Den 17. april 2015, revideret 20. april 2015 Nyhedsbrev Ændring af planloven op til 25 % almene boliger i nye lokalplanområder Folketinget vedtog den 26. februar 2015 ændringer i planloven, der giver kommunerne mulighed for at stille krav om, at op til 25 % af boligmassen i et nyt lokalplanområde skal forbeholdes almene boliger omfattet af almenboligloven. Lovændringen trådte i kraft den 5. marts 2015. Lovændringen er en del af finanslovsaftalen for 2015 indgået mellem regeringen, SF og Enhedslisten og indebærer samtidig visse ændringer af almenboligloven, herunder mulighed for visse kommuner i visse situationer kan yde grundkøbslån til de almene boligforeninger. Formål Forligspartierne anser det som afgørende for sammenhængskraften i samfundet, at byerne etableres og udvikles på et socialt bæredygtigt grundlag, så de sociale grupper ikke bor adskilt fra hinanden. Formålet med ændringerne i planloven samt almenboligloven er at få en mere blandet boligsammensætning af forskellige typer boliger i de store danske byer blandt andet i de nye boligområder og derigennem en mere blandet beboersammensætning. Forholdet til lokalplaner og kommuneplaner Lovændringen giver kommunerne en mulighed for men ikke en pligt til at udlægge op til 25 % af boligmassen i et nyt lokalplanområde til almene boliger uanset om området er privat eller kommunalt ejet. Efter vedtagelse af en lokalplan med en sådan bestemmelse, kan eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom fortsætte uhindret, også efter et salg af ejendommen. Muligheden vil alene gælde for de områder i byerne, som ikke aktuelt lovligt anvendes til eller er lokalplanlagt til boligformål, det vil sige for blandt andet lokalplanlagte erhvervsområder og områder udlagt til offentlige formål. For områder der har været udlagt til blandet bolig og erhverv, vil muligheden kunne anvendes ved ny lokalplanlægning for erhvervsområderne. Lovændringen giver kommunerne mulighed for i forbindelse med kommuneplanlægningen at fastsætte retningslinjer for almene boliger og fastsætte rammer herfor i områder, der ikke lovligt anvendes til eller er lokalplanlagt for boligformål. Fremover skal der således i en kommuneplan eller et kommuneplantillæg være optaget retningslinjer om almene boliger, hvis kommunen i en lokalplan ønsker at fastsætte krav om almene boliger. I forbindelse med selve lokalplanlægningen kan kommunen dog som hidtil blot vedtage et kommuneplantillæg efter de herom gældende regler.
Side 2 Der ændres ikke ved, at der ved almindelig aftale mellem kommune og grundejer kan opføres almene boliger i områder, der er udlagt til boligformål generelt. Boligmassen For at give størst mulig fleksibilitet for kommunerne i forbindelse med deres planlægning, er begrebet boligmassen ikke defineret. Boligmassen i det enkelte område kan således i forbindelse med lokalplanprocessen defineres i samarbejde mellem grundejer, den almene boligorganisation og kommunen enten som et vist antal boliger eller etageareal, afhængig af kommunalbestyrelsens og bygherrens ønsker. Overtagelsespligt Planlægning efter planloven er erstatningsfri regulering, da der ikke pålægges ejere eller brugere af fast ejendom en handlepligt, og da den hidtidige lovlige anvendelse ikke indskrænkes. Lovændringen giver ikke mulighed for at tvinge en grundejer til at sælge den del af grunden, der udlægges til almene boliger, men kommunalbestyrelsen får dog med ændringen en ny, nærmere afgrænset mulighed for indirekte at regulere ejer- og brugerforhold i sin planlægning. Det er derfor samtidig vedtaget, at planlovens almindelige overtagelsesregel også kan finde anvendelse, når en lokalplan har forbeholdt en ejendom til almene boliger. Dette indebærer, at en grundejer under visse betingelser kan forlange kommunal overtagelse af sin ejendom, helt eller delvist og mod erstatning, i forbindelse med planlægning for almene boliger. Den kommunale overtagelsespligt gælder dog kun, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omkringliggende ejendomme, fx hvis der ikke er en almen boligforening, der vil overtage det pågældende areal, eller hvis der ikke kan opnås enighed om prisen. Udgangspunktet for vurderingen af, om den kommunale overtagelsespligt finder anvendelse, er en