1 AABENRAA FREMTIDENS KØBSTAD Detailhandel Tre modeller for fremtidens detailhandel i Aabenraa
Forord Dette notat er udarbejdet som baggrund for afholdelse af parallelkonkurrence om Aabenraa - Fremtidens købstad, der forventes afsluttet i slutningen af 2013. Notatet er ét af i alt 5 forundersøgelser som omhandler: > Aabenraas detailhandelspotentiale og udarbejdelse af tre alternative modeller for detailhandelsstruktur. > Investeringspotentialer og tendenser > Byens liv, ophold og flow > Trafik og parkering > Landskabelige potentialer og udfordringer Forundersøgelserne er blevet udført i februar og marts 2013. KOLOFON Parallelkonkurrencen Aabenraa fremtidens købstad er udskrevet af Aabenraa Kommune og Realdania. Parallelkonkurrencen afholdes på baggrund af en forudgående prækvalifikation. Konkurrenceprogrammet er udarbejdet af Aabenraa Kommune og Realdania. Udarbejdet af: Cowi, for Aabenraa Kommune. Layout og grafik: Foto: Aabenraa Kommune og Nærmere oplysninger: http://www.aabenraafremtidenskøbstad.dk
INDHOLD GRUNDLAGET FOR DE TRE MODELLER 5 TRE MODELLER FOR FREMTIDENS DETAILHANDEL I AABENRAA 8 Model 1 - Stærk detailhandel i det lange strøg 8 Model 2 - Stærk detailhandel i et koncentreret strøg 9 Model 3 - En blandet bymidte 10 3
4
DETAILHANDEL Grundlaget for de tre modeller Detailhandlen i Aabenraa kan karakteriseres ved, at der er mindre handelsliv i Aabenraa end i tilsvarende byer andre steder i landet, da grænsehandlen tager en del af handlen, men når det er sagt har Aabenraa et godt og velstruktureret handelsliv. Bymidten rummer ca. 100 ud af de i alt ca. 150 butikker i Aabenraa by. Handelslivet uden for bymidten er begrænset til et område ved Tøndervej med discountbutikker og nogle enkelte udvalgsvarebutikker, et område ved Løgumklostervej med to discountbutikker og enkelte udvalgsvarebutikker samt et område ved Vestvejen med en koncentration af køkkenbutikker og bilforhandlere. Strukturen i bymidtens detailhandel er kendetegnet ved at være ret klar og koncentreret. Butikkerne er placeret langs to parallelle akser med Madevej som det bilorienterede strøg med en række større butikker og det historiske handelsstrøg fra Nørreport, via Ramsherred og Store Torv til Søndergade som det fodgængerorienterede strøg med et udbud af mindre specialbutikker, der er typisk for gågaderne i byer af tilsvarende størrelse. Det historiske handelsstrøg har en længde på ca. 900 m og har en primær del på ca. 450 m mellem Store Torv og Nørre Torv. Detailhandlen langs den primære del omfatter stærke kædebutikker som H&M, Intersport, Bog & Idé, BR Legetøj, Inspiration mv. I strøgets ydre dele er der flere tomme butikslokaler - især på den nordlige del ved Nørreport - og der er i højere grad tale om butikker uden for kædesamarbejde, og butikkerne er blandet med andre funktioner som f.eks. fastfood. Butikkerne langs Madevej har en anden karakter. Her ligger Føtex og en række større butikker som Garant, Skousen, Botex og Jysk, som i andre byer typisk er placeret uden for bymidten ved indfaldsvejene. << Billeder fra Aabenraa gågade, Ramsherred 5
Koncentrationen af mange mindre butikker i strøggaden i kombination med de større butikker ved Madevej er en kvalitet, der er vigtig at fastholde. For det første har det stor betydning, at butikkerne ligger tæt, og at de ikke er adskilt af trafikerede veje eller andre barrierer. Tætheden skaber synergi mellem butikkerne ligesom i et indkøbscenter, hvor det er let for kunderne at overskue og sammenligne varer, købe ind i flere butikker på én indkøbstur og blive fristet til køb, der ikke var planlagt. For det andet skaber kombinationen af gågadens og Madevejs butikker et større, bredere og mere varieret vareudbud, som giver mulighed for at tiltrække et større opland og undgå, at lokale kunder vælger at købe ind i andre byer eller centre. Detailhandelsanalysen viser, at et stort udbud sammen