FOR SYNS- OG SKØNSMÆND 3. udgave, november 2015
Indholdsfortegnelse 1. Indledning 3 1.1 Valg af syns- og skønsmænd i de enkelte sager 3 1.2 Syns- og skønsmandens juridiske stilling og ansvar 4 1.3 Grundlaget for syns- og skønsmandens faglige virke ved nævnet. 4 1.4 Syns- og skønsmandens habilitet. 4 2. Arbejdsbeskrivelser til syns- og skønsmandens arbejde. 7 2.1 Syns- og skønserklæringer i klagesager 7 2.1.1 Syn og skøn i klagesager ved nævnet i forhold til domstolene 7 2.1.2 Forberedelsen til syns- og skønsforretningen i klagesager 8 2.1.3 Sagens bilag. 8 2.1.4 Indkaldelsen 9 2.1.5 Procedure for indkaldelsen.. 10 2.1.6 Ændring af mødetidspunkt.. 11 2.1.7 Udeblivelse fra syns- og skønsforretningen. 11 2.1.8 Syns- og skønserklæringen 11 2.1.9 Indholdet i erklæringen.. 13 2.1.10 Selve besigtigelsen. 15 2.1.11 Udbedringspriser - fradrag for forbedringer levetidstabeller 17 2.1.12 Ej muligt ved syns- og skønsforretningen at fastsætte 18 udbedringsomkostningerne. 2.1.13 Forligsmægling.. 18 2.1.14 Sagsgang efter afholdelse af syns- og skønsforretning. 19 2.1.15 Frister.. 20 2.2 Kontrolrapporter ved teknisk revision. 21 2.2.1 Sagsforløb og roller i den tekniske revision.. 22 2.2.2 Oprettelse af revisionssager i HEREV... 22 2.2.3 Forberedelsen af kontroleftersynet 23 2.2.4 Kontroleftersynet 24 2.2.5 Kontrolrapporten.. 25 2.2.6 Teknisk revision afsluttes eller kontrolrapporten sendes i høring hos 28 den bygningssagkyndige.. 2.2.7 Teknisk revision afsluttes eller den bygningssagkyndige indstilles til 29 sanktion i nævnet.. 2.2.8 Frister.. 30 Bilag 1: Honorar.... 30 Bilag 2: Standardskabelon 33 2
Denne vejledning danner grundlag for arbejdet i disciplinær- og klagenævnets syns- og skønsmandskorps. Vejledningen angiver retningslinjerne for, hvordan syn og skøn foretages i forbindelse med klagesager og udarbejdelse af kontrolrapporter i forbindelse med teknisk revision således, at der opnås et solidt og ensartet grundlag at træffe afgørelser på. 1. Indledning Nævnet blev oprettet 1. januar 2011 og behandler klager over tilstandsrapporter, der er udfærdiget under huseftersynsordningen og disciplinærsager mod beskikkede bygningssagkyndige, blandt andet på baggrund af den løbende kvalitetskontrol af de beskikkede bygningssagkyndiges arbejde. Syns- og skønsmanden er personligt udpeget til at bistå nævnet med at udarbejde syns- og skønserklæringer i klagesager, og kontrolrapporter som et led i den tekniske revision. Nævnet har tilknyttet et fast korps af pt. 12 syns- og skønsmænd, som skal bistå nævnet ved behandlingen af klagesager og ved udførelse af teknisk revision. Syns- og skønsmanden udpeges for en 4-årig periode. Syns- og skønmanden skal opfylde betingelserne for at blive beskikket som bygningssagkyndig og fungere eller have fungeret som sådan. Det sikrer, at synsog skønsmanden besidder den fornødne erfaring og byggefaglige kompetencer. En beskikket bygningssagkyndig er en professionel fagmand. Han har en byggeteknisk grunduddannelse samt et kursus i reglerne for bygningsgennemgang. Derudover har han mindst fem års erfaring i at gennemgå og vurdere bygninger. Syns- og skønsmændene er geografisk fordelt efter antallet af tilstandsrapporter udarbejdet inden for hver region. Ved vurderingen af den enkelte syns- og skønsmand lægges der vægt på erfaring med at foretage syn og skøn eller teknisk revision. Der lægges desuden stor vægt på en solid erfaring med at udarbejde tilstandsrapporter, og den enkeltes evne til at udarbejde tilstandsrapporter i overensstemmelse med håndbogen samt gode kommunikations- og formuleringsevner. 1.1 Valg af syns- og skønsmænd i de enkelte sager Udpegning af syns- og skønsmænd i de enkelte sager står nævnssekretariatet for uden indstilling fra sagens parter. Nævnssekretariatet lægger ved udmeldelsen af syns- og skønsmand i de enkelte sager vægt på bl.a. geografiske forhold, en tilstræbt ligelig fordeling af antallet af sager pr. syns- og skønsmand samt eventuelle inhabilitetskonflikter. 3
Syns- og skønsmanden må ikke være inhabil ved udførelsen af deres arbejde for nævnet, jf. nærmere nedenfor. Antallet af opgaver, der skal udføres for nævnet er varierende. Antallet af opgaver vil afhænge af antallet af klagesager, der indgives til nævnet. Ligeledes vil antallet af opgaver afhænge af antallet af rapporter, der udtages til kontrol, der igen bl.a. afhænger af det forventede samlede antal udarbejdede rapporter og antallet af aktive beskikkede bygningssagkyndige. 1.2 Syns- og skønsmandens juridiske stilling og ansvar En syns- og skønsmand er erstatningsansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsretlige regel culparegel, hvorefter man er erstatningspligtig for det påregnelige, økonomiske tab som man som skadevolder har forårsaget ved en skadegørende handling eller undladelse, som kan tilregnes den pågældende som værende uagtsom eller forsætlig. Syns- og skønsmanden skal være dækket af en professionel ansvarsforsikring, der dækker det arbejde syns- og skønsmanden udfører. 1.3 Grundlaget for syns- og skønsmandens faglige virke ved nævnet Det forudsættes, at syns- og skønsmanden som beskikket bygningssagkyndig udover sin faglige viden og virkefelt baserer sin gennemgang på følgende: Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Bekendtgørelse nr. 60 af 21/1 2015 om huseftersynsordningen Lov nr. 1532 af 21/12 2010 om beskikkede bygningssagkyndige Bekendtgørelsen nr. 20 af 12/1 2011 om disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Forretningsorden for Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Retspraksis og nævnspraksis, herunder nævnets årsberetning 1.4 Syns- og skønsmandens habilitet Syns- og skønsmanden er underlagt samme habilitetsregler som nævnets medlemmer, og ingen syns- og skønsmænd må således foretage syn og skøn i en sag, når vedkommende er inhabil, jf. bekendtgørelsens 4, stk. 1. Bestemmelsen i bekendtgørelsen følger principperne i forvaltningslovens 3 om inhabilitet. 4
