AB Viadukten 11/2015 TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN 35 43 10 10 pjp@pjp.dk www.pjp.dk PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 2100 KØBENHAVN Ø
Formål og læsevejledning Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, muligheder for ejendommen, en økonomisk prognose (med udgangspunkt i 10-års vedligeholdelsesplanen), ejendomsoplysninger, forklaring af byggesagens udgifter og en bygningsdels beskrivelse. Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne som angivet i den 10-årige vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales á jour ført ca. hvert 3.-5. år, for at sikre det rette overblik over den kommende vedligeholdelse. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse, hvilke arbejder der er foreningsrelaterede og skal vedligeholdes af AB Viadukten. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer eller lejer af erhvervslejemålene. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer eller lejer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, el-installationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. Indholdsfortegnelse Formål og læsevejledning... 2 Konklusion... 3 Kortfattet beskrivelse af ejendommen... 5 Bæredygtigt byggeri... 32 Støttemuligheder... 34 Byggesagens udgifter... 35 Vedligeholdelsesplanen... 36 BBR oplysninger og forsikringsforhold... 37 Der er som bilag vedlagt en 10-års vedligeholdelsesplan. God læselyst, Peter Jahn & Partnere A/S Jacob Lemche, Glen Laursen og Katrine Strodtmann side 2
Konklusion Generelt må ejendommen betegnes som værende i rimelig god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Der er dog nogle fugtproblemer i kælderen, som forårsager kraftige pudsafskalninger på kældervægge. Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen i mere nedslidt stand. Tagbeklædningen er af ældre dato, men i god vedligeholdelsesstand. Der er problemer med utætheder i skotrenderne og inddækninger omkring hætter er ved at være nedslidte. Taget vurderes at kunne holde i 10 år, hvorefter der skal foretages en grundig vurdering af evt. behov for udskiftning. Vinduerne mod gård- og gadesiden fremstår med nedbrudte malingslag, og eftermonterede hjørnebånd viser tidligere problemer med nedsunkne bundrammestykker. Rigtig mange ruder er punkterede. Forudsætninger I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner, ligesom der kun er besigtiget et udvalg af lejligheder. Kloakken er besigtiget fra overfladebrønde og det anbefales, at der foretages en kloak tv-inspektion for at afklare den eksakte stand og vedligeholdelsesbehovet af kloakken. Ejendommen er besigtiget i september 2015. Facaderne er i god stand, men der er kraftige afskalninger og revner i gesimsbånd på både gade- og gårdside. Taget over varmecentralen, som fungerer som areal til tørrestativer, er utæt og bør istandsættes inden for en kort periode for at undgå yderligere unødig nedbrydning. Overflader i både hovedtrapper og bitrapper er i fin stand, idet der dog ses tegn på slid og mindre skader på overfladerne. Wc/badeværelserne er etableret individuelt og fremstår i de besigtigede lejligheder i fin stand. De tekniske VVS-installationer fremstår generelt nedslidte, herunder køkken- og wc/badfaldstammer og anbefales udskiftet samtidig med at brugsvandsinstallationerne i hele ejendommen udskiftes. Rørene i ejendommene er slemt tilkalkede, og der er overalt mange tegn efter reparationer og synlige tæringer, som inden for kortere tid vil kræve en indsats fra et VVS-firma. side 3
Faldstammerne fremstår mange steder med synlig udblomstringer, hvilket indikerer at de er nedslidte og at restlevetiden for længst er overskredet. Det vil være naurligt at kombinere et faldstamme- og rørudskiftningsprojekt, idet mange af arbejderne overlapper hinanden. F.eks. de- og genmontering af rørkasser og retablering af lofter, skabe, køkkenskabe mv. Sideløbende med ovenstående bør varmeanlægget eftergås og trimmes, så det er muligt at opnå en energibesparelse. Dette vil kunne tilvejebringes ved at udskifte de nuværende mindre funktionelle afspærringsventiler på loftet og i kælderen til nye reguleringsventiler. De nye ventiler indreguleres og tilpasses ejendommens aktuelle varmetab ved beregning, hvorved en energibesparelse kan opnås. Nyt 2- strenget varmeanlæg vurderes ikke relevant de kommende 10 år. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er rimelig god, når man tager dens alder, den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. Hvad siger myndighederne? Ifølge oplysninger fra BBR-ejermeddelelsen er der ingen verserende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager eller lignende. Ifølge oplysninger fra www.kulturarv.dk er ejendommen bevaringsværdien 5. For at bevare denne standard bør der dog snarest iværksættes følgende arbejder: - Istandsættelse af inddækninger, hætte, skorstene m.v. på tag. - Istandsættelse af tag over varmecentral/tørrested. - Udskiftning af vinduer. - Istandsættelse af gesimsbånd på facader. - Forbedring af ventilation i kælder. - Udskiftning af faldstammer i badeværelser. - Udskiftning af køkkenfaldstammer. - Udskiftning af samtlige vandinstallationer i ejendommen. - Ejendommens varmeanlæg gennemgås. - Afspærringsventiler på varmeanlægget udskiftes, og der indbygges reguleringsventiler. - Udskiftning af diverse komponenter i varmecentral herunder en brugsvandspumpe. side 4
