Århus Kommune Lokalplan nr. 721 Boligområde øst for Lystrup Busvej i Elsted KONGSBAK INFORMATIK September 2005
Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde øst for Lystrup Busvej i Elsted Indeholder tillæg nr. 43 til kommuneplan 2001 721 Statistikområde/distrikt nr.: 04.30 Registreringskortblad nr.: 27 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor September 2005
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628. Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22. Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA. Thunøgade 40, 8000 Århus C. Tlf. 86 20 21 11.
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 721 Boligområde øst for Lystrup Busvej i Elsted. INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 8 4. Udstykning... 9 5. Trafikforhold... 9 6. Teknisk forsyning... 10 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 10 8. Bebyggelsens udseende... 12 9. Ubebyggede arealer... 13 10. Støjforhold... 14 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 14 12. Grundejerforening... 14 13. Ophævelse af ældre lokalplan... 14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 15 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 19 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 20 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 43 til Kommuneplan 2001... 21 LOKALPLANKORT... bilag Vedtagelsespåtegninger... 23
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område ved Lystrup Busvej i Elsted. Lokalplanområdet omfatter jorder øst for Lystrup Busvej, en del af Lystrup Busvej samt en parcelhusgrund med en eksisterende beboelsesbygning. Lokalplanområdet er ca. 4,9 ha stort og hovedsageligt beliggende i landzone, bortset fra en mindre del af Lystrup Busvej, der er byzone. Lokalplanområdet var ved planens udarbejdelse privat ejet, bortset fra et mindre vejareal af Lystrup Busvej, der var kommunalt ejet (Århus Sporveje). Lokalplanområdet grænser mod øst op til det åbne land og mod syd til et eksisterende boligområde med lav boligbebyggelse. Lokalplanområdet afgrænses mod sydvest af Lystrup Busvej. Den nordlige del af Lystrup Busvej indgår i lokalplanen. Mod nord grænser lokalplanområdet op til et fremtidigt boligområde. Planens baggrund, mål og hovedtræk Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at den største og nordligste del af området kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse og etageboligbebyggelse i 2 etager i form af helårsbeboelse, mens den sydligste del af lokalplanområdet udlægges til offentligt rekreativt område. En eksisterende beboelsesejendom med et parcelhus udlægges som åben-lav boligbebyggelse i overensstemmelse med den hidtidige anvendelse. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Indelukket, hvorfra der via en udbygget Lystrup Busvej er adgang til lokalplanens boligområder og rekreative områder. Inden for lokalplanområdet etableres et sammenhængende stisystem, der sikrer stiforbindelse til Majsmarken mod syd, til eksisterende stier i det rekreative område sydvest for lokalplanområdet, til busstoppestedet ved Lystrup Busvej og til et kommende boligområde mod nord, hvorfra der er planlagt stiforbindelse videre til Indelukket. En eksisterende nordsydgående vej i lokalplanområdet nedlægges som vej og indgår i stedet i det nye stisystem, der udlægges i området. Nedlæggelse af den eksisterende vej medfører, at den eksisterende beboelsesejendom matr. nr. 11c, Majsmarken 75, får ny vejadgang fra de i lokalplanområdet udlagte nye veje. Lokalplanområdet er opdelt i fem delområder, område I til V. Område I er underinddelt i 5 storparceller, hvoraf 2 storparceller er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, mens de øvrige 3 storparceller er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse og/eller etageboligbebyggelse.