Det følger af 4, stk. 1, at: Intet medlem af nævnet må deltage i behandlingen af en sag, hvis 1. vedkommende selv har en særlig personlig eller økonomisk interesse i sagens udfald, eller tidligere i samme sag har været repræsentant for nogen, der har en sådan interesse, 2. vedkommendes ægtefælle, beslægtede eller besvogrede i opeller nedstigende linje eller i sidelinjen så nær som søskendebørn eller andre nærstående, har en særlig personlig eller økonomisk interesse i sagens udfald eller er repræsentant for nogen, der har en sådan interesse, 3. vedkommende deltager i ledelsen af eller i øvrigt har en nær tilknytning til et selskab, en forening eller en anden juridisk person, der har en særlig interesse i sagens udfald, eller 4. der i øvrigt foreligger omstændigheder, som er egnede til at vække tvivl om vedkommendes upartiskhed. Syns- og skønsmanden skal straks underrette nævnssekretariatet, såfremt synsog skønsmanden vurderer, at han er inhabil i en sag, han er blevet udmeldt i. For at undgå habilitetsproblemer bliver den bygningssagkyndige, der er undergivet kvalitetskontrol og sagens parter i klagesagen altid orienteret om, hvem der udpeges som syns- og skønmand. Har den bygningssagkyndige eller én af parterne en relevant velbegrundet indvending, eller er der er begrundet tvivl om syns- og skønsmandens habilitet, udpeges en anden syns- og skønsmand. Syns- og skønsmanden kan fungere som beskikket bygningssagkyndig, og det forhold, at syns- og skønsmanden virker aktivt som beskikket bygningssagkyndig fører således ikke i sig selv til, at der foreligger inhabilitet. Der vil skulle foreligge konkrete omstændigheder, der aktualiserer en speciel inhabilitet. Dette kan for eksempel være nært venskab eller dokumenterbart uvenskab mellem syns- og skønsmanden og den bygningssagkyndige, der er undergivet kvalitetskontrol, eller en af parterne i en klagesag, eller hvis syns- og skønsmanden er eller i nyere tid har været ansat i det samme firma, hvori den bygningssagkyndige er ansat. Som vejledende eksempler på habilitetskonflikter kan nævnes: Syns- og skønsmanden har særlige personlige, samarbejdsmæssige, økonomiske relationer til den bygningssagkyndige, der er undergivet kvalitetskontrol, eller en af parterne i en klagesag. Syns- og skønsmanden har optrådt som f.eks. rådgiver for en af parterne, f.eks. i sin egenskab af køberrådgiver for klager. 5
Syns- og skønsmanden er eller i nyere tid har været ansat i det samme firma som den bygningssagkyndige Eventuelle tidligere krav/tvister/retssager rejst mod syns- og skønsmanden eller dennes ansatte af den bygningssagkyndige eller omvendt. En syns- og skønsmand, der er udmeldt af et forsikringsselskab, og som f.eks. deltager i regressager mellem ejerskifteforsikringsselskaber og ansvarsforsikringsselskaber, vil være inhabil som syns- og skønsmænd for disciplinær- og klagenævnet i samme klagesag. En syns- og skønsmand, der er ansat i eller arbejder for et forsikringsselskab, vil være inhabil i forhold til de sager, hvor der er tegnet ejerskifte- eller ansvarsforsikring i samme selskab. Hvis en syns- og skønsmand er ansat hos et forsikringsselskab, medfører det ikke generel inhabilitet i forhold til at være synsog skønsmand for disciplinær- og klagenævnet. Hvis syns- og skønsmanden udtaler sig i den offentlige debat på en måde der indicerer, at den pågældende er forudindtaget i en konkret sag, vil der kunne foreligge inhabilitet. Syns- og skønsmanden vil ikke være inhabil, fordi denne udtaler sig generelt om regler eller praksis. Under selve syns- og skønsforretningen er det vigtigt, at syns- og skønsmanden er opmærksom på, at samtale med den bygningssagkyndige under besigtigelsen om tidligere fælles sager, møder, skønsforretninger m.v. kan give anledning til inhabilitet. Ligeledes skal syns- og skønsmanden ikke snakke med den bygningssagkyndige eller klager efter syns- og skønsforretningen uden klagers eller den bygningssagkyndiges tilstedeværelse f.eks. ved bilerne, når man kører fra ejendommen, da det også kan skabe tvivl om syns- og skønsmandens habilitet. Syns- og skønsmanden må ikke medbringe egne assistenter med mindre der foreligger helt særlige omstændigheder, og det skal da aftales på forhånd med sekretariatet. 6
2. Arbejdsbeskrivelser til syns- og skønsmandens arbejde Nedenfor gennemgås sagsgangen ved udførelsen af syns- og skønserklæringer i klagesager og kontrolrapporter i regi af den tekniske revision. Punkt 2.1 omhandler syns- og skønserklæringer i klager Punkt 2.2 omhandler kontrolrapporter i den tekniske revision 2.1 Syns- og skønserklæringer i klagesager Et syn og skøn har altid til formål at tilvejebringe et bevismæssigt grundlag en bevisoptagelse for faktuelle forhold. Et syn og skøn omfatter således traditionelt dels en besigtigelse af genstanden (ejendommen) for sagen - syn, dels en vurdering heraf skøn. 2.1.1 Syn og skøn i klagesager ved nævnet i forhold til domstolene Syn og skøn ved nævnet adskiller sig juridisk fra domstolenes særligt lovbaserede syn og skøn på en række områder. Nævnet er undergivet det såkaldte officialprincip i sagsbehandlingen. Det betyder, at det er nævnet, der træffer afgørelsen, der også skal sørge for at få sagens faktiske forhold oplyst. Herved adskiller nævnsbehandlingen sig fra domstolsbehandling, hvor domstolene træffer afgørelse på grundlag af de oplysninger, parterne giver (forhandlingsprincippet). Ved nævnsbehandlingen er det altid syns- og skønsmanden selv, der under skønsforretningen efter at have set klagen og sagens øvrige bilag og drøftet sagen med parterne vurderer, hvilke undersøgelser han skal lave for at få grundlag for at beskrive de forhold, der er klaget over. Der anvendes ikke spørgetemaer fra parterne/parternes evt. advokat o. lign. Evt. spørgetemaer er således alene til orientering og må ikke anvendes ved udarbejdelsen af erklæringen. Hvorimod parterne ved et retligt syn og skøn selv fastsætter de spørgsmål, syns- og skønsmanden skal besvare. Som et udslag af officialprincippet kan syns- og skønsmanden af egen drift påpege åbenbare grove fejl og/eller forsømmelser som han måtte finde, at nævnet bør være orienteret om. Forhold, som syns- og skønsmanden tager op af egen drift, skal være alvorlige/grove fejl. Der skal være tale om forhold, som har givet anledning til skade eller nærliggende risiko for skade. Skønsmanden skal grundigt overveje, om han skal tage et forhold op af egen drift. Han skal sørge for, at den bygningssagkyndige er gjort klart, at forholdet tages op. Der skal ikke være tale om forhold, som alligevel vil være under mindstegrænsen, og klager skal være indforstået med, at forholdet medtages og i den forbindelse gøres klart, at det kan 7