Kortfattet beskrivelse af ejendommen Generelt: Ejendommen er beliggende på Valby Langgade 127-139, Dronning Dagmars Allé 2-4, Monrads Allé 1-3 og 2-4 i Valby i Københavns Kommune. Ejendommen ejes af AB Viadukten og administreres af Grubbe Advokater Advokatanpartsselskab. Ejendommen er opført som to selvstændige ejendomme og omfatter 16 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. Normaletagerne i begge ejendomme anvendes til beboelseslejemål, en del af stuen anvendes til erhverv og kælderen anvendes til opbevaring, cykelkælder m.v. Ejendommen set fra Valby Langgade ned mod Monrads Allé. Gadefacaden er opført i blank mur. Gårdfacaderne er ligeledes opført i blank mur, som er pudset fra 1. sal og opefter i den store gård. Taget er et sadeltag med tagdækning af tegl. Vinduerne mod både gade og gård er ældre trævinduer med termoglas. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentralen forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Der er adgang til gård langs gavlene via portdøre. Gårdbelægningen er i betonfliser/græs m.v. side 5
01 - Tag: Taget er opført som et sadeltag med tagsten af tegl. Taget er udført uden undertag med understrygning af mørtel. Tagrender, -nedløb og inddækninger er udført i zink. Understrygning vedligeholdes løbende og fremstår i god stand. Der er dog efterladt en del affald i tagfoden i forbindelse med tidligere eftergange af understrygningen. Der er 24 skorstene på den store ejendom og 10 skorstene på den lille ejendom, som alle fremstår i blankt murværk med mange forvitrede sten. I forbindelse med en fremtidig tagudskiftning bør der ansøges om fjernelse af en del af skorstenene for at minimere vedligeholdelsen. Varmecentralens store høje skorsten fremstår i god stand. Viceværten oplyser, at der er problemer med utætheder i skotrenderne, og der er netop fremsendt et tilbud Nyligt vedligeholdt understrygning. på istandsættelse/udskiftning af en skotrende på den lille ejendom. Enkelte steder er der opfugtet puds på facaden, som skyldes utætte tagrender. Ifølge oplysninger fra viceværten er disse utætheder udbedret. Desuden er det konstateret, at både inddækningerne omkring faldstammeudluftninger og ventilationshætter er i nedslidt stand og bør eftergås inden for en kortere årrække ved smøring med fill-coat som en levetidsforlængende foranstaltning. Ligeledes er støbejernsvinduerne utætte med vandskader som følge. Den bærende del af tagkonstruktionen på begge ejendomme fremstår i rimelig stand, hvad angår de synlige spær, bjælker m.v. Ejendommens tag mod den store gård. Foreningens vedtægter giver mulighed for, at beboere i de øverste lejligheder har mulighed for at tilkøbe det overliggende loftareal og udvide lejligheden med en knopskydning. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) x side 6
Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at taget eftergås inden for kort tid for de bygningsdele som er nedslidt. Selve taget forventes at holde mindst 10 år endnu, og der planlægges således ikke egentlige tagudskiftninger i vedligeholdelsesplanen. Foreningen skal dog regne med at have omkostninger til at eftergå tagrender, nedløb, zinkinddækninger, skorstene m.v. løbende som afholdes under almindelig drift på ejendommen. Vedligeholdelsesarbejder på tag bør koordineres med øvrige arbejder på tag, idet de normalt er stilladskrævende og kun i ringe omfang lader sig gøre at lave på god vis fra lift m.v. Utæt støbejernsvindue. 02 - Kældre og fundamenter: Fundamenter er støbte og kælderyder- og indervægge er opført af murværk. Lofterne fremstår pudsede og er ikke efterisoleret. Kældergulve er udført i beton, der sandsynligvis er udlagt direkte på jorden. Der er enkelte gulvafløb i kældergulvet i bl.a. varmecentralen. På den indvendige side af kældervægge ses generelt meget kraftig opfugtning i form af afskallet puds på vægge og enkelte steder også på lofter. Viceværten oplyser, at der er udført omfangsdræn på ca. 10 m af ejendommen på hjørnet af Dronning Dagmars Allé og Valby Langgade mod gade. Støbt fundament og muret kælderydervæg helt uden puds. Kældergulve fremstår meget opfugtede i flere områder. Etablering af omfangsdræn på resten af ejendommen vurderes at kunne være behjælpelig med at afvikle de meget opfugtede kælderydervægge. Kælderen fremstår ellers i rimelig stand. side 7
Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) x Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at der etableres omfangsdræn og udvendig isolering af kælderydervæggene. Arbejdet vil ikke fjerne al fugt, men vil nedsætte fugtpåvirkningen og øge overfladetemperaturen, hvilket vil øge fordampningen. Samtidig bør den naturlige ventilation af kælderen forbedres. De små ventilationshuller i skorstenene i kælderen skal gøres væsentligt større, hvis effekten skal være mærkbar, og der bør suppleres med ventilation i ydervægge mod både gade og gård for at sikre et effektivt luftskifte i kælderen. Lille ventilationshul i skorsten i kælder svarende til en halv mursten i størrelse. Efter etablering af bedre ventilation bør kældervæggene repareres for manglende og porøs puds. Væggene kan med fordel oppudses i en saneringspuds eller tilsvarende, som kan modstå mere fugt og flere salte inden den nedbrydes. Pulterrumsvægge i træ kan erstattes af nye rumadskillelser eksempelvis i ståltrådnet for at minimere omfanget af organiske materialer i kælderen. side 8
03 - Facader/sokkel: Gadefacader og gavle (x) er opført som blankmuret facade med støbt sokkel. Murstenene er på den nederste etage udført med fortandinger, som giver et fint spil i facaden og for hver etage er der udført et lille støbt gesimsbånd. Rundt om hoveddøre er der pudsede bånd, som er blevet malet inden for en kortere årrække. Facader fremstår i god stand med sunde fuger og mursten. Enkelte steder ses lidt revner og afskalninger i gesimsbåndene. Gårdfacade i den store karré (y) er opført med blankmuret underfacade og berappet overfacade fra gesimsbåndet ud for 1. sals etagedæk. Sokkelen er støbt. Gesimsbåndet fremstår med mange afskalninger og revner og trænger til istandsættelse. Den øvrige facade fremstår i rimelig god stand. Udsnit af facade mod gade. Gårdfacade i den lille karré (z) er opført med blankmuret facade uden gesimsbånd. Sokkelen er støbt og pudset. Facader fremstår i god stand. Sålbænke mod både gade og gård på begge ejendomme er udført af skifer, som generelt fremstår i god stand, idet der ses enkelte forvitrede sålbænke. Tilstandsvurdering z x y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at facaderne eftergås og istandsættes samtidigt med, at vinduerne udskiftes for at stilladset udnyttes optimalt. Vi vil anbefale, at ejendommen som minimum får udbedret gesimsbånd og sålbænke, ligesom mørtelfuger generelt bør efterses. Udsnit af gårdfacade i den store karré med nedslidt gesimsbånd. Som en forbedring af boligerne kan det endvidere overvejes at etablere altaner fra de enkelte lejligheder mod gårdside. Det ekstra uderum i direkte forbindelse med lejligheden opleves af mange som en væsentlig forbedring af boligen uanset bygningens orientering i forhold til solen. side 9
