HØRINGSNOTAT. LOKALPLANFORSLAG NR. 438 For Åmosevej 19. Side 1/15

Transkript

1 HØRINGSNOTAT LOKALPLANFORSLAG NR. 438 For Åmosevej 19 Side 1/15

2 INDHOLD Samlet indstilling Oversigt over indkomne høringssvar og forslag Resumé af høringssvar og forslag samt By og Miljøs vurdering Kopi af indkomne høringssvar og forslag Side 2/15

3 SAMLET INDSTILLING Forvaltningen anbefaler, at høringsperioden samt høringssvarene giver anledning til følgende ændringer af lokalplanforslaget. Ud over disse ændringer er tilhørende illustrationer og kortbilag konsekvensændret, hvor dette har været nødvendigt. Ændringer i lokalplanen Følgende bestemmelser ændres: 3.1 Anvendelse Området må kun anvendes til helårsbeboelse, herunder private kollegie og ungdomsboliger, socialpædagogisk bosted, opholds- og bosted for børn og unge samt voksne og ældre eller tilsvarende boligformål med op til 14 boligenheder, i form af åben-lav og tæt-lav boligbyggeri samt tilhørende fælles faciliteter som vaskeri, fælleshus og lignende. Hvis bebyggelsen overgår til tæt-lav boliger skal der ske omdisponering af opholds- og parkeringsarealer. 4 Udstykninger Ingen bestemmelser om udstykninger 4.1 Udstykning Der er mulighed for at udstykke til tæt-lav boliger med tilhørende opholds- og parkeringsareal. 5.2 Parkering Ved åben-lav boliger skal der udlægges min. 2 parkeringspladser pr. bolig. Ved tæt-lav skal der anlægges minimum 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Ved boliger på under 40 m2 skal der anlægges 0,5 parkeringsplads pr. bolig og en 1 cykelparkeringsplads pr. bolig. Anvendes bebyggelsen til kollegie, skal der udover bilparkering udlægges 1 cykelparkeringsplads pr. bolig kollegianer Hegn Ved åben-lav bebyggelse: Der skal etableres hegn i skel. Hegn i skel skal enten etableres som levende hegn, træhegn eller som blank havemur i ensfarvede røde teglsten eller som pudset eller vandskuret havemur. Hegn mod vejskel skal være levende hegn. Det Levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset. Hegn må maksimalt være 180 cm. højt. Dog må fast hegn mod vejskel mod Åmosevej maksimalt være 140 cm højt. Ved tæt-lav bebyggelse: Der skal etableres private haverum for den enkelte bolig på både for- og bagside af boligen. Der skal etableres afskærmning, som sikrer en tydelig markering mellem de private haverum. Afskærmningen skal være med levende Side 3/15

4 hegn eller træhegn. Hegn mod vejskel skal være levende hegn. Hegn må maksimalt være 180 cm. højt. Levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.3 Parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering som anført i lokalplanens punkt 5.2. Der tilføjes note i sidemargin til 11 Forudsætning for ibrugtagning Ved sammenlægning af lejligheder, nybyggeri eller ændret anvendelse skal der søges om byggetilladelse hos kommunen. Her skal bygningsreglementets bestemmelser samt lokalplanens bestemmelser blandt andet være opfyldt før der kan gives byggetilladelse. Side 4/15

5 OVERSIGT OVER INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG Nr. 1 Anders Huldahl, Åmosevej 20 Nr. 2 Carlo Lorentzen, CL Ejendomme A/S, ejer af matriklen Nr. 3 Advokat Karin Høier (KH) på vegne af Støttekontaktgruppens Botilbud ApS, lejer af ejendommen. Side 5/15

