H a l v å r s r a p p o r t 2 0 0 6

H a l v å r s r a p p o r t 2 0 0 6 f o n d s b ø r s m e d d e l e l s e n r. 1 4-2 8. a u g u s t 2 0 0 6 (3 6 s i d e r) Side af 36

s jæ l s ø g r u p p e n 1. h a lvå r 2 0 0 6 S j æ l s ø G r u p p e n r e a l i s e r e d e i 1. h a l v å r 2 0 0 6 i g e n e n m a r k a n t r e s u l t a t f r e m g a n g. F o r 2 0 0 6 f o r v e n t e s n u e t r e s u l t a t f ø r s k a t p å k r. 70 0-8 0 0 m i o. R e s u l t a t f o r - v e n t n i n g e r n e f o r 2 0 07 f a s t h o l d e s t i l k r. 8 0 0-1.0 0 0 m i o. S t i g e n d e a k t i v i t e t p å e r h v e r v s e j e n d o m s o m r å d e t m e d i n d g å e l s e a f a f t a l e r o m s a l g a f e j e n d o m m e o g o p f ø r e l s e a f n y e d o m i c i l e j e n d o m m e. Boligmarkedet udvikler sig for tsat tilfredsstillende med salg af 557 boliger i 1. halvår 2006. God salgsudvikling for nye boligprojek ter i Stork øbenhavn og Jylland. S jælsø G r uppens ma r ke dsp osi t ion i Danma r k og de ø v r i ge nordiske la n d e er p r. 1. juli 20 0 6 kraf t i g t udvidet og st y r ket gennem over t a gelsen af Ikast B y g gein - dustri A/S (I B I). Sjælsø G r uppen får der m e d tilfør t viden og ko mp etencer inden for u d v ikling af detailha n d elsejendomme, sa mt a d ga n g til nye ge o g r a f iske ma r ke d er. Resultatet før skat blev i 1. halvår 2006 kr. 322 mio. mod kr. 221 mio. i 1. halvår 2005, svarende til en fremgang på 45%. Omsætningen blev i 1. halvår 2006 kr. 1.963 mio. mod en omsætning i 1. halvår 2005 på kr. 1.332 mio., svarende til en stigning på 47%. Egenkapitalen udgør pr. 30. juni 2006 kr. 1.065 mio. mod en egenkapital på kr. 1.012 mio. pr. 31. dec. 2005. Udbetalt udbytte for 2005 på 80 kr. pr. aktie, svarende til kr. 181 mio. De økonomiske styringsmål vedrørende soliditet og likviditet er til fulde opfyldt. På boligområdet omfatter solgte og markedsførte projekter i alt 2.873 boliger, hvoraf der pr. 30. juni 2006 er solgt 2.529 enheder svarende til ca. 88%. Boligprojekterne forløber tilfredsstillende, og den samlede projektværdi af igangværende, solgte og markedsførte boligprojekter udgør ca. kr. 7,6 mia. På erhvervsområdet udgør solgte igangværende projekter ca. kr. 200 mio. Med baggrund i nu kendte tidsterminer for enkelte lokalplaner samt forventningerne til boligsalget i 2. halvår 2006, forventes nu et resultat før skat for 2006 på kr. 700-800 mio. Resultatforventningerne for 2007 fastholdes til kr. 800-1.000 mio. Selskabet har påbegyndt udviklingen af et erhvervsbyggeri på ca. 130.000 etagemeter i Ørestad Syd efter World Trade Center konceptet. Henset til projektets samlede økonomi og selskabets økonomiske styringsmål, har selskabet valgt at foretage udviklingen i et 50:50 joint venture med SG Nord Holding A/S. Sjælsø Gruppens projektportefølje udgør ca. kr. 24 mia, hvoraf ca. kr. 6 mia. vedrører projekter i IBI-koncernen. Boligmarkedet Selskabet har realiseret et fortsat godt salg af boliger til såvel private som investorer. Der er solgt 557 boliger i 1. halvår 2006, og der forventes solgt ca. 400 boliger i 2. halvår 2006. Prisniveauet har været stabilt, men salgsperioden i det centrale København er forlænget. I omegnskommunerne og i Århus-området konstateres fortsat en god salgsudvikling. Den stigende rente har kun haft begrænset effekt på priser og salgstakt. Da boligmarkedet grundlæggende er sundt, og boligkøberne fortsat har store rådighedsbeløb, ligesom de generelle samfundsøkonomiske faktorer er sunde, forventes også en stabil udvikling på boligmarkedet fremover. Erhvervsejendomsmarkedet Der er generelt øget aktivitet og efterspørgsel på markedet for erhvervslokaler. I 1. halvår 2006 blev der indgået aftaler om opførelse af nye domiciler og salg af ejendomme, og der forhandles med flere potentielle lejere om nyopførelse af domiciler. Det er selskabets opfattelse, at dette er begyndelsen på en periode med nyt erhvervsbyggeri. Selskabet konstaterer en fortsat stærk investorefterspørgsel efter erhvervsejendomme. IBI For at styrke Sjælsø Gruppens markedsposition i Danmark og igangsætte en ekspansion i de øvrige nordiske lande overtog selskabet pr. 1. juli 2006 hele aktiekapitalen i Ikast Byggeindustri A/S (IBI). IBI besidder en solid position på markedet for udvikling af detailhandelsejendomme i Norden. Præsentation af halvårsrapporten 2006 Investorer og aktieanalytikere indbydes til præsentation på Københavns Fondsbørs, Nikolaj Plads 6, den 28. august 2006 kl. 15.00, hvor Sjælsø Gruppen vil fremlægge sin halvårsrapport samt orientere om selskabets aktiviteter og udvikling. Præsentationen vil kunne ses på www.sjaelsoe.dk. Global Reports LLC Side af 36

i n d h o l d s f o r t eg n e l s e Sjæl sø Gruppe n 1. halvår 2006 3 Fortsat markant fremgang 3 Boligmarkedet 3 Erhvervsejendomsmarkedet 3 Præsentation af halvårsrapporten 2006 5 Hoved- og nøgletal for koncernen Ledel sesberetning 6 Resultatopgørelsen 6 Balance og egenkapital 6 Pengestrømsopgørelse 6 Økonomiske styremål 7 Boligmarkedet 7 Kvalitetssikring 8 Erhvervsejendomsmarkedet 8 IBI 9 Den offentlige sektor 9 Aktiviteter i joint ventures 10 Risikoforhold 10 Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb 10 Forventninger til 2006 og 2007 10 Indregning af resultat og balance i joint ventureselskaber Sjæl sø Gruppe n s proje ktporte føl je 12 Kommende projekter - opsummering 14 Uddrag af afleverede projekter 15 Uddrag af solgte og markedsførte boligprojekter 17 Uddrag af projekter solgt til investorer 18 Solgte og markedsførte boligprojekter, opsummering 19 Uddrag af nye erhvervsprojekter 20 Kommende projekter IBI-Koncernen 24 IBI-koncernen, nu en del af Sjælsø Gruppen 24 IBI s visioner 24 Medarbejderne er virksomhedens største aktiv 24 Historisk udvikling 25 Fremtidsperspektiverne 25 Synergier med Sjælsø Gruppen IBI-koncernens projektportefølje 26 Uddrag af kommende projekter - opsummering 28 Uddrag af kommende projekter Aktionær- og ejerforhold 31 Aktionær- og ejerforhold 31 Ledelsespåtegning Re sultatopgøre l se og bal ance 32 Resultatopgørelse 33 Balance, aktiver 34 Balance, passiver 35 Pengestrømsopgørelse Finansk alender og fondsbørsmeddelel ser 36 Finanskalender og fondsbørsmeddelelser Forsidebillede: Flora Danicahuset, Porcelænshaven på Frederiksberg Side 3 af 36 Udsnit af trappe fra villa på Bøgebakken i Værløse