Etablering af nye altaner bør udføres i forbindelse med udskiftning af vinduer, for at udnytte synergien i projekterne mest muligt, og kræver en byggetilladelse fra myndighederne. Gårdfacaden i den lille karré. 04 - Vinduer: Ejendommen har trævinduer med termoruder, som er udskiftet i 1983. Vinduerne har bundglaslister af aluminium og har gennemgået en istandsættelse, hvor der blev monteret hjørnebånd som forstærkning af rammerne. Vinduerne er generelt udført som 2-fags dannebrogsvinduer med sidehængte rammer. Vinduerne fremstår i nedslidt stand med mange punkterede termoruder og begyndende nedslidte malingslag både indvendigt og udvendigt. Mange steder ses skimmeldannelser indvendigt på de nederste dele af rammerne. Vinduernes gummifuger udvendigt fremstår i forvitret stand. Udsnit af vindue mod gade. Kældervinduer og vinduer mod butikker i stueetagen mod gade fremstår i bedre stand. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) x side 10
Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at vinduerne til boliger og trapperum udskiftes til nye træ/alu vinduer med højisoleringsruder for at opnå endnu bedre isoleringsevne og mindre vedligeholdelse. Hvis foreningen ønsker at nedbringe energiudgifterne for ejendommen generelt, kan vinduer til kælder også overvejes udskiftet. Kældervinduer og vinduer til erhverv mod gade bør istandsættes ved snedkergennemgang og malerbehandling. 05 - Udvendige døre: Gadedørene er de oprindelige 1-fløjede trædøre med glasfelt med krydssprosse og matteret glas, forsynet med lås og dørpumpe. Vinduesramme med hjørnebånd. Dørene til bitrapperum og kælder er nyere trædøre med glasfelter i klart glas, forsynet med lås og dørpumpe. Dørene fremstår i god stand. Tilstandsvurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Dør mod gade. Dør mod gård. Vi anbefaler, at dørene malerbehandles for at bevare den fine stand. side 11
06 - Trapper: Ejendommens trapper er opført som trætrapper med pudsede undersider/trappeløb. Hovedtrapperne er forsynet med nye trinflader, som er belagt med linoleum. De nederste løb i nogle hovedtrapper er beklædt med linoleum af ældre dato. Bitrappernes trin- og reposoverflader er træ, som er istandsat ved slibning og lakering. Vægge i trapperum er opført af pudset murværk påført væv og maling. Indgangsrepos er udført i terrazzo, som bæres af almindelige profiljern. Der ses revnedannelser i terrazzobelægningen, som er repareret i et vist omfang og kan indikere at bærejernet er tæret. Lejlighedsdøre er de oprindelige døre, som er brandsikret med tætningslister. Dørene fremstår i meget fin stand, idet malingen dog er slidt og lettere afskallet. Trapperummene fremstår generelt i fin stand. Dog ses en del revnedannelser på vægge i indgangsreposer og i et vist omfang også højere op i ejendommen. Øverst i bitrapper ses enkelte steder afskalninger lofterne, som sandsynligvis skyldes tidligere utætheder i taget. Hovedtrappe. Tilstandsvurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at indgangsreposer eftergås for revner, som bankes op omkring bærejern og repareres ved rustsanering af jernet og reparation af terrazzobelægningen. Herudover bør revner repareres i hovedtrapper for at undgå unødig nedbrydning af pudslag i trapperummene. Pudsreparationerne malerrepareres efterfølgende. Revne i terrazzobelægning i indgangsrepos. side 12
Ældre linoleum på de nederste løb på hovedtrapper kan med fordel udskiftes for at opnå ensartet udseende og vedligeholdelsesstand. Trin og reposer på bitrapper skal løbende slibes og lakeres som vedligeholdelse. I øvrigt bør der afsættes beløb til at vedligeholde trapperne løbende, så eventuelle skader fra daglig brug og færdsel og ikke mindst flytteskader istandsættes løbende for at bevare den fine stand. Bitrappe. 07 - Porte og gennemgange: Adgang til gården sker langs gavlene via en portlåge i rækværket. Lågerne fremstår i god stand. Tilstandsvurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Ingen foranstaltninger ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Portlåge. side 13
08 - Etageadskillelser: Ejendommen er opført med etageadskillelser i træbjælkelag, som er forsynet med indskudsbrædder, hvorpå der er udlagt ler som med tiden er udtørret og udgør en del af brand- og lydsikringen af boligerne. Oversiden af bjælkerne er beklædt med gulvbrædder, og undersiderne er beklædt med bræddeforskalling, som er pudset. I den besigtigede lejlighed var der monteret nedhængte lofter, hvorfor evt. revnedannelser ikke kunne konstateres. Gulvet i badeværelserne vurderes generelt at være udført med støbte dæk. Indgangsreposer er ligeledes støbte, og bærejern kan ses fra kælderen med lettere rustangreb i overfladerne. Der er isoleret med indblæst mineraluld i indskuddet mod loftrum, mens der mod kælder ikke er efterisoleret pga. mange installationer i lofterne. Rustent bærejern under hovedtrappe. Etageadskillelserne er generelt i middel til god stand. Tilstandsvurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at der foretages eftergang og rustsanering af tærede bærejern i kælder. Pudsede lofter i kælder har typisk (og også i denne ejendom) problemer med afskallet puds, hvormed brandsikringen er mindre virksom. Derfor skal dette eftergås af murer og maler (kosmetik) løbende. Isoleret etageadskillelse mellem beboelse og loft. side 14