få betydning ved fordelingen af omkostningerne til syn og skøn, når der træffes afgørelse. Tages et forhold op af egen drift, behandles det på samme måde i syns- og skønserklæringen som et påklaget forhold. Dvs. at der også skal tages stilling til, hvori fejlen/forsømmelsen består samt udbedringsudgift og evt. forbedringsandel. Syns- og skønsmanden skal udtale sig ud fra en faglig standard om, hvorvidt der er begået fejl og/eller forsømmelser, mens nævnet foretager den endelige juridiske og fagmæssige vurdering af sagen. 2.1.2 Forberedelsen til syns- og skønsforretningen i klagesager Når de indledende høringsrunder er færdige, vurderer nævnssekretariatet, om der skal indhentes en syns- og skønserklæring i sagen. Når syns- og skønsmanden har modtaget udmeldelsesbrevet fra nævnssekretariatet, bør han straks overveje, om han kan påtage sig opgaven inden for den 3 ugers tidsfrist nævnssekretariatet har sat. Syns- og skønsmanden skal underrette nævnssekretariatet hurtigst muligt, såfremt han ikke kan overholde 3 ugers fristen. Dette gælder også ved afholdelse af ferie o. lign., for at undgå en forlængelse af sagsbehandlingstiden. Ligeledes er syns- og skønsmanden forpligtet til at afgøre, om han af habilitetsmæssige grunde, jf. bekendtgørelsen om disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, 4 må afstå fra at påtage sig opgaven. 2.1.3 Sagens bilag Når syns- og skønsmanden har påtaget sig opgaven, bør han herefter gennemgå sagens bilag for at danne sig et overblik over, hvilke forhold, der er klaget over, idet det dog bemærkes, at syns- og skønsmanden kan tage væsentlige forhold op af egen drift under besigtigelsen (se dog pkt. 2.1.1). Skønstemaer indsendt af parterne er alene til orientering og skal ikke lægges til grund for besigtigelsen. Syns- og skønsmanden får tilsendt kopi af alle sagens bilag. Såfremt syns- og skønsmanden f.eks. ønsker at indhente en tidligere tilstandsrapport på ejendommen (som bygningssagkyndige har pligt til fra 1. april 2002), og som ikke befinder sig i sagen, skal han kontakte nævnssekretariatet. Evt. andet materiale såsom bygningstegninger, målskitser o. lign. som skønsmanden finder relevant at have med ved besigtigelsen, bør syns- og skønsmanden selv indhente eller anmode klager om at fremskaffe. Dog skal nævnssekretariatet kontaktes, såfremt der opkræves et beløb herfor. Yderligere materiale, som syns- og skønsmanden indhenter på egen hånd, har parterne også krav på at modtage. 8
Parterne er i besiddelse af alt materiale i sagen. Såfremt der i det sidste høringssvar fra den bygningssagkyndige/ansvarsforsikringsselskabet eller klager inden skønsforretningen ikke er noget nyt af relevans for sagen, sendes kopi af dette brev til den anden part til orientering (ofte sker dette i forbindelse med orientering til parterne om udmeldelse af syns- og skønsmanden). Hvis der under syns- og skønsforretningen opstår tvivl om, hvorvidt en part har modtaget materiale som syns- og skønsmanden er i besiddelse af, kan syns- og skønsmanden udlevere materialet til parten, eller det kan rekvireres via nævnssekretariatet. 2.1.4 Indkaldelsen Syns- og skønsmanden skal altid indkalde sagens parter til syns- og skønsforretningen. Parterne er: Klager Den bygningssagkyndige Den bygningssagkyndiges ansvarsforsikringsselskab Når klager eller den bygningssagkyndige er repræsenteret ved advokat eller anden han har givet fuldmagt (f.eks. et ejerskifteforsikringsselskab), skal både klager/den bygningssagkyndige og advokaten/repræsentanten indkaldes til synsog skønsforretningen. Syns- og skønsmanden skal ligeledes indkalde den bygningssagkyndiges evt. tidligere arbejdsgiver, under hvilken han udarbejdede rapporten, til syns- og skønsforretningen. Det forekommer, at klager eller den bygningssagkyndige ønsker at have en teknisk rådgiver, håndværker eller anden bisidder med ved besigtigelsen. Disse rådgivere m.fl. er ikke parter i sagen, og syns- og skønsmanden skal således ikke indkalde disse til syns- og skønsforretningen, idet det må overlades til parterne selv at orientere/indkalde disse til besigtigelsen. Endelig skal nævnes, at hverken sælger eller et evt. ejerskifteforsikringsselskab (med mindre de har fået fuldmagt fra klager) er part i sagen, hvorfor syns- og skønsmanden ikke skal indkalde disse til syns- og skønsforretningen. En af parterne kan dog, såfremt de ønsker det, jf. ovenfor selv orientere sælger eller ejerskifteforsikringen om syns- og skønsforretningen. Det er meget vigtigt, at alle sagens parter orienteres i god tid om tidspunktet for besigtigelsen, inden syn og skøn afholdes. Dette skal sikre, at alle der ønsker at deltage ved syns- og skønsforretningen, har mulighed herfor, således at alle parter kan anerkende syns- og skønserklæringen som uvildig. 9
Den bygningssagkyndiges deltagelse i syns- og skønsforretningen er vigtig. I nogle tilfælde ses, at den bygningssagkyndiges firma sender en anden person til deltagelse i syns- og skønsforretningen. Det er vigtigt, at det er den bygningssagkyndige personligt, der deltager i syns- og skønsforretningen og ikke alene en repræsentant fra den bygningssagkyndiges firma. Den bygningssagkyndige får derved mulighed for at præcisere sin holdning til klagepunkterne direkte over for syns- og skønsmanden og sagens øvrige parter, samt evt. udpege konkrete fysiske forhold, han mener syns- og skønsmanden skal være særlig opmærksom på. Den bygningssagkyndige har selv - i modsætning til en repræsentant fra hans firma - førstehåndskendskab til ejendommen samt, hvordan forholdene var, da han besigtigede denne i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten. Det er ved syn og skøn i nævnets regi muligt at forhandle forlig i sagen. Syns- og skønsforretningen er et oplagt forum for dette, da alle sagens parter som udgangspunkt deltager. Deltager den bygningssagkyndige imidlertid ikke personligt i syns- og skønsforretningen, vil denne oplagte mulighed for at indgå forlig i sagen som udgangspunkt være udelukket. Det er derfor vigtigt, at syns- og skønsmanden sikrer, at den bygningssagkyndige personligt har fået tilbuddet om at deltage i syns- og skønsforretningen. Der er dog intet til hinder for, at den bygningssagkyndige medbringer en eventuel repræsentant fra sit firma eller en anden bisidder (evt. en repræsentant fra ansvarsforsikringen) til skønsforretningen. Ligeledes har klager mulighed for at medbringe sin egen bisidder, som f.eks. en køberrådgiver, håndværker eller lignende. 2.1.5 Procedure for indkaldelsen Dato og tidspunkt for afholdelse af syns- og skønsforretningen bør aftales ud fra størst mulig hensyntagen til parterne, der alle skal have mulighed for at deltage i besigtigelsen. I relation til indkaldelsen må syns- og skønsmanden alene drøfte indkaldelsestidspunkt og andre praktiske informationer i den forbindelse. Indkaldelsen bør foretages ved, at syns- og skønsmanden først telefonisk træffer aftale med parterne om en mulig/e dato/er og tidspunkt, og efterfølgende skriftligt på mail bekræfter datoen samt tidspunktet for besigtigelse med angivelse af evt. yderligere praktiske oplysninger. Syns- og skønsmanden bør altid sikre sig accept på dato og tid fra parterne. Nævnssekretariatet informeres i form af mail om ovennævnte eller evt. ved kopi af mails til parterne. 10
