KME Plan og Gis Dato: 27. maj 2017 Sagsnr.: 15/23404 Sagsbehandler: Kasper Espersen Direkte tlf.: 7376 6264 E-mail: kesp@aabenraa.dk Indstillingsnotat - Endelig vedtagelse af lokalplan nr. 99 Foruden resumé og behandling af indsigelserne i forbindelse med den offentlige hørings, indeholder dette indstillingsnotat ligeledes den sammenfattenderedegørelse og bygherres rådgivers bud på en bebyggelse alene med boliger. Begge findes bagerst i dokumentet. Behandling af indsigelser til lokalplan nr. 99 Etagebebyggelse nær Tøndervej og Sønderport samt kommuneplantillæg nr. 6 Forud for ændring af kommuneplanramme 1.1.060.C har der været en foroffentlighed fra den 18. oktober 2016 til den 8. november 2016, hvor borgerne har haft mulighed for at komme med ideer og forslag. I forbindelse med denne høring indkom der 12 høringssvar. Herefter har forslag til lokalplan nr. 99 og kommuneplantillæg nr. 6 været i offentlig høring fra den 8. marts 2017 til den 3. maj 2017. Ved høringsperiodens afslutning havde Kultur, Miljø og Erhverv modtaget 12 høringssvar, herunder en underskriftindsamling med 9 underskrifter på et enslydende høringssvar. Følgende har indsendt høringssvar: 1. Egon Rohden, Gammel Flensborgvej 8,2-9 2. Helga og Anders D. B. Jørgensen, Gl. Flensborgvej 9, st. 3. Annelise Petersen, Gl. Flensborgvej 4, 2-11 & Dorothea Lembke Jensen, Gl. Flensborgvej 4, 2-12 4. Rita Møller og Kaj Christiansen, Gl. Flensborgvej 6, 1. 5 5. Kurt Wind, Gammel Flensborgvej 4, 2.lej 09 6. Egon Rohden, Gammel Flensborgvej 8,2-9 7. Svend og Elinor Skov, Adressen er ikke oplyst 8. Lydia Nørrelykke og Niels Pram Gad, Gl. Flensborgvej 4-2-10 9. Børge og Rita Jacobsen, Gl. Flensborgvej 2,2. sal lej 9 10. Underskrift indsamling: Ruth G. Petersen, Gl. Flensborgvej 3, 1. tv, Bente Boysen & Peter Boysen, Gl. Flensborgvej 9, 1., Vibeke Villers & Allan Villers, Gl. Flensborgvej 5, st., Poul Møller & Bente Bjødstrup, Gl. Flensborgvej 5, 1., Anders D. B. Jørgensen & Helga Jørgensen Gl. Flensborgvej 9, st. 11. A78 Arkitekter 12. Forvaltningen på baggrund af Helga Nørgaard og den socialdemokratiske gruppe. Arkitektfirmaet A78, som er bygherres rådgiver har efter indsigelsesfristens udløb, fremsendt tegningsmateriale til vurdering af fremtidige forhold ved udbygning alene med boliger. Disse har, sammen med øvrige høringssvar dannet baggrund for justeringer i lokalplanen. Tegningsmaterialet er vedhæftet som bilag 2. En bemærkning har været af opklarende karakter, og er blevet besvaret i korrespondance med den pågældende borger. Borgeren har efterfølgende indgivet et høringssvar.
Bemærkningerne er gået på følgende emner: 1. Byggeriets omfang og karakter (2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 og 10) 2. Visualiseringernes rigtighed (5 og 6) 3. Trafikale forhold og afvikling (3, 5, 6, 7 og 10) 4. Afværgeforanstaltninger og byggeplads (3, 5 og 9) 5. Planlægning generelt(3 og 10) 8. Parkering (10) 9. Anvendelse (11 og 12) 10. Øvrige forhold (1) Resumé af høringssvar, forvaltningsbemærkninger og indstilling til ændringsforslag 1.0 Byggeriets omfang og karakter 1.1 Byggeriet vil skygge for bebyggelserne Resumé: Byggeriet bør alene være 3 etager, da det ellers vil kaste skygger i sommerperioden. (2) 1.2 Byggeriet vil opleves for kompakt og bastant fra søsiden Resumé: Flere borgere påpeger at byggeriet er alt for højt, kompakt og domminerende særligt oplevet fra søsiden (3,5,8) 1.3 Byggeriet vil være et stort brud med områdets profil og karakter Resumé: Der peges på at 24 meter og 7 etager vil være stort et brud med områdets karakter, byggeriet vil blive mere end dobbelt så højt som Fjordblik, være i dårlig harmoni med området og fremstå som et tårn. (4,5,6,7,8) 1.4 Byggeriet bør ikke overstige 3-5 etager Resumé: Flere høringssvar går på at lokalplanen ikke bør give mulighed for byggeri, som overstiger mellem 3 og 5 etager ud mod Tøndervej. Der påpeges at der maksimalt bør tillades byggeri i op til 5 etager og 15 meter, da øvrigt byggeri vil opleves for voldsomt i gaderummet. Side 2 af 24
(5,6,7) 1.5 Et fundamentalt brud med områdets byggeskik og karakter Resumé: Der stilles med baggrund i visualiseringer spørgsmålstegn ved bygningens indpasning i omgivelserne, og det påpeges at det ikke alene bør være et spørgsmål om materialer. Sammenhængen synes efter indsiger bestemt ikke at fremgå af visualiseringerne. (10) 1.6 Byggeriet vil hindre udsigt ind over byen Resumé: Høringssvaret går på, at det høje byggeri kommer til at tage deres udsigt. (9) Forvaltningens bemærkninger 1.1 Forvaltningens bemærkninger til skyggegener Boligerne sydøst for projektgrunden vil i aftentimerne i sommerperioden ligge delvist i skygge af bebyggelsen. Af skyggediagrammerne fremgår det, at ejendommen Gl. Flensborgvej 2-4 vil blive ramt af skygger i aftentimerne fra kl. 19. På 1½ time fra kl. 19 til kl. 20:30 vil den skygge bygningen kaster, grundet solens vinkel over horisonten, gå fra at være 2,5 gange bygningens højde til 5,5 gange bygningens højde. Med en afstand på 45 meter fra byggefeltets sydøstligste hjørne til bygningen på Gl. Flensborgvej 2-4, vil bebyggelse i selv 12 meter give anledning til skyggegener i de sene aftentimer i sommerperioden fra omkring kl. 20. Alene ved at reducere det maksimale etageantal til 3 etager og 10 meter, vil det være muligt at undgå skyggepåvirkning af boliger sydøst for lokalplanområdet i de sene aftentimer i sommerperioden. Ved at reducere bebyggelsen med én etage, ændres ikke væsentligt på skygge- Side 3 af 24
