Syns- og skønssag E/F og A/B Trekroner RIOS A/S m.fl. Københavns Byret Nytorv 25 1450 København K SKØNSERKLÆRING Syns- og skønssag E/F og A/B Trekroner RIOS A/S m.fl. Parternes navne: Sagsøger E/F og A/B Trekroner DATO 31. oktober 2013 Projekt 3881300141 Sagsøgers advokat Adv. Marina Andersen Nielsen & Thomsen Advokater Sagsøgte 1 RIOS A/S Sagsøgte 1 s advokat Mikael Delin Plesner Sagsøgte 2 Advokatfirmaet Nicolai Giødesen Sagsøgte 2 s advokat Adv. Søren Lundsgaard v/adv. Lotte Noer Lundsgaard & Partnere Sagsøgte 3 Camilla Hübschmann Peter Juhl Jensen Susie Jelsbak Christensen Muhammed Ali Hee Anders Thiim Pedersen Sagsøgte 3 s advokat Adv. Mathilde Louise Kleis Advokatfirmaet Erritzøe 1/12 Allan Hansen Orbicon A/S info@orbicon.dk CVR nr: 21 26 55 43 +45 20 46 69 80 Bøgeskovvej 6 www.orbicon.dk Handelsbanken: alha@orbicon.dk 3490 Kvistgård +45 49 13 12 22 7643-0002350106 FRI
Skønserklæring Skønsmanden har modtaget følgende materiale: 09-10-2013 Mail fra adv. Marina Andersen inkl. retsbog samt skønstema 11-10-2013 Mail fra adv. Marina Andersen svar på mail fra adv. Mikael Delins mail af 10-10-2013 18-10-2013 Mail fra Adv. Marina Andersen. Myndighedsprojekt. På grundlag af det modtagne materiale og det ved skønsforretningen foreviste og konstaterede, besvarer skønsmanden de forelagte spørgsmål efter bedste evne og overbevisning således: Generelt Det præciseres, at denne skønserklæring er udarbejdet på grundlag af besigtigelse af den del af bebyggelsen hvor til der var stilladsadgang ved skønsforretningen d. 31.10.13 og den efterfølgende supplerende besigtigelse d. 7.11.13. Det oplyses derfor, at der grundet den konstaterede generelt ringe håndværksmæssige kvalitet ved det udførte, kan være betydende variationer i kvaliteten af det udførte også i den ikke besigtigede del af bebyggelsen. Vedrørende priser henvises til det for priser sammenfattende afsnit sidst i erklæringen. Spørgsmål 1 Er der udført håndværksmæssig korrekt ventilering af undertags underside og overside? Svar Taget er på bygningens skrå tagflader, med hældning ca. 45 grader, udført som tegltag med diffusionsåbent undertag. Se foto. I områder under kviste er undertag oplagt uden ventilationsmellemrum mellem isolering og undertag. Se foto. Der er anvendt undertag af typen Monier, DIVOROLL TOP 110 DK. Se foto. Undertaget er monteret i 2008-2009. Undertagsleverandøren oplyser, at undertaget har en dampdiffusionsmodstand på 0,25 (GPa s m2/kg, p.20), der er mindre end 3,0 (GPa s m2/kg, p.8) og at undertaget således kan anvendes som et diffusionsåbent undertag. Diffusionsåbne undertage kunne i 2008-2009 oplægges uden ventilering mellem undertaget og isoleringsmaterialet, forholdet er derfor håndværksmæssigt korrekt udført i 2008. 2/12
Undertaget skal på oversiden, når der oplægges tegl, ventileres med min. 25 mm afstandsliste mellem spær og lægter, i h. t TEGL 36, 2005. Der er på bygningens gårdside under kviste anvendt afstandslister på 19-21mm. Se foto Anvisningens retningslinjer er således her ikke overholdt for så vidt angår ventilering over undertaget. Der stilles yderligere ventilationskrav til udformning af tagfod og tagkip. Tegl var ved besigtigelsen nedtaget på tagfladen mod gaden. Lægter, afstandslister og undertag var ved besigtigelsen afmonteret fra niveau over kviste på taget mod gården. Se foto Det oprindeligt udførte vedrørende ventilering ved tagfod og kip kan derfor ikke kommenteres. Isoleringsmaterialet under kviste er nogle steder indbygget i overhøjde, og løfter således undertaget mod tagstenene med yderligere reduktion af ventilationsarealet som følge. Se foto. I dette afsnit omtales også det ved skønsforretningen påtalte forhold vedrørende manglende ventilation bag metalfacadeplader. Ved besigtigelsen påviste klager, at der i forbindelse med undertagets afslutning mod vindpap bag zinkfacadepladerne på bygningens gårdside ikke er etableret udluftning bag facadebeklædningen. Se foto. Af hensyn til bortventilering af kondenseret udeluft og kondenseret fugt