Ved bekræftelsesbrev til den bygningssagkyndiges ansvarsforsikringsselskab skal skadepolice- og referencenr. fremgå. 2.1.6 Ændring af mødetidspunkt Såfremt en af parterne inden den aftalte dato ønsker denne ændret/meddeler velbegrundet afbud, kan syns- og skønsmanden efter førnævnte procedure aftale en ny dato med parterne. Dette gælder dog ikke, hvis den pågældende, der melder afbud klart meddeler, at han el. hun ikke ønsker at deltage ved en besigtigelse i øvrigt. I tvivlstilfælde bør nævnssekretariatet kontaktes. 2.1.7 Udeblivelse fra syns- og skønsforretningen Det må altid sikres, at parter, der ønsker at deltage ved besigtigelsen, har mulighed herfor, således at syns- og skønsmanden og dennes erklæring kan anerkendes som uvildig. Det bør derfor tilstræbes, at klager og den bygningssagkyndige i det mindste deltager ved besigtigelsen. Såfremt en af parterne bliver forsinket og ikke adviserer syns- og skønsmanden om dette, bør syns- og skønsmanden tage telefonisk kontakt til parten for at høre, hvornår denne kan være til stede på skønsmødet. Besigtigelsen må herefter som udgangspunkt afvente partens ankomst, dog ikke længere end op til maksimalt en halv time, hvorefter syns- og skønsforretningen kan begynde. Hvis en af parterne udebliver trods tilkendegivelse om at ville møde op til synsog skønsforretningen, bør syns- og skønsmanden først telefonisk afklare årsagen hertil. Herefter gennemføres syns- og skønsforretningen på sædvanlig vis. Syns- og skønsmanden afgør dog, hvorvidt syns- og skønsforretningen skal gennemføres. Men syns- og skønsmanden skal ikke annullere besigtigelsen, såfremt sagen hermed kommer til at stå bevismæssig dårligt I tvivlstilfælde bør nævnssekretariatet kontaktes. 2.1.8 Syns- og skønserklæringen I forbindelse med syn og skøn i klagesager skal syns- og skønsmanden benytte en standarderklæring i forbindelse med syns- og skønsforretningen. Standarderklæringen fungerer som en tjekliste for de oplysninger, nævnssekretariatet har brug for i skønserklæringen. Det er derfor et ufravigeligt krav, at nævnets syns- og skønsmænd gør brug af standarderklæringen, og der må som udgangspunkt ikke ændres i de fortrykte felter. Den gældende version af erklæringen er vedlagt denne vejledning som bilag og kan altid rekvireres i elektronisk form fra nævnssekretariatet. 11
Når afgørelser offentliggøres på nævnets hjemmeside www.husklage.dk vil standarderklæringen kunne ses i anonymiseret form. 12
Det er derfor vigtigt, at oplysninger der kan identificere personer/sagen, alene fremgår af erklæringens forside, da denne ikke lægges ud på hjemmesiden. Husk at erklæringen skal underskrives og dateres på forsiden. Resten af erklæringen skal kunne stå alene og være fuldstændig anonym, hvorfor det også er vigtigt ikke at skrive navne, adresser, dato på tilstandsrapportens udfærdigelse, lb.nr., forsikringsoplysninger, virksomhedslogoer eller lignende på andet end forsiden. Da fotos heller ikke offentliggøres, skal disse indsættes i slutningen/forlængelse af erklæringen. Alternativt kan fotos vedhæftes på separate sider. Der skal ikke være sidehoved eller sidefod i dokumentet. Erklæringen sendes elektronisk til husklage@husklage.dk. Der sendes en wordudgave og en PDF-udgave med underskift og billeder. Endelig sendes der en separat fil med billederne. Mails, der indeholder og vedrører syns- og skønserklæringer, skal altid sendes til mailadressen husklage@husklage.dk. Husk at angive journalnummer på sagen i mailoverskriften. Mails må ikke sendes til den enkelte sagsbehandler heller ikke i kopi medmindre sekretariatet anmoder tydeligt herom. 2.1.9 Indholdet i erklæringen Erklæringen har følgende punkter: Oversigt over klagepunkter Klagers påstand Den bygningssagkyndiges forklaring Vejret på besigtigelsestidspunktet Øvrige forhold For hvert enkelt klagepunkt: Hvad kunne konstateres Konklusion Fejl og forsømmelser Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms Forbedringer Eventuelle forligsdrøftelser Eventuelt 13
I erklæringen skal syns- og skønsmanden anføre, hvordan de påklagede kunne være anført i en retvisende tilstandsrapport, herunder hvilken karakter forholdet burde have under behørigt hensyn til de forhold han skønner, var gældende på tidspunktet for den bygningssagkyndiges besigtigelse. Denne vurdering skal ske med baggrund i hans egne erfaringer/den karakter, han selv ville have givet i en tilstandsrapport. Syns- og skønsmanden skal udtale sig om eventuelle fejl eller forsømmelser ud fra en faglig standard. Den endelige juridiske og fagmæssige vurdering af sagen foretages af nævnet. Derfor skal udtryk som er ansvarlig / ikke ansvarlig kan ikke drages til ansvar og lign. ikke anføres i erklæringen. Syns- og skønsmanden skal også i skønserklæringen tage stilling til (såfremt der kan være tvivl herom), hvorvidt et forhold med overvejende sandsynlighed var til stede ved den bygningssagkyndiges besigtigelse. Dette er en del af skønnet, og uden at der er anført en grad af sandsynlighed, vil nævnet have svært ved at træffe afgørelse i sagen. Syns- og skønsmanden skal således ikke bruge formuleringer som: Hvis forholdet var til stede ved besigtigelsen, burde det være beskrevet i tilstandsrapporten. Skønserklæringen skal (i relevant og muligt omfang) oplyse om alder/opførelsestidspunkt for de omhandlede bygningsdele, fx produktionsår for tagplader. Ved tvivl kan skønsmanden evt. kontakte relevante producenter mm. (hvis de stadig er på markedet). Til brug for afgørelsen er det meget vigtigt, at der i skønserklæringen i videst muligt omfang sker en opsplitning af udbedringspriserne, herunder en eventuel forbedringsdel for de enkelte forhold. Flere forhold må således ikke lægges sammen i en samlet udbedringspris/forbedring. Det er vigtigt, at syns- og skønsmanden ikke i erklæringen henviser til nævnets mindstegrænse. Om mindstegrænsen skal finde anvendelse, er alene nævnets vurdering bl.a. på baggrund af syns- og skønsmandens fastsættelse af udbedringsomkostninger efter fradrag for forbedringer. Det samme gælder også, hvis forholdet skulle være dækket af ejerskifteforsikringen. I den forbindelse skal det bemærkes, at selv om et forhold umiddelbart falder under mindstegrænsen eller er dækket af ejerskifteforsikringen, skal det behandles i erklæringen, som et hvilket som helst andet forhold med henblik på vurdering af fejl og fastsættelse af udbedringsomkostninger. Nævnet tager i henhold til reglerne alene stilling til den bygningssagkyndiges ansvar. Nævnets og syns- og skønsmændenes ekspertise ligger inden for dette område. Syns- og skønsmanden må derfor ikke i erklæringen fremkomme med betragtninger om andre end den bygningssagkyndiges fejl og/eller forsømmelser. 14