09 - Wc/bad: De fleste lejligheder har eget bad og toilet, men ca. 16 lejligheder har iht. oplysninger fra BBR-meddelelse kun toilet i lejligheden og adgang til et fælles bad, som er indrettet på loftet i hver ejendom i hhv. Dronning Dagmars Allé 4 og Valby Langgade 145. Gulve i badeværelserne er udført med støbt dæk, som oprindeligt antages at have været med terrazzo, men som siden er moderniseret til flisebadeværelser. Beboerne kan efter behov modernisere deres badeværelser som en individuel forbedring af lejligheden. Der er ikke i nærværende rapport taget stilling til den tekniske udførelse/lovligheden af de etablerede installationer / badeværelser, idet vedligeholdelse påhviler den enkelte beboer. Karaktergivning er derfor også udeladt i dette afsnit. Eksempel på nyere toilet/badeværelse. De besigtigede badeværelser er af nyere og ældre dato, men fremstår i god stand. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Foreningen bør overveje at etablere badeværelse i de sidste 16 boliger, hvis der er stemning for det i foreningen og hos beboerne, og hvis der kan opnås byfornyelsesstøtte til projekt. Alternativt bør fællesbadeværelser eftergås og moderniseres. Eksempel på ældre toilet/badeværelse. Herudover anbefales det, at ejendommen fortsat lader de enkelte beboere forestå modernisering af badeværelser på individuel basis. I den forbindelse anbefales det, at arbejderne udføres i henhold til en række væsentlige krav fra foreningen for at sikre en vis ensartethed i installationer, opbygninger m.v., herunder at krav og anbefalinger for vådrum overholdes og følges. Vi er meget gerne behjælpelige med at få udarbejdet en manual for etablering af badeværelser. side 15
10 - Køkkener: Alle ejendommens lejligheder er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. I flere lejligheder er etableret nyere elementkøkkener og hårde hvidevarer m.v. Beboerne har efter behov moderniseret køkkenerne som en individuel forbedring af lejligheden. Ansvaret herfor påhviler den enkelte beboer, herunder indhentning af nødvendige godkendelser og eventuelle byggetilladelser m.v. fra myndighederne eller forening. Karaktergivning er derfor udeladt i dette afsnit. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Ældre elementkøkken i god og vedligeholdt stand. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at ejendommen fortsat lader de enkelte andelshavere forestå modernisering af køkkener på individuel basis. 11 - Varmeforsyning: Varmeforsyning til ejendommens 1-strenget centralvarmeanlæg kommer fra fælles fjernvarmeforsynet varmecentral i en bygning ved siden af ejendommen. Varmt brugsvand produceres via rørvekslerarrangement fra år 1997. Ved besigtigelse i varmecentralen kunne konstateres, at den aktuelle afkøling på fjernvarmesiden var acceptabel i forhold til afkøling af fjernvarmevandet. Cirkulationstemperaturen af varmt brugsvand er ca. 48 grader, hvilket er acceptabelt set i forhold til cirkulationsledningens længde og ejendommens størrelse. Temperaturen i rørvekslerne reguleres med motorventil på fjernvarmesiden, som åbner og lukker automatisk via automatikpanel, så den ønskede brugsvandstemperatur opretholdes. side 16
Ved aflæsning af varmeforsyningens aktuelle temperatursæt kunne konstateres en fremløbstemperatur på 66 grader og en returtemperatur på 42 grader. Gennemsnitsafkølingen på energimåleren er ikke aflæst/beregnet. Fremløbstemperaturen til radiatorerne reguleres i afhængighed af udetemperaturen via af et automatikanlæg (klimastatanlæg) med udeføler og motorstyret ventil på fjernvarmesiden. Forsyningsarrangement og rørvekslere til produktion af varmtvand. Centralvarmeanlægget er et 1-strenget radiatoranlæg. Fremløbsledning for varme er placeret på loft og varme returledning i kælder. Ledninger er isolerede på loft. Isolering er afsluttet med lærred/isogenopak. Lærred er malerbehandlet. Der er ikke registreret rørmærkning af installationen. Der er ikke monteret tidssvarende reguleringsmuligheder på de enkelte stigestrenge til radiatorer. Afspærringsventilerne er af varmeanlæggets oprindelse og udskiftning anbefales. Samtidig bør der monteres dynamiske strengreguleringsventiler type Frese, som sikrer god fordeling af varme, såfremt de er korrekt forindstillede. Radiatorer i lejlighederne er overvejende placeret under vinduerne, men med enkelte midt i bygningen. Radiatorerne er en kombination af nyere pladejernsradiatorer og de oprindelige radiatorer. Forsyningsarrangement til centralvarme, veksleren er vist til venstre i billedet. Fjernvarmeforsyningsledninger beliggende i terræn i gården er ført ind i ejendommen i separat bygning ved siden af hovedejendommen. Der er mellem de 2 hovedejendommene (Moradsalle) sekundære jordledninger under terræn for henholdsvis brugsvand varmt og centralvarmefrem og retur. Varmecentralen er i god stand med alle dens komponenter og forventes at kunne holde ca. 10-15 år endnu. Det samlede radiatoranlæg er i middel stand for denne type anlæg, men kan trimmes og optimeres ved at montere nye strengreguleringsventiler, nye funktionsduelige afspærringsventiler og udskifte radiatorventiler til nye med termostater. Afspærringsventil i kælder fra varmeanlægget oprindelse. Tilstandsvurdering x x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Afspærringsventil på loftet fra varmeanlæggets oprindelse. Rørene er godt isoleret og vurderes at opfylde nutidige krav. side 17