forholdene. 1.2 Forvaltningens bemærkninger til at byggeriet vil opleves kompakt og bastant fra søsiden I lokalplanen er der lagt vægt på at bebyggelse i mere end 3 etager skal aftrappes mod nord og bliver højst på hjørnet af Sønderport og Tøndervej. Dette er bl.a. indført for at tilføre bygningen et slankere udtryk. Fra kysten vil alene de dele bebyggelsen, som er over 5 etager træde frem i byens profil, bygningen vokser frem af det omgivne område. Desuden vil oplevelsen af en kompakt og massiv bygningskrop blive brudt af altanfremspring, begrønning og skærme som vil bryde murfladen. Hvis der alene etableres boliger, vil der blive udlagt et område på bygningens østlige side, som kan etableres som grønt område med stier og beplantning. Her vil buske træer og bygningens plint skabe en nænsom overgang mellem bebyggelsen og gaderummet, og etablere en overgang mellem gaderummet og bygningens skala. 1.3 og 1.4 Forvaltningens bemærkninger til byggeriets omfang og brud med omgivelserne. I dag er der bebyggelse i 1-2 etager på matriklen, området vest for er præget af lave erhvervsbygninger, mens der nord for er parcelhuse i 2-2½ etager. Mod nordøst ligger der helt ud til Kystvej etagebebyggelser i 3½-4½ etagers højde. Syd for Tøndervej ligger Fjordblik som er etableret i 3 etagers højde, og længere mod syd vest, er der med vedtagelsen af LP 35 givet mulighed for etablering af en bebyggelse i op til 28 meters højde. Der er med andre ord en forandring undervejs i og omkring området. Området ligger som den sydligste del af Aabenraa bys centerområde, ud til et bredt vejprofil og på hjørnet af Sønderport og Tøndervej. Denne hjørnegrund kan blive et vig- Side 4 af 24
tigt punkt, som via Sønderport kan forbinde til de centrale dele af Aabenraa. Forvaltningen er positiv overfor perspektiverne for en bygning, der understreger og fremhæver hjørnet. Forvaltningen deler imidlertid opfattelsen af, at 7 etager og 24 meter bliver for stort et brud med det eksisterende områdes karakter og skala. Forvaltningen betragter etagebebyggelserne langs Kystvej i 3½-4½, som den retningsgivende linje for bebyggelser i områdets og byens fremtidige kystprofil. Ved at reducere bebyggelsen med én etage, vil bebyggelsen oplevet fra kysten ligge sig i linje med etageboligerne langs kystvej. På den baggrund indstilles det at reducere det maksimale etageantal og bygningshøjde med én etage i kommuneplantillæg såvel som lokalplan. 1.5 Forvaltningens bemærkninger til et fundamentalt brud med områdets byggeskik og karakter. Tilpasningen af bygningen i området er sket i en afvejning mellem udnyttelsen af den attraktive placering sammenholdt med bygningens relation til det øvrige områdes skala og udtryk. Der er i lokalplanen lagt vægt på særligt to miljøer som bygningen skal tilpasse sig. 1) Sønderport bebyggelserne ud til gaden og i gadeforløbet. 2) Miljøet oplevet fra øst og byens kystprofil. Den sydlige del af Sønderport har to bygninger med middel bevaringsværdi, og er derudover præget af bygninger som er opført omkring 1920 i bedre byggeskik. Bebyggelse langs Sønderport og ligeledes syd for Tøndervej er, med få undtagelser alle i teglsten. Derfor er der optaget en særlig bestemmelse om tegl som et primært materiale. Materialet er også udtryk for skala, hvor teglstenen udgør den op- Side 5 af 24
levede mindsteenhed og er med til at nedbryde bygningens skala på nært hold. I redegørelsen lægges der ligeledes vægt på at bebyggelsen mod øst: Særligt i forhold til den østvendte facade langs Sønderport, er det afgørende, at der sker lodrette opbrud i facaden, da disse vil fungere som reference til købstadsgadens varierede gadeforløb, og modvirker oplevelsen af bygningen som en tung karrébebyggelse. Udover materialevalget, og den lodrette facadeopdeling er særligt nedtrapningen af bygningskroppen mod nord, en betydende faktor for indpasningen i gadens forløb og byens kystprofil. Lokalplanens æstetiske hensyn er en afvejning mellem at skabe bestemmelser for indpasning i et blandet miljø og ikke låse et kommende byggeri til ét bestemt udtryk. Samtidig med at der skal skabes rammer, som sikrer at et kommende byggeri, kan indgå med de øvrige bygninger. 1.6 Forvaltningens bemærkninger til at byggeriet vil hindre udsigt ind over byen Udsigten over byen er i dag blandt kvaliteterne ved boligerne syd for Tøndervej. Denne udsigt skyldes bl.a., at der kun er byggeri i én etage på arealerne mellem Langebro og Sønderport. Udsigten skønnes at blive hindret såfremt, der bliver opført byggeri i 2-3 etager og 10 meter, som det allerede er tilladt inden for det gældende rammeområde 1.1.042.C i kraft af lokalplan M106. Ændring af den maksimale bygningshøjde ændrer ikke på det forhold, at byggeri på grunden over 2 etager vil hindre dele af udsigten over byen for bebyggelser syd for Tøndervej. Kultur, Miljø & Erhverv indstiller: at 1.1 delvist imødekommes idet at bygningens maksimale højde indstil- Side 6 af 24