Der må ikke i erklæringen være stillingtagen til/rådgivning om eventuel dækning over ejerskifteforsikring, sælgeransvar, ansvar for tillæg eller ansvar vedrørende Energimærket eller Elinstallationsrapporten. Lægger syns- og skønsmanden i sin erklæring vægt på, at den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten har taget forbehold for besigtigelse af en bygningsdel, skal syns- og skønsmanden være opmærksom på, om der er tale om et konkret forbehold begrundet i de faktiske forhold, eller blot et generelt forbehold som et forsøg på at friholde den bygningssagkyndige for ansvar. Sidstnævnte vil som udgangspunkt ikke friholde den bygningssagkyndige for ansvar. Henviser syns- og skønsmanden i erklæringen til eksempelvis Erfa-blade, SBI, Murerfagets byggeblade osv., skal dette vedlægges i kopi. Der kan i nogle tilfælde være behov for, at syns- og skønsmanden til erklæringen vedlægger en tegning el. oversigtsplan over rumfordeling, teknisk komplicerede forhold m.v. eller kontakter producenter mm. for uddybende oplysninger. 2.1.10 Selve besigtigelsen Syns- og skønsmandens opgave er at besigtige den ejendom klagen vedrører, og de påklagede forhold med henblik på at afgive erklæring om det observerede til brug for nævnets afgørelse i sagen. Der er ikke tale om en fuldstændig gennemgang af ejendommen og udfærdigelse af en ny tilstandsrapport, men alene en beskrivelse af de faktiske forhold omkring den/de bygningsdele klagen vedrører, herunder hvad der kunne/burde være konstateret på besigtigelsestidspunktet. Han skal ligeledes give et overslag over udgifterne til udbedring under hensyn til eventuelle forbedringer på ejendommen. Dog bør syns- og skønsmanden af egen drift påpege eventuelle åbenbare grove fejl eller forsømmelser, som han måtte finde, at nævnet bør være orienteret om. Da der under ingen omstændigheder må stilles spørgsmålstegn ved syns- og skønsmandens uvildighed, er det vigtigt, at syns- og skønsmanden ankommer og forlader syns- og skønsforretningen alene og ikke fører samtaler med den ene part uden den anden parts tilstedeværelse, hverken før, under eller efter synsog skønsforretningen. Indledningsvis skal syns- og skønsmanden sikre sig oplysning om, hvem de tilstedeværende er, herunder, hvem de eventuelt repræsenterer. Dette noteres i erklæringen. Har en af parterne medbragt en sagkyndig/fagperson noteres dennes faglige baggrund. Det bemærkes i den forbindelse, at det er syns- og skønsmanden, der leder syns- og skønsforretningen. Dernæst gennemgår og noterer syns- og skønsmanden klagens enkelte punkter og sikrer sig, at klager er indforstået med, at dette er i overensstemmelse med de forhold, der er klaget over. Er der usikkerhed om, hvori klagen består, behov for at konkretisere klagepunkter, eller ønsker klager at fremkomme med nye 15
klagepunkter, skal det ske på dette tidspunkt og sådan, at alle sagens parter/ deltagerne er bekendt med grundlaget for syns- og skønsforretningen. Er der bemærkninger fra sagens øvrige parter på dette tidspunkt, noteres disse ned i erklæringen. Syns- og skønsmanden kan allerede på dette tidspunkt orientere klager om forhold, som åbenlyst falder uden for ordningen. Frafalder klager på dette grundlag forholdet, noteres dette i erklæringen. Syns- og skønsmanden skal under alle omstændigheder besigtige, bedømme og afgive erklæring om de forhold, der klages over og som ikke frafaldes, selv om der er oplysninger om, at forholdene er dækket af ejerskifteforsikring. Nævnet vil i disse tilfælde nemlig skulle tage stilling til eventuel dækning af klagers selvrisiko. Herefter begynder syns- og skønsmanden besigtigelsen. Det er op til syns- og skønsmanden selv at vurdere, om han ønsker sagens parter følger med rundt, eller om han ønsker at besigtige på egen hånd. Syns- og skønsmanden skal dog altid efterkomme et ønske fra en part om at påpege et særligt forhold. Samtidig med besigtigelsen dokumenterer syns- og skønsmanden så vidt muligt det konstaterede med fotos i rimeligt og relevant omfang. Syns- og skønsmanden skal være opmærksom på, at hans vurdering skal basere sig på, hvordan han skønner forholdene var på tidspunktet da den bygningssagkyndige besigtigede ejendommen i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten. Syns- og skønsmanden skal alene ved sin gennemgang benytte sig af samme instrumenter/redskaber, som en bygningssagkyndig forudsættes at medbringe i henhold til håndbogen. Han skal endvidere benytte de undersøgelsesmetoder, der gælder for huseftersynsordningen. I særlige tilfælde kan der dog, efter synsog skønsmandens konkrete vurdering, være behov for mere dybtgående undersøgelser. Sådanne skal dog altid ske med klagers accept. Syns- og skønsmanden skal være opmærksom på, om der ved hans besigtigelse enten er sket destruktive indgreb eller anden ændring af forholdene, der på det tidspunkt, hvor han besigtiger, gør det nemmere at konstatere forholdene end da den bygningssagkyndige besigtigede i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten. Syns- og skønsmanden skal notere dette i erklæringen. Hvis syns- og skønsmanden af egen drift påpeger eventuelle åbenbare grove fejl eller forsømmelser som han måtte finde, at nævnet bør være orienteret om, skal han sikre sig, at parterne er bekendt hermed og får lejlighed til at udtale sig om forholdene. Syns- og skønsmanden skal sikre sig, at parterne har forstået, at det alene er nævnet, der kan beslutte, om sådanne forhold skal medtages i afgørelsen. Se også pkt. 2.1.1. Syns- og skønsmanden skal ved syns- og skønsforretningens afslutning lade parterne komme med eventuelle afsluttende bemærkninger. 16
