Sag 051309NP Ca. 527 m² lejemål i nyt administrationscenter på Skanderborg Fælled Skanderborg Kommune, Rådhuset, Adelgade 44, 8660 Skanderborg Kr. 800 pr. m² om året ekskl. fællesudgifter uden tillæg for særindretninger
Sag: 051309NP Dato: 19.4.2013 Vejnavn: Skanderborg Fælled Postnr.: 8660 By: Skanderborg Formål Lejemålsvurderingen har til formål at fastsætte markedslejen for Sydøstjyllands Politis eventuelt kommende lejemål i nyt administrationscenter på Skanderborg Fælled i Skanderborg Kommune til rekvirentens interne brug. Vurderingstema Med henvisning til mail fra Advokat Kristian Skaarup, BECH-BRUUN, den 10.4.2013 er Nybolig Erhverv Aarhus anmodet om at foretage en vurdering af lejemålet. Temaet for lejemålsvurderingen er: at anslå den rene leje for lejemålet dags dato, dvs. en vurdering af lejeniveauet ekskl. drift, forbrug, skatter, forsikring m.v. uafhængigt af lejemålets særindretninger. at anslå lejeniveauet dags dato med tillæg for værdien af lejemålets særindretninger. at anslå ovennævnte lejeniveauer dags dato for det tilfælde, at lejer er underlagt en uopsigelighedsperiode fra lejer på minimum 20 år. I øvrigt skal følgende iagttages: vurderingen skal ikke omfatte en detaljeret beskrivelse af ejendommen og dens indhold, men alene en beskrivelse af hovedtræk på grundlag af den besigtigede del af ejendommen, markedslejen fastsættes i overensstemmelse med Erhvervslejelovens 13. Dokumentationsomfang Vi har modtaget kopi/indhentet følgende dokumenter: Behovsopgørelse i Skanderborg Sydøstjyllands Politi Lokalbehov i Skanderborg Sydøstjyllands Politi Beslutningsgrundlag vedr. nyt kommunalt administrationscenter og dobbelthal på Skanderborg Fælled Sag 051309NP Side 2 af 6
Forudsætninger Til grund for udførelsen af nærværende vurdering ligger følgende særlige forudsætninger: - at særindretninger kan opgøres til kr. 2,0 mio. - at der ikke vil være særlige krav eller påbud fra det offentlige eller private vedrørende lejemålet, - at den påtænkte anvendelse og indretning af arealerne er lovlig, - at bebyggelsen/ lokalerne er lovlig opført, indrettet og benyttet, - at udlejer har den udvendige vedligeholdelse, hvormed menes vedligeholdelse af bygningsdele, indretninger, anlæg og installationer uden for det lejedes ydre rammer, - at lejer har den indvendige vedligeholdelse, hvormed menes vedligeholdelse af bygningsdele, indretninger, anlæg og installationer inden for det lejedes ydre rammer, - at lejekontrakten er udarbejdet på standardvilkår for lejekontrakter af denne type, - at huslejen tillægges moms i henhold til gældende regler, - at der ikke foreligger uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes at påvirke vurderingen. Arealer iflg. arealopgørelse Planforhold Kontorareal mv. jf. arealopgørelse inkl. 30 m² teorilokale 527 m² Samlet areal ekskl. garager m.v. 527 m² Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 13 for Skanderborg Kommunes rammebestemmelser. Besigtigelse Der er ikke foretaget besigtigelse. Beskrivelse af ejendommen Lejemålet vil indgå som en del af nybyggeriet af nyt kommunalt administrationscenter og dobbelthal på Skanderborg Fælled. Byggeriets samlede arealbehov forventes at udgøre ca. 18.000 m², hvoraf politiets lejemål vil udgøre ca. 527 m² kontor samt sekundære arealer. Den estimerede anlægssum for opførelsen af lokalerne og sekundære arealer inkl. andel af grund til brug for politiets lejemål er ansat til kr. 8.000.000 ekskl. moms. Lejemålets karakteristika Vi finder at lejemålet har følgende styrker og svagheder, hvilket har haft indflydelse på værdifastsættelsen: Styrker: Lejemålets placering centralt i kommunen Nærhed til motorvej og offentlige transportmidler Lejemålets kvalitet og mulighed for tilpassede løsninger Parkeringsforhold ved bygningen Svagheder: Lejemålet indgår som en mindre del af et større samlet byggeri Sag 051309NP Side 3 af 6
Alternativ anvendelsesmulighed Såfremt politiet fraflytter lejemålet vurderes det at være attraktivt til øvrige formål, såsom f.eks. kontorformål, klinik, liberale erhverv. Sammenligningslejemål I forbindelse med udarbejdelsen af nærværende vurdering har vi indhentet/indsamlet information om øvrige nyligt udlejede kontorlejemål i Skanderborg. I den forbindelse kan følgende oplyses: Gennemførte udlejninger: Nyindrettede kontorlokaler Adelgade 19 (tidl. retsbygning) 800 kr. pr. m² Nyindrettede kontorlokaler Adelgade (Bloms butikscenter 800 kr. pr. m² Kontorlokaler i forbindelse med lagerformål (Grønlandsvej) 750 kr. pr. m² Kontorlokaler i forbindelse med lager (Niels Bohrs Vej 15) 700 kr. pr. m² Aktuelle udbud af kontorlokaler i Skanderborg: Nyindrettede kontorlokaler Adelgade 87 (Bloms butikscenter) 800 