med nærhed til bopæl er den vigtigste årsag til at vælge Aabenraa bymidte som indkøbssted. For det tredje har de større butikker typisk et stort opland. De er derfor med til at trække kunder ind til bymidten, som ellers ville handle andre steder, som i kraft af nærheden mellem butikkerne fører til afledt handel i bymidtens andre butikker. Biltilgængeligheden til bymidten er grundlæggende god og sker fra øst via de primære trafikveje, Nørreport, H. P. Hanssens Gade og Skibbroen til parkeringspladserne langs Madevej og parallelvejen Skrænten. Fra parkeringsområdet er der adgangen til gågaden via en række stier og passager gennem bebyggelsen. Vest for gågaden er der enkelte parkeringspladser ved f.eks. posthuset, Barkmøllegade, Nygade og Sct. Nicolai Gade, men de er vanskeligere tilgængelige fra det overordnede vejnet end parkeringspladserne langs Madevej. Der er en tydelig sammenhæng mellem det primære ankomstområde langs Madevej og den primære del af gågaden mellem Store Torv og Nørre Torv. De fleste besøgende i bymidten ankommer i bil til parkeringspladserne langs Madevej, og her fra spredes fodgængertrafikken til den centrale del af gågaden. I gågadens ydre dele, hvor afstandene fra ankomstområdet er større, aftager fodgængertrafikken. Det reducerer grundlaget for butikker og er en væsentlig årsag til, at der er tomme butikslokaler og huller i butiksrækken i begge ender af strøgforløbet. Det illustrerer også biltilgængelighedens store betydning for handelslivet i Aabenraa bymidte. Andelen af kunder, der ankommer med andre transportformer er sandsynligvis ret beskeden. Også beliggenheden af Føtex, der har karakter af ankerfunktion med stor tiltrækningskraft og mange daglige kunder, har betydning for detailhandelsstrukturen i bymidten. Føtex ligger centralt i ankomstområdet og er med til at gøre det attraktivt at lokalisere sig i nærheden. I den nordlige del af strøget ligger Rema 1000, bymidtens anden dagligvarebutik, som kunne spille en rolle som ankerfunktion i den nordlige del, men tilgængeligheden via en rampe til butikkens tagparkering er vanskelig og er med til at reducere butikkens tiltrækningskraft. Den sydlige del af strøget rummer ingen større dagligvarebutikker men ved Store Torv skaber Intersport og Imerco en effektfuld afslutning på det primære strøg. I Søndergade tynder fodgængertrafikken ud dels på grund af afstanden fra ankomstområdet, og dels fordi der mangler tyngde i butiksudbuddet. Behovet for butiksareal i fremtiden afhænger af en række faktorer som befolkningsudviklingen, udviklingen i privatforbruget, internethandlen, butikkernes omsætning pr. m 2 og Aabenraas styrke som handelsby over for omkringliggende konkurrenter. Hvordan behovet vil udvikle sig, er vanskeligt at forudsige. Detailhandelsanalysen indeholder to scenarier for behovet for detailhandelsareal i hele kommunen. Det ene, der udtrykker en situation, hvor der er regnet med, at alle faktorer udvikler sig, så der skabes et stort behov for detailhandelsareal, medfører et behov på ca. 12.000 m 2. Det andet, der udtrykker den omvendte situation, resulterer i, at omsætningen i fysiske butikker i 2024 vil kunne klares på et areal, der er ca. 20.000 m 2 mindre end i dag. En sandsynlig udvikling vil være, at detailhandlen i kommunen vil blive endnu mere koncentreret om Aabenraa, og at Aabenraa derfor vil udvikle sig bedre end gennemsnittet for kommunen, men som prognosen udtrykker, så er der et betydeligt spillerum for udviklingen i behovet for detailhandelsareal i Aabenraa. Behovet vil afhænge af udviklingen i en række makroøkonomiske forhold, der ikke er lokal indflydelse på, men behovet afhænger også af, om Aabenraa vil være i stand til at udvikle en attraktiv 6
