Ab Hørsholm Kokkedal Årsberetning 2013 1
Året der gik Så gik der endnu et år. I organisationsbestyrelsen har vi, blandt mange andre ting, arbejdet med at opdatere vores målsætninger. Det, der også har fyldt meget i året, er byggesager, disse sager kræver en del af organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelsesmedlemmerne, som skal sætte sig ind i de konkrete sager, økonomien samt deltage i de beslutninger, som nødvendigt skal træffes. Samdrift i Hørsholm Efter en lidt tung opstart kører samdriften nu til stor tilfredshed for samtlige afdelinger. Administrationen Som bekendt, er Peder Hansen stoppet som forretningsfører, og har søgt nye udfordringer i Boligkontoret Danmark. Han er erstattet af Torben Hangaard som er startet pr. 1. november 2013 som ny forretningsfører. Torben er uddannet tømrer, bygningskonstruktør, og har desuden taget lederuddannelse og en master i Ledelse af byggeri. Torben har i løbet af sit arbejdsliv arbejdet i forskellige kommuner (herunder den tidligere Karlebo Kommune). Torben har de sidste 6 år været ansat i en anden større boligorganisation i Nordsjælland. Afdelingskontoret Helle Jeppesen er ansat som ny sagsbehandler pr. 1. august 2013 Personaleændringer Ejendomsmester Kim Nielsen i Hørsholm, er stoppet og afløst af ejendomsmester Peter Christiansen, som kommer fra en lignende stilling i Skovengen. I Skovengen er ejendomsfunktionær William Alexander Mullings Hudson ansat, han er udannet tømrer. På kontoret i Skovengen er Marie Bram ligeledes ansat i en 25 timers stilling. Målsætninger Organisationsbestyrelsen har på deres bestyrelseskonference i april 2013 arbejdet med at opdatere og forenkle målsætningerne i Ab Hørsholm Kokkedal. Målsætningerne er opdelt i 5 hovedgrupper bestående af: 1. Økonomi og drift 2. Ledelse og beboerdemokrati 3. Udlejning 4. Boligafdelingen 5. Nybyggeri Afdelingerne rundt Afdeling 1 og 6 I afdelingen arbejdes der på nuværende tidspunkt med en delvis udskiftning af døre og vinduer. Herudover er der lavet energibesparende foranstaltninger på el-net, samt opgradering af elnet til rækkehusene og pudsning af vægge o.s.v. Afdeling 5 Her er der arbejdet på udskiftning af porten til en ny automatisk port med elektronisk adgangskontrol. Porten er nu blevet opsat til stor glæde for beboerne og den finansieres via boligafdelingens henlæggelser. På afdelingsmødet besluttede man sidste år, at afsætte kr. 100.000 til udarbejdelse af en tilstandsvurdering. 2
Afdeling 7 Her har entreprenøren været i gang med betonrenoveringen af indgangsfacaden, udskiftning af vinduer og beklædning på det lette parti. De sidste mangeludbedringer er blevet afsluttet i løbet af foråret 2014. I forbindelse med renoveringssagen har man bedt om tilladelse til at nedsætte ventilationshastigheden på grund af støjgener. Organisationsbestyrelsen imødekom dette ønske, dog med den klausul at der hvert andet år foretages en besigtigelse af samtlige lejemål for at afdække virkninger af en nedsættelse af ventilationshastigheden. Afdeling 9 Her er Lone Schrøder er blevet valgt som ny formand for afdelingsbestyrelsen. Der har været afholdt licitation på renoveringssagen, som omhandler udskiftning af badeværelser, nye tage m.v. Det viste sig, at der var et stort spring mellem de bydende entreprenører (65 millioner). Denne licitation valgte byggeudvalget efterfølgende at annullere, og ny licitation er