Anbefalede foranstaltninger Nedenstående arbejder anbefales: - At ejendommens varmeanlæg gennemgås evt. via spørgeskema til beboerne med hensyn til, om de har fået udskiftet deres radiatorventiler til nye og mere effektive radiatorventiler hurtig virkende termostater. - At udskifte samtlige afspærringsventiler på loftet samt indskære dynamiske reguleringsventiler i kælderen. 1 strengsanlæg varmeanlæg med gammel radiatorventil uden termostat. - At få udskiftet sektionsventiler og hovedventiler på varmeanlægget i kældergange. - At udskifte eksisterende cirkulationspumpe UPS 40-180 til varmt brugsvand til en nyere og mere energieffektiv pumpe. - At foretage løbende afsyring af rørvekslere, kontrol af korrekt indstilling af anlæg samt eventuel indregulering af automatikanlæg for at sikre korrekt funktion og optimal afkøling til fjernvarmeværket. 1 strengsanlæg varmeanlæg med en udskiftet radiatorventil side 18
12 - Afløb: Ejendommen er forsynet med separate faldstammer i hver opgangsside til køkkener, og faldstammerne til wc/bad er fælles for venstre og højre side i hver opgang. Hovedparten af afløbsinstallationen er udført i støbejernsrør og er fra ejendommens opførelse. Der er påbegyndt partiel udskiftning af dele af afløbsinstallationen, hvor rør og vandlåse har været gennemtærede. Ved udskiftning af afløbsinstallation er der anvendt støbejernsrør, rustfri stålrør og plastrør. Faldstammerne udluftes separat over tag. I kælder samles faldstammerne og føres via kloak til samlebrønd i gården, hvorfra vandet ledes til den offentlige kloak. Tæret køkkenfaldstamme i udvalgt bolig. Faldstammer er forsynet med renselemme i kælder. Der er ikke monteret rottestop på faldstammerne i kælderen. Køkken og wc/bad faldstammerne er generelt i dårlig stand. Generelt kunne der konstateres tydelige rustudblomstringer og huller på faldstammerne i kælderen og flere steder på faldstammerne i lejlighederne. Da hovedparten af afløbsinstallationerne er fra ejendommes oprindelse, er den forventede levetid overskredet for flere år tilbage. Ejendomsmesteren kunne oplyse, at der sker hyppige reparationer på faldstammer og specielt i køkkener er tilstoppede afløb fra køkkenvaske. WC faldstamme i kælder hvor partiel udskiftning er udført. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) x Anbefalede foranstaltninger Det anbefales, at faldstammerne til køkkener og badeværelser samt tilhørende afløbsrør til lejligheder udskiftes. Køkkenfaldstamme med hul i. Forsøgt lappet med spændebånd. Alternativt skal der fortsat foretages partiel udskiftning, hvor det nøje registreres hvor udskiftninger sker. side 19
13 - Kloak: Idet der ikke er foretaget en kloak tv-inspektion, har vi ikke kunne beskrive konstruktion og stand af afløbsledninger, da disse er begravet under jorden. Samtlige betragtninger i dette afsnit er foretaget på baggrund af en fagmæssig vurdering foretaget ved besigtigelse af synlige brønde fra terræn og ved at sammenholde de oplysninger som vi har fået oplyst på ejendommen. Endelig konstatering af forholdene kan alene foretages ved hjælp af kloak tv-inspektion eller opgravning. Kloakledninger afleder spildevand fra: - Køkken og wc/badeværelse via afløbsledninger og faldstammer i bygningen. - Regnvand via tagrender og nedløbsrør på facader. - Overfladevand via brøde i gade og gård. Ejendommens hovedkloak er beliggende under flisebelægninger i gården. Kloakken er primært beliggende under terræn i gårdanlægget, sekundært ført under ejendommens kælder for tilslutning til offentlig kloak i vej. side 20
Kælderen fremstår generelt med opfugtede gulve i fællesarealer, passager og pulterrum, og kælderydervæggene er ligeledes opfugtede. Sammenholdt med pumpebrønden i varmecentralen, som konstant pumper vand væk fra stikdræn under varmecentralens kældergulv, vurderes det, at området er plaget af en ringe nedsivningsevne pga. undergrundens beskaffenhed, den nærliggende underjordiske afvandingszone ved ejendommen og måske en til tider høj grundvandsstand. Langs gavlen (passagen) på Dronning Dagmars Allé er der etableret fugtsikring og omfangsdræn, hvilket oplyses at have en god effekt på kælderen. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Det anbefales, at der udføres en tv-inspektion af kloakken for at vise standen af kloakken og kunne fastsætte udgifter til vedligeholdelse eller udskiftning. Herudover bør der laves en systematisk oprensning af sandfangsbrønde mv. side 21
14 - Vandinstallationer: Ejendommen er forsynet med koldt brugsvand fra kommunalt vandværk via flere vandstik samt varmt brugsvand med cirkulation fra rørveksler i varmecentral. Vandforbrug i ejendommen afregnes efter vandforsyningens hovedmåler på koldtvandsstik. For registrering af varmtvandsforbrug er der installeret bimåler på koldtvandstilslutning til rørvekslere. Hoved- og fordelingsledninger for brugsvand er installeret i kælder. Lodrette stigestrenge i køkkener og wc/badeværelser er tilsluttet forsyningsledninger i kælder. Afgreninger på stigestrenge forsyner, via fordelings- og koblingsledninger, tapsteder i køkkener og wc/badeværelser. For regulering af brugsvandscirkulation er der monteret strengreguleringsventiler på stigestrenge ved tilslutning til cirkulationsledning i kælderen. Disse strengreguleringsventiler er forholdsvis nye og vurderes funktionelle. Generelt er den samlede installation udført i ældre galvaniserede stålrør, og vi har konstateret mange Eksempel på en tilstoppet vandledning. uhensigtsmæssige sammenblandinger af forskellige rørmaterialer, som medfører en forhøjet risiko for tæring af installationen. Selv ved meget nye reparationer er der utætheder og korrosion i samlingerne mellem nye og gamle rør og fittings. Denne type utætheder vil stige i takt med, at rørene udskiftes partielt, og der opstår flere nye samlinger. Rørinstallationer i kælder er delvist isolerede. I forbindelse med partiel udskiftning af rør og ventiler er isolering blevet retableret med rørskåle i skumplast. Rørskålene er ikke tætsiddende, hvilket giver synlige kondensproblemer og dryppende rør i kælderen mange steder. Lærred på isolerede rør er delvist malerbehandlet. Det er begrænset, hvor der er udført rørmærkning af installationen. Spændingskorrosion i samlingen omkring en nyere reparation. Det forventes, at eksisterende rørisolering i kælder indeholder asbest. Såfremt der skal foretages arbejde på installationer, der indeholder asbest, skal der forinden foretages asbestsanering af installationen, hvor asbest indkapsles/fjernes. Der er mange åbenstående huller i isoleringen rundt i kælderen, som bør forsegles. Afspærringsventiler ved mange afgreninger på brugsvandsinstallationen vurderes ikke at være funktionelle eller også fremstår afspærringsventilerne utætte i forpakningen. De monterede afspærringsventiler er ikke afprøvet for ikke at give anledning til nye utætheder. Eksempel på dårlig isolering hvilket giver dryppende kondens fra rørene i kælderen. side 22
