Vurderingsrapport MH. Sag. Kontor, lager og industri. Adresse: Vurderingsrapporten udarbejdet for: Ejendommen er vurderet til:

Transkript

1 Vurderingsrapport Kontor, lager og industri Sag MH Adresse: Viborgvej 792A, 8471 Sabro Vurderingsrapporten udarbejdet for: Finn S. Ejendomme V ApS Ejendommen er vurderet til: Kr

2 Sag: MH Dato: Vejnavn: Viborgvej 792A Postnr.: 8471 By: Sabro Formål Vurderingen har til formål at fastsætte værdien for ovennævnte ejendom ved et normalsalg til rekvirentens interne brug. Derudover oplyses til hvilken pris ejendommen bør udbydes, såfremt rekvirenten efterfølgende træffer beslutning om salg. Vurderingstema Med henvisning til anmodning fra Finn Skytte den er Nybolig Erhverv Aarhus anmodet om at foretage en vurdering af ejendommen. Vurderingstemaet er at anslå det beløb ejendommen vurderes at kunne sælges for på vurderingsdagen i en handel mellem en villig køber og en villig sælger efter sædvanlig markedsføring og forhandling, samt hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, således at der ikke er taget hensyn til specielle liebhaverinteresser, (dvs. individuelle ikke markedsrelaterede interesser), samt handlet på sædvanlige handelsvilkår. Ejendommen vurderes som brugerejendom, dvs. tom ejendom, idet potentielle erhververe af ejendommen ved prisfastsættelsen (excl. særlige installationer) primært forventes at fokusere på ejendommens fysiske udformning, anvendelsesmuligheder og beliggenhed, dog under hensyntagen til den vægtede substansværdi pr. etage-m 2. I vurderingen er ligeledes medtaget udlejet arealer. Markedslejen danner baggrund for vurderingssummen og vil fremgå pr. etage i bygningen i vurderingen. I øvrigt skal følgende iagttages: vurderingen skal ikke omfatte en detaljeret beskrivelse af ejendommen og dens indhold, men alene en beskrivelse af hovedtræk på grundlag af den besigtigede del af ejendommen, vurderingen skal ikke omfatte en teknisk bygningsgennemgang, men alene et skøn over eventuelle vedligeholdelsesefterslæb. Dokumentationsomfang Vi har modtaget kopi/indhentet følgende dokumenter: Tingbogsattest af BBR-meddelelse af Ejendomsvurdering 2012 Skatter 2014 Miljøoplysninger fra Region Midtjylland af Sag MH Side 2 af 11

3 Forudsætninger Til grund for udførelsen af nærværende vurdering ligger følgende særlige forudsætninger: - at indholdet af tinglyste ikke gennemgåede deklarationer mv. ikke påvirker ejendommens rentabilitet eller anvendelse væsentligt, - herunder at der ikke påhviler ejendommen rettigheder eller byrder, som ikke er oplyst, - at der ikke på ejendommen er uopfyldte krav eller påbud fra det offentlige eller private vedrørende ejendommen, - at der ikke på ejendommen er uoplyst gæld, og at der ikke er udført arbejder eller afsagt kendelser, for hvilke udgifterne senere vil blive pålagt ejendommen, - at den nuværende anvendelse af arealerne er lovlig, - at bygninger og installationer er intakte og lovligt opført og indrettet, - at en teknikergennemgang ikke peger på nødvendigheden af, at der er behov for yderligere ekstraordinære vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder - udover de allerede skønnede, - at der ved ejerskifte kan tegnes sædvanlig bygningsforsikring - uden yderligere forbehold og til normal præmie, - at der ikke er foretaget nedgravning af kemikalier eller i det hele taget udført aktiviteter, der har øget risikoen for forurening af miljøet, - at den nye motorvej til Viborg bliver gennemført således at ejendommen får facade ud til motorvejen. Arealer Grundareal, matr.nr. 14 R og 14 B Sabro by, Sabro m² heraf vej 950 m² Ifølge tingbogsoplysninger af Samlet for alle 3 bygninger: Bebygget areal m² Antal etager 1/2 Bygningsarealer (ekskl. kælder) m² Erhvervsarealer i alt m² Udnyttet areal af tagetage i alt 0 m² Samlet kælderareal hvor loftet er mindre end 1,25 mtr. over terræn 150 m² Tingbogen Ifølge tingbogsattester af , skønner vi, at ingen af servitutterne har betydning for ejendommens omsættelighed. Sag MH Side 3 af 11

4 Planforhold I henhold til oplysninger fra OIS.dk er der ikke oplysninger om hverken lokalplanog/eller kommuneplanramme. Besigtigelse Besigtigelsen af ejendommen er foretaget mandag, den af Marc H. Hansen, statsaut. ejendomsmægler, MDE, DiplomValuar, Nybolig Erhverv Aarhus. Ejendommen blev fremvist af ejendommens ejer: Finn Skytte. Beskrivelse af ejendommen Beliggenhed Ejendommen er beliggende med facade ud til Viborgvej. Den nærmeste by er Sabro og herefter Tilst. Tilkørslen til motorvejsnettet E45 er beliggende ca. 5 km væk fra ejendommen. Der findes gode til/frakørselsforhold til ejendommen. Der er planlagt en motorvej fra Aarhus til Viborg, denne er dog ikke endeligt fastlagt endnu. Beskrivelse Ejendommen er igennem de sidste par år blevet renoveret og ryddelig gjort. Der er b.la. opført en ny hal på 450 m², hvor der tidligere var tre brandtomter. Der var tidligere vand i alle kældre, dette er blevet løst ved etablering af nye kloaker samt linjeføring. Ejendommen består i dag af pæne kontorafsnit renoveret i 2013 og et par større haller med god loftshøjde. Hallerne er bestående af værksted, festlokaler/lager, koldlager. Indretning Bygningerne er indrettet til kontor, lager, værksted, koldlager og festlokaler. Udenomsarealer Udenomsarealerne er befæstet med grus samt belægningssten. Disse bruges i dag til parkeringspladser samt opbevaring af skrotbiler. Vedligeholdelse Standen på ejendommen fremstår som middel. Ale facaderne er blevet pudset og murværket vurderes som sundt. Vedligeholdelse af de indvendige arealer er god og specielt kontorafsnittet er velholdt/renoveret flot. Sag MH Side 4 af 11