sammenligning af forholdene før og efter lokalplanens vedtagelse, og det vil fortsat være taksationsmyndighederne der afgør dels berettigelsen af et krav om kommunal overtagelse, dels fastsætter erstatningens størrelse. Konsekvenser Opførelse af almene boliger er kraftigt lovreguleret og forudsætter deltagelse fra såvel en almen boligorganisation som fra kommunen. Når der i et nyt lokalplanområde øremærkes op til 25 % af boligmassen til almene boliger, vil en given del af lokalplanområdet ved ændret anvendelse fremover skulle disponeres i overensstemmelse hermed. Lovændringen indebærer ikke en pligt for grundejeren til at sælge et givent areal til en almen boligorganisation, og grundejeren kan lade eksisterende anvendelse fortsætte eller lade ejendommen henstå ubenyttet. Efter almenboligloven er det et krav, at grunden hvorpå de almene boliger opføres, ejes af den almene boligafdeling. Grundejeren kan derfor ikke selv udnytte og udvikle grundstykket til opførelse
Side 3 af boliger, og alternativet er et salg til kommunen (der senere kan videresælger til en almen boligforening) eller en almen boligforening. Almenboligloven fastsætter en maksimalpris for opførelsesudgifterne af almene boliger, der smitter af på den grundkøbesum, den almene boligforening kan betale. Det forventes, at udnyttelse af muligheden for at lokalplanlægge op til 25 % til almene boliger, kan påvirke markedsprisen for det pågældende område i negativ retning, uanset om området sælges til fortsættelse af eksisterende anvendelse eller til en almen boligforening med henblik på opførelse af almene boliger. Loven regulerer ikke forholdet mellem forskellige grundejere inden for et lokalplanområde, der økonomisk kan rammes forskelligt af lokalplanens krav alt efter lokalplanens nærmere udformning. I motiverne forudsættes dette løst efter forhandlinger mellem kommunen og de enkelte grundejere. Skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser En ejendom kan være omfattet af en rammelokalplan, der ikke danner grundlag for lokalplanpligtigt byggeri. Rammelokalplanen indgår imidlertid i grundlaget for ansættelsen af grundværdien for de berørte ejendomme. Dette indebærer, at man som grundejer i en kortere eller længere periode kan have betalt ejendomsskatter på baggrund af ejendomsværdien fastsat med udgangspunkt i en rammelokalplan, men at man ved kommunens senere lokalplanlægning for op til 25 % almene boliger ikke kan anvende ejendommen som forudsat på baggrund af rammelokalplanen. Grundejer får ingen kompensation eller erstatning for de ejendomsskatter, grundejer i en periode har betalt på baggrund af ejendomsværdien fastsat med udgangspunkt i rammelokalplanen, der efter den senere lokalplanlægning for op til 25 % almene boliger ikke kan udnyttes som forventet. Administration af lovændringen Lovændringen regulerer ikke, hvorledes de nye muligheder skal administreres i praksis. Af motiverne fremgår, at det forudsættes, at kommunerne, når der planlægges for almene boliger ved aftale eller på anden betryggende måde sikrer sig, at der er en almen boligforening, som i praksis vil realisere lokalplanen ved at overtage grunden og bygge alment. Det forventes, at der konkret forhandles om den konkrete placering af de almene boliger inden for et lokalplanområde, og således at der derigennem sker en økonomisk udligning mellem forskellige grundejere inden for et lokalplanområde. Kommunerne deltager efter gældende regler i finansieringen af opførelsen af de almene boliger via det kommunale grundkapitalindskud, der pt. udgør 10 %. Fra 2017 udgør det kommunale grundkapitalindskud 14 %. Det kan derfor blive vanskeligt for den enkelte kommune at finde medfinansieringen af de almene boliger, hvilket kan modvirke intentionerne bag lovændringerne om opførelse af flere almene boliger. Hvis kommunalbestyrelsen på tidspunktet for realiseringen af lokalplanen mod forventning ikke ønsker eller ikke kan give tilsagn til den almene boligorganisation med henblik på opførelse af almene boliger, eller hvis en almen boligforening ikke vil købe grunden, vil kommunal overtagelse af grunden kunne komme på tale, ligesom kommunen vil kunne ændre lokalplanen for området, såfremt det viser sig ikke at være muligt at realisere lokalplanen.
