Side 1 af 5 Forældrekøb og -salg af lejlighed Sprog Dansk Dato for 15 jun 2011 08:26 offentliggørelse Resumé Denne vejledning handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, - udlejning og -salg af ejerlejlighed. Hvad er nyt? Nye afsnit forklarer brugen af virksomhedsordningen i forbindelse med køb og salg af en lejlighed. Afsnittet om dit barns skatteforhold er også revideret. Hvor fås vejledningen? Vejledningen findes kun på SKATs hjemmeside Indledning Når forældre køber en ejerlejlighed og udlejer den til deres barn, er der en række skatteregler, som både forældre og barn skal være opmærksomme på. Det samme gælder, hvis forældrene senere sælger lejligheden til barnet, og hvis barnet sælger lejligheden videre efter kort tid. Denne vejledning forklarer de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, -udlejning og -salg af ejerlejlighed. Vejledningen er især skrevet til forældre, der ønsker at udleje og eventuelt senere sælge en lejlighed til deres barn. Køb af ejerlejlighed til udlejning Du køber lejligheden på samme måde, som hvis du selv ville bo i den. Når du udlejer en ejerlejlighed, er udlejningen selvstændig erhvervsvirksomhed - også selvom du udlejer til dit barn. Du skal betale skat af overskuddet fra udlejningen og skal bruge den udvidede selvangivelse eller eventuelt skat.dk/tastselv. Læs mere i afsnittet Dine skatteforhold. Udlejning af lejligheden Når du vil udleje lejligheden til dit barn, udlejer du lejligheden på sædvanlig vis. Det vil sige, at lejeforholdet er omfattet af lejeloven, og det er en god idé at have en skriftlig lejekontrakt lige som ved enhver anden udlejning. Du kan finde og udskrive en lejekontrakt på socialministeriets hjemmeside, www.sm.dk. Huslejen Når du udlejer til dit barn, bør huslejen svare til markedslejen (eksklusive forbrug): Huslejen må ikke være lavere end markedslejen Hvis du fastsætter lejen lavere end markedslejen, vil du blive beskattet af et beløb (den såkaldte objektive lejeværdi), der svarer til markedslejen. Du kan derfor ikke hjælpe dit barn økonomisk ved at fastsætte en leje, der er lavere end markedslejen, uden at det får skattemæssige konsekvenser for dig. Du skal nemlig betale skat af både den betalte - lave - leje og af det ikke-betalte beløb, der udgør forskellen mellem den betalte leje og markedslejen. I lejeforhold er det normalt lejer, der betaler for el, vand og varme. Betaler du som udlejer disse udgifter for dit barn, skal du også regne disse udgifter med til det ikke-betalte beløb. Vedrørende dit barns skatteforhold se i afsnittet om Dit barns skatteforhold.

Side 2 af 5 Dine skatteforhold Selvstændig erhvervsvirksomhed Når du udlejer en lejlighed til dit barn, er du selvstændigt erhvervsdrivende. Du skal skrive overskud/underskud på en udvidet selvangivelse eller indberette via skat.dk/tastselv, og du skal lave et regnskab, som skal kunne vises til SKAT. Der er en særligt blanket, som du kan bruge til regnskabet - blanket 04.022 (Udlejning af fast ejendom). I vejledningen Udlejningsejendomme kan du læse om, hvordan du opgør overskud/underskud ved udlejning. Reglerne er de samme, hvad enten du udlejer til et familiemedlem eller til en fremmed. Når du begynder på at leje ud, skal du ændre din forskudsopgørelse og dit skattekort. Ellers risikerer du at få en restskat. Du kan ændre din forskudsopgørelse og dit skattekort i din skattemappe. Du skal oplyse det forventede overskud ved udlejningen (lejeindtægt - udgifter) i rubrikken Overskud af virksomhed på din forskudsopgørelse. Renteudgifter på eventuelle lån til køb af lejligheden skal du oplyse i rubrikken Renteudgifter i virksomhed. Skatteberegning Du kan vælge mellem tre forskellige ordninger for at beregne skatten: De almindelige skatteregler for personer i personskatteloven Virksomhedsordningen Kapitalafkastordningen. Du vælger en af ordningerne på din forskudsopgørelse, men du skal først tage endelig stilling, når du udfylder selvangivelsen. Du kan skifte mellem de tre ordninger for hvert enkelt år. Du kan ændre dit valg af ordning - også efter du har fået din årsopgørelse, dog senest 30. juni i det andet kalenderår efter udløbet af indkomståret. Du skal ikke betale ejendomsværdiskat, når du udlejer lejligheden. Hvilken ordning skal du vælge? Som tommelfingerregel kan det bedst betale sig at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, hvis lejligheden finansieres med lån, og hvis du har en lønindkomst, der er så høj, at du betaler