les reduceret med én etage fra 7 til 6 etager. at 1.2 ikke imødekommes at 1.3 og 1.4 delvist imødekommes idet bygningens maksimale højde indstilles reduceret med én etage fra 7 til 6 etager, med rettelser til følge i Kommuneplantillæg og lokalplan. at 1.5 delvist imødekommes da reduktionen af maksimalt etageantal og bygningshøjde til 6 etager og 21 meter bidrager positivt til indpasning i området karakter. at 1.6 ikke imødekommes. 2.0 Visualiseringernes rigtighed 2.1 Der stilles spørgsmålstegn ved visualiseringens rigtighed. Resumé: Flere beboere er af den opfattelse at visualiseringerne ikke er retvisende for hvordan byggeriet kommer til at fremstå i området. Indsiger sår tvivl om måleforholdene (skalaen) er korrekte på visualiseringer og på tegningsmateriale. Byggeriet vil ifølge høringssvarene blive betydeligt større og mere markant end det fremgår af visualiseringerne. (5, 6) Forvaltningens bemærkninger: 2.1 Forvaltningens bemærkninger til Visualiseringernes rigtighed Visualiseringer I forbindelse med visualiseringen har der af rådgiver været hyret en landmåler til at foretage fotografering af de angivne fotopunkter, med fotoet taget i øjenhøjde og placering angivet i xyz-koordinater. Dette er sket for at renderingen kan foretages på det mest nøjagtige sted i forhold til billedet, som ligeledes har været anvendt ved rendering og visualisering. Denne proces betyder, at renderingen giver de bedste forudsætninger for et retvisende billede på hvordan bygningen Side 7 af 24
vil opleves fra netop det punkt, og dermed også af bygningens skala. Der er indhentet en detaljeret beskrivelse af processen både fra arkitekt og fra landmåler. Måleforhold I forhold til hvorvidt måleforholdene er korrekt angivet, har forvaltningen været opstalter igennem, og der er angivet etagemål på tegningsmaterialet. Målestokken stemmer overens med de angivne målepinde. Kultur, Miljø & Erhverv indstiller: at 2.1 ikke imødekommes. 3.0 Trafikale forhold og afvikling 3.1 Den afledte trafik vil give betydelige negative konsekvenser for trafikken på Tøndervej. Resumé: Flere beboere peger på, at der ved placering af boliger og dagligvarebutik, vil tilstøde betydelige problemer i de to kryds (Tøndervej, Gl. Flensborgvej og Sønderport) og (Tøndervej, Kystvej). Der skal ske en anderledes trafikal afvikling, for at håndtere den øgede mængde trafik. Den korte afstand mellem de to kryds samt udkørsel fra tankstationen beskrives som en særlig udfordring, der ikke er løst. Der peges ligeledes på de eksisterende vanskeligheder ved venstresving fra Gl. Flensborgvej, og at de samme problemer vil opstå ved venstresving fra Sønderport ved øget trafik. (3,5,6,7,10) 3.2 Dimensionering af Svingbaner Resumé: Et par indsigelse går på at dimensioneringen af svingbanen til Gl. Flensborgvej er for kort, og spærrer for trafikken på Tøndervej. (6) 3.3 Ensretning af trafikken fra Sønderport til Tøndervej via Langebro Resumé: Fra flere borgere bliver der fremsat forslag til at den trafikale afvik- Side 8 af 24
ling kan forebygges ved at ensrette, eller lukke Sønderport, så der ikke kan ske udkørsel fra Sønderport og til Tøndervej. (3,5,7) Forvaltningens bemærkninger: 3.1 Forvaltningens bemærkninger til at den afledte trafik vil give betydelige negative konsekvenser for trafikken på Tøndervej. Vejarealet er ikke omfattet af lokalplanen, men den afledte trafik har indflydelse på den trafikale afvikling på Tøndervej. Der er overordnede to muligheder for et kommende projekt. Den ene mulighed peger på, at der alene etableres boliger. Den afledte trafik til og fra boligerne vil være mindre end 100 ture pr. dag, hvilket ikke er en væsentlig forskel fra den nuværende trafik, og derfor uden væsentlig betydning for områdets trafikale afvikling. Ved placering af dagligvarebutik, vil trafikken antageligt 4 biler i timen pr. p- plads med en gennemsnitlig belægningsprocent på 20% af de 60 p-pladser over de 10 timer butikken har åbent. Det svarer til 480 køretøjer pr. dag hver vej = ÅDT 960 køretøjer. Rundt regnet vil dagligvarebutikken med boliger betyde 10 gange så mange ture pr. dag. Trafikken til og fra dagligvarebutikken vil være koncentreret i myldretiden i eftermiddagstimerne. Dagligvarebutikkens spidsbelastning vil være i eftermiddagstimer, mens udkørsel fra boliger primært vil være i morgentimerne, og det er netop ved udkørsel at den trafikale afvikling vil blive udfordret. Den primære trafik mellem Sønderport og Tøndervej vil - i morgentimerne - være udkørsel fra Sønderport til Tøndervej. Venstresvingbanen på Tøndervej til Sønderport forventes ikke at være fyldt og dermed ikke til væsentligt større gene Side 9 af 24
end den er i dag. Venstresving fra Tøndervej til Gl. Flensborgvej i morgentimerne forventes derfor ikke at opleve væsentligt større gener ved udkørsel i morgentimerne. (se illustration) Det største problem fra Gl. Flensborgvej vil være den øst-vestgående trafikstrøm på Tøndervej. Trafik i morgentimerne Ved hjemkomst vil højresving fra Tøndervej til Gl. Flensborgvej samt venstresving af Tøndervej til Gl. Flensborgvej ikke ændres væsentligt, da der stadig vil være en venstresvingbane. Det vil kun være venstresving fra Gl. Flensborgvej til Tøndervej, som kan blive generet af biler i venstresvingbanen til Sønderport. Oveni kommer at bilister fra en kommende dagligvarebutik også kan benytte Sønderport-Langebro som alternativ til udkørsel til Tøndervej via Sønderport. Derfor vurderes det ikke nødvendigt at foretage ensretning eller venstresvingsforbud. Særligt bør der ikke gennemføres tiltag, inden der er kendskab til, hvilket projekt, der etableres på grunden. For at tage højde for de gener der kan følge af en øget trafikmængde, bliver der oprettet et overvågningsprogram som omfatter trafiktællinger og besigtigelse for den trafikale afvikling omkring de to kryds (Sønderport, Tøndervej og Gl. Flensborgvej samt Tøndervej og Kystvej). Trafik i eftermiddagstimerne Vedtagelse af lokalplanen har ikke betydning for, at der senere kan fortages justering og ændringer i vejanlægget. Aabenraa Kommune har med 10 i vejloven mulighed for at tilpasse og justere de eksisterende vejforhold. Med overvågningsprogrammet kan der ske nødvendige ombygninger som på det øvrige vejnet. 3.2 Forvaltningens bemærkninger til Dimensionering af Svingbaner. Side 10 af 24