Foto: Søterrasserne i Gyngemosen, Søborg Side 4 af 36

H ov e d - o g n ø g l e ta l f o r k o n c e r n e n i 1.000 kr. OMSÆTNINGSUDVIKLING 2005 2006 2005 6 mdr. 6 mdr. 12 mdr. Omsætning 1.332.145 1.962.828 2.400.549 RESULTATUDVIKLING Projektbidrag 279.033 392.290 616.516 Resultat af primær drift (EBIT) 221.923 317.887 507.413 Resultat af finansielle poster (444) 3.737 4.453 Ordinært resultat før skat 221.479 321.623 511.866 Periodens resultat efter skat 166.616 230.234 377.493 BALANCEUDVIKLING Materielle anlægsaktiver 19.995 18.221 17.985 Finansielle anlægsaktiver 60.903 29.376 40.781 Projektbeholdning i alt 995.183 1.330.573 1.015.757 Aktiver i alt 2.893.332 4.947.676 3.876.930 Heraf sikre aktiver: Likvide beholdninger 349.536 762.751 801.779 Tilgodehavender fra salg 1.439.142 2.761.628 1.955.746 Aktiver i alt korrigeret (reduceret med sikre aktiver) 1.104.654 1.423.297 1.119.405 Egenkapital i alt 797.231 1.065.305 1.011.901 NØGLETAL Projektbidrag i procent af omsætning 19,7% *) 20,0% 23,2% *) Overskudsgrad 1) 16,5% *) 16,2% 19,6% *) Soliditet - styringsmål min. 40% 2) 72,2% 74,8% 90,4% Egenkapital i f.t. grundbeholdning - styringsmål min. 100% 238,1% 202,8% 320,8% Egenkapitalforrentning 3) 45,3% 46,4% 44,8% AKTIERELATEREDE NØGLETAL 4) Børskurs pr. balancedagen 1.217 1.955 1.691 P/E værdi 8,2 9,6 10,1 Udbytte pr. aktie á 10 kr. - - 80,0 Resultat pr. aktie á 10 kr. (EPS) 5) 74,5 102,0 168,3 Indre værdi pr. aktie á 10 kr. 356,1 471,6 449,1 Pengestrømme fra drift pr. aktie - 87,3 223,2 1) Resultat af primær drift i forhold til omsætningen. 2) Soliditet er beregnet på grundlag af aktiver i alt korrigeret (reduceret med sikre aktiver). 3) Beregnet på grundlag af det ordinære resultat efter skat og den gennemsnitlige egenkapital justeret for betydende aktieemissioner og udbytte. Indregnes tildelte warrants i nøgletallet bliver egenkapitalforrentningen 40,9% og 38,6% i første halvår 2005. 4) Aktierelaterede nøgletal er beregnet i overensstemmelse med Anbefalinger og Nøgletal 2005 udgivet af Den Danske Finansanalytikerforening. 5) Indregnes tildelte warrants i nøgletallet bliver EPS kr. 90,92 og kr. 65,80 i første halvår 2005. *) For at give et mere retvisende sammenligningsgrundlag er nøgletallene for 2005 beregnet på grundlag af omsætning og primært driftsresultat inkl. 100% konsolidering af aktiviteterne i joint ventures. Side 5 af 36

L e d e l s e s b e r e t n i n g RESULTATOPGØRELSEN Omsætningen blev i 1. halvår 2006 kr. 1.963 mio. mod en omsætning på kr. 1.332 mio. i samme periode i 2005 svarende til en omsætningsfremgang på 47%. Økonomiske styringsmål Som led i den overordnede vækst- og konsolideringsstrategi styres Sjælsø Gruppens dispositioner via selskabets overordnede styringsmål. Stigningen i omsætningen afspejler det høje aktivitetsniveau med opførelse af boliger til såvel private boligkøbere som investorer, ligesom der mærkes en stigende aktivitet på erhvervsmarkedet, hvor Sjælsø Gruppen i 1. halvår 2006 har solgt projekter udlejet til CA og NESA m.fl. for ca. kr. 200 mio. Resultatet før skat blev på kr. 322 mio. hvilket svarer til en resultatfremgang på kr. 101 mio. kr. eller 45 % i forhold til samme periode i 2005, hvor resultatet før skat blev kr. 221 mio. BALANCE OG EGENKAPITAL Koncernbalancen er steget fra kr. 3,9 mia. pr. 31. december 2005 til kr. 4,9 mia pr. 30. juni 2006. Forøgelsen afspejler den fortsatte aktivitet med køb af grunde til projektudvikling samt stigende tilgodehavender fra igangværende solgte projekter. Likvide beholdninger og tilgodehavender fra salg, ialt kr. 3,5 mia., udgør de sikre aktiver som fratrækkes balancesummen, hvorefter den korrigerede balance (aktiver) udgør kr. 1,4 mia. mod kr. 1,1 mia. pr. 31. december 2005. Egenkapitalen udgør, efter udbetaling af kr. 181 mio. i udbytte, i alt kr. 1.065 mio. pr. 30. juni 2006. Soliditeten, beregnet på grundlag af den korrigerede balancesum, udgør 75% pr. 30. juni 2006. Solidite tsmål Soliditeten (korrigeret for sikre aktiver) må ikke være mindre end 40%. Realiseret 75%. Egenkapital i forhold til selskabets beholdning af byggegrunde skal være mindst 100%. Realiseret 203%. Likvidite tsmål Målet om at likviditet til fri disposition skal udgøre et beløb svarende til mindst ét års kontante driftsomkostninger er fuldt ud opfyldt. Visualisering: Åhaven i Vallensbæk Den 3. juli 2006 er aktiekapitalen udvidet med knap 10% svarende til 225.909 nye aktier á 10 kr. i alt nominelt kr. 2.259.090, som blev afregnet til sælgerne af IBI koncernen i forbindelse med Sjælsø Gruppens overtagelse af virksomheden. Tegningen af de nye aktier er sket til kurs 2.199. Egenkapitalen er således styrket og udgør herefter pr. 3. juli 2006 ca. kr. 1,6 mia. PENGESTRØMSOPGØRELSE Der var i 1. halvår 2006 et positivt cash-flow fra driften før skat på kr. 207 mio., se i øvrigt side 35. Side 6 af 36

Boligmarkedet Selskabet har de seneste år konstateret en betydelig efterspørgsel efter boliger i specielt det Storkøbenhavnske område. Efterspørgslen har været drevet af gunstige og sunde samfundsøkonomiske forhold, herunder en øget beskæftigelse, reallønsfremgang og et lavt renteniveau, samt boligkøbernes generelle søgning mod hovedstadsområdet. Den positive salgsudvikling for ejerboligprojekterne er fortsat i 1. halvår 2006, med salg af 557 boliger i såvel det centrale København som omegnskommunerne og provinsen. Det kan dog ikke udelukkes, at en eventuel yderligere rentestigning på kort sigt ikke mindst af psykologiske årsager kan medføre en opbremsning i markedet med en forlænget salgsperiode til følge. Det er dog Sjælsø Gruppens opfattelse, at reaktionen i omegnskommunerne og i provinsen vil være begrænset, hvorfor selskabet pt. har fokus på etablering af nye projekter i disse områder. På længere sigt forventes fortsat en positiv salgsudvikling og stabile priser. Specielt i det centrale København har konkurrencen og markedet de seneste år været særdeles aktivt og til tider lidt spekulativt med etablering af mange boligprojekter. En del ejerlejligheder har således været opkøbt af investorer med videresalg for øje. Sjælsø Gruppen kan imidlertid konstatere, at denne tendens er ved at ophøre, og køb af ejerboliger er nu i mindre grad end tidligere spekulationsbetinget, hvilket vil understøtte en stabil langsigtet markedsudvikling. Det er Sjælsø Gruppens forventning, at væksten i boligmarkedet i Storkøbenhavn vil fortsætte, da de samfundsøkonomiske vilkår og forventninger er positive, ligesom boligkøberne generelt har et betydeligt økonomisk råderum. kvalitetssikring Sjælsø Gruppen arbejder vedvarende med at sikre kvaliteten i alle arbejdsprocesser. Der stilles således store krav til kvaliteten af leverandørernes arbejde, herunder i forbindelse med færdiggørelse og aflevering af byggerier. Det høje aktivitetsniveau i byggebranchen med stigende pres på leverandørerne medfører en forhøjet risiko for svigt i den håndværksmæssige kvalitet. For at sikre, at købere og brugere fortsat får en positiv oplevelse ved overdragelsen af ejendommene, har Sjælsø Gruppen øget fokus på at forbedre kvalitetssikringsprocesserne, såvel internt i selskabet som overfor selskabets leverandører. Side 7 af 36