topskat. Det kan dog være en god idé at tale med en revisor om, hvad der bedst kan betale sig for dig. Personskatteloven Hvis du vælger at anvende de almindelige regler i personskatteloven, bliver overskuddet fra udlejningen lagt sammen med din personlige indkomst. Renteudgifter kan kun fratrækkes i kapitalindkomsten. Fordelen ved at blive beskattet efter personskatteloven er, at det er nemt at administrere sammenlignet med virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen. Virksomhedsordningen Fordelen ved virksomhedsordningen er, at renteudgifterne trækkes fra i den personlige indkomst, når skatten beregnes, og du betaler kun arbejdsmarkedsbidrag af den del af indkomsten fra virksomheden, der indgår i den personlige indkomst. Ulempen er, at du skal overholde flere regnskabskrav, når du bruger virksomhedsordningen. Bl.a. må virksomhedsordningen ikke omfatte din private økonomi, og det betyder, at du skal lave en regnskabsmæssig opdeling af din økonomi i en virksomhedsdel og en privat del. Vil du bruge virksomhedsordningen, skal du sætte kryds i den relevante rubrik på den udvidede selvangivelse eller via skat.dk/tastselv. Du skal som udgangspunkt bruge ordningen for hele indkomståret. Hvis udlejningen er startet i løbet af et indkomstår, kan du dog kun bruge virksomhedsordningen for den del af indkomståret, hvor du har udlejet lejligheden. Anvender du allerede virksomhedsordningen, og køber du lejligheden for virksomhedens midler, er der hverken tale om hævning eller indskud i virksomhedsordningen.

Side 3 af 5 Du kan læse mere om virksomhedsordningen i vejledningen Virksomheds- og kapitalafkastordningen på skat.dk. Kapitalafkastordningen I kapitalafkastordningen er der ikke så mange administrative krav som i virksomhedsordningen. I kapitalafkastordningen skal du beregne et årligt kapitalafkast, som er lejlighedens værdi (den kontante anskaffelsessum) ganget med kapitalafkastsatsen. Satsen fastsættes årligt og er 4 procent for indkomståret 2010. Der er dog et loft over, hvor stort kapitalafkastet kan være i det enkelte år. Når skatten beregnes, trækkes kapitalafkastet fra den personlige indkomst og lægges til kapitalindkomsten. Dette vil ofte medføre en skattebesparelse, som dog afhænger af dine samlede indkomstforhold. Du sparer samtidig arbejdsmarkeds-bidrag på 8 procent af kapitalafkastet. Vil du bruge kapitalafkastordningen, skal du sætte kryds i den relevante rubrik på den udvidede selvangivelse eller indberette via skat.dk/tastselv. Du skal som udgangspunkt bruge ordningen for hele indkomståret. Hvis udlejningen er startet i løbet af et indkomstår, kan du dog kun bruge kapitalafkastordningen for den del af indkomståret, hvor du har udlejet lejligheden. Det betyder, at du kun kan beregne et forholdsmæssigt kapitalafkast for den udlejede periode. Eksempel Køb af lejlighed for kontant 1.200.000 kr. Finansieret fx således: Optaget realkreditlån (kontantværdi) 1.000.000 kr. Kontant udbetaling 200.000 kr. Udleje starter 1. august Årligt kapitalafkast, 1.200.000 x 4 % Forholdsmæssig del første år = 5/12 48.000 kr. 20.000 kr. Du kan læse mere om kapitalafkastordningen i vejledningen Virksomheds- og kapitalafkastordningen på skat.dk. Dit barns skatteforhold Hvis huslejen er fastsat til markedslejen, får lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for dit barn. Er huslejen imidlertid lavere end markedslejen, giver du dit barn hel eller delvis fri bolig. Der gælder særlige regler for beskatning af helt eller delvis fri bolig for personer, der er omfattet af den gaveafgiftspligtige personkreds, for eksempel forældre og børn. I de tilfælde, hvor den helt eller delvis fri bolig er stillet til rådighed indtil videre, for eksempel ved en almindelig lejekontrakt på opsigelsesvilkår, er værdien af den fri bolig en gave for barnet. Værdien af den fri bolig er forskellen mellem markedslejen og den faktisk betalte leje. Endvidere er forbrugsudgifter betalt for barnet en gave. Der skal betales gaveafgift, hvis årets gaver til dit barn overstiger et grundbeløb, som i 2010 og 2011 er på 58.700 kr. pr. forælder. For lejemål, der er uopsigelige i mindst 10 år, og hvor der ikke betales fuld markedsleje, er den fri bolig ikke omfattet af reglerne om afgiftsfri gaver til børn. I stedet skal lejeren betale skat af forskellen mellem markedslejen og den faktisk betalte leje. Får dit barn boligsikring, er den skattefri. Der er information om boligsikring på Socialministeriets hjemmeside, sm.dk.