Venstresvingbanen til Gl. Flensborgvej kan ikke udvides, uden at det vil gå udover venstresvingbanen til Kystvej, som er prioriteret højere. Begge kryds vil blive omfattet af den særlige overvågning af trafikken i området. Begge kryds vil blive besigtiget i efterperidoen. 3.3 Forvaltningens bemærkninger til ensretning af trafikken. Forvaltningens vurdering er at konsekvenserne ved en evt. ensretning eller lukning af Sønderport vil betyde en større omlægning af trafikken i området. Herunder beslutning om hvor langt en evt. ensretning skal gælde og ulemper ved omvejskørsel for eksisterende beboere langs Sønderport. Derudover skal der, i forbindelse med en evt. lukning, etableres vendeplads så privatkørsel såvel som erhvervskørsel med eks. sættevogn undgår at skulle vende på privat grund. Desuden vil omvejskørsel betyde væsentligt større trafikale gener for beboerne langs Sønderport. Den trafikale afvikling i og omkring området vil blive besigtiget i efterperioden. Når det konkrete projektforslag foreligger, har Aabenraa Kommune med hjemmel i Vejlovens 10 stk. 2 mulighed for at foretage ændringer i vejanlægget. Kultur, Miljø & Erhverv indstiller: at 3.1 delvist imødekommes, idet der laves en trafikanalyse, med trafiktællinger (Sønderport og Tøndervej) og besigtigelse af trafikafviklingen på Sønderport, Tøndervej og Gl. Flensborgvej. at 3.2 ikke imødekommes, da en længere venstresvingbane fra Tøndervej til Gl. Flensborgvej vil afstedkomme en kortere venstresvingsba- Side 11 af 24
ne for det regulerede kryds på Tøndervej/Kystvej. at 3.3 ikke imødekommes, da en ensretning af trafikken vil skabe uhensigtsmæssige forhold for den øvrige trafik samt beboerne langs Sønderport i området. 4.0 Afværgeforanstaltninger og byggeplads 4.1 Sikring af byggeri og beboere under anlægsfasen - pilotering Resumé: Flere høringssvar går på, hvilke foranstaltninger der bliver gjort forud for anlægsarbejdet, som sikrer beboerne mod støj- og støvgener og bygningerne mod skader. (3,5 og 9) 4.2 Afledt trafik Resumé: Der bliver gjort opmærksom på den tunge trafik som vil forekomme i anlægsfasen, og det foreslås, at den bliver ledt via Langebro mellem Sønderport og Tøndervej for ikke at genere trafikken unødigt på Tøndervej. (5) Forvaltningens bemærkninger: 4.1 Forvaltningens bemærkninger til Sikring af byggeri og beboere under anlægsfasen pilotering. Af miljørapporten fremgår det, at kommende byggeri grundet blød jordbund skal piloteres. Dette anlægsarbejde vil medføre risiko for påvirkning af naboejendommene i form af skader på bygninger, såvel som gener i form af støj og støv. Projektet vil blive udført af en privat investor, men kommunen skal give byggetilladelse. Anlægsarbejdet og bygningsskader Ved fundering samt øvrigt grave- og terræn-arbejde i forbindelse med byggeriet, skal ejeren af pågældende grund, jf. 12 i Byggeloven, sikre at omkringliggende boliger ikke får fysiske skader af det udførte arbejde. Side 12 af 24
Inden byggeriet påbegyndes vil det ofte blive pålagt bygherrens entreprenør at fotodokumentere områdets bygninger, da bygherre hæfter for skader som jf. 12 i Byggeloven kan dokumenteres er forskyldt af anlægsarbejdet. For at reducere gener og skader yderligere kan der i byggetilladelsen blive stillet krav om, at stødhøjden reduceres i forbindelse med pilotering. Støj og støv Der er ikke mulighed for i lokalplanen at stille særlige krav til anlægsaktiviteten, men Aabenraa Kommune har med hjemmel i Bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter (Nr. 467 af 23. maj 2016) mulighed for at stille særlige vilkår til midlertidige støv-, støj- eller vibrationsfrembringende aktiviteter, som er omfattet af bekendtgørelsen. Aktiviteter i forbindelse med nedrivning af eksisterende bebyggelse samt piloteringsarbejde er omfattet heraf. Bekendtgørelsen stiller krav til at der inden anlægsarbejde redegøres for driftsperiodens længde og de foranstaltninger, som den ansvarlige har foretaget eller agter at foretage for at forebygge eller afhjælpe forurening eller gener for omgivelserne, herunder driftstidens fordeling på dag-, aften- og nattetimer. Aabenraa Kommune kan jf. 4 i Bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter, til enhver tid nedlægge forbud mod, eller stille yderligere vilkår for aktiviteten, såfremt aktiviteten giver anledning til særlig forurening. Naboer til støjende aktiviteter er således beskyttet af Bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter (Nr. 467 af 23. maj 2016). 4.2 Forvaltningens bemærkninger til den afledte trafik. Det er ikke muligt i lokalplanen at lave Side 13 af 24