L e d e l s e s b e r e t n i n g f o r t s a t Erhvervsejendomsmarkedet Erhvervsejendomsmarkedet har udviklet sig positivt i 1. halvår 2006. Der er fortsat et stort nettooptag af ledige erhvervsarealer. Der er således få ledige domicilejendomme på over 5.000 etagemeter tilbage, hvorfor der i stigende grad igangsættes nybyggeri. Sjælsø Gruppen har således i 1. halvår 2006 etableret nye erhvervsejendomsprojekter og forventer stigende aktivitet på erhvervsejendomsmarkedet i de kommende år. Selskabets pipeline indeholder en række spændende erhvervsprojekter, der skal medvirke til, at selskabet får andel i den fornyede vækst i erhvervsmarkedet. Der forhandles pt. med flere potentielle lejere. IBI I maj 2006 blev der indgået aftale om Sjælsø Gruppens køb af Ikast Byggeindustri A/S (IBI). Sjælsø Gruppen overtog herefter pr. 1. juli 2006 hele aktiekapitalen i IBI. Købesummen på kr. 800 mio. blev erlagt i form af udstedelse af 225.909 stk. nye aktier til kurs 2.199 i Sjælsø Gruppen A/S samt en kontant betaling på kr. 303 mio., der erlægges over de kommende 3 år i takt med at indtjeningen i IBI realiseres. IBI er ligesom Sjælsø Gruppen en netværks- og vidensbaseret virksomhed. IBI har en stærk markedsposition i de nordiske lande, særligt inden for udvikling af detailhandelsejendomme, og råder over en pipeline med en projektværdi på ca. kr. 6 mia. IBI har desuden igangsat en undersøgelse af mulighederne for at udnytte selskabets koncept i andre europæiske lande. Med købet af IBI får Sjælsø Gruppen et godt strategisk udgangspunkt for sin videre udvikling med mulighed for etablering af kombinerede bolig- og erhvervsbyggerier i de nordiske lande. Der vurderes således på sigt at være gode muligheder for synergier i forbindelse med projektudviklingen, ligesom IBI vil være i stand til fremover at løfte større projekter, der kombinerer retail med kontor- og boligbyggeri. Side 8 af 36 Foto: Fajance Haven i Porcelænshaven set fra Frederiksberg Have

Den offentlige sektor Sjælsø Gruppen har historisk set løst en række attraktive opgaver indenfor den offentlige sektor, herunder etablering af nye domiciler for offentlige virksomheder og styrelser. Det er Sjælsø Gruppens opfattelse, at strukturreformen på sigt vil medføre behov for omstruktureringer i specielt kommuner og regioner, hvilket utvivlsomt vil komme til udtryk i ændrede lokalebehov. Sjælsø Gruppen vil fortsat følge udviklingen tæt og være beslutningsdygtig, når der opstår projektmuligheder i den offentlige sektor. Aktiviteter i joint ventures Det har gennem en årrække været Sjælsø Gruppens strategi at få adgang til etablering af større og mere kapitalkrævende projekter via joint venture aftaler med kapitalpartnere. Derigennem kan Sjælsø Gruppen med en relativ begrænset kapitalbinding deltage i store projekter uden at gå på kompromis med de økonomiske styringsmål. Der er i 1. halvår 2006 etableret et joint venture mellem Sjælsø Gruppen og SG Nord Holding A/S, der har til formål over en årrække at udvikle et erhvervsareal på 130.000 etagemeter i Ørestad Syd til et attraktivt erhvervsområde efter World Trade Center konceptet. Joint venturet ejes 50:50 af parterne, og vil blive drevet med en risiko- og indtjeningsfordeling i Sjælsø Gruppens favør, dvs. struktureret efter samme principper som Sjælsø Gruppen har drevet tidligere joint ventures med danske og udenlandske partnere. Idet projekterne i de sidste joint ventures med Doughty Hanson & Co. Real Estate Fund i det væsentlige er afsluttet, og der hovedsageligt udestår en færdiggørelse af byggerierne, er projekterne afregnet overfor partneren. Der er herefter alene et joint venture med SG Nord Holding A/S vedrørende projektet i Ørestad Syd, samt en samarbejdsaftale med Københavns Havn om fælles byggemodning og udvikling af et stort areal på Teglholmen i København. Sjælsø Gruppen er således fortsat åben overfor forskellige samarbejdsformer, når dette vurderes at have en positiv strategisk og forretningsmæssig betydning for Sjælsø Gruppen. Side 9 af 36

L e d e l s e s b e r e t n i n g f o r t s a t RISIKOFORHOLD Sjælsø Gruppen er bevidst om, hvilke risici selskabet er eksponeret overfor. Ledelsen i selskabet arbejder aktivt med at afdække og afklare risici, med særligt fokus på markedsforholdene og projekternes kompleksitet for til stadighed at sikre et højt indtjeningsniveau. Der er solgt 557 boliger i 1. halvår 2006, og der forventes solgt ca. 400 boliger i 2. halvår 2006. Til sammenligning solgte Sjælsø Gruppen i 2005 1.681 boliger. Selskabet har i øjeblikket markedsført 2.873 boliger, hvoraf 2.529, eller ca. 88% er solgt. Disse salg sikrer et væsentligt bidrag til indtjeningen i 2006 og 2007. Det er Sjælsø Gruppens strategi, at hovedparten af boligprojekterne skal være solgt inden byggeriet igangsættes. Sjælsø Gruppen spekulerer ikke i konjunkturgevinster, men fokuserer på indtjening via projektudvikling. Byggeri af erhvervsejendomme baseres ligeledes på indgåede aftaler med lejere og investorer, og igangsættes først når hovedparten af ejendommen er disponeret. Efter en periode med mange ledige erhvervslokaler, forventes igen fornyet efterspørgsel. Da der kun henstår få uudnyttede erhvervsejendomme, vil fremgangen i erhvervsmarkedet medføre behov for nybyggeri. Baseret på ovennævnte forhold forventes nu for 2006 et resultat før skat på kr. 700 800 mio. For 2007 forventes fortsat et resultat før skat på kr. 800 1.000 mio. En væsentlig rentestigning påvirker kun i begrænset omfang Sjælsø Gruppens resultat, men kan have en negativ psykologisk effekt på boligmarkedet. Det er dog blandt økonomer generelt opfattelsen, at en rentestigning på 1-2%-point ikke vil udgøre en stor trussel mod boligejerne. Det er derfor Sjælsø Gruppens vurdering, at en opbremsning i boligmarkedet vil blive af begrænset og midlertidig karakter, og at de overordnede tendenser i boligmarkedet ikke vil forrykke sig væsentligt. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb Som tidligere omtalt blev IBI overtaget pr. 1. juli 2006. Købet blev gennemført i overensstemmelse med tidligere meddelte forudsætninger, og i overensstemmelse med beslutningerne på den ekstraordinære generalforsamling den 13. juni 2006. Den positive udvikling på erhvervsejendomsmarkedet fortsætter i 2. halvår 2006, og selskabet har således i juli indgået aftale med NNIT om etablering af nyt domicil i Søborg på ca. 6.000 etagemeter. Forventninger til 2006 og 2007 Sjælsø Gruppens forventninger til boligmarkedet baseres på de generelt positive samfundsøkonomiske faktorer, som lavt renteniveau, høj beskæftigelse og stigende realløn. Dette kombineret med en søgning mod specielt Storkøbenhavn og Århus området sikrer en langsigtet positiv udvikling for Sjælsø Gruppens primære markeder. På kort sigt vil der dog muligvis ske en opbremsning i boligmarkedet i det centrale København, der i nogen grad har været spekulationspræget med hurtigt gensalg af købte lejligheder. Det er Sjælsø Gruppens opfattelse, at en mindre markedskorrektion blot vil medføre en stabilisering af markedet, og sikre en fortsat sund markedsudvikling, hvor køberne i højere grad end tidligere vil være de egentlige slutbrugere. Usikkerheden og dermed baggrunden for de relativt store spænd i resultatintervallerne vedrørende 2006 og 2007 relateres til eventuelle projektudskydelser, eventuelle forsinkelser af lokalplaner, forventede bebyggelsesprocenter samt salgsudviklingen i de enkelte projekter. INDREGNING AF RESULTAT OG BALANCE I JOINT VENTURE- SELSKABER Koncernregnskabet er aflagt i overenstemmelse med de internationale regnskabsstandarders (IFRS) krav til indregning og måling. Ved udarbejdelse af årsrapporten 2005 valgte Sjælsø Gruppen at foretage en pro-rata konsolidering ved indregning af joint ventureselskaberne. Denne praksis er videreført i halvårsrapporten 2006. Omsætning, resultat og balanceposter i joint ventureselskaberne er således medtaget pro-rata med 50%, svarende til Sjælsø Gruppens ejerandele i joint ventureselskaberne. Sammenligningstal er tilpasset denne regnskabspraksis. Aktiviteterne i joint ventureselskaberne i 1. halvår 2006 er dog meget begrænset, idet de sidste aktiviteter i joint ventureselskabet med Doughty Hanson & Co. Real Estate Fund er overtaget af Sjælsø Gruppen A/S i 1. halvår 2006. Sjælsø Gruppen har således overtaget Doughty Hanson & Co. Real Estate Fund s ejerandel i Porcelænshaven ApS, som herefter er et 100% ejet datterselskab. Global Reports LLC Side 10 af 36