4
I område I er bebyggelsesprocenten for storparceller, der anvendes til tæt-lav boligbebyggelse og etageboligbebyggelse fastsat til 35 henholdsvis 40, beregnet af område I og fælles friarealer i område III under ét. Ved anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse vil der i området kunne opføres bebyggelse på maksimalt 10.810 m 2 etageareal. Ved opførelse af etageboligbebyggelse i 3 af storparcellerne vil der i området kunne opføres bebyggelse på maksimalt 11.565 m 2 etageareal. I alt forventes området at kunne rumme 110-120 boliger på gennemsnitligt ca. 90 m 2 etageareal. Bygninger må ikke opføres med mere end 2 etager, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Endvidere indeholder lokalplanen bestemmelser om bebyggelsens placering, udformning og ensartethed i materialekarakteren, der har til formål at sikre en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning. Område II omfatter en eksisterende beboelsesejendom, der er udlagt til åben-lav boligbebyggelse i overensstemmelse med den hidtidige anvendelse. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom er fastsat til maksimalt 25. Bygninger i området må opføres i maksimalt 1 etage med udnyttelig tagetage, og bygningshøjden må ikke må overstige 8,5 m. Område III omfatter fælles friarealer for lokalplanområdets beboere. Område IV, der omfatter den sydlige del af lokalplanområdet, er udlagt til offentlige formål i form af rekreativt område, beliggende i forlængelse af det eksisterende rekreative område, der strækker sig mod vest til Sønderskovvej. I området etableres regnvandsbassin, som via et åbent vandløb har forbindelse med et overløbsbassin, der etableres i boligområdet nord for lokalplanområdet. Område V, der er en del af Lystrup Busvej, bibeholdes som vejareal, men ændrer status, således at vejen udover at være busvej endvidere kan anvendes som vejadgang til den øvrige del af lokalplanområdet. Ændring af busvejens status medfører, at busvejens kørebane udvides på strækningen, der indgår i lokalplanområdet, ligesom busslusen ved Indelukket flyttes til en ny placering umiddelbart syd for adgangsvejen til lokalplanens boligområder. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at eksisterende karakteristiske hegnsbeplantninger langs lokalplangrænsen mod nord og langs den nord-sydgående sti skal bevares. Endvidere er der udlagt beplantningsbælter opdelt af udsigtskiler langs lokalplanens grænse mod det åbne land mod øst. Ved Lystrup Busvej er udlagt en jordvold med beplantning til erstatning for en del af den eksisterende jordvold, der fjernes for at sikre tilfredsstillende oversigtsarealer ved boligvejens udmunding i Lystrup Busvej. Illustrationsplanen på side 3 viser et eksempel på, hvordan området kan bebygges. 5
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at den nordlige del af området anvendes til lav boligbebyggelse til helårsbeboelse, området opdeles i mindre, overskuelige enheder, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i lokalplanområdets boligområder, område I og III, den sydlige del af lokalplanområdet udlægges til offentlig formål i form af rekreativt område, og områdets landzonearealer overføres til byzone. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet og omfatter, jf. matrikelkortet på side 7, matr. nr. 11c, 11m, del af 52a og del af 52b, alle af Elsted By, Elsted, samt del af 74c, Lystrup By, Egå, samt alle parceller, der efter den 13. maj 2004 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne Ia, Ib, Ic, Id og Ie, II, III, IV og V som vist på lokalplankortet. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er de på matrikelkortet viste arealer overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på ejendommene matr. nr. 11m og 74c. Ejendommene skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil de tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote 2. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling. 2. Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med ejendommenes udstykning.
8 3. Anvendelse Stk. 1. Område I Området, der er opdelt i storparcellerne Ia, Ib, Ic, Id og Ie, er udlagt til tætlav boligbebyggelse (dobbelthuse, række-, kæde-, gård-, og klyngehuse og lignende med tilhørende fællesfaciliteter) og etageboligbebyggelse i form af helårsbeboelse. I storparcellerne Ia, Ib og Ic kan hele bebyggelsen opføres som etageboligbebyggelse i 2 etager. I storparcellerne Id og Ie kan en del af bebyggelsen opføres som etageboliger i 2 etager. Jf. 7 stk. 2. Stk. 2. Mindst 5 % af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsareal for storparcellens beboere. Område II Stk. 3. Stk.4. Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse. Område III Området er udlagt til fælles friareal, herunder veje og stier, for samtlige beboere i lokalplanområdet. På dette areal må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål, f.eks. supplerende beplantning og legepladser m.m., ligesom området må anvendes til uorganiseret leg og idræt. Område IV Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Området er udlagt til offentligt formål i form af rekreativt område. I området kan etableres regnvandsbassin. Område V Området bibeholdes som vejareal, men ændrer status, således at vejarealet udover at være busvej med tilhørende anlæg endvidere kan anvendes som vejareal til betjening af den øvrige del af lokalplanområdet. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Placering af mindre bygninger til områdets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling.