kr. pr. m² Tidligere banklokale Adelgade 87 (520 m²) 800 kr. pr. m² Ørstedsvej 10, nyindrettede kontorlokaler op til 1.700 m² 900 kr. pr. m² Markedslejen Den rene leje for lejemålet dags dato: Under hensyntagen til kendskabet til de senest indgåede lejekontrakter for, og udbuddet af, tilsvarende lokaler med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestand, vurderes markedslejen for ca. 527 m² kontorlokaler (ekskl. fællesudgifter), jf. lejemålsvurderingstemaet, at udgøre: Kr. 800 pr. m² pr. år ved ca. 527 m² * Skriver kroner ottehundrede 00/100 * Lejeniveauet dags dato med tillæg for værdien af lejemålets særindretninger: Der skønnes, at være særindretninger af lejemålet på anslået kr. 2.000.000 i forhold til lokaler som er opført og indrettet til alm. kontorformål. Særindretninger i dette omfang gennemføres normalt alene i forbindelse med indgåelse af lejekontrakter med meget solide lejere og på lange lejekontrakter, dvs. min. 10 års uopsigelighed fra lejers side. Vi vurderer tillægslejen for ca. 527 m² kontor til ca. kr. 525 pr. m² kontor, svarende til en tillægsleje årligt på ca. kr. 275.000. Kr. 1.325 pr. m² pr. år ved ca. 527 m² * Skriver kroner trettenhundredetotifem 00/100 * Såfremt lejer forbliver i lejemålet efter 10 år, vil det være naturligt at genforhandle huslejen og aftale en ny husleje, som modsvarer markedslejen for lignende kontorlokaler. Sag 051309NP Side 4 af 6
Ovennævnte lejeniveauer dags dato for det tilfælde, at lejer er underlagt en uopsigelighedsperiode fra lejer på minimum 20 år: Der skønnes, at være særindretninger af lejemålet på anslået kr. 2.000.000 i forhold til lokaler som er opført og indrettet til alm. kontorformål. Ved indgåelse af en lejekontrakt med en økonomisk meget solid lejer (staten) og med en uopsigelighed på min. 20 år, anslår vi følgende grundleje og tillægsleje for ca. 527 m² kontor: Grundleje ved lejekontrakt på min. 20 år Kr. 700 pr. m² pr. år for 527 m² Tillægsleje for særindretninger ved en lejekontrakt på min. 20 år. Kr. 350 pr. m² pr. år for 527 m² Såfremt lejer forbliver i lejemålet efter 20 år, da vil det være naturligt at genforhandle huslejen og aftale en ny husleje, som modsvarer markedslejen for lignende kontorlokaler. Vedr. fællesudgifter Fællesudgifter vil være et tillæg til lejen. Disse omfatter bl.a. ejendomsskat, ejendomsforsikring, fælles udvendig renholdelse/pasning, fælles el-forbrug, andel af vicevært, andel af administration i forbindelse med udarbejdelse af fordelingsregnskab samt evt. henlæggelser til fornyelse/vedligeholdelse af ventilationsanlæg/forsyningsanlæg anslået til ca. kr. 100 pr. m² pr. år. Habilitet Underskreven vurderingsmænd erklærer, at vi ikke har andre interesser i denne sag end at udføre nærværende vurdering, at der ikke har fundet nogen form for påvirkning sted fra rekvirenten under udarbejdelsen af nærværende vurdering, at vi ikke har videregående økonomiske eller andre interesser i nærværende vurderingsresultat. Aarhus, den 19.4.2013 Niels Parmo Christensen Statsaut. ejendomsmægler, HD (A), MDE Mads Thomsen Erhvervsrådgiver, Cand.merc.aud. Sag 051309NP Side 5 af 6
Denne vurdering bør læses i sammenhæng med samtlige bilag. Nybolig Erhverv Aarhus påtager sig intet ansvar for anslåede og skønnede driftsbeløb, m.v. De er anført efter vores bedste skøn omkring forhold, hvorom der ikke har foreligget fyldestgørende faktuelle oplysninger. Omkostninger i form af udgifter til liggetidsperioder, ekstraordinære istandsættelser m.v. er svære at forudsige, men er skønnede efter vor erfaring om køberes og sælgeres forventninger. Nybolig Erhverv Aarhus I/S er erstatningsansvarlig i overensstemmelse med dansk rets almindelige regler for eventuelt tab, som rådgivningen måtte påføre kunden, med de nedenfor anførte begrænsninger. Ansvaret for Nybolig Erhverv Aarhus I/S omfatter ikke ansvar for driftstab, tidstab, avancetab, goodwill eller lignende direkte tab. Herudover gælder følgende begrænsninger i Nybolig Erhverv Aarhus I/S' ansvar: a) Nybolig Erhverv Aarhus I/S ansvar for rådgivning i forbindelse med opdraget kan ikke overstige kr. 10.000.000, b) Kunden kan alene rejse krav mod Nybolig Erhverv Aarhus I/S og således ikke mod den enkelte indehaver eller medarbejder. Nybolig Erhverv Aarhus I/S er ikke ansvarlig for rådgivning ydet af kundens øvrige rådgivere, herunder uanset om sådanne rådgivere er engageret med Nybolig Erhverv Aarhus I/S bistand. Nybolig Erhverv Aarhus I/S er omfattet af Dansk Ejendomsmæglerforenings kollektive ansvarsforsikring med en dækning på indtil kr. 10.000.000. Ovennævnte ansvarsbegrænsninger finder ikke anvendelse, såfremt disse er i strid med præceptiv lovgivning. Sag 051309NP Side 6 af 6