bestemmelser for en særlig tvangsrute i forbindelse med anlægsarbejdet. Der er dog mulighed for, gennem vejloven, at anvise en tvangsrute som skal benyttes i forbindelse med anlægsarbejdet. Forvaltningens vurdering er imidlertid at tvangsruten langs Langebro og Sønderport, vil være til stor gene for beboere langs Sønderport. Tvangsruten vil derfor genere beboere, som ellers ikke vil være påvirket af trafikken. Desuden ligger grunden direkte ud til Tøndervej. Der kan dog stilles særlige krav til tidsrum for levering og afhentning af materiel til anlægget, som vil reducere påvirkningen af trafikken i området. I forbindelse med det konkrete projekt, vil det blive vurderet i hvilket omfang anlægsarbejdet kan være til særlig gene for trafikken. Kultur, Miljø & Erhverv indstiller: at 4.1 ikke imødekommes, da beskyttelse af beboere og bygninger er omfattede af anden lovgivning herunder 12 i byggeloven og af Bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter (Nr. 467 af 23. maj 2016). at 4.2 kun delvist imødekommes, da tvangsruten som udgangspunkt vil skabe gener for beboere, der i dag ikke ligger ud til større veje. Dog kan der blive stillet krav om, på hvilke tidsrum der køres til og fra byggegrunden. 5.0 Parkeringspladser og parkeringsforhold 5.1 For få parkeringspladser Resumé: Et høringssvar går på at lokalplanen fraviger fra gældende regler(parkeringsnormen) angående antallet af parkeringspladser til dagligvarebutikker. (10) 5.2 Bekymring for at kommende beboere og kunder vil parkere på Gl. Flensborgvej Resumé: I et af høringssvarene udtrykkes Side 14 af 24
der bekymring for, at et kommende projekt vil føre til, at parkeringspladserne på Gammel Flensborgvej vil blive benyttet af kunder i butikken og ikke mindst af de nye beboere, da de ikke vil parkere, hvor der er stor udskiftning. (10) Forvaltningens bemærkninger: 5.1 For få parkeringspladser Kravet til etablering af parkeringspladser ved dagligvarebutikker er nedsat fra 1 parkeringsplads pr. 25 m² butiksareal, som parkeringsnormen foreskriver til 1 pr. 50 m² butiksareal. Dette er gjort af flere grunde. De aktuelle parkeringsnormer som gør sig gældende for Aabenraa Kommune, er tilbage fra 90 erne. På den tid var der få discountbutikker i byen, kortere åbningstider og flere lukkedage. I dag er både udbuddet og åbningstiderne udvidet, hvilket betyder, at handlen er spredt ud over et større tidsinterval. Dette har afgørende betydning for behovet for parkeringspladser. Desuden er belægningsprocenten på parkeringspladserne ved de øvrige dagligvarebutikker i byen i dag sjældent over 30 %, selv ikke på de store indkøbstidspunkter. Dette skyldes, at der er mange flere større dagligvarebutikker end før hen og at åbningstiden i dag er 80-85 timer ugentligt mod de 40-45 timer, da lukkeloven var gældende. Med krav om 1 p-plads pr. 50 m 2 dagligvare, eller udvalgsvarebutik skal der etableres 60 p-pladser. Derudover er der krav om 1 p-plads pr. bolig svarende til 24 p-pladser. Samlet vil der være 84 p- pladser, hvor der ofte også kan være tale om dobbeltudnyttelse såfremt der etableres dagligvarebutik. På den baggrund vurderes antallet af parkeringspladser at være tilstrækkeligt i forhold til den forventede belægningsprocent. Høringssvaret har vist et behov for i redegørelsen at uddybe forholdene om- Side 15 af 24
kring p-pladserne. Som alternativ til etablering af dagligvare- eller udvalgsvarebutik i stueetagen, lægges der op til et projekt alene med boliger. I så fald vil der alene være behov for 1,5 parkeringspladser pr. boligenhed svarende til 39 parkeringspladser, hvoraf nogle kan etableres i P-kælderen. 5.2 Bekymring for at kommende beboere og kunder vil parkere på Gl. Flensborgvej Hvis kommende beboere parkerer på de eksisterende parkeringspladser ved Gl. Flensborgvej, vil de have 200 meter til boliger og butik, samt en mere besværlig rute for at krydse Tøndervej. Med den afstand vil de have samme fordele ved at benytte parkeringspladserne ved Sønderstrand, Langs Sønderport, nær Fakta eller ved Aldi. Det kan ikke udelukkes at Gl. Flensborgvejs parkeringspladser kan blive brugt af beboere. Som udgangspunkt vurderes det dog mindre sandsynligt, at kunder i en evt. dagligvarebutik skulle parkere på Gl. Flensborgvej, da der vurderes at være for langt til butikken, og at parkering her vil være upraktisk i forhold til at fragte varer. Det vurderes ligeledes at de eksisterende parkeringspladser er tilstrækkelig til den forventede trafik. Skulle det ikke være tilfældet er der, som nævnt en række andre parkeringstilbud i området med en mere praktisk placering, som har lignende forhold. Kultur, Miljø & Erhverv indstiller: at 5.1 ikke imødekommes, men at der i redegørelsen på side 9 tilføjes uddybning af begrundelse for fravigelsen fra parkeringsnormen. at 5.2 ikke imødekommes 6.0 Planlægning generelt 6.1 Behovet for dagligvarebutikker Resumé: Et høringssvar går direkte på Side 16 af 24