DETAILHANDEL bymidte med et stærkt handelsliv, der kan tiltrække fremtidens kunder. Der er i dag ca. 80.000 m 2 detailhandel i Aabenraa fordelt på ca. 30.000. m 2 i bymidten og ca. 50.000 m 2 i resten af byen. Det vurderes som sandsynligt, at der i Aabenraa by vil være et behov for et detailhandelsareal, der i størrelsesorden svarer til det nuværende, og at der som maksimum vil være behov for i størrelsesordenen 10.000 m 2 mere. Vækst i bymidtens detailhandelsareal kan både komme fra et behov for mere detailhandelsareal og fra butikker, der ønsker at flytte fra andre dele af byen eller kommunen til bymidten. Et vigtigt virkemiddel vil være, at Aabenraa Kommune fører en konsekvent bymidteorienteret politik. Kommuneplanen kan sikre, at udviklingen kommer til at ske i bymidten ved at lægge begrænsninger på udviklingsmulighederne udenfor bymidten, kommunen kan investere og lokalisere egne funktioner til fordel for bymidten, kultur- og fritidspolitikken kan bakke op om bymidten, boligbyggeri og arbejdspladser kan lokaliseres tæt på bymidten, og erhvervsfremmeindsatsen kan styrkes over for butiksiværksættere og f.eks. medvirke til at skabe netværk mellem lokale producenter og detailhandlen. Organiseringen af handelslivet og samarbejdet mellem detailhandel, grundejere, kultur- og fritidslivet og kommunen vil være en vigtig del af arbejdet for at udvikle fremtidens bymidte og må tænkes sammen med planlægningen for bymidten. En meget koncentreret detailhandelsstruktur med fokus på de stærke kædebutikker kan eksempelvis matches af en snæver organisationsmodel, der styrer medlemmerne tæt og minder om butikscentrenes måde at organisere sig på, mens en mere blandet struktur med et bredt spekter af butikker og en blanding af butikker og andre funktioner modsvares af en bredere organisering, der giver medlemmerne større frihed og favner et bredere spekter af deltagere. Opgaverne for bymidteorganisationen vil være at gøre fælleskabet til en styrke, dvs. at gøre de mange individuelle butikker og andre tilbud til et stærkt center med stor samlet attraktivitet, og at udnytte byens rum til aktiviteter og events, der kan trækker nye gæster til og via gode oplevelser skabe nye loyale kunder. Føtex ved Madevej, hvor mange større butikker ligger placeret i Aabenraa 7
Tre modeller for fremtidens detailhandel i Aabenraa Som inspiration til konkurrencen kan der opstilles tre alternative modeller for fremtidens detailhandelsstruktur i Aabenraa bymidte. MODEL 1 - DET LANGE STRØG Den første model handler om at bevare udstrækningen af det nuværende handelsområde i bymidten og styrke detailhandlen med flere butikker, der fylder de bygningsmæssige rammer ud og sikrer, at det historiske handelsstrøg fortsat vil have handelslivet som hovedaktivitet. Tankegangen i modellen er, at størrelsen af det historiske handelsstrøg skal forsvares, og at Aabenraa kun ved at være offensiv og sikre et stort udbud af butikker kan forsvare og måske styrke sin attraktivitet og position i oplandet. Modellen indebærer, at der i den nordlige del af strøget gennemføres en byomdannelse. Området ved Nørreport, hvor der er mange tomme lokaler, omdannes i modellen til ny bebyggelse med plads til større butikker, der typisk vælger at lokalisere sig uden for bymidterne, og som sandsynligvis er det segment af udvalgsvarebutikker, hvor der er størst sandsynlighed for vækst og størst potentiale for indflytning til bymidten af eksisterende butikker. Ambitionen vil være at vise, at det kan lade sig gøre at få flere såkaldte boksbutikker (større pladskrævende butikker) til at lokalisere sig i bymidten, og at det er muligt at lokalisere den slags butikker i bymæssige rammer af høj kvalitet. De større butikker er typisk oplandsskabende og vil styrke Aabenraa som oplandsby og give anledning til afledt salg i bymidtens øvrige butikker. Butikkerne, som skal fylde rammerne ud, vil som nævnt ikke alene være nye butikker i Aabenraa men i høj grad også butikker, der ligger i byens yderområder i dag, og vælger at flytte til en mere central