9 4. Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Område I Udstykning af området i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Storparcellerne kan dog slås sammen og bebygges samlet. Ved yderligere udstykning af storparceller til tæt-lav boligbebyggelse gælder småhusreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelse på 700 m 2 ikke. Område II Stk.3. Ingen grund må udstykkes med en mindre størrelse end 700 m 2. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Vejadgang til lokalplanområdet må kun ske fra Indelukket. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B... 10 m bred Vej F-G... i varierende bredde som vist på lokalplankortet Vej B-C og veje mrkt. D... 8 m brede Vej E... 5 m bred Stier a-b,g-h, i-j, k-l og a-o... 5 m brede Stier c-d og e-f... 3,77 m brede Sti m-n... 3 m bred Veje mrkt. D er vist med en principiel placering. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Der skal i punkt a, h, i, k, l og m sikres stiforbindelse til naboområderne. Lokalplanens område I, II, III og IV tillægges vejret til den del af Lystrup Busvej, område V, der er omfattet af lokalplanen. Vej A-B s tilslutning til Lystrup Busvej skal udformes som en portoverkørsel. Ved vejene mrkt. D skal der etableres vendepladser for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne m.v.). Fra vej mrkt. D i storparcel Ie skal sikres adgang til vedligeholdelse af regnvandsbassin beliggende i område IV. Den eksisterende vej på matr. nr. 11m, Elsted By, Elsted, vil blive nedlagt i henhold til vejlovgivningen. Vejadgang til ejendommen matr. nr. 11c, Elsted By, Elsted, skal ske fra vej E, jf. lokalplankortet. Vedvejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler.
10 Stk. 11. Stk. 12. Der skal til godkendelse hos Vejkontoret indsendes et projekt for indretning af de i stk. 2 nævnte veje og stier. Der skal på hver storparcel reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Lystrup Fjernvarme på værkets til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område Ia, Ib, Ic, Id og Ie Stk. 1. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter, idet bebyggelsen dog kan brydes af stier, parkeringslommer, vendepladser samt opholds- og friarealer beliggende inden for byggefelterne. Garager, carporte, udhuse, skure og lignende mindre småbygninger kan opføres uden for byggefelterne. Stk. 2 Ved anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse må der på storparcel nr.: Ia maksimalt opføres 1.690 m 2 etageareal. Ib maksimalt opføres 1.710 m 2 etageareal. Ic maksimalt opføres 2.110 m 2 etageareal. Id maksimalt opføres 2.800 m 2 etageareal. Ie maksimalt opføres 2.500 m 2 etageareal. I alt maksimalt 10.810 m 2 etageareal. Se fodnote 3. Ved anvendelse af storparcellerne Ia, Ib og Ic til etageboligbebyggelse må der på storparcel nr.: Ia maksimalt opføres 1.915 m 2. Ib maksimalt opføres 1.950 m 2. Ic maksimalt opføres 2.400 m 2. I alt maksimalt 6.265 m 2 etageareal. Se fodnote 4. 3. Det samlede angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 35, beregnet af storparcellernes areal fratrukket 10 % for skønnet færdselsareal og tillagt fælles friarealer. Opmærksomheden henledes på, at det maksimale tilladte antal m 2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. 4. Det samlede angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 40, beregnet af storparcellernes areal fratrukket 10 % for skønnet færdselsareal og tillagt fælles friarealer.
Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse og småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12, eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. I storparcellerne Ia, Ib og Ic må hele etagearealet på den enkelte storparcel anvendes til etageboliger. I storparcellerne Id og Ie må højst 40 % af den enkelte storparcels etageareal anvendes til etageboliger. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). I tilknytning til hver bolig i stueplan skal der være et udendørs opholdsareal på minimum 25 m 2. Internt i lokalplanområdet gælder ingen særlige bestemmelser om højdeog afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. Stk. 6. De supplerende bestemmelser i Bygningsreglement for Småhuse, pkt. 2.9, for visse bygningsdele i relation til højde- og afstandskrav er gældende for bebyggelse efter nærværende lokalplan, uanset om der er tale om vandrette lejlighedsskel eller ej. Stk. 7. Til sikring af foranstående bestemmelser samt bestemmelserne i 7 stk. stk. 14 og stk. 15, i 8 stk. 1 og stk. 2 og i 9 stk. 1 og stk. 2 må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 5. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Etablering af ny beplantning, jf. 9 stk. 2. 11 5. Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration.