6 RESUMÉ OG VURDERING Nr. 1: Anders Hundahl (AH), beboer på Åmosevej Resumé: AH beskriver problemer med parkeringsforhold og udendørs opholdsareal. Ligeledes har AH spørgsmål til etagehøjde, hegn og tilpasning i forhold til resten af områdets udtryk. 1) Parkering a) AH mener, at parkering og udendørs opholdsarealer bør sætte begrænsningen for hvad ejendommen kan anvendes til. AH mener, at hver boligenhed bør udløse ½ parkeringsplads. AH skriver, at der i lokalplan 289 for kollegier på Godthåbsvej udløstes en ½ parkering pr. boligenhed. AH spørger til, hvorfor der er forskel ift. denne lokalplan. AH gør opmærksom på, at kollegianere også har bil, og at de skal parkere et sted. b) AH beskriver, at der allerede nu er plads til 5-7 biler på den etablerede parkeringsplads, men at den anvendes sjældent, og at der er brug for en adfærdsændring, så vejrabatten ikke tages i brug. AH har oplevet, at parkering har været et problem, da ejendommen blev brugt som flygtningeboliger. AH beskriver ligeledes problemer med parkering, da ejendommen blev brugt som socialpædagogisk bosted. Fx ved personaleskift og diverse møder. AH foreslår, at der bør være adskillelse mellem matrikel og ejendom, som det gør sig gældende for resten af ejendommene på Åmosevej. AH foreslår, at det vil være en god og nem løsning, at opsætte p-skilt på eksisterende skur, som kan anvise p-pladsen. Ligeledes at der opsættes en hæk mod vej. c) AH mener, at 5.1. om parkering bør gøres mere præcis, og at det bør fremgå at parkering bør foregå på egen grund. 2) Etager og bygningshøjde AH spørger ind til 8.2 om etagehøjde. Om 1,5 etage gør det muligt at opføre en bygning med høj trempel og en samlet højde til kip på ca meter? 3) Hegn I lokalplanforslaget står, at der skal etableres hegn i skel. AH skriver, at der i de sidste 15 år har der ikke været hegn mellem ejendommen og Åmosevej. Dette bør etableres for at give ejendommen samme udtryk som øvrige ejendomme i nærområdet. 4) Forudsætning for ibrugtagning AH foreslår, at parkeringsbestemmelserne også skal være opfyldt ved ny anvendelse og ikke kun ny bebyggelse. Følgende formulering foreslås: Før ejendommen tages i brug til anden anvendelse end tidligere, skal ejer redegøre for at samtlige bliver overholdt. 5) Udendørs opholdsarealer Side 6/15

7 AH beskriver, at opholdsarealet i dag er lille. Samt at der er et bord og to stole, og om det er ok til 14 boligenheder. 6) Støj AH foreslår at der laves bestemmelser om støj og henviser til lokalplanen for kollegieboliger på Godthåbsvej som eksempel. Vurdering: Ad 1) Parkering: Ad 1a) Det er korrekt at parkering og udendørs opholdsareal skal stemme overens med anvendelsen af bygningen. I Kommuneplan 2017 er der generelle rammer, som fastsætter, hvad parkeringsnorman er ift. forskellige boligtyper og anvendelse. Bestemmelserne omkring minimumsparkering og udendørs opholdsarealer følger Kommuneplanen. Bygherre skal lave disponeringsforslag ved ændret anvendelse eller nybyggeri, som viser at dette opfyldes før der kan gives ibrugtagningstilladelse. Lokalplanforslaget følger Kommuneplan 2017, hvor normen er følgende: der skal udlægges 2 parkeringspladser pr. bolig for åben-lav og 1,5 for tæt-lav. For boliger på under 40 m2 skal der anlægges 0,5 parkeringsplads pr. bolig og en 1 cykelparkeringsplads pr. bolig. Anvendes bebyggelsen til kollegie, skal der udlægges 1 cykelparkeringsplads pr. kollegianer. AH beskriver, at der på kollegiet på Godthåbsvej er udlagt ½ parkering pr. boligenhed og at det samme bør gælde her. Det gør det også. I lokalplanforslaget er det bestemt, at der skal udlægges ½ p-plads pr. bolig under 40 m2. Et kollegieværelse vil typisk være under 40 m2, hvorved det udløser en ½ p-plads. Ad 1b) Forvaltningen har været i dialog med ejeren af matriklen omkring parkeringsforholdene og plantning af en hæk i skel mod vej. Ejeren er positiv overfor forslagene og har meddelt at de vil plante en hæk til efteråret. For at sikre bedre tilpasning til omgivelserne og i videst muligt omfang tilpasse bebyggelsen Åmosevejs grønne udtryk foreslås det, at hegn mod vejskel kun kan være levende hegn. Ad 1c) Jf. Planloven kan det i lokalplaner ikke reguleres hvor folk parkerer. Dette står i bekendtgørelsen: Om brugerkredsen af vejarealer mv. kan der imidlertid ikke træffes bestemmelse i lokalplan. Ad 2) Etager og bygningshøjde 1,5-plans huse må max. bygges 8,5 m højt, hvilket er fastsat i byggelovgivningen. Ad 3) Hegn Forvaltningen har været i dialog med ejeren, som er positiv omkring en hæk. Ejeren har meddelt at de vil plante en hæk til efteråret. Ad 4) Forudsætning for ibrugtagning Side 7/15