netop blevet afholdt. I mellemtiden har vi pr. 1. maj 2014 modtaget besked om, at tegnestuen Thora har indgivet konkursbegæring. Da vi fortsat ønsker at fastholde den tilknyttede arkitekt Søren Amholt til byggesagerne i Kokkedal, har der de sidste par uger været heftig aktivitet omkring nyansættelse af Søren Amholt. Søren Amholt bliver ansat i Kuben management A/S og får dermed mulighed for at følge og afslutte byggesagerne i Ab Hørsholm Kokkedal. Afdeling 12 Der er installeret nyt køkken selskabslokalet. Mangleudbedring af malerrenovering af træværk er afsluttet og de sidste fejl og mangler er blevet udbedret. Afdelingsbestyrelsen har ønsket en bygningsgennemgang med henblik på en helhedsvurdering. Der er fra afdelingsbestyrelsen fremsendt et oplæg til organisationsbestyrelsen vedrørende et ønsket om en helhedsplan. Afdeling 13 Afdelingen har i 2013 fået malet vinduer, skiftet tætningslister og vindueskarme. Der har i længere tid været en dialog i gang, med naboejendommene omkring de meget høje træer, som skygger for boligafdelingen. Den ene nabo har fældet to af sine træer, som allerede har forbedret lysindfaldet i afdelingen betydeligt. Afdeling 14 Her er nogle af altandørene udskiftet. Der blev samtidig arbejdet på en ny løsning omkring varmtvandscirkulation. Toiletterne er blevet udskiftet til 2-skyls for at minimere det relative høje vandforbrug. Igennem hele 2013 er der arbejdet på at opsætte vandmålere, dette arbejde igangsættes snarest. Afdeling 14 har fået en ny formand i 2013. På et ekstraordinært beboermøde i december måned blev Hanne Jensen valgt som formand for afdelingsbestyrelsen. Jubilæum Afdeling 7 har i 2013 haft 40 års jubilæum. Dette blev markeret med en beboerfest med et tilskud på kr. 10.000 fra organisationsbestyrelsen. Afdeling 12 har i 2013 haft 25 års jubilæum. Her blev ligeledes afholdt en beboerfest og de modtog også et tilskud på kr. 10.000 fra organisationsbestyrelsen. 3
Udlejningssituationen Udlejningssituationen i Kokkedal, specielt i Skovengen, har i sidste halvdel af 2013 været kritisk, da vi på et tidspunkt stod med 18 tomgangsboliger, og heraf manglende huslejeindtægt. Vi besluttede derfor i december 2013 at nedsætte et udvalg. Dette udvalg består af imageudvalget og marketing. De har sammen udarbejdet et konkret oplæg til en markedsføringsstrategi. Denne strategi og samarbejdet med afdeling 7 Skovengen har nu medført, at samtlige boliger er udlejet, eller afventer kommunal godkendelse af de nye beboere. Boligpolitiske tiltag i Kokkedal I september blev der afholdt møde med Fredensborg Kommune, repræsentanter fra 3B og Ab Hørsholm Kokkedal, der blev repræsenteret af Michael Demsitz, Lars Lehmann, Marianne L. Andersen og Susanne Nørgaard. Mødet handlede om, hvordan vi kan skabe en mere positiv omtale af Kokkedal. Efter mødet blev der udarbejdet et kommissorium for det videre arbejde og organisering, indeholdende en række ideer og tanker. I dette kommissorium er vi repræsenteret ved Torben Hangaard. Nybyggeri på Sygehusgrunden Ab Hørsholm Kokkedal har budt ind på sygehusgrunden i Hørsholm med et forslag om at opføre almene familie- og ældreboliger. Ab Hørholm Kokkedals forslag er bl.a. at man kan opføre 50 ældreboliger på ca. 67 m 2. Herudover kunne en mulighed være 50 familieboliger i på ca. 80 m 2. Styringsdialogen med kommunerne I Hørsholm Kommune var der særlig fokus på uroen i afd. 