Foto: Facadearbejde på Sluseholmen i København Side 11 af 36

s j æ l sø gruppens kommende pro j ekter ia l t 6 8 2. 0 0 0 m 2 - pro j ekt v æ rdi ca. kr. 1 8 mia. ( eksk l. ibi ) 14 8 15 18 5 16 17 19 21 2 12 10 7 23 13 1 11 3 20 4 22 9 25 6 24 26 Side 12 af 36

b o l i g p r o j e k t e r e r h v e r v s p r o j e k t e r ialt 3 46.0 0 0 m 2 - projek t værdi ca. k r. 10,7 mia ialt 336.0 0 0 m 2 - projek t værdi ca. k r. 7,4 mia 1 Va l b y, Va l b y Hav e 5.000 m 2, projektværdi ca. kr. 140 mio. 2 T V- B y e n/g y n g e m o s e n 8.900 m 2, projektværdi ca. kr. 530 mio. 3 K ø b e n h av n, Hav n e h o l m e n.800 m 2, projektværdi ca. kr. 575 mio. 4 K ø b e n h av n, Teglholmen 30.000 m 2, projektværdi ca. kr. 3,9 mia. 5 Ly n g b y, M o r t o n s v e j 8.000 m 2, projektværdi ca. kr. 675 mio. 6 S k a n d e r b o r g Bakker 54.000 m 2, projektværdi ca. kr. 900 mio. 7 F r e d e r i k s b e r g, Porcelæ n s h av e n.300 m 2, projektværdi ca. kr. 50 mio. 8 N æ r u m, L i n d e A l l é.000 m 2, projektværdi ca. kr. 750 mio. 9 Ø r e s ta d, Ø r e s ta d Syd 0.000 m 2, projektværdi ca. kr. 600 mio. 1 0 K ø b e n h av n, Margret h e h o l m 65.000 m 2, projektværdi ca. kr. 2,3 mia. 1 1 Å h av e n, Va l l e n s b æ k.700 m 2, projektværdi ca. kr. 310 mio. 1 2 K ø b e n h av n, K a l k b r æ n d e r i h av n e n 0.000 m 2, projektværdi ca. kr. 275 mio. 1 3 Va l b y, G l. Køge L a n d e v e j.000 m 2, projektværdi ca. kr. 225 mio. 1 4 A l l e r ø d, E n g h o l m 4.000 m 2, projektværdi ca. kr. 60 mio. 1 5 Ly n g b y, L u n d t o f t e v e j 9.000 m 2, projektværdi ca. kr. 340 mio. 1 6 G e n t o f t e, Ø r n e g å r d s v e j.000 m 2, projektværdi ca. kr. 35 mio. 17 M å l ø v, Målø v B y v e j 0.000 m 2, projektværdi ca. kr. 250 mio. 1 8 Ø l s t y k k e, F r e d e r i k s s u n d s v e j 3.600 m 2, projektværdi ca. kr. 50 mio. 1 9 B a l l e r u p, B o r u p va n g, 7.300 m 2, projektværdi ca. kr. 125 mio. 2 0 T e g l h o l m e n, Københav n 30.000 m 2, projektværdi ca. kr. 600 mio. 2 1 T V- B y e n/g y n g e m o s e n 54.000 m 2, projektværdi ca. kr. 730 mio. 2 2 K ø b e n h av n, Wo r l d Tr a d e C e n t e r 30.000 m 2, projektværdi ca. kr. 4 mia 2 3 K ø b e n h av n, Margret h e h o l m 0.500 m 2, projektværdi ca. kr. 300 mio. Å r h u s 2 4 O l u f Pa l m e s A l l e 4.600 m 2, projektværdi ca. kr. 60 mio. 25 S l e t Pa r k v e j 8.000 m 2, projektværdi ca. kr. 225 mio. 2 6 S k a n d e r b o r g Bakker.000 m 2, projektværdi ca. kr. 175 mio. Global Reports LLC Side 13 af 36

p r oj e k t e r a f l e v e r e t i 1. h a lvå r 2 0 0 6 u d d r a g h e r a f - s a m l e t p r o j e k t væ r d i c a. k r. 1, 0 m i a. Fa jance Hav e n, Porcel ænshaven Etagemeter 8.000 m 2 Lejligheder 73 ejer Status 73 solgt Indflytning Forår 2006 Projektværdi ca. kr. 250 mio. Porce l æ n s h u s e t, e tape II Porcel ænshaven Etagemeter 2.300 m 2 Lejligheder 28 ejer Status 28 solgt Indflytning Fra marts 2006 Projektværdi ca. kr. 70 mio. B ryggens Hav e, e tape II Isl ands Brygge Etagemeter 9.750 m 2 Lejligheder 107 andele Status 107 solgt Indflytning Forår 2006 Projektværdi ca. kr. 250 mio. Hasselhusene, Væ r løse Etagemeter 2.700 m 2 Lejligheder 26 ejer Status 26 solgt Indflytning Primo 2006 Projektværdi ca. kr. 65 mio. Ko l l egium Porcel ænshaven Etagemeter 2.800 m 2 Omfatter 100 værelser Aflevering Medio 2006 Solgt til Boligfonden Projektværdi ca. kr. 65 mio. B irkholm, e tape I S l u s e h o l m e n Etagemeter 5.100 m 2 Lejligheder 51 ejer Status 51 solgt Indflytning 1. halvår 2006 Projektværdi ca. kr. 125 mio. A l l é H u s e n e, e tape I Gy n g e m o s e n/ T V- Byen Etagemeter 3.200 m 2 Rækkehuse 28 ejer Status 28 solgt Indflytning 1. halvår 2006 Projektværdi ca. kr. 70 mio. Søterrasserne blok A Gy n g e m o s e n/ T V- Byen Etagemeter 3.550 m 2 Lejligheder 40 andel Status 40 solgt Indflytning 1. halvår 2006 Projektværdi ca. kr. 80 mio. Side 14 af 36

