Henriette og Henrik Rosendahl Harreshøjvej 13 3080 Tikøb Rådgiver Anne Nordahl Vestergaard, Tegnestuen Refnov e-mail: mail@annenordahl.dk Sendt via e-mail til ovennævnte d.d. Center for Teknik Miljø og Klima Natur og Miljø Mørdrupvej 15 3060 Espergærde Tlf. 49282589 mth51@helsingor.dk www.helsingor.dk Dato 18.03.2015 Sagsnr. 14/21450 Sagsbeh. Mette Thorsen Landzonetilladelse til beboelse ud over 250 m 2, lovliggørende landzonetilladelse til inddraget areal til beboelse i landbrugsbygning, til beliggenhed og udformning af opført maskinhus på 50 m² og læskur på 30 m² Adresse: Harreshøjvej 13, 3080 Tikøb Matrikelnr.: 1b og 11a, Jonstrup by, Tikøb Ejendomsnr.: 42410 Kære Henrik og Henriette Rosendahl, ejere, og Anne Nordahl Vestergaard, rådgiver Jeg skriver til jer for at fortælle, at I hermed får 1. landzonetilladelse til at inddrage garage i eksisterende længe til beboelse 2. lovliggørende landzonetilladelse til at beholde allerede inddraget areal til beboelse 3. lovliggørende landzonetilladelse til maskinhus på 50 m 2 og 4. lovliggørende landzonetilladelse til læskur på 30 m 2. Landzonetilladelsen får I på følgende vilkår: Med tilladelsen følger denne betingelse Den lovliggjorte maskinbygning mod vest kan ikke forventes at få tilladelse til senere udvidelse. Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk At der med tilladelsen til udvidelsen af boligarealet ikke sker nogen ændring af landskabet og omgivelserne eller påvirkning for naboerne, og at der er tale om boligareal i overflødiggjort landbrugsbygning dvs. indenfor de eksisterende bygningsrammer At maskinhuset er placeret efter forholdene på grunden på et sted, hvor en eksisterende vej giver oplagt tilkørselsmulighed for maskiner, og hvor den skæmmer mindst muligt i oplevelsen af det omkringliggende landskab At læskuret er placeret naturligt i skovkanten og mest hensigtsmæssigt i forhold til benyttelsen.
Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside (se nedenfor) I må ikke udnytte tilladelsen før klagefristen er udløbet Tilladelsen er gyldig i 3 år, hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den (planlovens 56) Kommunen er ved en eventuel fremtidig ansøgning om garage/carport ikke indstillet på at tillade bygninger over 50 m², idet eksisterende garage er inddraget til bolig I skal også have byggetilladelse til de ombygninger, der allerede er foretaget af gårdlængen og til anvendelsesændringen fra landbrugsbygning til bolig. Byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningen, så den blandt andet opfylder brand-, isolerings- og adgangskrav. Maskinhus og læskur kræver også byggetilladelse. Kari Olofsson Friis, byggesagsbehandler, vil kontakte jer med henblik på de nødvendige tilladelser og godkendelser, og de efterfølgende ændringer af BBR. Afgørelsen er truffet efter Landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1) er grundlaget vi giver tilladelserne efter, det gælder erhvervsvirksomheden og lovliggørelsen af boligarealet, der overskrider 250 m² Mulighederne for at benytte overflødiggjorte landbrugsbygninger til andre formål finder I i planlovens 37 stk. 1 Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1, nr. 1 (se nedenfor) EU's habitatdirektiv, Bilag IV listen over særlig sårbare og truede dyrearter. Lovgivningen Landzonebestemmelserne og kommuneplanen Ifølge landzonebestemmelserne kræver det landzonetilladelse at udvide sin bolig ud over 250 m 2, som tilfældet er her. Generelt kræver tiltag, som ikke har med landbrug at gøre landzonetilladelse. Det kræver også landzonetilladelse, for så vidt angår beliggenhed og udformning af landbrugsbygninger (planlovens 36 stk. 2), der opføres uden tilknytning til ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer, som det er tilfældet her med maskinhuset og læskuret. Et af hovedformålene med zoneinddelingen er at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse og anlæg i det åbne land. Ved vurdering af, om projekter kan opnå tilladelse, afvejes formålet nytten nøje i forhold til især landskabspåvirkningen, men også i forhold til de generelle planmæssige aspekter. Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som område med naturbeskyttelsesinteresser og landskabelige værdier. I kommunens landskabsanalyse er området karakteriseret som Bakkelandsbyerne ovenfor Esrum sø. Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv.