12, kommunens anvisningsret, ungdomsboliger i afd. 12 og byggesager. Afdeling 1/6 har efterfølgende fremsendt en ny ansøgning omkring beboerlokalet, som forslås nedlagt og i stedet for anvendt til udlejning til mindre erhvervslejemål, denne sag er stadig ikke færdigbehandlet. I Fredensborg Kommune har der specielt været fokus på udlejningssituationen og uroen i Kokkedal. Herudover drøftes afdelingernes økonomi, byggesager og almene tilstande. Ny forsikringsaftale På baggrund af stigende forsikringspriser har organisationsbestyrelsen indgået en ny forsikringsaftale. Købsstadernes forsikring får motorkøretøjsforsikring. Dansk Glasforsikring får glasforsikringen. Øvrige forsikringer samt bygningsforsikring går til AIG med en selvrisiko på 5000 kr. pr sag. Dog vil der for særlige udsatte afdelinger være mulighed for, at søge helt eller delvis dækning fra dispositionsfonden. LAR Der har 2013 været afholdt møder med de berørte afdelingsbestyrelser, ligesom første spadestik i projektet er taget. Helt præcist hvad der skal ske i vores boligområder, er ikke endeligt afklaret. 4
Regnskab for 2013 udviser følgende resultat: Afdeling 1 Overskud på kr. 225.115, der skyldes lavere udgift til vand, færre udgifter til kurser samt mindre udgifter til ydelser på forbedringslån Afdeling 5 Overskud på kr. 82.455, der skyldes lavere udgifter til el og varme til fællesarealer, færre udgifter til renholdelse samt færre udgifter til almindelig vedligeholdelse. Afdeling 6 Overskud på kr. 269.534, der skyldes lavere udgift til vand, færre udgifter til almindelig vedligeholdelse samt færre udgifter til kurser. Afdeling 7 Overskud på kr. 408.667, der skyldes lavere udgift til ydelser på de oprindelige lån, lavere udgift til ejendomsskat samt lavere udgift til renovation. Afdeling 9 Overskud på kr. 1.264.810, der skyldes lavere udgift til ejendomsskat, lavere udgift til vand samt lavere udgift til renovation. Afdeling 12 Overskud på kr. 38.969, der skyldes mindre udgifter til ydelser på de oprindelige lån, lavere udgift til ejendomsskat samt færre udgifter til renholdelse. Afdeling 13 Overskud på kr. 87.050, der skyldes lavere udgifter til målerpasninger, færre udgifter til almindelig vedligeholdelse samt færre udgifter til renholdelse. Afdeling 14 Overskud på kr. 122.215, der skyldes mindre udgifter til ydelser på de oprindelige lån, lavere udgift til ejendomsskat samt lavere udgift til målerpasninger. 5
Boligforeningens regnskab for 2013 Opgørelse over indtægtsgrundlag: Boligorganisationen omfatter i alt: Antal leje- Antal Brutto- á lejemåls- måls- Antal afdelinger: 8 lejemål etageareal enhed enheder antal m 2 1) boliger 1.029 79.008,5 1 1.753,0 2) erhvervslejemål 7 547,5 1 pr. påbeg. 60 m 2 12,0 3) institutioner 0 0 1 pr. påbeg. 60 m 2 0 4) garager/carporte og andre bilejemål 53 1/5 10,6 5) lejemål, m2 og lejemålsenheder i alt 1.089 1.051,6 Regnskab for boligforeningens aktiviteter i 2013 viser et overskud på kr. 12.286. Overskuddet overføres til arbejdskapitalen. Regnskabet gennemgås af Torben Hangaard på repræsentantskabsmødet. Renteberegninger: I regnskabsåret 2013 er afdelingsmidlerne forrentet efter den nye lovgivning. Det betyder, at alle afdelingernes midler, bundne som frie, er forrentet med en gennemsnitsforrentning på 1,18 % i 2013. Indestående rådighedsbeløb på Dispositionsfonden: kr. 3.889.376 Indestående rådighedsbeløb på Egen Trækningsret: kr. 1.271.504 Indestående arbejdskapital kr. 1.811.505 6
