oversvømmes. Forslag til Kommuneplantillæg 8 er vedtaget af Lolland Kommune den 17. september 2018 i henhold til lov om planlægning 24. Gert Mortensen / Bjarne Hansen Fmd. Teknisk Udvalg Direktør Forslaget til Kommuneplantillæg 8 er fremlagt i offentlig høring fra den 20. september 2018 til den 18. oktober 2018. Kommuneplantillæg 8 er endeligt vedtaget af Lolland Kommune den xxx 2018 i henhold til lov om planlægning 27. Gert Mortensen / Bjarne Hansen Fmd. Teknisk Udvalg Direktør 11