12 Storparcellens interne vej-, parkerings-, vendeplads- og stiforhold, herunder tilslutninger til den tilgrænsende vej, stier, fællesarealer og lignende. Område II Stk. 8. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Stk. 9. Bygninger må højst opføres i 1 etager med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. Stk. 10. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Område III Stk. 11. I området må ikke opføres bebyggelse. Område IV Stk. 12. I området må ikke opføres bebyggelse, bortset fra bygninger, der er nødvendige for områdets drift som rekreativt område. Område V Stk. 13. I området må ikke opføres bebyggelse. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 14. Stk. 15. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles friarealer end 0,50 m. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Område Ia, Ib, Ic, Id og Ie Stk. 1. Boliger på den enkelte storparcel skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, udhuse, garager, carporte og lignende mindre bygninger samt fælleshus må opføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Stk. 2. Fællesbestemmelser for område I og II Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå
som en del af tagfladen eller en del af bygningens ydervægge. Se fodnote 6. 13 Stk. 3. Stk. 4. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm skal anbringes på bygninger og må højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Magistraten 2. Afdeling. Magistratens 2. Afdeling kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade fritstående antenner og antenner på bygninger med en større antennehøjde end angivet ovenfor. 9. Ubebyggede arealer Stk. 1. Stk.2. Stk. 3. Stk. 4. Den eksisterende bevaringsværdige beplantning som vist på lokalplankortet må ikke fjernes eller beskæres uden tilladelse fra Naturforvaltningen. Langs lokalplanens østlige afgrænsning udlægges arealer til beplantningsbælter i en bredde af 5 m som vist på lokalplankortet. Beplantningen skal bestå af lave hårdføre løvfældende egnstypiske plantearter som f.eks. tjørn, sargents-æble og æblerose (Rosa rubiginosa). Se fodnote 7. I område III udlægges areal til jordvold med beplantning. Jordvolden skal have en højde og tværprofil som den tilgrænsende eksisterende jordvold langs Lystrup Busvej og beplantes med bøg (Fagus sylvatica) som beplantningen på den eksisterende jordvold langs Lystrup Busvej. Se fodnote 8. Hegn må kun etableres som levende hegn. Levende hegn mod færdselsarealer og fælles friarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. 6. Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af anlæg til indvinding af solenergi. 7. Specielt henledes opmærksomheden på, at der ved udarbejdelsen af beplantningsplanen skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt eventuel belysning. I øvrigt henvises til Vejledning for Træplantning udgivet af Miljøkontoret. 8. I forbindelse med etablering af ny jordvold fjernes en del af den eksisterende jordvold, beliggende uden for lokalplanområdet, for at sikre de nødvendige oversigtsarealer ved vej A-B s tilslutning til Lystrup Busvej. Jf. 5 stk. 10.
14 10. Støjforhold Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse og opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse på den enkelte storparcel ikke må tages i brug før: - Den i 6 nævnte tilslutning til Lystrup Fjernvarme har fundet sted. - Lystrup Busvej - vej F-G - er udbygget. - Veje, stier, parkerings- og vendepladser på storparcellen er anlagt. Ligeledes skal en passende del af friarealet på storparcellen være planeret og tilsået med græs. Endvidere skal storparcellens beplantningsbælter være anlagt. Se fodnote 8. - Der er anlagt en efter Magistratens 2. Afdelings skøn passende del af område III. Se fodnote 8. Specielt gælder, at ny bebyggelse på storparcel Ia ikke må tages i brug, før: - Jordvolden mellem Lystrup Busvej og storparcellen er anlagt og beplantet. 12. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Der skal stiftes en grundejerforening til varetagelse af de fælles grundejerinteresser i lokalplanens område I og III. Se fodnote 9. Ejere af ejendomme inden for lokalplanens område I og III skal være medlemmer af denne grundejerforening. 13. Ophævelse af ældre lokalplan Den under den 17. maj 1995 af Århus Byråd godkendte lokalplan nr. 501 ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan. 8. Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres, forinden ibrugtagen af ny bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelsen, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. 9. Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet.
LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. 15 Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes boligområde 27.04.17 BO, område 27.04.03 RE, der er rekreativt område, samt område 27.00.03 FB, der er forbindelsesområde. Udsnit af kommuneplanens rammekort. Lokalplanområdet
16 Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for boligområde 27.04.17 BO og det rekreative område 27.04.03 RE, mens lokalplanen ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser for forbindelsesområde 27.00.03 FB. Ved lokalplanlægningen er der foretaget en vurdering af boligområdets og det rekreative områdes grænse mod det åbne land mod øst, hvor et forholdsvist smalt areal af forbindelsesområde 27.00.03 FB er udlagt umiddelbart øst for boligområdet og det rekreative område. Det er vurderet, at områderne grænser mod det åbne land ud fra landskabelige hensyn bør flyttes mod øst og følge flugten af den østlige afgrænsning af boligområdet ved Majsmarken syd for området. Flytningen betyder, at såvel boligområdet som det rekreative område udvides med en del af forbindelsesområdet. Ovennævnte ændringer medfører, at der skal udarbejdes et kommuneplantillæg med de ændrede områdegrænser. I kommuneplantillægget er en del af forbindelsesområde 27.00.03 FB således overført til boligområde 27.04.17 BO henholdsvis det rekreative område 27.04.03 RE. Kommuneplanens rammebestemmelser forbliver uændrede. Kommuneplantillægget med de nye områdegrænser er gengivet på side 21. Århus Kommuneatlas Lokalplanområdet indgår ikke i kommuneatlassets beskrivelse af bevaringsværdige sammenhænge. I lokalplanområdet findes en bygning, hvis bevaringsværdi er registreret i forbindelse med udarbejdelsen af kommuneatlasset. Den registrerede bygning har en lav bevaringsværdi og er ikke omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Lystrup Busvej, hvorfra der via Indelukket og Sønderskovvej er forbindelse til den øvrige del af Lystrup og Elsted og det overordnede vejnet. For at lokalplanområdet kan vejbetjenes fra Lysstrup Busvej er det nødvendigt at udbygge denne på den strækning, der indgår i lokalplanen, samt flytte den eksisterende bussluse til en placering umiddelbart syd for vej A-B s tilslutning til Lystrup Busvej. Udbygningen skal være foretaget før ibrugtagen af ny bebyggelse inden for lokalplanområdet. Inden for lokalplanområdet skal etableres et sammenhængende stistystem, der har forbindelse til de eksisterende stisystemer i de tilgrænsende områder ved Majsmarken og det kommende boligområde mod nord samt til stoppestedet ved vendepladsen på Lystrup Busvej. Der er via lokalplanområdets interne stisystem sikret forbindelse til de eksisterende stisystemer i de tilgrænsende områder, hvorved der er skabt forbindelse til stiunderføringen ved Sønderskovvej videre til Lystrup Skole og Elsted Skole.