Side 4 af 5 Salg af lejligheden Hvis du sælger lejligheden, bliver din fortjeneste ved salget beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten er forskellen mellem den kontantomregnede salgspris og den kontantomregnede købspris. Købsprisen forhøjes med følgende beløb: 10.000 kr. pr. kalenderår, hvori du har ejet lejligheden, - dog ikke for salgsåret. Dokumenterede udgifter til istandsættelse, som overstiger 10.000 kr. pr. år, og som du ikke har haft fradrag for ved opgørelsen af resultatet fra udlejningen. Der gælder dog særlige regler for udgifter på fredede bygninger og udgifter dækket ved skattefrie tilskud. Eksempel på opgørelse af skattepligtig fortjeneste Lejligheden er købt 1. august 2005 og solgt 1. juli 2011. Kontantomregnet salgssum - salgsomkostninger 1.400.000-80.000 1.320.000 Kontantomregnet købesum + købsomkostninger + 10. 000 kr. tillæg i 6 år (2005-2010) 900.000 8.000 60.000 + forbedring 2006 - bundgrænse forbedring 2011 - bundgrænse Skattepligtig fortjeneste 80.000-10.000 70.000 + 15.000-10.000 5.000 1.043.000 277.000 Der er særlige opgørelsesregler, hvis lejligheden er købt før 19. maj 1993. Hvis du sælger lejligheden med tab, kan du trække tabet fra i skattepligtig fortjeneste ved salg af andre ejendomme. Beskatning efter personskatteloven Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst. Beskatning i kapitalafkastordningen Anvender du kapitalafkastordningen, beskattes fortjenesten som kapitalindkomst.

Side 5 af 5 Der beregnes kapitalafkast, selv om du sælger lejligheden i løbet af året. Kapitalafkastet reduceres til den periode i salgsåret, hvori du har drevet virksomheden. Se eksempel ovenfor om brug af kapitalafkastordningen i købsåret. Beskatning i virksomhedsordningen Ophører udlejningsvirksomheden samtidig med salget af lejligheden, kan du bruge virksomhedsordningen indtil salget. Fortjenesten ved salget af lejligheden indgår i det tilfælde ikke i virksomhedsordningen, men beskattes som kapitalindkomst. Hvis du bibeholder fordelingen af din økonomi i en privatdel og en virksomhedsdel hele året, kan du bruge virksomhedsordningen året ud. I så fald indgår fortjenesten i virksomhedsordningen. Fortjenesten kan dermed i visse tilfælde opspares i virksomheden mod betaling af en foreløbig virksomhedsskat på 25 procent. Først når du hæver beløb fra virksomheden til privat forbrug, foretages den endelige beskatning som personlig indkomst eller kapitalindkomst. Du kan også få mere information om reglerne hos SKAT på tlf. 72 22 18 18, eller i et skattecenter Salg til dit barn Du kender muligvis reglen om, at man kan sælge huse og lejligheder til visse nære familiemedlemmer til en kontantpris på indtil 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering - uden at SKAT betragter det som en gave og beskatter køberen af forskellen mellem salgsprisen og den offentlige ejendomsvurdering. Imidlertid kan du ikke bruge 15-procentsreglen ved salg til dit barn, hvis ejendommen er vurderet som udlejet, da en udlejet ejerlejlighed oftest er vurderet væsentligt lavere end en ejerlejlighed, der bebos af ejeren. Du kan se på vurderingsmeddelelsen, om din lejlighed er vurderet som udlejet. Hvis du vil sælge lejligheden til dit barn til en pris på indtil 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering, uden at SKAT anfægter salgsprisen, skal du derfor sørge for, at lejligheden er vurderet som en fri lejlighed på salgstidspunktet. Det gør du på følgende måde: Lejemålet skal være opsagt. Dit barn kan godt blive boende i lejligheden i opsigelsesperioden. Derefter skal du have en ekstraordinær ejendomsvurdering - en såkaldt 4-vurdering af lejligheden som fri lejlighed. Du kan få en 4-vurdering hos SKAT. Den koster - fra 1. april 2011 og indtil 31. marts 2012 469,37 kr. Gebyret reguleres årligt. Du skal sende en skriftlig anmodning eller en e-mail til SKAT. Adresserne kan du se på skat.dk/kontakt. Når du har fået 4-vurderingen, kan du sælge lejligheden til dit barn til en pris på indtil 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering. Barnet, der køber lejligheden, kan senere sælge den skattefrit, hvis lejligheden har tjent til bolig for barnet i den periode, hvor barnet har ejet lejligheden. Mere information Du kan få mere information om reglerne hos SKAT på telefon 72 22 18 18. Du kan også sende en e- mail ved at logge ind på skat.dk/tastselv.