Vejledning og praksis Det er Natur- og Miljøklagenævnet, som afgør klagesager i landzonen. Nævnet har praksis for at beskrive udvidelse af en bolig på landet med op til omkring 300 m² som en mindre udvidelse. Miljøministeriet (Naturstyrelsen, tidligere Planstyrelsen, 2002) har udgivet en vejledning om landzoneadministration, som oplyser, at hvad angår driftsbygninger, kan der ikke angives en vejledende afstand for hvornår bygningen ligger i tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer. Det hænger sammen med at driftsbygninger kan være meget forskelligartede i anvendelse og i deres påvirkning af omgivelserne. Egentlige landbrugsbygninger med stor afstand (sædvanligvis mere end 20 meter) kræver altid landzonetilladelse, for så vidt angår placeringen. Kommunen kan stille vilkår om beliggenhed og udformning (planlovens 36 stk. 2). Bygninger til hobbylandbrug må sædvanligvis kun opføres med forudgående landzonetilladelse (planlovens 35 stk. 1). På små landbrugsejendomme husmandssteder på omkring 5 ha kræver bygninger til landbrug ifølge Natur- og Miljøklagenævnets praksis landzonetilladelse. Baggrunden herfor er, at bygninger og landbrugsareal skal stå i et rimeligt forhold til hinanden. Projektet, ejendommen og sagsforløbet Ejendommen ligger i landzone, er på ca. 2,8 ha. og har landbrugspligt. Byggeriet består af et stråtækt gårdsanlæg med tre sammenbyggede længer opført i år 1800, et maskinhus (2005) og et læskur (2012). Bygningerne er bevaringsværdige og registreret med SAVE karakteren 4. Af BBR fremgår alene gårdsanlægget med 177 m² boligareal og 246 m² til landbrugserhvervsareal (bygning 1 og 3). Første ansøgning I har den 6. oktober 2014 søgt om landzonetilladelse til at inddrage 45 m 2 garage til bolig i den østlige længe i gårdsanlægget. Det fremgår af projektet, at der i forvejen ulovligt er inddraget et areal på ca. 75 m 2 af længen til bolig, og desuden opført en sammenbygning med den tilstødende længe på ca. 7 m 2. Besigtigelse Vi besigtigede ejendommen sammen med rådgiver den 10. november 2014 for at få overblik over arealernes fordeling i bygningerne. Efterfølgende viste det sig, da vi spurgte ind til landbrugsdriften og behovet for landbrugsbygningsareal, at der også var opført et maskinhus på ca. 50 m 2 med en beliggenhed ca. 100 m fra gården og et læskur til dyr på ca. 30 m 2 ca. 50 m øst for gården. Bygninger med den størrelse og placering kræver landzonetilladelse (planlovens 36 stk. 2), der er ikke tidligere ansøgt om eller givet landzonetilladelse, og de nævnte bygninger er derfor ulovligt opført. Vi har efter aftale den 26. februar sammen med rådgiver besigtiget ejendommen igen med henblik på vurdering af udformning og beliggenhed af maskinhuset og læskuret.
