MarkedsPULS 1. KVARTAL 2012 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 1 anne kaag andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte 58 58 38 54 Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. Colliers MarkedsPuls er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og er baseret på faktiske indgåede handler og indgåede lejekontrakter samt indgående dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed m.v. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Markedsleje og afkastkrav Markedsleje Den leje, som en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusiv driftsudgifter. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område afkastkrav et er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. beliggenhed De enkelte geografiske områder er opdelt i kategorierne:, og. Opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori. En god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Som eksempel på dette forhold kan nævnes en gågadeejendom med detailforretning i bunden og kontorer på etagerne over. Beliggenheden kan være beliggenhed for forretningen men for kontorerne, for eksempel på grund af dårlige adgangs- og p-forhold. De tre beliggenhedskriterier kan nærmere defineres som følgende: bedste beliggenhed: Absolut topbeliggenhed. Optimal for ejendommenes anvendelse, tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed og forventelig kort liggetid. Udgør ca. 10 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: God beliggenhed, tidssvarende og svarer til ejendommens anvendelse. Gode genudlejningsmuligheder, som afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: Ejendommens beliggenhed under støtter ikke længere ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af det geografiske område i kategorien.
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 2 Opført enten som 1-plans ejendomme eller etagebyggeri i moderne konstruktioner og med en høj tilpasningsevne til lejere. Ejendommene er fleksible i deres indretning, typisk med skillevægge opbygget i lette elementer, og kan relativt let tilpasses ændrede krav til opdeling og indretning. Der er tidssvarende ventilationssystemer med temperaturstyring, grundbelysning og kabling. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Indretningen kan ikke, eller kun vanskeligt, ændres. Ejendommene er uden tidssvarende klima regulering og uden tidssvarende installationer. Ejendommene er udlejet på længere lejekontrakter. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland København City 1.600 5,00 % Brokvarterer og Frederiksberg 1.250 1.050 900 5,25 % 5,50 % 5,75 % Havnefront 1.700 1.300 1.100 5,00 % 5,25 % Ørestaden 1.300 1.100 5,25 % 5,50 % Amager 1.000 900 800 5,75 % 6,00 % 6,25 % Ring 1 2 1.000 900 800 6,00 % 6,25 % 6,75 % Forstæder Nord 1.350 1.000 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Syd/Vest 950 800 650 6,00 % 6,25 % 6,75 % Nordsjælland Hillerød 1.100 900 750 6,00 % 6,25 % Helsingør 1.000 800 650 6,00 % 6,25 % øvrige byer sjælland Roskilde 1.100 900 700 5,75 % 6,00 % 6,50 % Køge 1.100 900 700 5,75 % 6,00 % 6,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse 800 650 575 6,75 % 1.500 1.350 1.100 5,00 % 5,25 % 5,50 % 1.050 900 800 5,25 % 5,50 % 5,75 % 850 800 750 6,00 % 6,25 % 6,50 % 800 700 600 6,25 % 6,50 % 1.100 900 800 5,75 % 6,00 % 6,50 % 700 600 550 6,25 % 6,50 % 1.000 850 700 6,25 % 6,50 % 925 750 600 6,50 % 6,75 % 1.000 800 600 6,00 % 6,50 % 1.000 800 600 6,00 % 6,25 % 6,75 % 700 600 500 7,50 % 8,25 % Aarhus City 1.250 1.150 1.000 5,75 % 6,00 % 6,25 % Stor-Aarhus 1.250 950 850 6,00 % 6,25 % 6,75 % Horsens 900 800 700 6,25 % 8,00 % Randers 850 775 700 6,50 % 7,50 % Viborg 900 700 600 6,75 % 7,50 % 8,00 % 1.150 950 850 6,00 % 6,25 % 6,50 % 900 750 600 6,25 % 6,75 % 725 625 575 7,50 % 8,00 % 8,50 % 650 550 400 6,75 % 7,75 % 625 525 400 7,50 % 8,00 % 8,50 %