Visioner og tiltag for 2014 Styrkelse af samarbejdet Bestyrelsen har, for at styrke samarbejdet i organisationsbestyrelsen, besluttet, at afholde et arbejdsseminar i det kommende efterår. Her skal der bl.a. drøftes og kigges på den fremtidige drift, besparelser ved fælles indkøb og fælles udbud såsom flytteboliger, E-syn, indkøb af hårde hvidvarer, materielindkøb ligesom den fremadrettet arbejdsform skal drøftes. For at sikre et bedre flow og udførsel af diverse beslutninger, arbejdes der i tæt samarbejde med administrationen, løbende på at optimere samtlige forretningsgange, såsom dagsordener, referater, opfølgning på mødeaktiviteter m.v. Vi kan og vil arbejde på at blive bedre, og at sikre at de beslutninger der tages også følges til dørs, og ikke drukner i den daglige brandslukning. Jeg kan berette at vi i forbindelse med udarbejdelse af materiale til udlejning i Kokkedal har søgt og modtaget 75.000,00 kr, fra Boligkontorets udviklings og forebyggelsesfond, hvilket allerede har bidraget til der er kommet gang i udlejningen, samt at der igen er kommet flere på vores ventelister. AB skal også selv bidrage med 75.000,00kr. AB Hørsholm Kokkedal har i år fået del i Lokalrådsprisen til frivilligt arbejde i afdelingerne på 2000kr. den gik er gået til to unge kvinder Christina og Mette,i afdeling 9, de har taget initiatiav til at afholde flere børnefester, som diskofest, halloween fastelavn og så videre, i afdelingen. Vi forsøger fra organisationsbestyrelsens side, hele tiden at have fokus på at vedligeholde og styrke vores samarbejde med kommuner og eksterne samarbejdspartnere. Vi arbejder hen imod en grøn profil og nedbringelse af co2 udslippet. Vi vil styrke indsatsen for vores socialt svagtstillede beboere bl.a. ved forsat at tilbyde hjælp fra Stop udsættelser, der allerede nu har reduceret udsættelserne med 65%. Det er ikke alene til gavn for de berørte familier, men det gavner også afdelingens økonomi idet en udsættelse nemt koster 50.000 til 100.000,00 kr. Vi har hele tiden stor bevågenhed på vores driftsomkostninger. Der vil derfor fremadrettet komme til at ske forandringer i forhold til driften, idet der er truffet beslutning om at udbyde flytteboligerne i et fælles udbud med henholdsvis Boligselskabet Hejrevangen og Boligselskabet Borgerbo. Udbuddet forventes at spare afdelingerne for ca. 30 % set i forhold til nuværende prisindeks. Udlejning Der vil fremadrettet være mere fokus på udlejningssituationen i Ab Hørsholm Kokkedal, for hele tiden at kunne opfylde vores målsætninger og efterspørgslen af boliger. Vi ønsker at kunne tilbyde gode sunde boliger, i forskellige størrelser der kan afdække nuværende og kommende beboeres behov, og hvor boligens komfort, beliggende og vedligeholdelsestand afspejler prisen. Vi har drøftet muligheden for at ændre tildelingskriteriet på en del af vores ledige boliger, (måske hver 2 eller 3, således at det det alene er opskrivningsnummeret der giver adgang til disse boliger og ikke afdelings fortrinsret. Dette skal godkendes af kommunerne og vil formentlig kræve ændring af flexibel udlejning. 70 års jubilæum i AB Hørsholm Kokkedal Vi har i år 70 års jubilæum i AB Hørsholm Kokkedal. Den 4 september 1944 blev boligselskabet der den gang kom til at hedde Arbejdernes boligselskab officielt stiftet, idet forretningsudvalget for Arbejdernes fællesorganisation i Hørsholm og omegn, besluttede at stifte et socialt boligselskab for Hørsholm. Boligselskabet var organiseret som en selvejende institution og på en sådan måde at indenrigsministeriet skulle godkende vedtægterne, i henhold til 4 Lov om støtte til boligbyggeri. De 5 stiftere var: Sognerådsformand Frederik Nielsen 7