Seneste ansøgning Vi sendte jer den 25. november 2014 en partshøring og varsel af påbud om at søge bygningerne lovliggjort. Indenfor fristen for jeres bemærkninger søgte I den 7. januar 2015 om: landzonetilladelse til at etablere en erhvervsvirksomhed i overflødiggjort (del af) landbrugsbygning lovliggørende landzonetilladelse til at beholde et bygningsareal, som allerede er taget i brug til beboelse lovliggørende landzonetilladelse til at beholde maskinhus og læskur. I søger om tilladelse til at etablere en selvstændig erhvervsvirksomhed i overflødiggjort landbrugsbygningsareal på 76 m² i gårdlængen mod øst. Virksomheden består i coaching, personlig udvikling med samtaler, massage og healing, hvor klienter er i interaktion med heste. Der vil i begrænset omfang være salg af produkter, der understøtter virksomheden, og som kræver plads til udstilling og lager. Der er ikke tale om en egentlig butik, der er ingen ansatte, højst 1 klient ad gangen, og der bliver ikke behov for parkering i forbindelse med virksomheden. I søger om lovliggørelse af allerede inddraget areal til beboelse på i alt 47 m², heraf 40 m² længebygningsareal i overflødiggjort landbrugsbygning og 7 m² forbindelsesgang mellem to længer, BBR bygning 1 og 3. Virksomheden ønsker I placeret i gårdens østlige længe, hvor der i dag er et garageareal, som er overflødiggjort, fordi landbrugsmaskinerne ikke kan komme derind. Det er planen at skabe et økologisk landbrug med salg af afgrøder og eventuelt kød fra kvæg. Der vil være behov for lagerplads og maskiner. Begrundelsen for at I søger om tilladelse til at beholde maskinhuset, er netop at maskinerne ikke kan komme ind i den eksisterende gårdbygning. Facaden er for lav, og bygningshøjden kan ikke ændres, uden at det vil ødelægge arkitekturen. I henviser til, at maskinhuset ligger for enden af en lille grusvej mellem markerne, vejen har altid har eksisteret på ejendommen, og bygningen er fint indpasset i landskab og natur. Forespurgt (i telefonsamtale den 3. marts) om de fremtidige behov for garagearealer til for eksempel ejernes personbiler har I oplyst, at der ikke vil blive behov for opførelse af yderligere garagebygninger.
Luftfoto 2014 med grønt er markeret arealet, der ønskes inddraget til bolig, øvrige bygninger og arealer, der er markeret med rød kontur, søges lovliggjort, mod vest maskinhuset og mod øst læskuret. Læskuret ønsker I at beholde til de islandske heste, og placeringen begrunder I med, at det skal ligge i tilknytning til de arealer i det træbeplantede område, hvor hestene går - lidt væk fra hovedbygningen. Høring Vi har i dette tilfælde undladt nabohøring, fordi vi vurderer, at der med tilladelsen ikke vil ske nogen påvirkning for naboerne, ingen nævneværdig indvirkning på landskab eller dyreliv, og ingen bygningsmæssige forandringer, der er synlige for de omkringboende. Afstanden til nærmeste nabo er ca. 300 m. Baggrund og vurdering Boligareal og liberalt erhverv Den ansøgte coachingvirksomhed er efter vores opfattelse ikke en håndværkseller industrivirksomhed i den forstand, som planloven sigter til med bestemmelsen ( 37) om ibrugtagning af overflødiggjorte landbrugsbygninger til andre formål end landbrugsdrift. Vi vurderer, at der er tale om liberalt erhverv af en type, der svarer til f.eks. arkitekt- eller advokatvirksomhed eller fysioterapi, som kan drives fra boligen, og som kan foregå uden at påvirke omgivelserne og naboerne. Vi skal derfor vurdere, om vi kan give landzonetilladelse til udvidelse af boligen (planloven 35). Boligarealet vil efter jeres oplysninger sammen med de allerede inddragne arealer fremover udgøre ca. 373 m 2, altså væsentligt mere end 250 m², som er grænsen for hvor meget en bolig i landzone kan udvides uden forudgående landzonetilladelse. Vi vurderer, at der med bibeholdelsen af det inddragne areal, og med etablering af bolig i garagearealet ikke vil ske nogen nævneværdig påvirkning af de planmæssige forhold, landskabet eller naboerne. Der er alene tale om ændring af