fra boligen, bag zinkplader, skal der etableres udluftning bag zinkpladerne. Afhjælpning kan ske ved montage af afstandslister i korrekt dimension og lokal omlægning af isolering udlagt med overhøjde. Facadeplader afmonteres, der monteres afstandslister og facadeplader genmonteres. Det vurderes at tilsynet burde have påtalt den for lille dimension af afstandslister, og manglende ventilering bag facadeplader og utilstrækkelig dimension af underlag for afstandslister under vinduer på gårdsiden. Spørgsmål 2. Er der udført håndværksmæssig korrekt isolering og undertag? Svar Ved besvarelsen henvises til fotobilaget. Vedrørende isolering: Det blev ved besigtigelsen oplyst, at isoleringsmaterialet efter demontering af undertaget forefandtes som det fremstod ved besigtigelsen. - Dette lægges til grund for besvarelsen. Isoleringsmaterialet skønnes ikke at være indbygget håndværksmæssigt korrekt, idet isoleringsmaterialet i betydeligt omfang ikke er monteret tætslut- 3/12
tende og heller ikke er oplagt systematisk med plan overflade og med færrest muligt samlinger. Isoleringsmaterialet er nærmest indbygget som stiftmosaik. Tag i trappetårne og flade tage over boliger er tagdækket med tagpap på krydsfiner. Isoleringsmaterialet er indbygget i højde så ventilation mellem isolering og krydsfiner ikke er mulig. - Dette er en håndværksmæssig fejl. Afhjælpning kan ske ved udskiftning med isolering i batt-størrelse. Det vurderes at tilsynet burde have påtalt den ikke håndværksmæssige korrekte udførelse af isoleringsarbejdet, og manglende mulighed for ventilation. Dampspærre: Ved besigtigelsen påpegede klager generelle fejl ved dampspærrens indbygning i taget. Forhold vedrørende dampspærren bedømmes at have relation til spørgsmålet om korrekt udført isolering og besvares derfor her. Det kunne konstateres, at dampspærren hverken i skunkvægge, skrålofter eller ved hanebåndslofter ikke er indbygget med klemte eller klæbede overlæg. Ligeledes at der ved afgrænsninger af dampspærren mod andre bygningsdele ikke er afsluttet med klemte eller klæbede detaljer. Det kunne også konstateres at dampspærren ikke er afsluttet tæt om lednings og rørgennemføringer og at dampspærren lokalt var helt udeladt i skunkvæg. Arbejdet vedrørende dampspærren skønnes derfor utilstrækkeligt og vurderes ikke at være håndværksmæssigt korrekt udført. Afhjælpning kan ske ved frilægning og friskæring af dampspærren, med efterfølgende klæbning af samlinger / montage af klemliste mod tilstødende bygningsdele. Det skønnes at tilsynet burde have påtalt den utilstrækkelige montering af dampspærren. Undertag. Leverandøren af undertaget anbefaler at undertaget generelt oplægges med overlæg på 200 mm mellem de enkelte baner. Leverandøren angiver også at med den aktuelle taghældning og ved oplægning af undertaget vinkelret på spærenes retning er mindstekravet til overlæg 150 mm. Undertaget er i nogle områder oplagt med mindre end 100 mm overlæg. Undertaget er derfor ikke indbygget håndværksmæssigst korrekt. På gadesiden er undertaget under tegltaget ført ind under kvistenes zinktag. Undertaget afvandes derfor ikke ud på ud på kvisttaget. 4/12
Der er ikke på anden måde over kvisttaget sikret afledning af vand på undertaget for bortledning af vand forbi kvisttaget. Samlet er dette ikke håndværksmæssigt korrekt. Undertaget omlægges med korrekt overlæg, og afledning af vand ved kviste. Det skønnes at tilsynet burde have påtalt ovenstående forhold. Spørgsmål 3 Er der udført håndværksmæssig korrekt vindspærre og vindplader? Svar Vindplader: Der er ikke generelt indbygget vindplade i tagfod. Der er enkelte steder konstateret at være vindspærre i form af finerplade, Se foto. Der er således generel risiko for formindsket isoleringsegenskaber og trækgener som følge af den manglende vindafskærmning ved tagfoden. Især i forbindelse med den ikke tætsluttende dampspærre. - Udeladelse af vindplader skønnes ikke at være håndværksmæssigt korrekt. Der ses af det modtagne materiale ikke at være angivet