s o l g t e o g m a r k e d s f ø r t e b o l i g p r oj e k t e r U d d r a g h e r a f - s a m l e t p r o j e k t væ r d i c a. k r. 5, 6 m i a. K irsebæ r parken Valby Hav e Etagemeter 15.500 m 2 Rækkehuse 119 ejer Status pr. 30.06.06 90 solgt Indflytning Fra medio 2007 Projektværdi ca. kr. 460 mio. K i d h o l m, S l u s e h o l m e n Etagemeter 9.000 m 2 Lejligheder 91 ejer Status 91 solgt Indflytning Ultimo 2007/ Primo 2008 Projektværdi ca. kr. 280 mio. Ø r e s tadshuse t Ø r e s tad Etagemeter 12.300 m 2 Lejligheder 127 ejer Status pr. 30.06.06 123 solgt Indflytning Medio 2007 Projektværdi ca. kr. 340 mio. A d m ir a l e n s Gård, Københav n Etagemeter 10.800 m 2 Lejligheder 108 ejer Status 108 solgt Indflytning Forår 2007 Projektværdi ca. kr. 350 mio. Hav n e h o l m e n, e tape I + II Københav n Etagemeter 12.101 m 2 Lejligheder 106 ejer Status 56 solgt Indflytning Forår 2008 Projektværdi ca. kr. 550 mio. B rombæ r parken, Va l by Hav e Etagemeter 6.500 m 2 Lejligheder 65 ejer Status 65 solgt Indflytning Fra medio 2007 Projektværdi ca. kr. 180 mio. A m e rik a H u s Amerik a Pl ads Etagemeter 10.750 m 2 Lejligheder 100 ejer Status 100 solgt Indflytning Medio 2007 Projektværdi ca. kr. 320 mio. Åhaven, Vallensbæk, etape I Etagemeter 13.700 m 2 Lejligheder/ Rækkehuse 131 ejer Status pr. 30.06.06 54 solgt Indflytning Fra ultimo 2007 Projektværdi ca. kr. 370 mio. B irkholm, e tape II S l u s e h o l m e n Etagemeter 14.200 m 2 Lejligheder 119 ejer/almennyttige Status 119 solgt Indflytning 2. halvår 2006 Projektværdi ca. kr. 290 mio. Zinkhuse t Amerik a Pl ads Etagemeter 6.500 m 2 Lejligheder 62 ejer Status pr. 30.06.06 35 solgt Indflytning Medio 2008 Projektværdi ca. kr. 260 mio. Side 15 af 36

s o l g t e o g m a r k e d s f ø r t e b o l i g p r oj e k t e r - U d d r a g h e r a f ( f o r t s at ) A l l é H u s e n e, e tape II Gy n g e m o s e n/ T V- Byen Etagemeter 6.400 m 2 Rækkehuse 56 ejer Status 56 solgt Indflytning 2. halvår 2006 Projektværdi ca. kr. 140 mio. B ryg g e n s h u s e, e tape i + ii Isl ands Brygge Etagemeter 11.500 m 2 Lejligheder 133 ejer Status 133 solgt Indflytning Fra 4. kvt. 2006 Projektværdi ca. kr. 320 mio. Åk andehusene Gy n g e m o s e n/ T V- Byen Etagemeter 5.300 m 2 Lejligheder 56 ejer Status pr. 30.06.06 50 solgt Indflytning Medio 2007 Projektværdi ca. kr. 150 mio. Søterrasserne blok B + C Gy n g e m o s e n/ T V- Byen Etagemeter 7.150 m 2 Lejligheder 80 andel/ejer Status 80 solgt Indflytning Ultimo 2006/ primo 2007 Projektværdi ca. kr. 160 mio. S øborg Hav e S øborg Etagemeter 6.000 m 2 Lejligheder 72 ejer Status 72 solgt Indflytning Medio 2007 Projektværdi ca. kr. 160 mio. Søterrasserne blok D Gy n g e m o s e n/ T V- Byen Etagemeter 3.588 m 2 Lejligheder 40 ejer Status pr. 30.06.06 0 solgt *) Indflytning Forår 2008 Projektværdi ca. kr. 100 mio. Fa san Hav e n Porcel ænshaven Etagemeter 7.500 m 2 Lejligheder 83 ejer Status 83 solgt Indflytning Primo 2007 Projektværdi ca. kr. 270 mio. Mag n o l iahusene II Porcel ænshaven Etagemeter 2.284 m 2 Lejligheder 18 ejer Status pr. 30.06.06 3 solgt Indflytning 2. halvår 2007 Projektværdi ca. kr. 125 mio. H øj l andshusene, e tape I Sk anderborg bakker Etagemeter 2.935 m 2 Lejligheder 34 ejer Status pr. 30.06.06 0 solgt *) Indflytning Ultimo 2007 Projektværdi ca. kr. 70 mio. Da l h u s e n e, e tape I Sk anderborg Bakker Etagemeter 2.329 m 2 Huse 21 Status pr. 30.06.06 12 solgt Indflytning Ultimo 2007 Projektværdi ca. kr. 50 mio. *) Salgsstart i projekterne i maj/juni 2006. Pr. 15. august 2006 er der solgt 45% i hvert af projekterne Side 16 af 36

s o l g t e o g m a r k e d s f ø r t e p r oj e k t e r U d d r a g h e r a f ( f o r t s at ) A l l é H u s e n e e tape i + ii + III Sk anderborg Bakker Etagemeter 10.100 m 2 Huse 82 ejer Status pr. 30.06.06 80 solgt Indflytning Medio 2007 Projektværdi ca. kr. 200 mio. B ø g e bakken, Væ r løse Etagemeter 12.000 m 2 Rækkehuse/ huse 90 ejer Status pr. 30.06.06 45 solgt Indflytning Fra ultimo 2007 Projektværdi ca. kr. 470 mio. B o l i g p r oj e k t e r s o l g t t i l i n v e s t o r e r U d d r a g h e r a f - s a m l e t p r o j e k t væ r d i c a. k r. 2, 0 m i a. Hjortholm S l u s e h o l m e n Etagemeter 14.681m 2 Lejligheder 144 Solgt til Investorgruppe Indflytning 2. halvår 2007 Projektværdi ca. kr. 410 mio. Æblehav e n e tape I + II Gy n g e m o s e n/ T V- Byen Etagemeter 10.000 m 2 Lejligheder 112 Aflevering 2. halvår 2006 Solgt til Pen-Sam Projektværdi ca. kr. 170 mio. B e l l a H u s Ø r e s tad Etagemeter 5.900 m 2 Lejligheder 63 boliger Aflevering 2006 Solgt til De Københavnske Ejendomsselskaber Projektværdi ca. kr. 110 mio. B ø g h o l m, S l u s e h o l m e n Etagemeter 17.500 m 2 Lejligheder 175 Aflevering Ultimo 2007 Solgt til: Investor gruppe Åk andehusene Gy n g e m o s e n/ T V- Byen Etagemeter 9.200 m 2 Lejligheder 105 Aflevering Primo 2007 Solgt til: Investor gruppe B rombæ r parken, Va l by Hav e Etagemeter 15.500 m 2 Lejligheder 218 Aflevering Fra ultimo 2007 Solgt til: Investor gruppe Side 17 af 36