anvendelsen indenfor de eksisterende bygningsrammer, og sø- og ålandskabet ovenfor Esrum sø bliver ikke påvirket. Hertil skal bemærkes, at bygningens bevaringsværdige arkitektur med en relativt nænsom renovering af vinduer og døre til boliganvendelse i højere grad respekteres, end ved en indgribende højdemæssig ændring på facaden, som ville være påkrævet, hvis landbrugsmaskinerne skulle opbevares her. For naboerne sker der ingen miljømæssigt generende belastning i form af støj eller lugt og den trafik, som anvendelsen vil medføre, vil ikke kunne påvirke omgivelserne eller naboerne i væsentlig grad. Vi vurderer også, at boligudvidelsen i dette særlige tilfælde ikke vil kunne medføre, at ejere af andre ejendomme i området hermed vil kunne forvente lignende tilladelser til større boligareal end 250 m², fordi udvidelsen for denne ejendom sker indenfor de eksisterende bygningers fysiske rammer. Vi giver landzonetilladelse til udvidelse af boligen, og lovliggørende landzonetilladelse til det inddragne areal med baggrund i, at udvidelsen sker indenfor de eksisterende bygningsrammer, og derved ikke udgør nogen påvirkning af landskabet, de naturbeskyttelsesmæssige interesser eller udgør nogen forandring for naboerne. Maskinhus opført uden tilladelse til beliggenhed og udformning Efter at have besigtiget forholdene på ejendommen igen den 26. februar, er det vores vurdering, at maskinhuset (som vi ikke bemærkede ved første besøg) med mørk brun træbeklædning og sort tag har en let og diskret fremtoning i landskabet, at den er hensigtsmæssigt placeret for driften for enden af den gamle grusvej langs markskellet, som vi kan se af luftfotos og gamle kort har eksisteret mindst siden midten af 1800-tallet. Maskinhuset er ikke umiddelbart synligt fra tilkørselsvejen, i landskabet omkring gårdens jorder eller langs Harreshøjvej. Der har ikke været henvendelser til os om bygningen i de 10 år, den har eksisteret. Med bygningens i forhold til driften hensigtsmæssige beliggenhed, ubemærkede fremtoning og begrænsede størrelse på ca. 50 m² ville det efter vores vurdering være ude af proportioner at kræve den fjernet. Med baggrund i, at maskinhuset med sin ringe størrelse og diskrete fremtoning ikke opleves visuelt forstyrrende i det værdifulde landskab, og i, vi vurderer, at det ikke påvirker det værdifulde landskab i nævneværdig grad, at det efter forholdene på ejendommen med den gamle grusvej er hensigtsmæssigt placeret, giver vi lovliggørende landzonetilladelse til at beholde bygningen med sin nuværende placering på følgende betingelse: I kan ikke forvente at få tilladelse til udvidelse af bygningen. Læskur opført uden tilladelse til beliggenhed og udformning. Læskuret ligger omtrent 50 m fra hovedbygningen og derved ikke umiddelbart i tilknytning hertil. Ved besigtigelsen (den 26. februar) kunne vi konstatere, at det
ligger i udkanten af et areal med træbevoksning, hvor det er hensigten, at hestene skal gå. Skuret er af en let trækonstruktion, og åbent lang en side. Skuret er placeret i tilknytning til de arealer, hvor hestene opholder sig og i udkanten af eksisterende beplantning, og det falder naturligt ind i landskabet og naturen. Det er vores vurdering, at skuret ikke påvirker det omgivende værdifulde landskab med bakker og søer på nogen væsentlig måde, da det ikke kan ses af hverken forbipasserende eller naboer. Med baggrund i det neutrale udseende, den for driften hensigtsmæssige placering og den ubetydelige påvirkning af landskabsværdierne i området, giver vi landzonetilladelse til at beholde læskuret. For alle tilladelserne gælder, at vi har vurderet, at hverken boligarealet i den eksisterende længebygning, maskinhuset eller læskuret påvirker vilkårene for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i EU s habitatdirektiv (bilag IV). Vurderingen har vi foretaget med baggrund i, at her er tale om tiltag i eksisterende bygninger, hvor der i forvejen færdes mennesker til daglig. Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med dato. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside, borger.dk eller virk.dk. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen Modtageren af afgørelsen Ejeren af ejendommen Offentlige myndigheder Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. Til klageberettigede Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen.
Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Kopi til orientering Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør: dnhelsingoer-sager@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF: natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening: nbu@botaniskforening.dk og nbu@sj@botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland: nordsjaelland@friluftsraadet.dk Myndigheder: Museum Nordsjælland (Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum): post@museumns.dk Helsingør Kommunes Museer: museerne@helsingor.dk Kulturstyrelsen: post@kulturstyrelsen.dk Naturstyrelsen nst@nst.dk Har I spørgsmål til afgørelsen, lovgivningen eller sagen er I velkomne til at kontakte mig. Med venlig hilsen, Mette Thorsen Arkitekt