vindplader. Tagkonstruktion åbnes for montering af vindplader ved tagfod. Det skønnes dog at tilsynet burde have påpeget manglende vindplader ved tagfod. Vindafdækning af isolering: Der er ikke konstateret eller forevist udført vindafdækning af isoleringsmaterialet generelt. - Udeladelse af vindafdækning vurderes ikke at være en håndværksmæssig fejl. Spørgsmål 4 Er taget konstrueret håndværksmæssigt korrekt, dvs. spærkonstruktion, opklodsninger, fastgørelser, stålforstærkning, brandsikring og gennemføringer mv.? Skønsmanden bedes uddybe sin besvarelse. Svar Skønsmanden har alene modtaget overordnet orienterende tegningsmateriale for ombygningen foretaget i 2008, oplyst som værende myndighedsmaterialet. Men altså ikke detaljetegninger eller statiske beregninger. Spørgsmålet er generelt og kan ikke besvares uden indgående kendskab til konstruktionsprojektet og statiske beregninger. 5/12
Der er i det forelagte myndighedsprojekt heller ikke redegjort for brandmæssige forhold, brandmæssige detaljer og brandplaner mm. Der er i det udleverede materiale ligeledes heller ikke redegjort for installationsforhold, gennemføringer mm. Skønsmanden har ved skønsforretningen oplyst at skønsmanden ved skønsforretningen ikke kan foretage en samlet kvalitetsgennemgang af alle projektforhold og foretage en generel søgning af eventuelle fejl. Parterne besluttede derfor at skønsmanden alene skulle besvare forhold som klager påviste ved skønsforretningen. Spørgsmålet kerne vurderes herefter at være om tagkonstruktionen er korrekt og sikkert og udført. Det modtagene myndighedsmateriale indeholder ingen dokumentation for tagkonstruktionen og den underliggende bygnings statiske tilstrækkelighed efter ombygningen. Ved besigtigelsen er jeg ikke blevet forevist eller har registreret ellers forventelige forstærkninger af den oprindelige spærkonstruktion. Iagttagelser på stedet underbygger at arbejdet er udført uden fornøden omhu og byggetekniske indsigt. Hvilket bl.a. begrundes i følgende : - Eksisterende spær der udveksles til for nye kviste er ikke forstærket. Vindtrækbånd for vandret fastholdelse af spærfod mod udskridning er monteret på rem fastgjort med fransk skrue hvilket vurderes at være utilstrækkeligt. Der ses ikke at være udført skråafstivning af tag Der er ikke monteret forskriftsmæssige bindere i top af skalmur i trappetårne. Dampspærre er monteret ukorrekt og nærmest uden funktion. Brandadskillende bygningsdele er utilstrækkeligt udført. Sammenfattende skønnes det at ombygningen af tagkonstruktionen ikke er udført håndværksmæssigt korrekt - som forespurgt. Det udførte vurderes, på grundlag af det forelagte ufuldstændige dokumentationsmateriale, at kunne indebære risiko for personskade. Afhjælpning kan ske ved: Udarbejdelse af statisk dokumentation for den ombyggede tagkonstruktion. Forstærkning af konstruktionen i h.t ovenstående dokumentation. Brandisolering af stålkonstruktion i h.t. ovenstående dokumentation. Det vurderes at tilsynet burde have påtalt det utilstrækkelige projektgrundlag. 6/12
Brandsikringer: Der er ikke udført brandkarme i tag som ellers angivet på tegning. Der er ikke som alternativ udført brandkarmserstatning over boligskel ved brandvægge. Der er ført udluftninger / ventilationsåbninger op gennem taget umiddelbart ved brandvægge, hvilket er en fejl. Bygningens eksisterende aftrækskanaler er forlænget i flexslanger op gennem tagetagens skunkrum. Det udførte er ikke lovligt og indebærer risiko for personskade ved brand. Ved afhjælpning afmonteres flexslanger. Der monteres i stedet forlængelse af de eksisterende kanaler med brandisolerede ventilationskanaler. Der udføres brandkarmserstatninger i tag over alle boligskel på begge tagflader. Det vurderes at tilsynet burde have påtalt de brandmæssigt utilstrækkelige forhold. Spørgsmål 5 Er der forekomst at skimmelsvamp eller andre typer svamp? I bekræftende fald bedes skønsmanden beskrive type og omfang heraf, ligesom skønsmanden bedes angive, om der er sundhedsfare forbundet med at befinde sig