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 3 Aalborg City 1.100 850 700 6,00 % 6,75 % Øvrige Aalborg 875 775 675 6,50 % 7,50 % Nørresundby 775 700 625 6,75 % 7,50 % 8,50 % Hjørring 800 700 575 6,75 % 7,75 % 8,50 % Frederikshavn 725 600 500 7,75 % 8,50 % 825 650 550 6,50 % 7,75 % 725 600 500 6,75 % 7,75 % 675 550 425 7,50 % 8,00 % 8,50 % 625 525 400 7,75 % 8,50 % 9,00 % 600 525 400 7,75 % 8,50 % 9,00 % Trekantområdet og Sydjylland Trekantområdet Vejle 1.050 800 700 6,00 % 6,75 % Kolding 1.100 800 700 6,00 % 6,75 % Fredericia 950 800 700 6,00 % 6,75 % 7,50 % SydJylland Esbjerg 1.100 800 700 6,00 % 6,75 % 7,50 % 725 600 475 7,50 % 8,50 % 725 600 475 7,50 % 8,50 % 725 600 475 7,50 % 8,75 % 725 600 475 7,50 % 8,50 % Fyn FYN Odense City 950 750 600 6,00 % 8,00 % Øvrige Odense 900 700 500 8,00 % 8,50 % Svendborg 800 600 450 8,00 % 9,00 % Middelfart 850 650 450 7,50 % 8,00 % 9,00 % Nyborg 800 650 450 7,50 % 8,00 % 9,00 % 750 650 550 7,75 % 8,50 % 700 600 500 7,50 % 8,00 % 8,50 % 600 500 400 7,75 % 8,25 % 9,00 % 650 500 400 7,75 % 8,25 % 9,00 % 600 450 350 7,75 % 8,25 % 9,00 %
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 4 Sjælland Industri- og logistikejendomme Industri- og logistik ejendomme Opført i moderne søjle-/dragerkonstruktion med elementopbyggende beton facader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er mellem 6 og 7 meter under spær/ dragere. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af størrelse (volumen på 25 75 mio. kr.) København Amager 400 375 325 7,75 % 8,00 % 9,00 % Ring 1 2 450 400 350 7,50 % 7,75 % 8,75 % Forstæder Nord 450 400 350 7,75 % 8,25 % 8,75 % Forstæder Syd/Vest 450 400 350 7,50 % 7,75 % 8,75 % Nordsjælland Helsingør 375 300 275 8,00 % 8,25 % 9,00 % Øvrige byer Sjælland Roskilde 400 350 300 8,00 % 8,25 % 8,75 % Køge 400 350 300 7,75 % 8,00 % 8,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse 350 275 225 8,25 % 8,50 % 9,00 % Industri- og logistikejendomme Aarhus Stor-Aarhus 375 300 250 7,50 % 8,00 % 8,50 % Horsens 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % Randers 275 225 150 8,00 % 8,25 % 8,75 % Viborg 250 200 175 8,00 % 8,50 % 9,25 % Industri- og logistikejendomme Øvrige Aalborg 300 250 200 7,75 % 8,50 % 9,00 % Nørresundby 275 225 175 8,00 % 8,50 % 9,25 % Hjørring 250 200 150 8,25 % 8,75 % 9,25 % Frederikshavn 250 200 150 8,25 % 9,00 % 9,50 %
Trekantområdet og Sydjylland Industri- og logistikejendomme MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 5 Trekantområdet Vejle 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % Kolding 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % Fredericia 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % SydJylland Esbjerg 300 225 150 7,75 % 8,25 % 9,25 % Fyn Industri- og logistikejendomme FYN Øvrige Odense 275 250 175 7,75 % 8,75 % 9,25 % Svendborg 250 225 175 8,25 % 9,00 % 10,00 % Middelfart 275 250 175 8,75 % 9,50 % 10,00 % Nyborg 250 225 175 8,75 % 9,50 % 10,00 %
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 6 fx i gågader, med lejemål som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen 100 400 m². Ejendomme med dagligvarebutikker med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland København City 18.000 10.000 2.750 4,50 % 5,00 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 3.300 1.600 900 5,00 % 5,50 % 6,00 % Havnefront Ørestaden Amager 2.100 1.100 800 6,00 % 6,50 % Ring 1 2 1.700 1.400 800 6,25 % 6,50 % Forstæder Nord 3.400 1.500 1.000 5,25 % 5,75 % 6,25 % Forstæder Syd/Vest 2.000 1.100 900 6,00 % 6,50 % Nordsjælland Hillerød 2.500 1.200 800 6,00 % 6,50 % Helsingør 2.000 1.200 800 6,00 % 6,50 % øvrige byer sjælland Roskilde 3.000 2.000 1.200 5,50 % 6,00 % 6,25 % Køge 3.000 2.000 1.200 5,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse 1.600 1.200 700 6,50 % 6,75 % 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % 6,75 % 6,75 % Aarhus City 5.500 2.600 1.600 4,75 % 5,25 % 5,75 % Horsens 2.800 2.350 1.400 5,75 % 6,25 % Randers 2.200 1.800 1.000 6,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg 2.900 1.500 900 6,00 % 6,25 % 6,75 % 6,25 %
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 7 Aalborg, City 4.000 2.500 1.475 5,50 % 6,00 % 6,50 % Øvrige Aalborg 1.300 1.000 700 6,25 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby 1.000 700 550 6,75 % 7,50 % Hjørring 1.800 1.200 600 6,50 % 7,50 % Frederikshavn 1.800 1.100 575 6,75 % 7,75 % 6,75 % Trekantområdet og Sydjylland Trekantområdet Vejle 3.200 2.500 1.000 5,25 % 5,75 % Kolding 1.700 1.500 1.000 5,50 % 6,50 % 7,50 % Fredericia 1.800 1.200 800 5,75 % 6,50 % 7,50 % SydJylland Esbjerg 3.000 2.500 1.000 5,25 % 5,75 % Fyn FYN Odense, City 5.000 3.000 1.200 5,25 % 5,50 % 6,50 % Svendborg 2.200 800 500 6,00 % 7,50 % 9,00 % Middelfart 1.300 700 6,50 % Nyborg 1.300 700 6,50 %