Arkæologiske forhold Moesgård Museum har oplyst, at området ikke er blevet rekognosceret med henblik på at finde spor efter arkæologiske levn, men museet oplyser, at der på begge sider af området har været mange arkæologiske fund. Det kan derfor forventes, at der også vil være spor efter en forhistorisk bebyggelse inden for lokalplanområdet. Hvis der ved kommende anlægsarbejder i øvrigt påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. Museumslovens 27. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger inden for OSD-område, Område med Særlige Drikkevandsinteresser. I en afstand af 600-1000 m fra lokalplanområdet ligger 3 større almene private vandværker med en samlet årlig indvinding på ca. 500.000 m 3. Der må derfor ikke anvendes sprøjtemidler eller forekomme anden form for forurening i området, der kan bevirke nedsivning til grundvandet. Beboerne bør være opmærksom på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer, såsom opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter. Disse produktuer er meget mobile i jord og udgør selv i relativt små mængder en væsentlig forureningsrisiko. Lokalplanområdet er omfattet af en deklaration med forbud mod brug af sprøjtemidler. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet vil være påvirket af vejtrafikstøj fra Lystrup Busvej. Trafikbelastningen på Lystrup Busvej er vurderet til at være så begrænset, at støjniveauet i lokalplanområdet ikke overstiger grænseværdierne i henhold til Kommuneplanens støjbestemmelser. Forureningsforhold - jord Århus Kommunale Værker, Affald, har pr. 15. september 2003 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. 17
18 Kollektiv trafik Lokalplanområdet er direkte kollektiv trafikbetjent med buslinie 9 på Lystrup Busvej, der delvist indgår i lokalplanområdet. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger lokalplanområdet i Elsted Skoles distrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Vuggestuer: Elsted Byvej 36, 8520 Lystrup Ørnedalen 4, 8520 Lystrup Integrerede institutioner (0-6 år): Elstedhøj 22b, 8520 Lystrup Lille Elstedvej 135, 8520 Lystrup Lille Elstedvej 189, 8520 Lystrup Hasselhaven 1, 8520 Lystrup Hasselhaven 3, 8520 Lystrup Heldagsbørnehaver: Fritidshjem: 16-institution Elsted Byvej 38, 8520 Lystrup Elstedhøj 22a, 8520 Lystrup Elstedhøj 35, 8520 Lystrup Lystruplund 36, 8520 Lystrup Ørnedalen 2, 8520 Lystrup Elstedhøj 14a, 8520 Lystrup Elsted Skolevej 2, 8520 Lystrup Lystrupvej 264, 8520 Lystrup Lystruplund, Lystruplund 36, 8520 Lystrup Herudover planlægger Magistratens 1. Afdeling opførelse af en ny integreret institution på ejendommen matr. nr. 11fs Elsted by, Elsted, beliggende ved Indelukket. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: NRGi, Grenåvej 55, 8200 Århus N. Vandforsyning sker fra: Århus Kommunale Værker, Bautavej 1, 8210 Århus V.
Varmeforsyning sker fra: Lystrups Fjernvarme, Hovmarken 2, 8520 Lystrup. Kloakforsyning sker ved: Miljøkontoret, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Spildevand: Regnvand: Ny bebyggelse 19 Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning øst for området til Egå Renseanlæg. Regnvand skal afledes via nyt vandløb og regnvandsbassin/regnvandssø, der etableres i området, til eksisterende regnvandsledninger i Majsmarken og Hjortshøj Bæk. Ved etablering af vandløbet i området skal der tages hensyn til, at regnvandsbassin fra lokalplanområde nr. 703, beliggende nord for nærværende lokalplanområde, skal afledes via vandløbet. Regnvandsbassinet, der skal udformes som en naturlig sø, skal indpasses i områdets grønne områder. Ansøgning om byggeri i område I skal indsendes til Juridisk-Teknisk Kontor, Rådhuset, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Magistratens 2. Afdeling. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Juridisk-Teknisk Kontor, tlf. 89 40 25 00. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.
20 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet kan kommunen ekspropriere privates ejendom eller rettigheder over ejendomme efter Lov om planlægning, 47. Område IV udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter Lov om Planlægning, 48, under visse forudsætninger kan kræve de pågældende ejendomme overtaget af kommunen mod erstatning. Lokalplanen indeholder i 2 en bestemmelse om, at et landzoneareal overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af Lov om planlægning, 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN 21 Tillæg nr. 43 til Kommuneplan 2001 Som anført på side 16 er områdegrænsen mellem forbindelseområde 27.00.03 FB, boligområde 27.04.17 BO og det rekreative område 27.04.03 RE flyttet mod øst. De ændrede områdegrænser fremgår af nedenstående rammekort til tillæg nr. 43 til Kommuneplanen. Rammebestemmelserne for de pågældende områder er uændrede. Rammekort til tillæg nr. 43 til kommuneplanen.
22
F V G A D l m D D j C n h f g B c d e E o b a D D k i