8 Ved nybyggeri eller ændret anvendelse skal alle lokalplanens bestemmelser være opfyldt. Herunder også bestemmelserne omkring opholdsareal og parkeringsareal. Når der indsendes byggeansøgning skal ejer redegøre for dette før der kan gives tilladelse. Det er både ved ændret anvendelse og ved nybyggeri, at der skal indsendes byggeansøgning og kravene skal være opfyldt. I 11, bestemmelsen om ibrugtagning, ændres bestemmelsen, så det fremgår, at det ikke kun er ved nybyggeri, men også ved ændret anvendelse om anlæg af parkeringsareal slettes. Parkeringsbestemmelserne er angivet i 5.2, hvilket skal være opfyldt før der kan gives tilladelse til ændret anvendelse eller nybyggeri. Til paragraf 11, Forudsætning for ibrugtagning, skrives i stedet en note i sidemargen: Før der kan gives byggetilladelse skal lokalplanens bestemmelser være opfyldt. Ad 5) Udendørs opholdsarealer Der skal udlægges opholdsarealer svarende til 100 % af boligetagearealet i overensstemmelse med Kommuneplan Dette skal være opfyldt ved nybyggeri eller ændret anvendelse. Forvaltningen har været i dialog med ejeren om muligheden for at optimere det nuværende opholdsareal ved at etablere en hæk. Ejeren har meddelt, at der i efteråret etableres hæk mod vejskel, hvilket kan skabe et mere markeret opholdsarealet foran bebyggelsen. Ad 6) Støj I lokalplanen for kollegieboliger på Godthåbsvej er der indskrevet bestemmelser om støj. Disse omhandler dog anlæg af en eventuel støjvold grundet trafikstøj. Her vurderes ikke at være samme problem, da Åmosevej vurderes, at være en rolig vej. I så fald overvejelsen om støj handler om larm fra beboerne, er det ikke muligt at fastsætte bestemmelser om dette i en lokalplan. Er der problemer med nabostøj, er det Politiet, som skal kontaktes. Forvaltningen anbefaler, at 5.2 fastholdes i sin nuværende form, da den følger Kommuneplanen, men at det tydeliggøres at ½ parkeringsplads også gælder for kollegieboliger. I lokalplaner ikke kander i ikke stilles krav om parkering på egen grund, hvormed dette ikke indarbejdes. Forvaltningen anbefaler, at 10.6 ændres til at hegn mod vejskel (Åmosevej) kun må være levende hegn for at fastholde og bidrage til gadens grønne udtryk. Forvaltningen anbefaler at ændre ordlyden i 11, ibrugtagningsbestemmelsen, og tilføje en note, så det bliver tydeligt, at lokalplanens bestemmelser altid skal være opfyldt før der kan gives byggetilladelse eller tilladelse til ændret anvendelse. Derudover at 11.3 om parkeringsareal slettes, da kravene for parkering under alle omstændigheder skal være opfyldt fordi de står i lokalplanens 5.2. I stedet skrives en note til 11, som gør det klart, at alle lokalplanens bestemmelser skal være opfyldt før det kan gives byggetilladelse. Nr. 2: Carlo Lorentzen (CL), CL Ejendomme Resumé: Side 8/15