i de lejligheder, der måtte støde op til de angrebne området. Svar Undersøgelsen er begrænset til den flade del af tagkonstruktionen. Der er foretaget undersøgelse for skimmelsvamp og andre typer svamp i tag- og loftskonstruktionen over lejlighed i hjørne af ejendommen indtegnet på plantegning. Det oplyses at der tidligere har været vandindtrængning gennem loftet i badeværelse, som følger af utætheder i taginddækningen på den flade del af taget. Inspektionen er foretaget udefra. Følgende konstruktioner blev gennemgået med følgende observationer og resultater. Tagkonstruktion over stue: Der er foretaget åbning i tagkonstruktionen. Konstruktionen er opbygget som følger set oppefra: Tagpap overpap og underpap 22 mm tagkrydsfiner 7/12
Isolering Dampspærre 2 lag gips mod stue Oversiden af gipspladeloftet fremstår uden synlige tegn på fugt og skimmelsvamp. Der er udtaget en Mycometerpøve (M. 1) for påvisning af eventuel skimmelsvampevækst på oversiden af gipspladeloftet se foto 2 på erklæringsbilag 01. Analyseresultatet var et Mycometertal på 23 ( A niveau ), se analysesvar og vurderingskriterier i erklæringsbilag 02. Analyseresultatet tolkes som acceptabelt. Underside af tagkrydsfiner fremstår med lettere misfarvning se foto 3. Der er udtaget en Mycometerprøve (M. 3)for påvisning af eventuel skimmelsvampevækst. Analyseresultatet var et Mycometertal på 512 (C Niveau) erklæringsbilag 02. Analyseresultatet vurderes som uacceptabelt. Inspektion af tagkrydsfiner i hulrummet viser ligeledes misfarvning på underside. Tagkonstruktion over badeværelse: Der er foretaget åbning i tagkonstruktionen. Konstruktionen er opbygget som følger set oppefra: Tagpap overpap og underpap 22 mm tagkrydsfiner Isolering Dampspærre 2 lag gips mod badeværelse Oversiden af gipspladeloftet fremstår med mørke aftegninger og skjolder. Der er udtaget en Mycometerprøve (M. 2) for påvisning af eventuel skimmelsvampevækst på oversiden af gipspladeloftet se foto 4 på erklæringsbilag 01. Der er endvidere udtaget en aftryksprøve (Pr. 01) for fastlæggelse skimmelsvampearter / skimmelsvampeniveau se foto 5. Analyseresultatet var et Mycometertal på 2541 ( C niveau ). Analyseresultat for aftryksprøve viser CFU >> 75 - se analysesvar og vurderingskriterier i erklæringsbilag 02. Begge analyseresultater vurderes at være uacceptable, med høje skimmelsvampeniveauer. Underside af tagkrydsfiner fremstår med misfarvninger - se foto 6. Der er udtaget en aftryksprøve for påvisning af skimmelsvampevækst (Pr. 2). Analyseresultatet viser CFU >> 100. Analyseresultatet vurderes som uacceptabelt. Artssammensætning med stor forekomst af Cladosporium, gær og slimsvamp tyder på kraftig opfugtning over længere tid. Sundhedsfare 8/12
På baggrund af nærværende undersøgelse og laboratorieresultater, er vores vurdering følgende: Der er konstateret massiv skimmelsvampevækst i gipspladeloftet og tagkrydsfiner i / over badeværelse, hvor der tidligere har været vandskade. Der er konstateret massiv skimmelsvampevækst i tagkrydsfineren i den flade del af tagkonstruktionen over stue. Det vurderes at store dele af den flade tagkonstruktion, udført med tagkrydsfiner er tilsvarende angrebet, da det skønnes at dampspærre og utilstrækkelig ventilation af tagkonstruktionen er udført på tilsvarende måde, i de andre områder med flade tage på ejendommene i A/B Trekroner. Der henvises til BYG ERFA blad - Tagkonstruktioner med lille hældning fugt og ventilationsforhold; Erfaringsblad (27) 13 06 05, der beskriver problemet i detaljer. Vurdering af sundhedsfare er baseret på By og Byg Anvisning 204 Undersøgelse og vurdering af fugt og skimmelsvampe i bygninger s 98 101, hvor der fremgår følgende. Det forudsættes at alle taglejligheder er udsat for et areal mellem 3 og 10 m2 Vurdering af risiko for eksponering af skimmelsvampe er beskrevet i tabel 18. Risiko for eksponering ved Skjult vækst i væg, gulv og loftkonstruktion, bag tapet, under PVC belægninger er opgivet til Stor risiko hvis arealet i boligen er > 10 m2. Ligger