s a m l e t ov e r s i g t ov e r s o l g t e o g m a r k e d s f ø r t e b o l i g p r oj e k t e r Salgsstatus solgte og markedsførte boligprojekter (antal boliger - endnu ikke afleveret) Solgt før 2006 Solgt i 2006 Solgt ialt pr. 30.06.06 Antal i alt Solgt i % Søterrasserne (blok A, B & C), Gyngemosen/TV-Byen 120 120 120 100% Birkholm, Sluseholm 170 170 170 100% Bryggens Huse, Islands Brygge 133 133 133 100% Amerika Hus, Amerika Plads 99 1 100 100 100% Alle Husene, Gyngemosen/TV-Byen 84 84 84 100% Mussel Huset, Porcelænshaven 8 8 14 57% Fasan Haven, Porcelænshaven 82 1 83 83 100% Admiralens Gård, København 104 4 108 108 100% Søborg Have, Søborg 64 8 72 72 100% Ørestadshuset, Ørestad City 77 46 123 127 97% Kidholm, Sluseholmen 77 14 91 91 100% Kirsebærparken, Valby 35 55 90 119 76% Brombærparken, Valby 31 34 65 65 100% Havneholmen etape I+II, København 33 23 56 106 53% Åkandehusene, Gyngemosen/TV-Byen 15 35 50 56 89% Zinkhuset, Amerika Plads 0 35 35 62 56% Allehusene, Skanderborg Bakker etape I+II 37 43 80 82 98% Magnolia Husene etape 2 3 3 18 17% Søterrasserne (blok D), Gyngemosen/TV-Byen 40 0% *) Højlandshuse Skanderborg Bakker etape I 34 0% *) Dalhuse Skanderborg Bakker etape I 12 12 21 57% Åhaven, Vallensbæk 54 54 131 41% Bøgebakken, Værløse 45 45 90 50% investorsalg Bella Hus, Ørestad City 63 63 63 100% Æblehaven, Gyngemosen/TV-Byen 112 112 112 100% Hekla Husene, Lærernes Pension, Islands Brygge 130 130 130 100% Bøgholm, Sluseholm 175 175 175 100% Brombærparken, Valby 218 218 218 100% Åkandehusene, Gyngemosen/TV-Byen 105 105 105 100% Hjortholm, Sluseholm 144 144 144 100% Boliger ialt 1.972 557 2.529 2.873 88% Projekter afsluttet/afleveret før 30.06.06 indgår ikke i opgørelsen *) Salgsstart i projekterne i maj/juni 2006. Pr. 15. august 2006 er der solgt 45% i hvert af projekterne Global Reports LLC Side 18 af 36

n y e e r h v e r v s p r oj e k t e r U d d r a g h e r a f CA Computer Associates, ballerup Sjælsø Gruppen opfører nyt domicil på Borupvang i Ballerup udlejet til CA (Computer Associates Scandinavia A/S). Domicilet opføres på en af de sidste grunde i området og ligger mellem Xerox og Siemens ud mod grønne områder. Domicilet er tegnet af Design Group Architects og udgør ca. 5.000 etagemeter, fordelt med ca. 3.600 etagemeter kontorer og ca. 1.350 etagemeter kælder til teknik og parkering. Projektet ibrugtages medio 2007, og er solgt til en privat investor. NNIT, Søborg Sjælsø Gruppen har indgået en lejeaftale med NNIT (Novo Nordisk IT) vedrørende et nyt domicil NNIT KONTORHUS på ca. 6.000 etagemeter VED GLENTAGÅRD Forventet indflytning ultimo 2007. Skitseprojekt Maj 2006 Projektet, der er tegnet af Dissing + Weitling er placeret på Buddingevej i Søborg på den resterende byggeret ved siden af Hydro Texacos domicil. Projektet forventes solgt i løbet af 2. halvår 2006, og har en projektværdi på ca. kr. 125 mio. DISSING+WEIT Side 19 af 36

k o m m e n d e p r oj e k t e r u d d r a g h e r a f W T C C o p e n h a g e n 130.000 m 2 mulighed for etablering af et erhvervs- og handelscentrum. Sjælsø Gruppen har deltaget aktivt i udviklingen af Ørestad City med 2 boligprojekter samt opførelsen af nyt kontordomicil til Københavns Energi på ca. 14.000 m 2. Med vedtagelsen af en ny lokalplan for Ørestad Syd og salget af en lang række boliggrunde, er der nu for alvor sat gang i udviklingen af den sydligste del af Ørestad. Sjælsø Gruppen har erhvervet retten til at opføre et World Trade Center på ca. 130.000 m 2. Med en beliggenhed umiddelbart overfor Fields og ud til motorvejen, vil det på mange måder blive et både synligt og spektakulært byggeri. Grunden er centralt placeret tæt på den internationale lufthavn med gode tilkørselsforhold og tæt på metroen, som bringer kunder til Københavns centrum på 8 min. Projektet vil udvikle sig over de kommende år, og når det står færdigt, vil det indeholde små servicerede kontorer med få ansatte, samt større kontorlejere. Herudover vil det blandt andet indeholde konferencefaciliteter, business hotel, restauranter, sekretær- og translatørservice. Projektets endelige form er fortsat under udarbejdelse i samarbejde med Københavns Kommune og Ørestadsselskabet og forventes endeligt fastlagt inden for nærmeste fremtid. Luftfoto med placeringen af WTC Copenhagen i Ørestad Umiddelbart herefter vil projektet blive markedsført. Visualisering: foreløbig skitse til WTC Copenhagen Side 20 af 36

m a r g r e t h e h o l m Margretheholm har en særdeles attraktiv placering, umiddelbart syd for Refshaleøen og lystbådhavnen og nordøst for Stadsgraven og Holmen. T eg l h o l m e n På et areal på den østligste del af Teglholmen i Københavns Sydhavn har Sjælsø Gruppen og Københavns Havn A/S indgået aftale om fælles byggemodning og udvikling af et stort grundareal. Med sin placering tæt på Københavns centrum, Christianshavn samt de rekreative arealer bliver det et markant projekt i de kommende år. Det forventes, at en ny lokalplan for området vil være vedtaget omkring årsskiftet 2006/2007, hvorefter projekterne efter endt byggemodning og miljøoprensning vil blive realiseret i løbet af de kommende 3 4 år. Området vil på sigt rumme ca. 75.000 etagemeter nybyggeri af boliger og i mindre omfang institutioner og erhverv. Den samlede projektværdi for området forventes at ligge i niveauet kr. 2,6 mia. Området vil på sigt rumme ca. 160.000 etagemeter nybyggeri med op til 1.350 boliger og i mindre omfang offentlige institutioner og erhverv. Området er på størrelse med Sluseholmen og er en videreførelse af boligudviklingen i Sydhavnen. Projekterne vil få en fantastisk placering med udsigt til kanaler og havnebassinet. Det forventes, at en ny lokalplan for området vil være vedtaget i foråret 2007, hvorefter projekterne efter endt byggemodning og miljøoprensning vil blive realiseret i løbet af de kommende 6 8 år. Foreløbig model af projekt på Margretheholm Foreløbig disponering af projektet på Teglholmen Side 21 af 36