Ejendomsmesteren fremviste indtil flere stykker rør fra tidligere rørudskiftninger, som tydeligt viser at rørinstallationens restlevetid for længst er overskredet, første foto. Ved afprøvning af tapstedet i et køkken på 3. salen kunne det konstateres, at vandtrykket er lavt og ikke lever op til nutidige krav til komfort. Ejendommen har også en 4. sal, hvor trykket anslås at være endnu ringere. Vandinstallationen er generelt i dårlig stand. Det skal forventes, at samtlige hovedledninger i kælderareal samt lodrette stigeledninger skal skiftes inden for et kort årrække. Svigt, fejl og mangler og dermed udledning af vand i bygningerne vil blive hyppigere. Afspærringsventil hvor forpakning er utæt og ventilen ikke funktionel. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) x Anbefalede foranstaltninger Det anbefales, at udskiftning af vandinstallationer koordineres med afløbsledninger, da de flere steder står i samme områder, og at der derved vil være en besparelse på retableringsarbejdet af etagekonstruktionen m.v. Endvidere er det fordelagtigt for beboere, at arbejderne udføres og afsluttes over en omgang. Varmtvandsinstallationen kan i visse tilfælde med fordel udføres med "Inliner" system (stigestrenge med indbygget cirkulationsledning) - hvorved der opnås en vis energibesparelse og færre rørinstallationer i lejligheder. Vandstik som er kraftigt korroderet. Afspærringsventilen er ikke funktionel. Der kan ikke umiddelbart lukkes af for vandet til ejendommen. Samtidig skal der opsættes individuelle vandmålere (lovgivningskrav) og opsætning af tydelige røropmærkning. Spændingskorrosion i samlingen omkring en nyere reparation. side 23
Ventilsæt til stigestreng for køkken el wc/bad. Varmt brugsvand til højre er ventilen af ældre dato. Åben isolering som kan indeholde asbest. Forskellig anvendte materialer: Galvaniseret rør, pex rør, messing. Pex rør fra kælder til tapsteder i stueplan bør helst undgås. side 24
15 - Gasinstallationer: Der er indlagt gas i ejendommen. Fra gasstik føres hovedgasledninger rundt i kælder og videre til lejligheder via stigestrenge i køkkener. Lejlighederne er i mange tilfælde forsynet med gaskomfur i køkkener. For afregning af gasforbrug er installeret gasforsyningsmålere i lejligheder (vedligeholdelsespligt påhviler ikke ejendommen). Hovedledninger og stigestrenge samt koblingsledninger til målere er udført i galvaniserede stålrør. Gasinstallationen vurderes til at være i middel stand. Gasledningerne ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der ses dog nogen mindre overfladetæringer på hovedledninger i kælder grundet kondens og fugtig kælder. Vi anbefaler, at installationer løbende holdes under observation og om nødvendigt gennemgås af autoriseret gas- og vandmester hver ca. 5-7 år. Tilstandsvurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse, hvorfor vi ikke har anbefalet nogen foranstaltninger. side 25
16 - Ventilation: Ejendommen er forsynet med kanaler for naturlig ventilation i køkkener og wc/badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter på tag. Ventilation af boligen er nødvendig for at sikre et sundt indeklima, hvor særligt fugtig luft (tørring af tøj, bad, madlavning m.v.) kan transporteres ud af lejlighederne, således at risikoen for dannelse af skimmelsvamp mv. nedsættes. Pizzeriaet beliggende på Valby Langgade 127 har eget mekanisk udsugningsanlæg. Anlægget er placeret på loftsrum og er tilsluttet en eksisterende ventilationskanal fra pizzeriaet. Der er madlugt på loftet, hvilket indikerer, at anlægget ikke er tæt. Det skal sikres, at der i butikken forefindes emfang med fedtfiltre, som rengøres dagligt. Rengjorte fedtfiltre skal sikre, at aftrækskanalen og anlægget altid fungerer 100 % og ikke har nedsat ydelse pga. fedtaflejringer i kanalsystemet og ventilatoren. Udsugningsanlæg fra pizzeriaet. Tilstandsvurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Det anbefales at få foretaget rensning af aftrækskanalerne i samtlige boliger, hvilket bør foretages løbende hvert ca. 8. år. Der bør ske en opdatering/gennemgang af ventilationsanlægget fra pizzeriaet. Vi anbefaler desuden, at det overvejes, om der kan etableres nyt ventilationsanlæg enten som mekanisk aftræk eller bedre (og dyrere) som balanceret ventilationsanlæg med varmegenvinding. Problemet ved sidstnævnte løsning, ud over pristillæg, er mangel på føringsveje for det luft, som skal genindblæses. Der er dog en del skorstene, hvorfor muligheden for at lukke dem for varmekilder (brændeovne) og inddrage dem til ventilationsformål kan undersøges. side 26