beliggenhed. Udfordringen vil være at indpasse nyt og større byggeri i den nuværende bebyggelsesstruktur, eventuelt genanvende og ombygge eksisterende bebyggelse til at kunne imødekomme større butikkers behov og at skabe tilstrækkelig tilgængelighed. Den centrale del af gågaden mellem Store Torv og Nørre Torv fastholdes til intensivt handelsliv med en koncentration af stærke kædebutikker, der tegner gadens handelsprofil. Der kan være behov for større butikker, der kan matche et behov hos nogle stærke kædebutikker for større lokaler. Området syd for Store Torv har længere gangafstand til ankomstområdet og vil i modellen fortsætte sin udvikling mod, at butikker afløses af andre funktioner og efterhånden får karakter af boligområde. MODEL 1 DEN LANGE STRØG- GADE Model 1 - Stærk detailhandel i det lange strøg Trafikalt betyder modellen, at den høje biltilgængelighed fastholdes i det centrale område langs Madevej mellem Kilen og Rådhusgade. Samtidig må biltilgængeligheden i den nordlige del af gågaden langs Nørreport forbedres. Større udvalgsvarebutikker vil typisk forudsætte god biltilgængelighed - hvis det kan MODEL lade 2 DEN sig gøre KONCENTREREDE gerne fra både STRØGGADE øst- og vestsiden MODEL 3 DEN BLANDEDE STRØGGA af bebyggelsen langs Nørreport. Vægten på god bil- 8
DETAILHANDEL tilgængelighed vil sætte begrænsninger på omdannelse af de centralt beliggende parkeringspladser til bilfrie områder. Udfordringen vil i højere grad være at skabe smukke parkeringspladser og sikre, at til- og frakørsel til det overordnede vejnet fungerer optimalt. MODEL 2 - DET KONCENTREREDE STRØG Den anden model tager udgangspunkt i en erkendelse af, at handelslivet ikke vil få en vækst, der kan udfylde rammerne langs hele det historiske handelsstrøg. Modellen satser derfor på at indskrænke strøget til den centrale del og omdanne de ydre dele til andre funktioner. Modellen kan udtrykkes som et strategisk tilbagetog. Tankegangen er, at det primære strøg skal koncentreres mellem Store Torv og et nyt og stærkt ankerpunkt i den nordlige del af strøget. Det nye ankerpunkt kunne eksempelvis udvikles, hvor Rema 1000 ligger i dag. Bygningen, der er på ca. 2.000 m 2, står delvist tom efter, at H&M flyttede til en mere central beliggenhed, men det ligger ikke fast, at ankerpunktet skal opbygges her. Der kunne måske også arbejdes på at udvikle et sydligere ankerpunkt, som vil indskrænke og koncentrere handelsstrøget endnu mere. Udviklingen af et nordligt ankerpunkt vil indebære, at der arbejdes med indpasning og udformning af en bygning til en større funktion, at der arbejdes med den omkringliggende bebyggelse, og at der skabes god biltilgængelighed. Modellen indebærer, at bebyggelsen nord for ankerpunktet anvendes til andet end detailhandel. Hvis bygningen, hvor Rema 1000 ligger vælges som nordligt ankerpunkt, så vil strøget blive afkortet med ca. 150 m. En mulighed vil være at omdanne bebyggelsen nord for ankerpunktet til boliger, og en del af bebyggelsen kunne måske give plads for nye byrum. Ankerpunktet kan være en dagligvarebutik, der har større tiltrækningskraft end den nuværende butik. En løsning kunne blot være, at den nuværende dagligvarebutik får bedre rammer, men der kunne også tænkes i en større butik. Det afgørende er, at der bliver tale om en funktion, der kan trække mange daglige kunder til og sikre et stort fodgængerflow helt frem til den nordlige afslutning på strøget. Det er i modellen målet at fastholde et stærkt handelsliv på den centrale strækning mellem det nordlige ankerpunkt og Store Torv. Den koncentrerede model kunne lægge op til, at der også arbejdes på stærkere sammenbinding mellem gågaden og butikkerne langs Madevej, og at der tænkes i udvikling i nærheden af Føtex. Her er der et stort fodgængerflow at basere udviklingen på, men der er betydelige terrænspring, som udfordrer mulighederne for udvikling mellem parallelstrøgene Madevej og gågaden. Det ville ligge i tankegangen i modellen, at strøget også afsluttes med en stærk ankerfunktion mod syd ved Store Torv. Måske kunne der tænkes nyt i bebyggelsen langs Rådhusgade, Storegade og Store L 1 DEN LANGE STRØG- MODEL 2 DEN KONCENTREREDE STRØGGADE MODEL 3 DEN BLANDEDE STRØGGADE Torvs østside, hvor der allerede i dag er en række Model 2 - Stærk detailhandel i et koncentreret strøg større butiksenheder som Garant, Intersport og 9