hvad skal Aabenraa med flere dagligvarebutikker (3) 6.2 Dispensation fra Kommuneplan Resumé: Det fælles høringssvar går på at lokalplanforslaget kræver dispensation fra den netop vedtagne Kommuneplan 2015. (10) Forvaltningens bemærkninger: 6.1 Forvaltningens bemærkninger til behovet for dagligvarebutikker Planloven stiller begrænsning for, hvor der kan placeres dagligvarebutikker og dagligvarebutikker skal fortrinsvist placeres inden for centerområderne eller aflastningscentrene. Pågældende placering er omfattet af Aabenraa bys centerområde, og der er derfor i den eksisterende kommuneplanramme ikke noget til hinder for etableringen af en dagligvarebutik. Hvor dagligvarebutikkerne placerer sig bestemmes bl.a. af markedsinteresserne, som bl.a. kræver stor synlighed og gode adgangsforhold før de finder en placering attraktiv. Det er ligeledes en fordel at dagligvarebutikker placeres, hvor der i forvejen er tilbud, så de kan etablere sig i centre og herved tjener et større opland. Placeringen ved Tøndervej er tæt på eksisterende dagligvaretilbud, inden for Aabenraa bys centerområde, i tæt forbindelse med større trafikale korridorer i byen og med let adgang for offentlig transport. Placeringen vil dog også medføre, at der vil være øget trafik til og fra dagligvarebutikken. En trafik som kan betyde belastning af overkørslen mellem Tøndervej og Sønderport. Anlægget af en dagligvarebutik, kan, som beskrevet i 3.1 give anledning til at forværre den trafikale afvikling i og omkring området. Som det ligeledes beskrives i 3.1, vil der dog blive foretage analyse i form af besigtigelse og trafiktællinger i Side 17 af 24
efterperioden, for at anskueliggøre de trafikale konsekvenser, og kunne afhjælpe evt. særlige udfordringer. 6.2 Forvaltningens bemærkninger til dispensation fra kommuneplan Det er ikke muligt at dispensere fra kommuneplanen, men en ændring som ikke er i overensstemmelse med gældende kommuneplan vil forudsætte udarbejdelse af et kommuneplantillæg. Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 6 til kommuneplan 2015. Når der udlægges et nyt område eller tillæg til kommuneplanen, skal der jf. planlovens 23c ske en forudgående idehøring af tillæggets indhold. Dette blev gjort fra den 16. oktober til den 8. november 2016. Der bliver med kommuneplantillægget udlagt et nyt rammeområde 1.060.C, der justerer de bygningsregulerende bestemmelser, og lokalplan nr. 99 er således i overensstemmelse med den nye kommuneplanramme. For at sikre forståelsen heraf tilføjes en pasus i redegørelsen, der beskriver kommuneplantillæggets betydning. Kultur, Miljø & Erhverv indstiller: at 6.1 ikke imødekommes, da placeringen er i tråd med overordnede vilkår for placering. Der vil dog jf. 3.1 blive taget hensyn til påvirkningen af trafikken i området. at 6.2 ikke imødekommes, da høring og frister er overholdt. Der tilføjes en uddybende beskrivelse i redegørelsen side 15 om kommuneplantillægget. 7.0 Anvendelse 7.1 Usikkerhed omkring tolkning af anvendelsesbestemmelser. Resumé: Det påpeges, at der ikke tyde- Side 18 af 24
ligt fremgår, om det kan ske anvendelse som alene omfatter boligformål, og hvilken betydning dette vil have for projektet. (11) 7.2 Mulighed for etablering af P- kælder Resumé: Det påpeges at 3.2 tolkes som en bestemmelse der betyder, at der ikke kan etableres p-kælder på grunden. Det påpeges at mulighederne for at etablere p-kælder i tilfælde af et byggeri alene til boligformål, vil være mere attraktivt. (11) 7.3 Opblødning af 9.2 og ønske om mulighed for mere end 2 enheder Resumé: Der bliver spurgt til om der kan ske en opblødning af 9.2, der såfremt bygningsbasen ikke kan lejes ud til et og samme formål, giver mulighed for at dele op i 2 mindre enheder af hver min. 600 m². Dette virker som meget stort for lettere erhverv. (12) Forvaltningens bemærkninger: 7.1 Forvaltningens bemærkninger til tolkning af anvendelsesbestemmelser. 3.1 giver mulighed for anvendelse til Boliger, daglig-, udvalgsvarebutik såvel som lettere erhverv. Det fremgår ligeledes af redegørelsens side 11 at: Såfremt der ikke etableres udvalgsvarebutik, dagligvarebutik eller lettere erhverv i basen, kan der etableres boliger. Disse skal dog etableres med en etagehøjde, så lokalerne på sigt kan anvendes til dagligvare-, udvalgsvarebutik eller lettere erhverv I lokalplanen fremgår det, at der er mulighed for alene at etablere boliger også i stueetagen. Med ønsket om mulighed for etablering af en hævet parkeringskælder med boliger, som imidlertid vil være i strid med redegørelsens indhold om, at såfremt der placeres boliger i stueetagen skal de kunne laves om til daglig-, udvalgsvarebutik Side 19 af 24
eller lettere erhverv. Forslaget om en anvendelse alene til boliger på en hævet parkeringskælder, vurderes at være et attraktivt alternativ til daglig- eller udvalgsvarebutik. Det foreslås derfor, at indarbejdes en særskilt mulighed, der alene består af etageboliger med mulighed for etablering af p- kælder inden for lokalplanområdet. Tilføjelsen af en særskilt mulighed for P- kælder og anvendelse alene til boliger vil betyde færre biler til og fra lokalplanområdet, reducerede støjgener (vareindlevering), betyde at lejlighederne bliver hævet over gadeplan og sikre større friarealer på terræn. 7.2 Forvaltningens bemærkninger til mulighed for etablering af P-kælder en halv etage under terræn. Der er i lokalplanforslaget ikke mulighed for etablering af kælder med henvisning til klimatilpasningsplanen og lokalplanens 9.2, der forhindrer etablering af kælder. Etablering af parkeringskælder en halv etage under byggeriet, vil give anledning til en række udfordringer. Det offentlige forsyningsselskab er ikke forpligtet til at modtage vand fra privat ejendom, som ligger lavere end eksisterende regnvands-, eller spildevandsledning. Det kan være nødvendigt, at der etableres pumpe, som kan føre vand fra p-kælderen og til regnvandsledningen. Foruden pumpe, vil det være nødvendigt at sikre p-kælderen mod oversvømmelse. Dette både ved nedkørslen til p- kælderen, samt øvrige åbninger og indgangspartier. Der skal etableres foranstaltninger, som kan hindre vand i at sive fra parkeringsarealerne og ned i kælderen i forbindelse med kraftigt nedbør. Sikringskoten fastholdes på kote 2,5 meter, som det er anbefalet i klimatilpas- Side 20 af 24