k o m m e n d e p r oj e k t e r u d d r a g - f o r t s at L i n d e a l l é På Linde Allé i Nærum, har Sjælsø Gruppen erhvervet et attraktivt areal. På et meget attraktivt areal mellem Nærum Hovedgade, Nærumgårdsvej, Byageren og Linde Allé udvikler Sjælsø Gruppen et nyt boligområde med i alt ca. 240 boliger. Boligerne bliver en blanding af gårdhavehuse, rækkehuse og ejerlejligheder. Langs Linde Allé afgrænses arealet af en eksisterende kontorejendom i 2 planer, som kan ombygges til boligformål. Mellem de enkelte bebyggelser og længer etableres fælles grønninger til ophold, spil og leg. Hele området vil fremstå som et særdeles attraktivt boligområde tæt på butikker, skole, gymnasium, idræt samt Jægersborg Hegn og Øresund. Området vil på sigt rumme ca. 21.000 etagemeter fordelt på ca. 240 boliger. En ny lokalplan forventes vedtaget i efteråret 2006. m o r t o n s v e j Boligprojektet på Mortonsvej indeholder omkring 180 lejligheder, beliggende i hjertet af Lyngby, meget tæt på Lyngby Sø, direkte ned til Lyngby kanal og med kort afstand til Lyngby handelscentrum, som kun ligger 500 meter fra grunden. Bebyggelsen planlægges som en parkbebyggelse bestående af omkring 9 boligblokke med varierende etagehøjder som tilpasser sig niveauforskellene på den skrånende grund. Fra mange af lejlighederne vil der være en flot udsigt over Lyngby Sø. Området anvendes i dag af Teknisk Skole, som flytter deres aktiviteter til andre adresser. En ny lokalplan forventes endeligt vedtaget i efteråret 2006, hvorefter projektet sættes i salg. Visualisering: Linde Allé, Nærum Foreløbig plan for Mortonsvej Side 22 af 36

s tæ v n e n På den sydligste grund i Ørestad Syd bliver et spektakulært byggeri opført. Det bliver et imponerende bygningsværk, der bliver placeret ud mod Amager Fælled mod syd. Udviklingen af Ørestad er gået stærkt i de senere år, og udviklingen af Ørestad Syd er nu igangsat. Sjælsø Gruppens boligprojekt, på 166 ejerlejligheder, opføres på en meget attraktiv grund helt mod syd. Fra mange af boligerne vil der være direkte udsigt over de fredede arealer mod syd. Mod øst og syd vil boligerne stå direkte ned i et kommende søområde, og mod vest afgrænses bebyggelsen af en bred kanalgade. Det er således en meget velbeliggende grund i et nyt spændende byområde. Sk anderborg Bakker Skanderborg Bakker er et 36 hektar stort boligudviklingsområde, der ligger hævet over den østjyske provinsby Skanderborg med udsigt over byen, søen og Illerup Ådal. Sjælsø Gruppen har udarbejdet en masterplan for hele området med op mod 700 boliger. Masterplanen indeholder forskellige boligformer med alt fra parcelhusgrunde til rækkehuse og ejerlejlighedsbyggeri i 6 etager. Skanderborg by har en yderst attraktiv og strategisk beliggenhed med nem adgang til infrastrukturen, det midtjyske søhøjland og med kun 20 km til Århus midtby. Kommuneplantillægget og den første lokalplan blev godkendt i 2005, mens øvrige lokalplaner forventes godkendt i takt med at området udvikles. Området udvikles over en årrække. Salg og byggeri er påbegyndt for enkelte etaper. Visualisering: Stævnen, Ørestad Syd Visualisering: Del af projektet i Skanderborg Bakker Side 23 af 36

I B I - k o n c e r n e n N u e n d e l a f S j æ l s ø G r u p p e n IBI-koncernen er førende inden for projektudvikling for detailhandelen i Norden. Selskabets primære fokus er rettet mod større byggeprojekter i de nordiske lande, hvor IBI har etableret egen organisation. Med købet af IBI-koncernen får Sjælsø Gruppen tilført viden og kompetencer indenfor udvikling af detailhandelsejendomme, og dermed en forbedret strategisk og geografisk platform, der tillige giver mulighed for implementering af Sjælsø Gruppens koncept i de øvrige nordiske lande. IBI s visioner at være de bedste, når det gælder projektudvikling til detailhandlen. at levere helhedsorienterede og effektive løsninger, som skaber større værdi for kunderne end de kunne opnå uden IBI s medvirken. at opbygge langvarige og tillidsbaserede relationer med samarbejdspartnere, så IBI er en eftertragtet partner inden for projektudvikling. at skabe en attraktiv forrentning af den investerede kapital med en præcist defineret risikoprofil. Medarbejderne er virksomhedens største aktiv IBI arbejder netværksorienteret og skaber værdi på basis af viden og erfaring. IBI s største aktiv er virksomhedens medarbejdere, og den viden og erfaring som de opsamler i virksomheden. Der er derfor fokus på at sikre, at selskabets arbejdsmiljø er udviklende, og at det er meningsfuldt og givende for medarbejderne at være en del af IBI koncernen. IBI s organisation reagerer hurtigt på ønsker fra lejere og investorer, og er vedvarende i stand til at udvikle attraktive projektmuligheder. Udviklingen gennemføres i tæt samarbejde med lejere, myndigheder, investorer og leverandører, hvor IBI har fokus på at etablere samarbejdet samt koordinere og kvalitetssikre arbejdsprocesserne. Historisk udvikling IBI har gennem en årrække haft konstant vækst, hvor den primære indtjening er øget år for år, samtidigt med at omkostninger og pengebindinger i projekter har været under kontrol. Selskabet har således skabt gode resultater samtidigt med, at der er konstateret en sund udvikling i egenkapital og nøgletal. Over de seneste fem år har IBI-koncernen således udviklet og afleveret detailhandelsprojekter på mere end 300.000 etagemeter. Foto: IBI s hovedkontor i Danmark Foto: Jernbanepladsen i Lyngby Side 24 af 36

Fremtidsperspektiverne Detailhandelen i hele Norden er inde i en gunstig udvikling, der manifesterer sig i en konstant efterspørgsel efter nye salgsarealer. Det anslås, at markedet for detailhandelsejendomme har en årlig vækstrate på over 10%. IBI s fremtidsudsigter er således særdeles gunstige, hvilket understøttes af selskabets betydelige projektpipeline på ca. kr. 6 mia. IBI har desuden igangsat en undersøgelse af mulighederne for at udnytte selskabets koncept i andre europæiske lande. Synergier med Sjælsø Gruppen Det er ledelsens forventning, at der kan realiseres betydelige synergier mellem IBI og Sjælsø Gruppen. Projektmuligheder som tidligere er faldet uden for parternes respektive forretningsområder forventes fremover at kunne udnyttes. Der ses endvidere en klar tendens til, at større byudviklingsopgaver søges koordineret ud fra ønsket om en samlet helhed bestående af alle ejendomstyper. Her vil fælles udvikling af større projekter såvel i Danmark som udlandet indeholdende både detailhandel, bolig- og domicilbyggerier være en aktuel mulighed. Med købet af IBI-koncernen har Sjælsø Gruppen fået et solidt grundlag for at igangsætte en international ekspansion, og IBI-koncernen har fået tilført nye projektkompetencer og en øget kapitalstyrke. Endelig forventes der at kunne opnås synergier indenfor funding af projekter, indkøb og IT. IBI koncernen IBI danmark A/S IBI norge as IBI sverige ab IBI finland oy IBI international Foto: Vantaa, Tammisto i Finland Foto: Clarion Hotel, København i Danmark Side 25 af 36

i b i s k o m m e n d e p r oj e k t e r p r o j e k t væ r d i c a. k r. 6 m i a. 11 6 10 16 7 9 14 13 15 8 12 5 2 1 4 3 Side 26 af 36