NKERPUNKT Imerco, der bidrager til at skabe en stærk afslutning på strøget mod syd. Ligesom i model 1 forudsætter model 2, at der fortsat skal være god biltilgængelighed til ankomstområdet langs Madevej og tilstrækkeligt med parkeringspladser. Området med god biltilgængelighed udvides til at dække en ny nordlig ankerfunktion, og udfordringen er smukke parkeringspladser og god trafikafvikling. MODEL 3 - DEN BLANDEDE STRØGGADE Den tredje model tager udgangspunkt i, at det historiske handelsstrøg ønskes bevaret som en levende bydel præget af handelsliv, men andre funktioner vil i højere grad præge livet i området. Bag tanken om en mere blandet bymidte ligger en erkendelse af, at øget nethandel, konkurrence fra grænsehandel, Flensborg, Kolding Storcenter mv. vil betyde, at behovet for detailhandelslokaler vil blive mindre end forudsat i de to første modeller. Samtidig ønskes den historiske struktur bevaret, ligesom bymidtens funktion som byens og oplandets mødested ønskes fastholdt. Der vil blot være den forskel, at handelslivet i fremtidens bymidte i højere grad vil blive blandet med andre aktiviteter, og der skal i højere grad tænkes i butikker uden for kædesamarbejde. Iværksætteri og udnyttelse af lokale nicher og sønderjyske specialiteter spiller en større rolle i model 3. Det vil også være naturligt at tænke en højere andel boliger ind i modellen, men det er vigtigt for strøgområdets karakter af mødested, at publikumsfunktionerne fortsat dominerer i bebyggelsens stueetager. Strukturen kan tænkes på flere måder. En nærliggende model vil være at forestille sig, at det centrale område mellem Kilen og Rådhusgade fortsat vil være et stærkt handelsområde med en koncentration af kædebutikker. Føtex vil fortsat være et stærkt ankerpunkt i den centrale del af bymidten. Der indgår ikke udvikling af nye ankerfunktioner i model 3 i form af større butikker med stor tiltrækningskraft, men der kan tænkes andre funktioner med karakter af ankerfunktion. Generelt vil strukturen være, at andelen af butikker falder i takt med afstanden fra ankomstområdet ved Madevej, samtidig med at andelen af alternativer til butikker vokser. Det afgørende er, at alternativerne til butikker skaber liv og giver mening set i sammenhæng med bymidtens rolle som mødested. Som eksempler kunne der måske tænkes vækstbrancher som fittness, cafeer og take away-mad ind i strøgområdet, ligesom der kan arbejdes med attraktioner som et bibliotek eller et moderne åbent plejehjem, hvor plejehjemmets kantine er en café, og hvor byens foreninger bruger samlingslokalerne om aftenen. CENTREREDE STRØGGADE MODEL 3 DEN BLANDEDE STRØGGADE Model 3 - En blandet bymidte. I den sydlige del af gågaden syd for Store Torv kan der i model 3 eksempelvis tænkes i små, selvstændige butikker blandet med spisesteder og private servicetilbud. Butikkerne i den sydlige del kunne måske udvikles som et alternativ til det centrale område og give plads til butiksiværksættere eller eksempelvis en klynge af microbutikker inden for lokale fødevarer og sønderjyske specialiteter. 10
DETAILHANDEL I model 3 fastholdes den gode tilgængelighed til området mellem Kilen og Rådhusgade, mens behovet for bedre biltilgængelighed uden for det helt centrale område vil være mere begrænset. De nye funktioner, der tænkes i de ydre dele af strøgområdet, vil være mindre bilafhængige og kan i højere grad baseres på, at de besøgende går lidt længere. 11