ningsplanen. Til trods for de særlige udfordringer der vil være ved etablering af p-kælder, vurderer forvaltningen med baggrund i 7.1, at et kommende projekt med alene boliger og mulighed for en hævet p-kælder, fungerer som et attraktivt alternativ til daglig- og udvalgsvarebutik i stueetagen. Muligheden for p-kælder foreslås derfor indarbejdet i redegørelse og bestemmelser, men med forbehold for de beskrevne sikringstiltag. 7.3 Forvaltningens bemærkninger til opblødning af 3.3 og ønske om mulighed for opdeling i mere end 2 enheder. Bestemmelsen er lavet for at forhindre etablering af småbutikker, som vil konkurrere med butikkerne i gågaden. Såfremt basen ikke anvendes til butikker, men til lettere erhverv, kan der være behov mindre lejemål end 600 m², som er meget for eks. en tandlæge, en bedemand eller lignende at skulle leje. Forvaltningen foreslår på den baggrund at justere bestemmelse 3.1, så lettere erhverv fratages fra denne bestemmelse og godt kan indrette sig i lejemål som er mindre end 600 m 2. Kultur, Miljø & Erhverv indstiller: at 7.1 imødekommes, idet der tilføjes en alternativ mulighed, der fastsætter bestemmelser for en bebyggelse alene med mulighed for boliger og p- kælder. at 7.2 imødekommes, idet der tilføjes mulighed for parkeringskælder en halv etage under terræn. Hermed også diverse sikringstiltag. at 7.3 imødekommes, idet der foretages justering af 3.2, som fritager lettere erhvervsgrupper fra mini- Side 21 af 24
mumskravet på 600 m 2 og alene 2 enheder. 8.0 Øvrige forhold 8.1 Betydning af forslag og bemærkninger i forbindelse med foroffentlighed Resumé: En opklarende henvendelse gik på, hvorvidt der blev lyttet til de bemærkninger som pågældende og andre kom med i forbindelse med foroffentligheden. (1) Forvaltningens bemærkninger: Med baggrund i de indkomne bemærkninger fra foroffentligheden blev forelagt politisk sammen med lokalplanforslaget. På byrådsmødet den 22. februar besluttede et enigt Byråd at sende forslaget med 7 etager og 24 meter i offentlig høring i 8 uger. Ændringer og endelig vedtagelse af lokalplanen besluttes i Byrådet, og Byrådet er ikke forpligtet til at følge høringssvar. Behandling af høringssvarene har dog i udvalgene såvel som i byrådet, indflydelse på beslutninger om ændringer og endelig vedtagelse af lokalplanen. Forvaltningen har besvaret denne opklarende bemærkning i korrespondance med den pågældende borger. Borgeren har efterfølgende indgivet et høringssvar. Kultur, Miljø & Erhverv indstiller: at 8.1 ikke imødekommes da det ikke giver anledning til yderligere, da borgeren efterfølgende har indsendt et høringssvar. Indsættes i miljøvurderingen: Sammenfattende redegørelse jf. miljøvurderingslovens 9 stk. 2 Side 22 af 24
I forhold til miljøvurderingslovens 9 stk 2 skal kommunen udarbejde en sammenfattende redegørelse for: 1) hvordan miljøhensyn er integreret i planen eller programmet, og hvordan miljørapporten og de udtalelser, der er indkommet i offentlighedsfasen, er taget i betragtning, 2) hvorfor den vedtagne plan er valgt på baggrund af de rimelige alternativer, der også har været behandlet, og 3) hvorledes myndigheden vil overvåge de væsentlige miljøpåvirkninger af planen eller programmet. Overordnet vurderes det, at lokalplanen som forligger ikke giver anledning til miljøkonflikter af en karakter, som gør at projektet ikke kan realiseres. Som både miljørapporten og de indkomne høringssvar fra høringsperioden peger på, er der imidlertid forhold, som kræver særlig opmærksomhed. De afhjælpende foranstaltninger der beskrives i miljørapporten og som tilføjes på baggrund af de indkomne høringssvar, vurderes at være tilstrækkelig til at afhjælpe miljøpåvirkningen i et tilstrækkeligt omfang. 1) Der er i høringsperioden indkommet i alt 12 høringssvar til lokalplan og tilhørende miljøvurdering. Der indkom ingen bemærkninger til miljøvurderingen fra andre myndigheder, herunder statslige myndigheder. Størstedelen af høringssvarene angår byggeriets omfang og karakter, hvor det høje byggeri vil være et væsentligt brud med områdets udtryk, trafikale forhold og trafikalafvikling, hvor der udtrykkes bekymring for at den øgede trafik som boliger og dagligvarebutik kan medføre. Derudover er der blevet peget på parkeringsforholdene samt afværgeforanstaltninger under anlægsfasen. Flere af de ovennævnte miljøpåvirkninger er ligeledes beskrevet i miljørapporten, som således har givet borgere gode betingelser for at vurdere projektets indflydelse på området. Hovedparten af bemærkningerne går på byggeriets maksimalhøjde på 7 etager og 24 meter på hjørnet af Sønderport og Tøndervej. Disse bekymringer har sammen med miljørapportens beskrivelse af indvirkningen på kystprofilen ført til at der ved den endelige vedtagelse lægges op til at projektet reduceres med én etage til 6 etager og maksimalt 21 meter. Dette har positiv indflydelse på bygningens brud med omgivelserne, hvor et kommende projekt vil opleves i samme linje som etagebyggerierne ud til Kystvej, i Aabenraa bys kystprofil. Derudover vil det betyde reducerede indbliksgener, men vil have begrænset betydning for skyggepåvirkningen. Der holdes fast ved muligheden for etablering af udvalgsvare- og dagligvarebutik i stueetagen og dermed også den deraf afledte trafik. Der er dog ligeledes illustreret et projekt, såfremt der alene etableres boliger. Da begge muligheder er til stede, er der ikke indarbejdet yderligere restriktive forhold for trafikken i lokalplanen. Der vil dog blive oprettet et overvågningsprogram med særlig opmærksomhed på den trafikale afvikling af Tøndervej og de to kryds. 