Væver Rasmus Jensen Tømrer Henry Hansen Murer Marinus Jørgensen Murermester Ejvind Halberg Den indledende manøvre var dog startet ca. 8 måneder tidligere, idet man i et referat fra forretningsudvalget i fællesorganisationen, kan se at der er indsat en tilføjelse, hvori det fremgår at forretningsudvalget bemyndiges som bestyrelse for Arbejdernes boligselskab. Da boligselskabet blev stiftet var byggeriet allerede gået i gang, da der var erhvervet en parcel af Frennegaardens jorde, hvorpå der blev besluttet at bygge 29 boliger og en forretning. Vi startede med at have KAB som administration, og med Frederik Nielsen som forretningsfører, selve driften blev varetaget af afdelingsformanden. Kontoret lå i Vejlehus, og fællesorganisationen forlangte 4 kr. pr. lejemål for benyttese af et kontorlokale. I 1969 overgik administrationen til Administrationsselskabet af 1948, det nuværende Boligkontoret Danmark. Den første lejekontrakt gik til assistent Kjeld Nielsen, der kunne flytte ind den 1 april 1945, på Usserød kongevej nummer 1 opgang A stuen til venstre. I kontrakten nævnes der ingen adresse, eller boligstørrelse, der står blot at der er 2 værelser og et køkken og at den månedlige afgift er på 58 kr. I øvrigt kan jeg da oplyse at der allerede den gang var fokus på driftomkostninger, i et referat fra 20 juni 1951, fremgår det at Frederik Nielsen mente at det høje vandforbrug enten måtte ligge i misbrug eller andet vandspild. Derfor blev det besluttet at pålægge varmemesteren en pligt til, en gang hver anden måned at gemmengå samtlige lejligheder for utætte vandhaner og løbende toiletter. Selv om vi vel alle drømmer om en billig husleje, kan vi konstatere, at meget er sket siden, der er kommet flere afdelinger, flere beboere, bedre boliger, flere udfordringer og mere personale til, i takt med stigende krav fra myndigheder og fra beboerenes side, hvilket uundgåeligt har medført højere bolig og administrationsudgift. Vi har organisationsbestyrelsen besluttet at fejre jubilæet, ved at tildele et gavebeløb til hver afdeling, der så hver især kan finde ud af hvordan de bedst vil markere 70 årsdagen. Afdeling 1/6 får kr. 10.000 Afdeling 7 får kr. 10.000 Afdeling 9 får kr. 10.000 Øvrige afdelinger får kr. 5.000 Afslutning Udfordringerne i Ab Hørsholm Kokkedal vil fortsat være store og ressourcekrævende, derfor vil der også fremover være nok at tage fat på. Vi arbejder for at beboerdemokratiet i boligafdelingerne vedbliver at være den bærende hjørnesten i AB Hørsholm Kokkedal. Vi tror på at vi sammen med jer kan fortsætte arbejdet med,at sikre at AB Hørsholm Kokkedal også fremover vil være et godt solidt og velrenomeret boligselskab. Sluttelig skal vi takke alle jer beboerdemokrater, beboere, administration og ansatte i afdelingerne, eksterne samarbejdspartnere for et rigtigt godt samarbejde og håbe på at vi fortsat kan arbejde på at udvilke og forbedre dette, til gavn for alle i AB Hørsholm Kokkedal. Kokkedal den 3. juni 2014 8
Bestyrelsen for Ab Hørsholm Kokkedal Marianne L. Andersen Formand 9