2.1.11 Udbedringspriser - fradrag for forbedringer - levetidstabeller Som ovenfor nævnt, skal syns- og skønsmanden i forbindelse med syns- og skønsforretningen give et overslag over udgifterne til udbedring under hensyn til eventuelle forbedringer på ejendommen. Fradrag for forbedringer skal angives med en procentsats og beløb. Er udbedringsbeløbet for et punkt delt op, og er fradrag for forbedringer forskelligt, skal dette tydeligt anføres. Syns- og skønsmanden skal fastsætte en udbedringspris uanset, at forholdet falder under mindstegrænsen eller er dækket af ejerskifteforsikringen. Udbedringsprisen fastsættes efter et skøn og på baggrund af syns- og skønsmandens faglige viden. Syns- og skønsmanden er dog berettiget til at forespørge hos leverandører m.v. Er der tale om udskiftning af hele bygningsdele og ikke blot reparationer, skal der ske fradrag for de forbedringer, det medfører på ejendommen, således at erstatningen alene svarer til dagsværdien og ikke nyværdien. I den forbindelse kan syns- og skønsmanden finde vejledning i bl.a. Forsikring og Pensions levetidstabeller F&P fra 2001 (tidligere SKAFOR 318.1). Foretages en restlevetidsvurdering på grundlag af en anden levetidstabel end F&P 2001 bør levetidstabellen og grundlaget for restværdivurderingen angives. Det er vigtigt, at syns- og skønsmanden i hvert enkelt tilfælde foretager en konkret vurdering af bygningsdelene. Der må ikke udelukkende ud fra tabellerne foretages en værdiforringelsesberegning. Tabellerne er ikke en facitliste, men alene vejledende. Der skal derfor altid tages højde for konkrete, individuelle forhold, som f.eks. geografisk beliggenhed (ex. vestvendt kyst). Endvidere er der vedrørende nogle bygningsdele, f.eks. tage, større brug for en individuel vurdering end ved andre dele, så som f.eks. termoruder. Angivelse af levetidsintervaller er ikke tilladt i erklæringen, da det kan være problematisk i forbindelse med erstatningsfastsættelsen, hvis der eventuelt skal ske fradrag for forbedringer under hensyntagen til restlevetiden. Syns- og skønsmanden skal være opmærksom på, at der kun i meget sjældne tilfælde kan blive tale om en forbedringsværdi på 100 procent eksempelvis ved tage og vinduer, idet det gamle tag/vindue næsten altid vil have en værdi i kraft af sin funktion som klimaafskærmning. Et eksempel på en 100 % forbedring vil være, hvis der foreslås at tilføje konstruktioner, der ikke indgik i den oprindelige udførelse (f.eks. omfangsdræn). 17
Syns- og skønsmanden skal som udgangspunkt ikke i forbindelse med udbedringsprisen rådgive detaljeret om udbedringsmetoden, men på den anden side dog i overordnede vendinger anføre, hvad udbedringsprisen omfatter. Skønsmanden må ikke ukritisk lægge ejerskifteforsikringens beløb eller et tilbud indhentet af en af parterne til grund, men skal altid foretage en selvstændig vurdering af rimeligheden heraf. 2.1.12 Ej muligt ved syns- og skønsforretningen at fastsætte udbedringsomkostningerne I visse sager er det ikke muligt i forbindelse med syns- og skønsforretningen og de begrænsninger denne er underlagt - f.eks. at gøre brug af destruktive indgreb for at afsløre følgeskader eller behov for geotekniske undersøgelser i forbindelse med sætningsskader - at skønne over udbedringsomkostningerne. I disse sager kan syns- og skønsmanden blot anføre, hvorfor det ikke er muligt at skønne udbedringsomkostningerne og eventuelt angive, hvilke yderligere undersøgelser der kræves, før det er muligt at skønne et udbedringsbeløb. Nævnet vil typisk i sådanne sager træffe en foreløbig afgørelse, hvor nævnet i første omgang tager stilling til erstatningsansvaret og anmoder klager om, inden 60 dage til nævnet, at indsende en håndværkers tilbud på udbedring på baggrund af en geoteknisk undersøgelse eller lignende. Det indkomne materiale vil herefter blive forelagt syns- og skønsmanden, der så på dette grundlag bliver anmodet om at skønne et udbedringsbeløb. 2.1.13 Forligsmægling Det fremgår af forretningsordenens 6, stk. 2., at nævnssekretariatet kan mægle forlig mellem parterne. Hvis parterne i forbindelse med skønsforretningen finder ud af et forlig, skal syns- og skønsmanden notere ordlyden af forliget i erklæringen. Syns- og skønsmanden må ikke gå ind i diskussioner om forslag til forlig eller forsøge at presse parterne til et forlig, da der efterfølgende, når forliget skal godkendes, kan opstå situationer, hvor de alligevel ikke ønsker at indgå/vedgå forliget. Det er vigtigt, at fordelingen af syns- og skønsomkostningerne indgår i forliget, og at parterne er opmærksomme på, at der er sagsomkostninger udover det beløb, der er indgået forlig om. Syns- og skønsmanden bør dog ikke komme med forslag til fordeling af syns- og skønsomkostningerne, men syns- og skønsmanden kan vejlede om, hvordan principperne for fordeling er i nævnet. Principperne for fordeling af syns- og skønsomkostninger i nævnet er: 18
En klager kan maksimalt pålægges 3.500 kr. inkl. moms til syns- og skønsomkostninger, såfremt der ikke gives klager medhold i klagen. En bygningssagkyndig kan pålægges at betale syns- og skønsomkostninger, hvis klager helt eller delvist har fået medhold i et eller flere klagepunkter. Beløbet kan variere, men er p.t. typisk 11.250,- kr. inkl. moms. Som hovedregel tages der hensyn til, i hvilken grad, klager har fået medhold, og omkostningerne til syn og skøn fordeles mellem parterne i henhold til graden af medhold. Når nævnssekretariatet modtager skønserklæringen med ordlyden af forliget, anmoder nævnet parterne om skriftligt at bekræfte, at de kan tiltræde forliget. Hvis forliget bekræftes, vil nævnssekretariatet oplyse nævnet om, de forlig der indgås. Hvis parterne ikke kan blive enige om fordelingen af syns- og skønsomkostninger, alternativt ikke har taget stilling til disse, skal sagen forelægges for nævnet, der vil tage stilling til spørgsmålet herom. 2.1.14 Sagsgang efter afholdelse af syns- og skønsforretning Når nævnssekretariatet har modtaget skønserklæringen inden for den fastsatte tidsramme, modtager sagens parter en kopi af erklæringen, og har 10 arbejdsdage til at komme med evt. bemærkninger til erklæringen. Det sker, at parterne eller én af parterne har supplerende bemærkninger til skønserklæringen, som de ønsker at få forelagt syns- og skønsmanden, eller at nævnssekretariatet vurderer, at bemærkninger skal forelægges syns- og skønsmanden med henblik på dennes evt. kommentarer. I så fald modtager syns- og skønsmanden kopi af de relevante bemærkninger og har 10 arbejdsdage fra modtagelsen af disse til at fremkomme med sine eventuelle skriftlige kommentarer hertil, der sendes til nævnssekretariatet. Parterne får altid disse kommentarer til udtalelse. Hvis én af parterne (eller evt. en advokat for en af parterne), i forbindelse med modtagelsen af syns- og skønserklæringen retter telefonisk eller skriftlig henvendelse direkte til syns- og skønsmanden for at drøfte indholdet/sagen, skal syns- og skønsmanden henvise til, at al kommunikation eller korrespondance skal gå gennem nævnssekretariatet. Syns- og skønsmanden må ikke kommunikere/korrespondere direkte med en eller flere parter. Nævnssekretariatet videreformidler evt. kommentarer til syns- og skønsmanden. Dette skal sikre, at der ikke kan rejses tvivl om syns- og skønsmandens uvildighed. Når den sidste høringsrunde er afsluttet, bliver sagen forberedt til at blive forelagt nævnet. I den forbindelse kan der være evt. opklarende eller uddybende 19