2) I miljørapporten blev der undersøgt alternative muligheder alle scenarier med mulighed for boliger såvel som dagligvare- og udvalgsvare. Alt byggeri af boliger på grunden vil være påvirket af støj fra Tøndervej, og har behov for at blive hævet væk fra støjkilden. Lokalplanens mulighed for etablering af alene boliger, vil give anledning til færre miljøkonflikter. 0-alternativet er, at området bibeholdes som det er, og der vil Side 23 af 24
være mulighed for at etablere butik der alene forhandler pladskrævende varegrupper såvel som øvrige butiksformål herunder dagligvarer på maksimalt 850 m 2. I foroffentligheden forud for kommuneplantillæg nr. 6, indkom ikke forslag til anvendelser, der ligger uden for boliger eller butiksformål. Der var derimod, som i forbindelse med den offentlige høring fokus på antallet af etager og den maksimale højde. Med baggrund i grundens centrale placering i Aabenraa, indpasningen i området og byens kystprofil, placeringen ud til en bred vejprofil og hjørnets betydning i byen, vurderes det, at der med reduktionen til 6 etager, skabes den mest fordelagtige plan. 3) Kommunen vil særligt overvåge den trafikale udvikling i området, og tilpasse det efter kendskab til valgt byggeprojekt. Programmet vil omfatte trafiktællinger samt besigtigelse. Besigtigelse kan suppleres af videomateriale fra krydset ved Kystvej. Øvrig overvågning indgår som en del af proceduren for den almindelige sagsbehandling, når der foreligger et konkret projekt til gennemførelse. Der vil være særlig opmærksomhed på byggelovens 12 og bekendtgørelsen om særlige aktiviteter. Dette for at sikre naboer i forbindelse med anlægsarbejdet. Ved etablering af dagligvarebutik, vil der være behov for støjmålinger og -beregninger for at sikre, at støjgrænserne i forbindelse med vareindlevering og boligernes indendørs opholdsarealer kan overholdes. Side 24 af 24
Bilag 2 Alternativ - alene boliger og p-kælder LP nr. 99 Etagebebyggelse nær Tøndervej og Sønderport Supplerende tegningsmateriale Projektet Bygherres rådgiver har fremsendt tegningsmateriale, som viser et byggeri, hvor der ikke etableres daglig- eller udvalgsvarebutik, men alene boliger. I dette tilfælde vil der ligeledes være mulighed for etablering af p-kælder en halvetage under terræn. De følgende sider indeholder illustrationer af det byggeri, som af indstillingsnotatets 7.1 og 7.2, indstilles til at blive indarbejdet i lokalplanen efter en evt. endelig vedtagelse. Det illustrerede byggeri vil bestå af 27 lejligheder af op til 150 m 2. Etagebebyggelsen er placeres oven på en hævet parkeringskælder en halv etage under terræn. Den hævede parkeringskælder betyder, at stuelejlighederne er løftet en halv etage overterræn, hvilket skaber mere privathed. Etableringen af parkeringskælderen betyder, at byggefeltet skal udvides mod syd til Tøndervejs vejbyggelinje. Det udvidede byggefelt skaber private terrasser for stuelejlighederne, men betyder samtidig at der bliver en plint i 2½ meter ud mod Tøndervej. Plinten skal varieres, begrønnes og brydes op, så den ikke kommer til at virke som en mur ud mod Tøndevej. Plinten vil bidrage positivt til at reducere den oplevede skala fra Tøndervej. Se visualisering af plintens udtryk på side 4. Bebyggelsen vil forsat have adgang fra Sønderport, mens nedkørslen til en evt. p-kælder sker fra den nordvest side. Byggeriet nedtrappes mod nord og øst, og har det højeste punkt på hjørnet af Sønderport og Tøndervej, hvilket er med til at understrege hjørnets betydning. Det reducerede behov for parkeringspladser, ved alene boliger frigiver grønne rum på den østlige side af bygningen ud mod Sønderport. Dette område vil bidrage til at skabe en nænsom overgang mellem byggeriet og gaderummet. Ændringerne i lokalplan: Der gives mulighed for etablering af P-kælder, ved bebyggelse alene til boligformål. Der laves en bebyggelsesplan i tilfælde af alene boliger Nærværende tegningsmateriale kommer til at indgå i lokalplanen som illustrationsplan på lige fod med muligheden for daglig- og udvalgsvarebutik.
N Sønderport 66-68 Parkering 22 pladser Parkering 23 pladser Ind/Ud Boliger 3 etager Boliger 4 etager Trappeopgang 4 etager Sønderport Boliger 5 etager Boliger 5 etager Trappeopgang 5 etager Boliger 4 etager Renovation Trappeopgang 6 etager Boliger 6 etager Vejbyggelinie 12 m fra vejmidte Tøndervej ILLUSTRATIONSPLAN
1750 Tøndervej Vejbyggelinie Gl. Flensborgvej 2 3500 Skel P-kælder Sønderport 66-68 1200 24000 3500 3500 1250 3500 3500 3500 7 3500 2500 24000 3500 17 3500 Tøndervej 3500 2500 ensborgvej 2 Vejbyggelinie Tøndervej Skel 0 10 5 15 10 20 15 20 750 1250 1750 P-kælder Skel Sønderport 66-68 1200 25 1200 ØSTLIG OPSTALT 50 meter 25 50 meter 750 2500 1250 1750 Vejbyggelinie dervej 0 3500 Vejbyggelinie Gl. Flensborgvej 2 5 P-kælder Sønderport 66-68 SNIT I P-KÆLDER - OVERGANG MELLEM TØNDERVEJ OG BYGGERIET 1200 10 15 20 25 50 me
Skel Sønderport 64A ILLUSTRATIONSSKITSE - PLINT MOD TØN- DERVEJ