værdien mellem 3 og 10 m2, så vurderes risikoen for Middel risiko. I tabel 19 findes vurdering af eksponeringskildens specifikke styrke. Hvis Mycometertallet er mellem 25 og 450 så vurderes risikoen for sundhedsmæssig effekt af skimmelsvamp som Svag. Er tallet omkring 450 eller lidt over, er eksponeringsstyrken Middel. Ved værdier langt over 450 er eksponeringstyrken Stor På baggrund af ovenstående, vurderes risikoen for eksponering af skimmelsvampe at være Middel og med en eksponeringsstyrke ligeledes omkring Middel i de lejligheder der støder op til de angrebne områder. Ønskes der en vurdering af sundhedsfare ved ophold i lejlighederne, så skal det foretages af en lægefaglig person. Vurdering af påvirkning af indeklimaet er foretaget af en teknisk uddannet fagperson som følger: Det vurderes at indeklimaet er påvirket negativt i lejlighederne. I denne vurdering er inddraget eksponeringsstyrken fra skimmelsvampe, formodet angrebet areal i tagkonstruktionen over lejlighederne; dampspærres manglende tæthed, ventilering af taget og opholdstid i lejlighederne. 9/12
Skønsmanden bedes ved besvarelsen lægge til grund, at taget er udført i 2008-2009. Samlet for de punkter, hvor skønsmanden ovenfor svarer bekræftende på, at udførelsen ikke er håndværksmæssig korrekt, bedes skønsmanden angive korrekt udbedring samt de omkostninger, der er forbundet hermed. Skønsmanden bedes for samme punkter angive om et sædvanligt tilsyn med byggeriet burde have opdaget de forhold, der strider mod god håndværksmæssig udførelse. Renovering for skimmelsvamp: Ved renovering af badeværelse skal følgende udføres: Fjernelse af tagkrydsfiner som kasseres Fjernelse af isolering som kasseres Nedtagning af gipsloft Bærende konstruktioner kontrolleres for skimmelsvamp; efter behov foretages: o Afrensning o Kvalitetskontrol Reetablering med ny dampspærre isolering og tagbeklædning Det skønnede areal udgør ca. 7 til 8 m2 Ved den generelle renovering af de flade tage: Fjernelse af tagkrydsfiner som kasseres Fjernelse af isolering som kasseres Bortskæring af dampspærre Bærende konstruktioner kontrolleres for skimmelsvamp; efter behov foretages: o Afrensning o Kvalitetskontrol Støvsugning af gipspladeloftet inden reetablering med ny dampspærre isolering og tagbelægning. Det skønnede areal udgør alle flade tage på ejendommene. Sammenfattende vedrørende priser for afhjælpning. Der spørges i skønstemaet om delpriser for afhjælpning af: - utilstrækkelig ventilering af undertagets overside. - ikke korrekt udført isolering og undertag 10/12
herunder også dampspærre, ventilering af facadeplader tagrender, murværk tagkonstruktion i trappetårne. - manglende vindplader. - brand- og konstruktionsforhold. - afhjælpning af problemer vedrørende skimmel. Der vil til et hvert af disse arbejder være grundomkostninger som byggeplads, stillads og overdækning, der isoleret set skal etableres for hvert arbejde. Eller fordeles som fællesudgift ved udførelse af flere arbejder. Der vurderes at være mangler i bygningskonstruktionen, og generelle fejl i dampspærren, der under alle forhold bør afhjælpes. Til dette formål skal de øvrige bygningsdele afmonteres og efterfølgende indbygges igen. Det synes derfor ikke retvisende at oplyse isolerede delpriser for afhjælpning. Da afhjælpning mest hensigtsmæssigt udføres samlet. Pris for afhjælpning af de bygningsmæssige og konstruktive forhold kan ikke skønnes idet det eventuelle behov for afhjælpningens omfang og metode er uafklaret. Priser for afhjælpninger kan derfor ikke oplyses på det foreliggende grundlag. Skønsmanden udbeder sig følgende honorar for sagen Honorar Peter Sunesen Allan Hansen analyser 5 stk. 13.500 kr 29.500 kr 3.500 kr 25% moms kr. 11.625 I alt inkl. moms kr. 58.125, incl kørsel Udfærdiget af Peter Sunesen og 11/12
Allan Hansen Skønserklæringen er sendt til: Adv. Marina Andersen, mail: man@ntadvokater.dk Adv. Mikael Delin, mail: mde@plesner.com Adv. Lotte Noer, mail: lno@lundsgaardpartnere.dk Adv. Mathilde Kleis, mail: mkl@adve.dk 12/12