5 Ejendommens karakteristika Vi finder at ejendommen har følgende styrker og svagheder, hvilket har haft indflydelse på værdifastsættelsen: Styrker: Synlig facade mod Viborgvej, senere Viborg motorvejen Pæne kontorer Gode højloftede lagerhaller Svagheder: Taget trænger til udskiftning på bygning med klargøring af skrotbiler Trænger visse steder til finish og afslutninger Skattemæssige afskrivninger Ejendommen anvendes pt. til kontor, lager, værksted, klargøring af skrotbiler, festlokale. Ejendommens momsprocent Ejendommen er momsregistreret og momsprocenten er 100 %. Miljø Vedrørende ejendommen, matr.nr. 14 R Sabro by, Sabro har Region Midtjylland for nuværende ingen oplysninger om jordforurening, medens matr.nr. 14 B Sabro by, Sabro er V2-kortlagt, kortlægningsnr Ejendommens økonomi Udover de nævnte forudsætninger ovenfor, er det ved værdifastsættelsen i øvrigt forudsat: Anslået lejeindtægt: Kontor, 400 m² á kr. 500 kr Værksted, m² á kr. 300 kr Lager, m² á kr. 250 kr Festlokale, 450 m² a kr. 325 kr I alt kr Driftsudgifter: Ejendomsskat 2014 kr Dækningsafgift kr Varmeregnskab, anslået kr Vicevært, anslået kr Udvendig vedligeholdelse, kr. 65 pr. m² kr Forsikring, anslået kr Administration (2 % af lejen) kr kr kr Sag MH Side 5 af 11

6 Kontant handelsværdi Ejendommens kontante handelsværdi jfr. vurderingstemaet vurderes at udgøre: Kr * Skriver kroner otte millioner 00/100 * - med købesummen erlagt kontant, men før udgifter til evt. købsomkostninger, og efter påvirkning for tillægs- og fradragsværdierne. Den kontante handelsværdi svarer til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr Ejendomsret Materialet omfatter udelukkende oplysninger til brug for rekvirentens interne overvejelser, og det er aftalt, at materialet ikke uden vor tilladelse må udleveres til tredjemand. Habilitet Underskrevne vurderingsmænd erklærer, at vi ikke har andre interesser i denne sag end at udføre nærværende vurdering, at der ikke har fundet nogen form for påvirkning sted fra rekvirenten under udarbejdelsen af nærværende vurdering, at vi ikke har videregående økonomiske eller andre interesser i nærværende vurderingsresultat. Prisniveauet er konstant underlagt svingninger - bl.a. afledt af markedets forventninger til udviklingen i obligations- og realrente, inflation, skatte- og lejeregler, samt efterspørgselspres m.v. Efter vort bedste skøn finder vi dog, at den angivne vurdering er realistisk under de nuværende nuancerede og kritiske markedsforhold og ved det øjeblikkelige renteniveau. Aarhus, den Marc H. Hansen Statsaut. ejendomsmægler, MDE DiplomValuar Mads Thomsen Erhvervsrådgiver, Cand. Merc. aud. Sag MH Side 6 af 11

7 Denne vurdering bør læses i sammenhæng med samtlige bilag. Nybolig Erhverv Aarhus påtager sig intet ansvar for anslåede og skønnede driftsbeløb, m.v. De er anført efter vores bedste skøn omkring forhold, hvorom der ikke har foreligget fyldestgørende faktuelle oplysninger. Omkostninger i form af udgifter til liggetidsperioder, ekstraordinære istandsættelser m.v. er svære at forudsige, men er skønnede efter vor erfaring om køberes og sælgeres forventninger. Nybolig Erhverv Aarhus I/S er erstatningsansvarlig i overensstemmelse med dansk rets almindelige regler for eventuelt tab, som rådgivningen måtte påføre kunden, med de nedenfor anførte begrænsninger. Ansvaret for Nybolig Erhverv Aarhus I/S omfatter ikke ansvar for driftstab, tidstab, avancetab, goodwill eller lignende direkte tab. Herudover gælder følgende begrænsninger i Nybolig Erhverv Aarhus I/S' ansvar: a) Nybolig Erhverv Aarhus I/S ansvar for rådgivning i forbindelse med opdraget kan ikke overstige kr , b) Kunden kan alene rejse krav mod Nybolig Erhverv Aarhus I/S og således ikke mod den enkelte indehaver eller medarbejder. Nybolig Erhverv Aarhus I/S er ikke ansvarlig for rådgivning ydet af kundens øvrige rådgivere, herunder uanset om sådanne rådgivere er engageret med Nybolig Erhverv Aarhus I/S bistand. Nybolig Erhverv Aarhus I/S er omfattet af Dansk Ejendomsmæglerforenings kollektive ansvarsforsikring med en dækning på indtil kr Ovennævnte ansvarsbegrænsninger finder ikke anvendelse, såfremt disse er i strid med præceptiv lovgivning. Sag MH Side 7 af 11

8 Sag MH Side 8 af 11

9 Sag MH Side 9 af 11

10 Sag MH Side 10 af 11

11 Sag MH Side 11 af 11