17 - El-installationer: Ejendommens elektriske installationer består dels af stærkstrømsinstallationer (230-400V) og svagstrømsinstallationer (porttelefon, tv-kabler, PDS kabling, telefonikabler m.v.). Overordnet set skelnes der i rapporten her mellem installationer i lejligheder, dvs. fra målertavle (stærkstrøm)/hovedstik (bredbånd m.v.) og fælles installationer. Installationerne i lejlighederne påhviler den enkelte beboer at vedligeholde og opretholde lovligheden af, hvorfor disse installationer kun er omtalt, såfremt der er konstateret væsentlige forsyningsmangler eller manglende fejlstrømsrelæ (HFI/HPFI). Stærkstrømsinstallation De fælles el-installationer for stærkstrøm består af et hovedstik, som er indført i jord fra vej til elforsyningskasse og videre til kælderen og til hovedsikringen(-erne), som er placeret i kælder. Ejendommen er opdelt i flere matrikler og har således 2 stk. hovedstik, der deles med nabo, som er forsikret i henhold til nedenstående oversigt: Nyere porttelefonanlæg. - Dronning Dagmars Allé 2 er forsynet med 4x95 CU, sikring er ikke oplyst og forsyner Dronning Dagmars Allé 2-4 og Valby Langgade 127-129. - Valby Langgade 131 - er forsynet med en 4x95CU, sikring 200A og forsyner Valby Langgade 131-135. - Monrads Allé 1 - er forsynet med en 3X95/50CU, sikring er ikke oplyst og forsyner Valby Langgade 137-139 Monrads Allé 1-3. - Monrads Allé 2 - er forsynet med en 4X50 CU, sikring 125A og forsyner Monrads Allé 2-4 og Valby Langgade 141-145. Forsyningsoplysningerne er oplyst af forsyningsselskabet (DONG Energy). Ejendommens el-forsyning vurderes at være tilstrækkelig til det nuværende el-forbrug. På sigt kan forsyningen vise sig utilstrækkelig, hvis flere beboere får indlagt 400V (3 faser), og dette vil i stort omfang afhænge af beboernes ønske til at konvertere fra gas til induktionskomfurer samt deres behov for at trække flere 10 ampere grupper (230V) til eksempelvis vaskemaskiner, opvaskemaskiner og tørretumblere. Fra hovedtavlerne er lejlighederne forsynet via hovedledninger i kælderen og stigeledninger på hovedtrapperne. Stigeledninger var ikke tilgængelige ved besigtigelsen. Der er ikke generelt fremført 400 V til alle lejlighederne. side 27
Fra hovedtavler er der gruppetavler til forsyning af ejendommens fælles el-installationer (trappelys, kælderlys, lys på loftrum). Belysning styres i trapperum via tidsrelæ i gruppetavlerne. Lysinstallationen fungerer i dagligdagen, uanset at den ikke lever op til dagens belysningskrav. Udvendig belysning klares mod gade primært af gadebelysningen, mens der er lysarmaturer i gårdanlægget til oplysning af den fælles gård. Svagstrømsinstallation Ejendommens telefonkabler er sammen med en del andre forsyningsledninger oplagt på ejendommens gårdfacade på traditionel vis. Kablernes fastgørelse er ikke tilstrækkelig og medfører et noget rodet facadeudtryk. Der er porttelefon ved gadedørene til samtlige lejligheder. Porttelefonanlægget er et traditionelt samtaleanlæg med mulighed for åbning af hoveddør ved (deaktivering af el-blik i lås). Anlæg er af nyere dato. Ejendommen er tilsluttet kabel-tv fra YouSee. Antennekabler er fremført i plastkanal på trapperne. Installationen er generelt i god til middel stand. Idet kablingen ikke var synlig ved besigtigelsen, er standen vurderet ud fra at alt tavlemateriale og tændingsmateriel, som blev fremvist, var af nyere dato, og hovedkablerne vurderes derfor tilsvarende at være at nyere dato. Forsyningen til ejendommen er rimelig taget i betragtning, at der er indlagt gas. Svagstrømsinstallationen tilhører primært TDC og YouSee at vedligeholde og er ikke vurderet. Tilstandsvurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at de fælles installationer kontrolleres af elektriker ved et el-syn, og at de evt. ulovligheder og fejl/mangler udbedres efterfølgende. side 28
18 - Øvrige: De øvrige bygningsdele omfatter indvendige vægge, gulvbelægninger, døre i selve lejlighederne m.v. Idet vedligeholdelsen af disse bygningsdele påhviler den enkelte beboer, er tilstanden ikke beskrevet nærmere i denne rapport. Der er således ikke foretaget en vurdering af tilstanden, ligesom der ikke er anført beskrivelse af vedligeholdelsesstand for de enkelte bygningsdele og anført anbefalede foranstaltninger. 19 - Private friarealer: Gårdanlæg (x) Ejendommens gårdbelægning er herregårdssten, som samtidig fungerer som afgrænsning mod bede, legeplads og græsarealer. Belægningen fremstår i god stand, men er dog lagt højere end afgrænsende granit/ betonkanter mod kældernedgange, hvilket betyder, at vandet nemmere ledes ned i kældernedgangene. Eksisterende skure til individuel opbevaring af cykler er i meget nedslidt stand med rådne brædder og gammel papbelægning på taget. Gårdanlægget benyttes til ophold, opbevaring, legeområde m.v., og der er et ønske til at gøre udearealerne mere attraktive også for familier uden børn. Vaskeri (y) Skure til cykler/depotrum. Ejendommens vaskeri er placeret i en selvstændig bygning i gården, som har gennemgået løbende istandsættelse og fremstår i rimelig god stand. Vaskeriet har tidligere været opvarmet via en ventilator fra varmecentralen, men foreningen undersøger pt. muligheden for at montere en radiator i vaskeriet. Bygning over varmecentral (z) Ejendommens varmecentral ligger delvist under gården og er afsluttet 1 m over terræn med vægge og dæk i armeret beton. Betondækket er forsynet med afløbsriste i hvert hjørne, og oven på er der etableret en tørreplads, som er afskærmet med rækværk i stål. Dækket er behandlet med en membran, som har flere forvitringer/huller, og dækket er utæt og giver vandskader i varmecentralen specielt ved fastgørelser af side 29
rækværk på dækket. Betonen fremstår desuden med kraftige revner på hjørner. Der er opbygget et skraldeskur langs hele den ene langside af betonoverdækningen, som afvandes med 2 nedløbsrør ned på dækket og ned i afløbene, hvilket giver en unødigt stor vandpåvirkning af betondækket og afløbene. Skraldeskuret fremstår ellers i god stand. Vejareal (æ) Vejarealet udfor Dronning Dagmars Allé 2 4 oplyses som værende tilhørende ejendommen (vedligeholdelsespligt). Asfaltbelægninger fremstår med ujævnheder, som bør udbedres. Tilstandsvurdering y x æ z God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Vaskeri. Anbefalede foranstaltninger Gårdanlæg Vi anbefaler, at beton/granitkanter langs kældernedgange forhøjes, hvis den øgede vandpåvirkning opleves som et problem. Rækværker bør hæves i samme forbindelse, hvilket bliver temmelig omkostningstungt. Eksisterende skure til cykler bør nedrives, og et nyt fælles cykelskur bør opbygges. Samtidig bør der etableres kroge til ophold, som indbyder til hygge. Bygning over varmecentral Betondækket over varmecentralen skal betonrenoveres med reparation af revner og afskalninger og etablering af ny tæt membran. I den forbindelse anbefales det at afskære eksisterende rækværk og fastgøre et nyt rækværk på siden af væggene, så der ikke er fastgørelser oven på dækket. Ligeledes bør gulvafløb udskiftes til en større og bedre model egnet til udendørs brug. Betonopbygning over varmecentral med uhensigtsmæssig afvanding og revner i betonen. Nedløb fra affaldsskur bør omføres, så de afvander direkte ned i en brønd i terræn og ikke på dækket som nu. side 30
