Københavns Borgerservice Sekretariat og nævn 4. marts 2014 Sagsnummer 2013-0268393 / AB Dokumentnummer 2013-0268393-7 Deres ref.: - Prinsessegården - Dronningens Tværgade 32-44, Borgergade 17 A-F, 1302 København K 2. huslejenævns afgørelse (2012-167750/LBFN) Omkostningsbestemt lejeforhøjelse pr. 1. januar 2013 Ved brev af 12. december 2013 har udlejer v/datea A/S, indbragt ovennævnte afgørelse. Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens 44, stk. 1. Huslejenævnet traf afgørelse i sagen som forelagt af udlejer, Datea AS, efter bestemmelsen i boligreguleringslovens 13. Ankenævnets afgørelse: Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. (Dissens). Det medfører, at varslingen tilsidesættes som ugyldig. Ankenævnet for Huslejenævnene Personlig henvendelse: Receptionen Nyropsgade 1 1602 København V Telefontid: mandag fredag kl. 10-14 onsdag lukket Skriftlig henvendelse: Postboks 493 1506 København V E-mail: husleje@okf.kk.dk Telefon: 3366 6200 Bankkonto: Reg.nr. 3100 Kontonr. 400 4701 www.kk.dk
Hvis lejeforhøjelsen er opkrævet helt eller delvis eller regulering af forudbetalt leje/depositum i den forbindelse, skal udlejer tilbagebetale det for meget opkrævede fra betalingstidspunktet. Side 2./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens 113 a, jf. vedlagte bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter den 1. maj 2014 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser. Huslejenævnets afgørelse: Nævnet har vedtaget, at varslingen er ugyldig. Hvis lejeforhøjelsen er opkrævet, skal udlejer tilbagebetale forhøjelsen fra den 1. januar 2013 i forbindelse med lejebetalingen for januar 2014../. Desuden henvises til reglerne i lejelovens 113 a, jf. bilag. Manglende iagttagelse af denne afgørelse er en overtrædelse af disse bestemmelser. Baggrund I brev af 26. september 2012 har udlejer varslet den til ikrafttrædelse pr. 1. januar 2013 omkostningsbestemte lejeforhøjelse. Lejerforeningen har bedt om supplerende oplysninger i brev af 1. oktober 2012. Brevet er sendt pr. fax samme dato. Det fremgår af brevet, at lejerforeningen har bedt udlejer om at fremlægge fakturaerne, som dokumenterer udgifterne i budgettet. Dette har udlejer afvist i brev af 3. oktober 2012 under henvisning til, at udlejer alene har ejerforeningens regnskab, der allerede var sendt til beboerrepræsentationen, til rådighed. Det fremgår af ejerforeningens årsrapport, at udlejers administrationsselskab også er administrator for ejerforeningen. Udlejers administrator har oplyst, at årsagen til, at udlejer ikke kunne fremlægge fakturaerne, selvom det er samme administrationsselskab, der er administrator både for udlejer og for ejerforeningen, er, at det er to forskellige enheder i administrationsselskabet. Hvis udlejers administrator skal have fakturaerne fra ejerforeningens administrator, skal udlejers administrator
bede om fakturaerne ligesom, hvis ejerforeningen blev administreret af et andet administrationsselskab. Side 3 Begrundelse og lovgrundlag Sagen er behandlet efter boligreguleringslovens 13. Ifølge boligreguleringslovens 13, stk. 3 kan beboerrepræsentationen inden tre uger efter modtagelsen af varslingen skriftligt fremsætte krav om supplerende oplysninger inden yderligere tre uger. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt. Efter en gennemgang og drøftelse af sagens skriftlige materiale har nævnet vedtaget, at varslingen er ugyldig, idet udlejer ikke har fremlagt supplerende oplysninger inden for fristen i boligreguleringslovens 13, stk. 3. Nævnet har lagt vægt på, at udlejers administrator har afvist at give supplerede oplysninger allerede to dage efter at have modtaget lejerforeningens anmodning herom, uden at have forsøgt at efterkomme lejerforeningens anmodning. Da lejeforhøjelsen er varslet den 26. september 2012, og lejerforeningen har bedt om supplerede oplysninger den 1. oktober 2012, havde udlejers administrator mere end fem uger til at indhente fakturaerne fra ejerforeningens administrator. Det bemærkes, at det er samme administrationsselskab, der administrerer både restejendommen og ejerforeningen. Ankegrunde: Udlejer oplyser, at der er tale om 61 restejerlejligheder i Ejerforeningen Prinsessegården. Beboerrepræsentationen har bedt om supplerende oplysninger efter boligreguleringslovens 13, stk. 3. Der udbedes fakturakopier. Da nogle af udgifterne ikke er afholdt af udlejer, men af en ejerforening, som restejerlejlighedsejendommen er en del af, har udlejer ikke adgang til de underliggende fakturabilag, men har taget udgangspunkt i det af revisor godkendte ejerforeningsregnskab. Efter udlejers opfattelse kan det ikke føre til andet resultat, at det er samme administrationsselskab, som er administrator for såvel udlejer
som for ejerforeningen, idet det bemærkes, at udlejer ikke har et juridisk krav på at modtage underliggende bilagsmateriale. Side 4 Konsekvensen af huslejenævnets argumentation vil, ifølge udlejer, betyde at ejere af restejerlejligheder i uvillige ejerforeninger vil være afskåret fra at få udgifterne dækket. At beboerrepræsentationen har fået en ret til at udbede sig dokumentation kan ifølge udlejer alene udstrækkes til dokumentation, som udlejer er i besiddelse af og herre over. Videre finder udlejer, at udgifterne er rimelige og nødvendige. Oplysninger i øvrigt: Lejernes LO Hovedstaden har på lejernes vegne anmodet ankenævnet om at stadfæste huslejenævnets afgørelse i henhold til grundene. Ankenævnets begrundelse og bemærkninger: Ankenævnet har gennemgået og drøftet sagen på et møde. Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer er af den opfattelse, at udlejer ikke har fremlagt fyldestgørende supplerende oplysninger indenfor fristen i boligreguleringslovens 13, stk. 3. Disse medlemmer lægger til grund, at udlejer i den konkrete situation har haft mulighed for at fremskaffe de underliggende bilag uden uforholdsmæssige store foranstaltninger. Disse medlemmer finder derfor, at huslejenævnets afgørelse skal stadfæstes i henhold til grundene.
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer finder ikke, at der til udlejer af restejerlejligheder kan stilles yderligere krav til bilag end et revisorpåtegnet regnskab. Disse medlemmer finder derfor, at varslingen er gyldig. Side 5 Der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter huslejenævnets afgørelse stadfæstes i henhold til grundene. Klagevejledning: I henhold til boligreguleringslovens 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske, senest 4 uger efter at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne. Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen. Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K. Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag. Jens Bech Stausbøll formand
Sendt til: 1. Beboerrepræsentationen v/annette Blomberg, Dronningens Tværgade 38, 6.th., 1302 Kbh. K, 2. Datea A/S,Lyngby Hovedgade 4, 2800 Kgs. Lyngby 3. Lejernes LO i Hovedstaden,Vester Voldgade 9,1552 København V, j.nr. 20121632 Side 6