spørgsmål til skønserklæringen, således at nævnssekretariatet telefonisk og i sjældne tilfælde skriftligt kontakter syns- og skønsmanden. Nævnets møder er ikke offentlige, men formanden kan tillade at andre end sagens parter indkaldes for at afgive forklaring for nævnet, jf. bekendtgørelse om disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, 13. Det kan således besluttes, at syns- og skønsmændene skal deltage i et nævnsmøde uden stemmeret, men ikke under voteringen. Dette er dog ikke praktiseret hidtil. Nævnet kan beslutte, at der skal foretages supplerende besigtigelse, hvis det på baggrund af de fremkomne udtalelser skønnes at være nødvendigt. I så fald kontaktes syns- og skønsmanden for at aftale nærmere om omfanget af den supplerende besigtigelse. Udgangspunktet er herefter, at sagens parter må indkaldes til en supplerende besigtigelse som ved det oprindelige syn og skøn. Der kan ligeledes i forbindelse med nævnsbehandlingen være tale om at forelægge skriftlige spørgsmål for syns- og skønsmanden. Det forekommer endvidere, at syns- og skønsmanden i nogle sager anfører, at der er behov for yderligere undersøgelser (f.eks. geotekniske undersøgelser) for bl.a. at kunne fastsætte udbedringsudgifterne. Skønserklæringen vil typisk angive, hvorfor der er behov for yderligere undersøgelser (evt. af destruktiv karakter), samt hvori en sådan undersøgelse består. Nævnet bliver herefter forelagt skønserklæringen på nævnsmøde og tager stilling til, om der skal træffes en foreløbig afgørelse. Det vil da typisk overlades til klager at indhente et tilbud på udbedring evt. på baggrund af geotekniske undersøgelser eller statiske beregninger - som sendes til høring hos den bygningssagkyndige, der ligeledes kan indhente et alternativt tilbud. I den forbindelse vil syns- og skønsmanden blive anmodet om bemærkninger til de evt. foreliggende, indhentede tilbud, den geotekniske undersøgelse eller lignende. 2.1.15 Frister Den samlede sagsbehandlingstid for en skønserklæring er 3 uger. Såfremt skønserklæringen eller kontrolrapporten ikke kan udfærdiges inden for 3-ugers fristen, skal nævnssekretariatet have meddelelse herom. Nævnssekretariatet fastsætter i samspil med syns- og skønsmanden en ny rimelig frist for, hvornår erklæringen skal foreligge. For at nævnssekretariatet kan vide, hvornår selve erklæringen foreligger, skal syns- og skønsmanden orientere nævnssekretariatet om besigtigelsestidspunktet, evt. ved en enkelt kopi af et brev/mail til sagens parter, hvori besigtigelsestidspunktet bekræftes. Det er bl.a. i forbindelse med overholdelse af frister vigtigt, at syns- og skønsmanden orienterer nævnssekretariatet om afholdelse af sommerferie m.v. 20
2.2 Kontrolrapporter ved teknisk revision Kontrolrapporterne forvaltes og dokumenteres i det elektroniske HEREV system www.herev.dk. (HusEftersynsREVision) Formålet med den tekniske revision er at kontrollere kvaliteten af tilstandsrapporter. Alle de fejl, der konstateres i en tilstandsrapport, tages i betragtning og vurderes ud fra de konsekvenser, de kan medføre for brugerne, uanset om de er indtrådt. Det drejer sig typisk om økonomiske tab, potentielle risici for skadesudvikling og følgeskader, personskaderisici, ressourcebelastende og tidskrævende erstatningssager, usikkerhed om parternes retsstilling ved en eventuel tvist, misforståelser, bristede forventninger etc. 21
2.2.1 Sagsforløb og roller i den tekniske revision Nævnssekretariatet udtager beskikkede bygningssagkyndige til teknisk revision ud fra en række forskellige kriterier. Eksempelvis screening af afvigende rapporter, opfølgende kontrol efter tildelte sanktioner, stikprøver, kvoteopfyldelse mv. og på baggrund af klagesager, hvor der er tale om et erstatningsbeløb over 40.000 kr. før fradrag for forbedringer. Nævnssekretariatet tildeler herefter syns- og skønsmænd til de udtagne bygningssagkyndige ud fra deres regionale tilknytning. Syns- og skønmanden fungerer i kvalitetskontrollen som en uafhængig revisionsinstans, der på vegne af Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige gennemfører teknisk revision af tilstandsrapporter. Når syns- og skønsmanden har modtaget bestilling på teknisk revision af en udtagen bygningssagkyndig, finder han på heweb.dk en højest tre måneder gammel tilstandsrapport, udarbejdet af den udtagne bygningssagkyndig, og foretager en teknisk sagkyndig gennemgang af denne i forbindelse med et kontroleftersyn af den pågældende ejendom. Ved opfølgning på en sanktion skal tilstandsrapporten, der kontrolleres være udført efter at den sagkyndige fik meddelt sanktionen. Resultatet af gennemgangen fremstilles i en kontrolrapport på herev.dk, og det er herefter disciplinær- og klagenævnet, der på baggrund af en indstilling fra nævnssekretariatet, træffer den endelige afgørelse af, om den tekniske revision giver anledning til disciplinære følger for den bygningssagkyndige. 2.2.2 Oprettelse af revisionssager i HEREV Nævnssekretariatet opretter en teknisk revisionssag på hver af de udtagne bygningssagkyndige på herev.dk. Herved udsendes en mail med oplysning om den forestående tekniske revision, og der medfølger et brugernavn og et password til sagen på herev.dk. Den bygningssagkyndige oplyses om, at han snarest vil modtage en mail fra den udvalgte skønsmand og anmodes i den forbindelse om at meddele sekretariatet, hvis han vurderer, at der vil være habilitetsproblemer i forbindelse med den anførte syns- og skønsmand. Såfremt der gøres inhabilitet gældende, skal dette være konkret, velbegrundet og dokumenteret. I tilfælde af inhabilitet tager nævnssekretariatet herefter stilling til om begrundelsen er kvalificeret, og sagen tildeles eventuelt en anden syns- og skønsmand. Sagerne fordeles på bestillingslister til de enkelte syns- og skønsmænd, som gennemgår bestillingslisten og accepterer de bygningssagkyndige, hvor han vurderer, at der ikke vil være habilitetsproblemer. De øvrige afvises og nævnssekretariatet tildeler herefter de afviste sager en anden syns- og skønsmand. 22