Side 4 Reaktioner Mens kommunerne overordnet set har udtrykt sig positivt om lovændringerne har flere projektudviklere og Ejendomsforeningen Danmark udtrykt bekymring for lovændringen. Det kan hæmme byggeaktiviteten, fordyre byggeprojekter og i visse tilfælde sætte en stopper for nye udviklingsprojekter. Udviklerne frygter dels, at de ikke tilstrækkeligt tidligt i en projektfase kan få et svar fra kommunen, om kommunen vil lokalplanlægge for almene boliger, og dels hvorledes et eventuelt samarbejde med de almene boligforeninger skal forløbe. Det frygtes videre, at pensionsselskaberne ikke vil deltage i boliginvesteringer i et område, hvor almene boligforeninger kan foretage udlejning til en væsentlig lavere kvadratmeterleje end private udlejere. Frank Jensen vil i Københavns Kommune afsætte 252 millioner kroner til ca. 1.100 nye almene boliger i kommende byudviklingsområder. I Aarhus har kommunen i forbindelse med lovforslagets vedtagelse varslet krav i lokalplanen om 15 % almene boliger ud af i alt ca. 1.250 boliger i den kommende bydel Bindesbøll Byen i Risskov, på trods af at grundstykkerne for længst er solgt til en række udviklere, og at der ikke indgik almene boliger i det oprindelige projekt for bydelen. Perspektiver og anbefalinger Der udestår svar på en række spørgsmål og usikkerheder og dermed forbundne risici, der er ganske væsentlige for særligt den enkelte grundejer, fx: Hvornår kan en (ny) grundejer få vished over, om kommunen vil benytte planlovens mulighed for at beslutte, at op til 25 % af boligmassen i et lokalplanområde skal forbeholdes almene boliger? Hvorledes vil opdelingen i privat og alment boligbyggeri i praksis skulle gennemføres i lokalplanområder, hvor det private og almene byggeri vil skulle indeholdes i én og samme bygning, fx ved etagebyggeri? Svarene, og dermed den faktiske rækkevidde af loven, kendes endnu ikke. Det må derfor anbefales private boligprojektudviklere, der overvejer at erhverve et grundstykke beliggende i et område, der ikke i dag lovligt anvendes til eller er lokalplanlagt for boligformål, at tage højde for kommunernes mulighed for at forbeholde op til 25 % af boligmassen i et nyt lokalplanområde til almene boliger. Projektudvikleren kan tage højde for muligheden i forbindelse med prissætningen af grundstykket, eventuelt i form af en prisreguleringsklausul. Alternativt kan projektudvikleren betinge sit køb af, at der vedtages en lokalplan, der enten ikke udlægger området til almene boliger, kun udlægger en vis for udvikleren acceptabel procentdel til almene boliger, og at de almene boliger udlægges på en for udvikleren acceptabel placering. Projektudvikleren kan også vælge tidligt i sin planlægning inddrage kommunen og relevante almene boligforeninger i planlægningen. Loven vedtages som en 10-årig forsøgsperiode og skal evalueres i 2024-25 med mulighed for en foreløbig evaluering efter 5 år.
Side 5 Peter Sjøgreen D +45 86 20 74 50 M +45 21 63 20 62 ps@gorrissenfederspiel.com Hans-Peter Jørgensen D +45 33 41 43 66 M +45 23 60 23 92 hpj@gorrissenfederspiel.com Merete Larsen D +45 33 41 42 04 M +45 22 67 97 20 mel@gorrissenfederspiel.com Jesper Avnborg Lentz D +45 33 41 42 39 M +45 24 28 68 39 jln@gorrissenfederspiel.com Marie Pedersen D + 45 86 20 74 07 M + 45 27 80 40 21 mpe@gorrissenfederspiel.com Denne orientering er ikke og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Gorrissen Federspiel påtager sig intet ansvar for skader eller tab, der direkte eller indirekte kan henføres til brugen af orienteringen.