u d d r a g a f k o m m e n d e p r oj e k t e r D a n m a r k s v e r i g e 1 H e r l e v H o v e d g a d e, H e r l e v.900 m 2, projektværdi ca. kr. 40 mio. 2 H o w i t z v e j, F r e d e r i k s b e r g.700 m 2., projektværdi ca. kr. 110 mio. 3 M i d d e l fa r t v e j 1, O d e n s e, e r h v e rvsdel 6.000 m 2., projektværdi ca. kr. 120 mio. 4 P o p p e l s t y k k e t, Va l b y/københav n.000 m 2, projektværdi ca. kr. 50 mio. 5 E n g d a l, Egå 4.800 m 2, projektværdi ca. kr. 370 mio. 9 Fa l l e b e r g e t, Arvik a 9.100 m 2, projektværdi ca. SEK 120 mio. 1 0 B o r l ä n g e, Norr a Ba c k a 3.350 m 2, projektværdi ca. SEK 50 mio. 1 1 N o r r m a l m, Hapa r a n d a 8.400 m 2, projektværdi ca. SEK 110 mio. 1 2 S ö d e r m a l m, S t o c k h o l m.500 m 2, projektværdi ca. SEK 140 mio. 1 3 Å k e s b e r g a, S t o c k h o l m 4.400 m 2, projektværdi ca. SEK 65 mio. 1 4 B ä r b y l e d e n, U p p s a l a 8.000 m 2, projektværdi ca. SEK 160 mio n o r g e f i n l a n d 6 Å s a n e, B e r g e n 8.150 m 2, projektværdi ca. NOK. 115 mio. 7 R e b e k k g ata, m o s s/o s l o 6.500 m 2, projektværdi ca. NOK 100 mio.. 1 5 Va l i m o t i e, Va n ta a/hels i n g f o r s 0.850 m 2, projektværdi ca. EUR 20 mio. 1 6 Kingsgate, Porvoo/Helsingfors (3. etape).000 m 2, projektværdi ca. EUR 17 mio. 8 K r i s t i a n s s a n d 8.200 m 2, projektværdi ca. NOK 270 mio. Side 27 af 36

I B I s k o m m e n d e p r oj e k t e r u d d r a g M i d d e l fa r t s v e j 1, o d e n s e På Middelfartvej i Odense opfører IBI Danmark et nyt attraktivt detailhandels- og boligområde med et samlet etageareal på 18.750 etagemeter. Ejendommen er placeret tæt på Odense centrum, og passeres dagligt af mellem 12.000 og 17.000 køretøjer på Grønlykkevej og Middelfartvej. Der opføres 6.000 etagemeter butikker og kontorlokaler, og der er mulighed for opførelse af 9.400 etagemeter boliger. Der etableres endvidere et stort parkeringsareal i forbindelse med detailhandelsområdet, som får ind- og udkørsel fra Grønlykkevej. Af øvrige detailhandelsbutikker i området kan nævnes bl.a. Silvan og Aldi. b ä r b y l e d e n, U p p s a l a IBI Sverige tilbyder et nyopført butiksområde på en af de bedste placeringer for handel i Uppsala. Butiksområdet er direkte ud til den nye E4 ved trafikknudepunktet Bärbyleden i Uppsala. Totalt udlejes 8.000 etagemeter, hvor der tillades dagligvarehandel på samtlige arealer. Planlagt åbning er efteråret 2007 samtidig med, at den nye E4 står klar. Butiksområdet planlægges således, at der bliver plads til en stor eller flere mindre lejere, og i udformes helt efter de kommende lejeres ønsker. Boligdelen afslutter den nuværende karré ved Kanslergade, Store Glasvej og Vestre Stationsvej. Karréen opføres i 2-4 etager. Indflytning forventes at finde sted i slutningen af 2007. Skitse af Middelfartsvej i Odense Foreløbig visualisering af Bärbyleden i Uppsala Side 28 af 36

r e b e k kg ata, m o s s v e d o s l o IBI Norge tilbyder muligheden for etablering af nye butikker på i alt 6.500 etagemeter i attraktivt handelsområde i Moss ved Oslo. Va l i m o t i e, Va n ta a IBI Finland er i øjeblikket ved at udvikle en ejendom på 11.000 etagemeter i det populære retail-område Tammisto i Vantaa. Moss ligger centralt ved Oslofjordens østside, og byen er et vigtigt handels- og servicecenter i et område med 65.000 indbyggere. Området er et af de største handelsområder i hovedstadsregionen og er let tilgængeligt fra Tuusula motorvej såvel som ringvej 3. Selve Moss by har 22.000 indbyggere, og forventer en betydelig vækst i indbyggertallet i de kommende år, ikke mindst fordi byen i stigende grad opfattes som en del af Storoslo. Der er tre store handelsområder i Moss; City Syd, Mosseporten, og Moss centrum. City Syd er det største område, og det er her IBI udvikler et detailhandelsprojekt på 6.500 etagemeter. Området rummer i dag en række kendte detailhandelsfirmaer, og på nabogrunden er ICA Maxi i gang med at opføre et nyt supermarked på 5.000 etagemeter. Området er let tilgængeligt fra E6 mellem Oslo og Gøteborg, der har en høj trafiktæthed. Ved siden af IBI s projekt ligger Bauhaus, Gigantti, Hobby Hall, Plantagen, Pukkila, Hööks og mange andre detailbutikker såvel som 2 varehuse. Jumbo, et af Finlands største butikscentre, ligger også inden for en afstand af 2 minutters kørsel. Foreløbig visualisering af Rebekkgata, Moos Foreløbig visualisering af Vantaa i Finland Side 29 af 36

Visualisering: Magnolia Husene II, Porcelænshaven Side 30 af 36

a k t i o n æ r - o g e j e r f o r h o l d Sjælsø Gruppen A/S er noteret på Københavns Fondsbørs under fondskode 10241751. Ledelsen i Sjælsø Gruppen fokuserer på at skabe værdi for aktionærene gennem en solid og kontinuerlig vækst i selskabets hovedtal baseret på en fornuftig og konservativ soliditetspolitik, der har været én af grundstenene i mere end 10 års konstant vækst. Det er således fortsat selskabets mål at arbejde for en kursdannelse, der afspejler indtjeningsevnen og udviklingspotentialet for en vidensbaseret virksomhed med Sjælsø Gruppens strategi og track-record. Kursen på selskabets aktie er i 1. halvår 2006 steget fra kurs 1.691 primo 2006 til kurs 1.955 pr. 30. juni 2006. I forbindelse med købet af IBI blev bestyrelsen på en ekstraordinær generalforsamling den 13. juni 2006 bemyndiget til at udvide selskabets aktiekapital ved udstedelse af 225.909 stk. nye aktier á 10 kr. uden fortegningsret for selskabets nuværende aktionærer. Kapitaludvidelsen blev gennemført den 3. juli 2006, og aktierne udleveret til de tidligere ejere af IBI-koncernen mod apportindskud af hele aktiekapitalen i Ikast Byggeindustri A/S. En del af aktierne var forinden videresolgt til SG Nord Holding A/S til kurs 2.349. Herefter udgør den samlede aktiekapital i Sjælsø Gruppen A/S 2.485.001 aktier á 10 kr., svarende til nominelt kr. 24.850.010. Den 27. februar 2006 meddelte Brdr. Rønje Holding A/S, at selskabets aktiepost i Sjælsø Gruppen A/S var blevet solgt til SG Nord Holding A/S, der ejes med 50% af Brdr. Rønje Holding A/S og 50% af et konsortium struktureret af Straumur-Burdaras. Aktierne blev handlet til kurs 2.100 eksklusiv udbytte for 2005 på 80 kr. pr. aktie. ejerforhold pr. 3. juli 2006 SG Nord Holding A/S, København Ø: 27,1% Henderson Investors Ltd., London: 9,1% l e d e l s e s påt eg n i n g Bestyrelse og direktion har dags dato aflagt halvårsrapporten for første halvår 2006 for Sjælsø Gruppen A/S (koncern). Halvårsrapporten, der er urevideret, er aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarders krav til indregning og måling samt øvrige danske krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at halvårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver og passiver, pengestrømme, finansielle stilling samt resultatet. Allerød den 28. august 2006 Direktion Ib Henrik Rønje Flemming Jensen Jørgen Junker Bestyrelse John R. Frederiksen Torben Rønje Steen Raagaard Andersen Henrik Kristian Moltke Holger Dock Ib Henrik Rønje Bestyrelsesformand næstformand Side 31 af 36