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 8 ejendomme med boksbutikker Beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkast kravene antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland Boksbutikker København Ring 1 2 1.000 850 700 7,50 % 7,75 % Forstæder Nord 1.100 900 800 7,50 % Forstæder Syd/Vest 1.000 900 800 7,50 % 7,75 % Nordsjælland Hillerød 900 800 600 7,50 % 7,75 % Helsingør 900 800 600 7,50 % 7,75 % øvrige byer sjælland Roskilde 1.000 900 600 7,50 % Køge 800 700 600 7,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse 800 700 600 7,50 % 7,75 % Boksbutikker Aarhus Stor-Aarhus 1.150 900 650 6,75 % 7,75 % Horsens 850 700 600 7,50 % 8,00 % Randers 950 750 550 7,75 % Viborg 900 800 700 7,75 % 8,25 %
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 9 Boksbutikker Øvrige Aalborg 1.100 775 600 6,75 % 7,50 % Nørresundby 800 675 500 7,50 % 7,75 % Hjørring 750 650 500 7,50 % 8,00 % Frederikshavn 725 650 500 7,75 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland Boksbutikker Fyn Boksbutikker Trekantområdet Vejle 950 700 600 7,50 % 8,00 % Kolding 1.150 900 750 7,50 % 8,00 % Fredericia 950 700 600 7,50 % 8,00 % Sydlylland Esbjerg 950 700 600 7,50 % 8,00 % FYN Odense City 950 850 700 7,50 % 8,50 % Svendborg 800 700 500 8,00 % 9,00 %
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 10 Nye/nyere boligudlejningsejendomme taget i brug i 1992 eller senere, og dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til Boligreguleringsloven 15 a m.fl. Sjælland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme som er omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser om henlæggelse til vedligeholdelse i henhold til lovens 18 og 18b, og omkostningsbestemt husleje i henhold til lovens 7, 8 og 9, stk. 1. Det forudsættes, at der er tale om rene omkostningsbudgetter uden reguleringer i henhold til lovens 5 stk. 2 eller 9 stk. 2. Ejendomme med 6 eller færre lejemål, omfattet af det såkaldte småhusreglement, er ikke indeholdt. København City 1.800 1.300 1.200 5,00 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 1.450 1.200 1.100 5,00 % 5,50 % 5,75 % Havnefront 1.800 1.300 1.200 5,00 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden 1.300 1.100 1.000 5,50 % 5,75 % 6,00 % Amager 1.300 1.000 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Ring 1 2 1.100 1.000 900 5,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord 1.500 1.200 1.000 5,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest 1.100 1.000 900 5,25 % 5,50 % 5,75 % Nordsjælland Hillerød 1.100 1.000 900 5,75 % 6,75 % 7,50 % Helsingør 1.100 1.000 900 5,75 % 6,75 % 7,50 % øvrige byer sjælland Roskilde 1.100 900 800 5,50 % 5,75 % 6,25 % Køge 1.100 900 800 5,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse 1.000 900 800 5,75 % 6,75 % Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme Aarhus City 1.450 4,75 % 5,25 % 5,50 % Stor-Aarhus 1.250 5,50 % 6,00 % 6,25 % Horsens 900 700 600 5,75 % 6,25 % 6,50 % Viborg 925 825 750 6,50 % 7,75 % 4,25 % 4,75 % 5,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 6,00 % 6,25 % 6,50 %
MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 11 Nyere boligudlejningsejendomme Aalborg, City 1.075 925 825 5,50% 6,00% 6,50% Øvrige Aalborg 950 850 800 6,50% 7,00% 7,50% Nørresundby 950 825 700 6,25% 6,75% 7,25% Hjørring 875 725 600 6,50% 7,00% 7,75% Frederikshavn 775 675 575 6,50% 7,00% 7,75% Trekantområdet og Sydjylland Nyere boligudlejningsejendomme Trekantområdet Vejle 1.000 800 675 5,75% 6,25% 6,50% Kolding 1.000 800 675 5,75% 6,25% 6,50% Fredericia 825 750 650 5,75% 6,25% 6,50% Sydlylland Esbjerg 950 725 650 5,75% 6,25% 6,50% Ældre boligudlejningsejendomme 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Fyn Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme FYN Odense, City 1.100 950 5,00 % 5,50 % Øvrige Odense 1.000 900 5,50 % 6,00 % Svendborg 900 800 600 6,00 % 6,50 % 7,50 % Middelfart 900 800 6,25 % 6,50 % Nyborg 900 800 6,25 % 6,50 % 5,00 % 5,50 % 6,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 6,25 % 6,75 % 7.25 % 6,25 % 6,75 % 7.25 %