Når alle reparationer er udbedrede, bør gamle vandskader indvendigt i varmecentralen ligeledes repareres. Vejareal Det bør afklares med kommunen, om det er ejendommen, der har den fulde vedligeholdelsespligt af halvdelen af vejen. I så fald bør afskalninger og ujævnheder udbedres. 20 - Byggeplads/stillads: Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder, der involverer flere håndværkere, skal der afsættes et beløb til etablering af byggeplads og skurforhold. Vejarealet ud til midt vej fortov m.v. langs matriklen oplyses som tilhørende ejendommen. For arbejder på vinduer og facader er det nødvendigt at opstille stillads, og for arbejder på tag skal der benyttes lift i det omfang, at arbejdet ikke udføres samtidig med øvrige stilladskrævende arbejder. Disse udgifter fremgår separat i den økonomiske oversigt. side 31
Bæredygtigt byggeri Generelt: Energibesparende tiltag Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand. Der sker i øjeblikket rigtigt meget inden for bæredygtig renovering af bygninger og ressourcebesparende foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer. Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration: Mindre varmeforbrug Fjernvarmekonvertering: Ved at konvertere til fjernvarme sparer man op til 24 % på CO2 udledningen, da fjernvarme primært foregår ved affaldsafbrænding. Solfangere: Kan dække op mod 60-70 % af en families varmtvandsforbrug. Solfangere koster 3.000-6.000 kr./m 2 solfanger installeret. Mindre vandforbrug Vandhaner: En dryppende vandhane kan koste over kr. 1.000 i vand om året. Toiletter: Et toilet der løber, så man næsten ikke kan se det, kan nemt bruge for ca. kr. 4.000 i vand ekstra om året. Energiproduktion Solceller: Ved opsætning af solceller kan man ved en investering på ca. kr. 300.000 producere 14.000 kwh om året og få opsat 60 solcellepaneler på taget. Ved et her og nu forbrug på 40 % bliver tilbagebetalingstiden 14 år. Links om energibesparelse m.v. Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om mulighederne. I er naturligvis altid velkomne til at kontakte os, vi kan hjælpe med at forme og konkretisere jeres tanker om fremtidssikring af jeres ejendom Generelt: www.femsek.dk www.ens.dk www.energiforskning.dk www.energitjenesten.dk www.natur-energi.dk www.goenergi.dk www.hofor.dk www.kk.dk Mindsk el-forbrug Cirkulationspumper: Nye A-pumper er 4-5 gange så effektive som gamle pumper og sparer derved 4-5 gange på energiforbruget til pumperne. side 32
Hvidevarer: Ved udskiftning af hårde hvidevarer til energiklasse A++ bruges halvt så meget energi til den nye hvidevare ift. hvidevarer der er 10 år eller ældre. Belysning: Ved udskiftning af gamle belysningssystemer til nye med LED kan der spares 40-75 % på elforbruget til belysning, med en simpel tilbagebetalingstid på under 4 år. Elsparemuligheder: Styrring af stikkontakter og elforbrug gennem kontrollede timerfunktioner. Sørger for at alt slukkes, når det ikke har været brugt i kort tid. Belysning: Bevægelsessensorer i opgange, vaskerier og kældre kan reducere energiforbruget til belysning med 20-50 %. Genbrug og sortering Regnvand: Opsamling og brug af regnvand fra tage til toiletskyl eller i vaskeri. Affaldssortering: Implementering af hensigtsmæssig affaldssortering i flere kategorier: madaffald, plast, aviser og blade, pap, glas, metal, træ, møbler mm. Gårdmiljø: Etablering af grønne gårdmiljøer med plads til lej, affald, cykler, planter og hyggeområder. side 33
Støttemuligheder Vi har afsøgt mulighederne for at opnå støtte til gennemførelse af nødvendige eller ønskede byggeprojekter for jeres ejendom og har ansøgt om støtte iht. aftale inden den 1/10 2015. Idet det i BBR ejermeddelelsen fremgår, at 16 boliger er uden adgang til badefacilitet, er det vores vurdering at ejendommen vil have en rimelig god mulighed for at opnå byfornyelsesstøtte, men vi afventer fortsat svar fra kommunen. Tilskud til vandbesparende foranstaltninger Alle boligforeninger i Københavns Kommune kan søge om tilskud hos HOFOR til opsætning af individuelle vandmålere og vandbesparende toiletter. Tilskuddet beløber sig op til maksimalt kr. 1.000 pr. lejlighed til henholdsvis målere og toiletter, i alt kr. 2.000. For at få tilskud skal en vandsparerådgiver fra HOFOR have vurderet, om vandforbruget i jeres ejendom er så højt, at I kan få tilskud. Der kan søges om tilskud hele året. Links om støttemuligheder Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om muligheder for støtte: www.hofor.dk www.kk.dk side 34
Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i vedligeholdelsesplanen er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, 12-15 % til byggeteknisk rådgivning samt 25 % til moms. Udgifter til administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.) tillægges efterfølgende af advokat/administrator. Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtigelser opfyldes. Hvordan regnes det hele med? Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for at foretage beregning af låneomkostninger, forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Rådgivning vil beløbe sig til ca. 12-15 % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Det færdige budget benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk ca. kr. 5-15.000 afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. side 35