9 Der ønskes bestemmelser omkring udstykning, hvilket der ikke er nu. Begrundelsen er, at nogle af lokalplanforslaget anvendelsesbestemmelser på den måde kan udnyttes hensigtsmæssigt. CL foreslår følgende formulering: Uanset byggelovens bestemmelser om mindste grundstørrelse må der indenfor lokalplanområdet foretages udstykning i mindre enheder i overensstemmelse med den faktiske anvendelse og funktion, herunder gennemføres sokkeludstykninger (i henhold til byggelovens 10A). Der kan tillige gennemføres udstykning af de enkelte bygninger, såfremt der gennem bygningen i henhold til byggeloven er etableret nødvendig lodret adskillelse. Bestemmelsen omfatter tillige øvrige matrikulære forandringer. Vurdering: Forvaltningen anbefaler ikke sokkeludstykning. Hensigten med områdets anvendelse er åben-lav og tæt-lav jf. Kommuneplanen. I dette område vurderes det at være en kvalitet, at de enkelte beboere kan få tilhørende privat udendørsareal i tilknytning til deres bolig, hvis den udstykkes til tæt-lav. Dette vil ikke gøre sig gældende, hvis matriklen udstykkes som sokkeludstykning. I stedet for sokkeludstykning skal det fastsættes, at det er muligt at udstykke til tæt-lav boliger med tilhørende opholds- og parkeringsareal. Forvaltningen har været i dialog med ejeren, som har godkendt forvaltningens forslag om at give mulighed for udstykning til tæt-lav boliger. Forvaltningen anbefaler, at der i anvendelsesbestemmelsen tilføjes, at bebyggelsen kan overgå til tæt-lav boliger, og at der i så fald skal ske omdisponering af opholdsog parkeringsarealer. Derudover anbefaler forvaltningen, at 4 Udstykninger indeholder bestemmelse om, at der kan udstykkes til tæt-lav boliger. Forvaltningen anbefaler, at 6 Hegn kommer til at indeholde bestemmelser om, at der skal etableres private haverum i direkte tilknytning til boligen, hvis bebyggelsen udmatrikuleres til tæt-lav-bolig. Nr. 3: Advokat Karin Høier (KH) på vegne af Støttekontaktgruppens Botilbud ApS, lejer af ejendommen Resumé: KH foreslår, at anvendelsesbestemmelsen uddybes. KH foreslår, at der tilføjes, at ejendommen som helårsbeboelse også kan bruges til socialpædagogisk bosted, opholds- og bosted for børn og unge samt voksne og ældre eller tilsvarende boligformål. I eksisterende anvendelsesbestemmelse er der ikke denne uddybning udover at helårsbeboelse også indbefatter kollegie- og ungdomsboliger. KH foreslår denne konkrete formulering: Lokalplanen tillader, at ejendommen kan anvendes til boligformål, herunder private kollegie- og ungdomsboliger, socialpædagogisk botilbud, opholds- og botilbud for børn og unge samt voksne og ældre, med op til 14 boligenheder, eller tilsvarende boligformål, i form af åben-lav og tæt-lav boligbyggeri samt tilhørende fælles faciliteter som vaskeri, fælleshus og lignende. Side 9/15

10 KH s begrundelse for at uddybe anvendelsesbetsemmelsen, er at der med den eksisterende formulering i lokalplanforslaget vil begrænse lejerens anvendelsesmuligheder. Vurdering: Forvaltningen medgiver, at anvendelsesbestemmelsen skal uddybes yderligere for at klargøre, hvad ejendommen kan anvendes til når det gælder helårsbeboelse. Anvendelsesbestemmelsen bør følge lokalplanforslaget formålsbestemmelse, hvor der er uddybet, hvilken type helårsbeboelse ejendommen kan vendes til. Herunder også socialpædagogisk botilbud, samt opholds- og botilbud for børn og unge samt voksne og ældre eller tilsvarende formål. Forvaltningen anbefaler, at anvendelsesbestemmelse uddybes så den stemmer overens med formålsparagraffen. KH s forslag til anvendelsesbestemmelse ændres så ordlyden bliver præcis som i formålsparagraffen, hvilket lejer har medgivet er i orden. Side 10/15

11 KOPI AF INDKOMNE HØRINGSSVAR 1 Side 11/15

12 Side 12/15

13 Side 13/15

14 2 Side 14/15

15 3 Side 15/15