2.2.3 Forberedelsen af kontroleftersynet Når syns- og skønsmanden har valgt en egnet tilstandsrapport kontaktes ejeren af ejendommen og anmodes om tilladelse til gennemførelse af et kontroleftersyn. I bekræftende fald aftales et tidspunkt, ellers vælges en tilstandsrapport for en anden ejendom, hvor ejeren kontaktes. Når syns- og skønsmanden har truffet aftale med ejer orienteres den bygningssagkyndige om tid og sted for kontroleftersynet, og får samtidig tilbudt at være til stede ved besigtigelsen. Den bygningssagkyndige har endvidere mulighed for at lade sig bistå af en partsrepræsentant. Den tekniske revision kan finde sted, selvom huset i mellemtiden er solgt. Syns- og skønsmanden forbereder i øvrigt kontroleftersynet, på samme måde som det ifølge håndbogen forventes, at en beskikket bygningssagkyndig forbereder besigtigelsen af en ejendom. Således skal eventuelt foreliggende materiale på ejendommen (tegninger, rapporter m.v.) gennemgås, herunder tidligere tilstandsrapporter, der kan være udarbejdet af såvel den bygningssagkyndige som af en anden sagkyndig. Den udtagne tilstandsrapport bør allerede under forberedelsen underkastes en skrivebordsvurdering : Krav til de faglige, bygningstekniske skadesregistreringer Er skadestekster klare, entydige og fyldestgørende og er omfang, udbredelse/stedfæste og eventuelle konsekvenser m.v. beskrevet? Er der overensstemmelse mellem karakter og note? Burde den bygningssagkyndige have anført sin vurdering af udviklingsrisikoen i en note som begrundelse for karakteren (da denne i mange tilfælde ikke kan anses, at være selvindlysende for de fleste personer uden sagkundskab)? Er der sammenskrevet flere skadestyper under samme punkt, så der opstår uklarhed om den enkelte skade? Krav til formidlingen til brugerne Er de rapporterede forhold fremstillet forståeligt for ikke sagkyndige brugere, så det ikke giver anledning til forvirring og misforståelser? Formelle krav samt krav til det opstillede grundlag for besigtigelsen Er alle tilstandsrapportens punkter udfyldt? 23
Er de forespurgte oplysninger under Flg. materiale forelå angivet korrekt, og hvis det ikke er tilfældet, er der så anført en forståelig og afklarende begrundelse? Er samtlige ejendommens bygninger registreret under Bygningsbeskrivelse, og udgør opdelingen i litra et klart grundlag for tilstandsregistreringen? Er afgrænsningen af besigtigelsens forudsætninger ( forbehold og fravalg ) under Bemærkninger velbegrundede og entydige? De ikke besigtigede bygningsdele skal være præcist afgrænset, da der ellers kan opstå usikkerhed om parternes retsstilling ved en eventuel senere tvist. Eventuelt fravalg af sekundære bygninger skal være begrundet, jf. Håndbogen. Giver Generelle kommentarer til bygningernes tilstand et indtryk af bygningstypen og afvigelserne fra den forventede tilstand, så brugerne kan sætte de konstaterede skader i de rette proportioner? - eller fremstår kommentarerne som en anprisning af huset og er ikke tilstrækkelig oplysende? Det bemærkes, at samtlige bygninger bør kommenteres og ikke kun hovedbygningen. Er der forhold under Sælgers oplysninger, der burde være taget i betragtning under besigtigelsen og i rapporteringen? 2.2.4 Kontroleftersynet Syns- og skønsmanden gennemfører kontroleftersynet på ejendommen efter samme metodik og med samme hjælpemidler som ved en normal besigtigelse i henhold til gældende regler i håndbogen m.m. Den bygningssagkyndiges tilstedeværelse er ønskelig, dels fordi det giver mulighed for at syns- og skønsmanden kan stille opklarende spørgsmål og udrede eventuelle misforståelser, dels fordi det giver mulighed for en fagligt udviklende dialog. Syns- og skønsmanden skal dog have mulighed for at arbejde uden forstyrrelser, og de tilstedeværende skal derfor respektere de anvisninger, der gives. Herunder også hvis syns- og skønsmanden foretrækker at gennemgå ejendommen uden ledsagelse. Det kan ikke forventes, at syns- og skønsmanden allerede under gennemgangen på ejendommen skal vurdere alvoren af de forhold, der registreres. Det står dog syns- og skønsmanden frit for, om han på dette tidspunkt vil forelægge sine foreløbige overvejelser for den bygningssagkyndige, hvis denne er til stede. Hvis den bygningssagkyndige ikke møder op, gennemføres kontroleftersynet uden dennes tilstedeværelse. 24
Syns- og skønsmanden registrerer og fotodokumenterer i videst muligt omfang alle de forhold, hvor tilstandsrapporten ikke skønnes at leve op til den standard, der må forventes. Det afhænger af en konkret vurdering, om der er tale om fejl og i bekræftende fald, hvor stor vægt disse skal tillægges jf. vejledende vægtskala for fejlangivelser. I den bygningstekniske tilstandsrapportering er der tale om fejl, hvis et forhold er overset eller mangelfuldt/misvisende rapporteret, således at en køber ikke får mulighed for at tage forholdets reelle betydning og konsekvenser i betragtning, og dermed påføres en uforudset belastning. Den vejledende vægtskala giver mulighed for en nuanceret vurdering af fejlene med en rimelig proportionalitet i vægtningen fra mindre betydende bagatelfejl til alvorlige fejl, der i sig selv vil være sanktionsgivende. En af de vanskelige afgrænsninger i den tekniske revision, er den såkaldte bagatelgrænse. Her skal tages stilling til spørgsmålet om, hvornår en skade er så væsentlig, at den ubetinget skal medtages i tilstandsrapporten. Retningslinjerne for skalaen viser nogle metoder til at vurdere væsentlighed, men det bemærkes, at bagatelgrænsen, ikke er en fast defineret størrelse. Som udgangspunkt skal skader rapporteres, hvis de gør tilstanden ringere end tilstanden i en tilsvarende intakt bygning af samme alder. Syns- og skønsmanden skal ikke tage stilling til, i hvilket omfang det er nødvendigt at udarbejde allonger til tilstandsrapporten, som følge af de konstaterede fejl. Det er alene den bygningssagkyndiges ansvar, at vurdere om der skal udarbejdes allonger på baggrund af kontroleftersynet. 2.2.5 Kontrolrapporten Syns- og skønsmanden færdiggør senest 7 dage efter kontroleftersynet en foreløbig kontrolrapport på herev.dk, som herefter kvalitetssikres i nævnssekretariatet. I den foreløbige kontrolrapport anfører syns- og skønsmanden sine egne resultater, på de punkter, hvor den udtagne tilstandsrapport afviger fra disse. De registrerede bygningstekniske afvigelser fotodokumenteres i videst muligt omfang. Hermed oprettes en række fejlangivelser. Koncept for udformning af en fejlangivelse i kontrolrapporten. En fejlangivelse skal som udgangspunkt omfatte følgende 4 afsnit: 1) Beskrivelse af skade/mangel: Her angives de observerede faktuelle forhold (skader og indikationer på skader) samt deres omfang/udbredelse og placering på bygningsdelen. Beskrivelsen bør fremstå som i en retvisende tilstandsrapport. 2) Karakter/note: 25