Procedure ved salg af andele i A/B Krusågade 13-27 Et salg af en andelslejlighed vil normalt tage op til 3 mdr. fra andelshaverens meddelelse om at et salg skal gennemføres, indtil en ny andelshaver rent faktisk overtager andelsboligen. En færdig overdragelsesaftale, underskrevet af køber, sælger og bestyrelsen, skal normalt være Andelsbo i hænde senest den 10. i måneden før overtagelsesdagen. Før en overdragelsesaftale er endeligt indgået, skal der udføres en række ekspeditioner, hvorfor andelshavere skal begynde i god tid. Sælger vil få afregnet salgsprovenuet ca. 14 dage efter overtagelsesdagen. FORBEREDELSE AF SALGET Pkt. 1. Andelshaver beslutter at andelsboligen skal sælges. Andelshaver kan senere fortryde og afbryde salget ved at meddele dette til bestyrelsen og til Andelsbo. Andelshaver hæfter for evt. gennemførte eftersyn og vurderinger. Eftersyns- og vurderingsrapporter må ikke være ældre end 1 år. Pkt. 2. Andelshaver meddeler skriftligt, gerne pr. mail, til bestyrelse og Andelsbo, at et salg ønskes gennemført. Mailen skal indeholde andelshavers kontaktoplysninger og den ønskede tidligste overtagelsesdato, som skal være den første i måneden (nedennævnte ekspeditioner kan medføre, at der kan opstå forsinkelser som indebærer, at overtagelsesdagen må udskydes en måned eller to). Hvis sælger er et dødsbo, skal skifteretsattest og evt. skiftefuldmagter fra andre arvinger afleveres i kopi, førend et salg, vurdering mm. kan påbegyndes. Andelshaver bestiller el- og VVS-eftersyn. Foreningens el- og VVS-installatør kan benyttes. Eftersynene skal foreligge for at salget kan gennemføres og helst inden vurderingsmanden bestilles. Hvis el- og VVS-eftersynene ikke kan forevises for vurderingsmanden, fratrækker han et beløb i vurderingen. Sælger skal sikre at bestyrelsen får kopi af el- og VVS-tjek. Hvis forbedringer, f.eks. badeværelsesrenoveringer, er ulovlige, er der risiko for, at renoveringen ikke tæller med som forbedring. Se også www.krusaagade.dk. Mangler/ulovligheder, som sælger hæfter for, vil medføre et tilbagehold i overdragelsessummen indtil sælger dokumenterer, at forholdet er bragt i orden, enten ved forevisning af godkendelse fra kommune/bestyrelse eller forevisning af faktura eller nyt el- eller VVS-syn, som dokumenterer, at forholdet er bragt i orden. Andelshaver bestiller vurderingsmanden som kan læses på www.krusaagade.dk eller på opslag i kælderen Krusågade 17. Foreningens vurderingsmand skal benyttes. Pkt. 3. Andelshaver læser på www.krusaagade.dk hvem i bestyrelsen, der er ansvarlig for salg. Kontaktinformation til Andelsbo, til foreningens el- og VVS-installatør samt til vurderingsmanden kan også læses på www. krusaagade.dk eller på opslag i kælderen ved nr. 17. Pkt. 4. Andelshaver deltager når vurderingsforretningen gennemføres. Vurderingsmanden skal ved besøget have udleveret el- og VVS-eftersyn, regninger og andre bilag til dokumentation af forbedringsudgifter, som andelshaveren ønsker medtaget i vurderingen, samt gerne den vurdering som forelå ved andelshaverens køb af lejligheden. Hvis bl.a. el- og VVS eftersynet viser, at der er ulovlige installationer, fastsætter vurderingsmanden et fradrag. Eventuelle el- og VVS-ulovligheder samt andre ulovligheder skal dog være afhjulpet inden bestyrelsen kan skrive under på overdragelses-papirerne med mindre der laves en særlig aftale med bestyrelsen om at køber afhjælper i forbindelse med efterfølgende istandsættelse af lejligheden. Afhjælpes ulovligheden inden overdragelsespapirerne underskrives, bortfalder fradraget. Dokumentation for lovliggørelse skal ske ved aflevering af kopi af lovliggørelsesfakturaer til bestyrelsen.
Pkt. 5. Vurderingsmanden sender rapporten til sælger, det bestyrelsesmedlem, som står for køb og salg af lejligheder og til Andelsbo. FINDE NY ANDELSHAVER Pkt. 6. Andelshaver kan benytte den frie indstillingsret, hvis andelshaveren har været medlem af foreningen i 2 år. Bemærk, at fremleje ikke er tilladt i beregningen af de 2 års medlemskab, der er en betingelse for at opnå fri indstillingsret. Hvis andelshaveren ikke har været medlem af foreningen i 2 år, skal lejligheden tilbydes ventelisterne eller internt salg. En andelshaver kan dog altid anmode, at lejligheden tilbydes til foreningens interne og eksterne ventelister. Hvis en andelshaver dør, skal lejligheden tilbydes følgende: ægtefælle nærtstående medbeboer beslægtede i lige op- eller nedstigende linje ventelistepersoner Hvis lejligheden skal sælges i henhold til ventelisterne, skal sælger give Andelsbo besked om tidspunkt for åbent hus, hvorefter Andelsbo skriver til personerne på den eksterne venteliste og udarbejder opslag til brug for opslag i opgangene til eventuelt internt salg. Bestyrelsen sætter opslag op i opgangene om den ledige bolig. Hvis der ikke via ventelisterne kan findes en køber, skal andelshaver eller dødsboet selv finde en køber til overtagelse af lejligheden. Når køber er fundet, skal sælger meddele Andelsbo navn, adresse og cpr-nr. på køber og den aftalte overtagelsesdato. Pkt. 7. Andelshaver kan også sælge til en nabo i foreningen som ønsker sammenlægning. Andelsboligforeningen tillader sammenlægninger (se regler på foreningens hjemmeside) hvilket foregår ved, at en andelshaver køber en omkringliggende nabolejlighed til sammenlægning på helt samme vilkår som ved almindeligt salg. Efter overtagelsen af en bolig til sammenlægning, udgør lejligheden én andel i foreningen. En andelshaver må ikke eje flere andele i foreningen, bortset fra en kortvarig periode under intern flytning, hvor ny lejlighed istandsættes. Denne overlapning må maximalt udgøre 3 mdr. Når ny lejlighed tilflyttes og mens den oprindelige lejlighed er ved at blive solgt, må denne stå tom indtil ny andelshaver overtager. SALGSAFTALEN OG UNDERSKRIVELSE Pkt. 8. Når sælger har givet Andelsbo besked om hvem køber er, udfylder Andelsbo 4 stk. overdragelsesaftaler med lejlighedsnummer og tilhørende pulterrum: - Andelsbos eksemplar med lovuddrag. - Bestyrelsens eksemplar med lovuddrag. - Sælgers eksemplar med lovuddrag, vurderingsrapport og afregningsoplysninger. - Købers eksemplar med lovuddrag, vurderingsrapport, vedtægter, årsregnskab, fortrydelsesregler, gebyrblad, energimærkning.
Overdragelsespapirerne indeholder udover prisen på den aktuelle andel eventuelle nedslag køber og sælger har aftalt samt fradrag og værdi for forbedringer og løsøre fra vurderingsrapporten med mindre andet er aftalt med bestyrelsen. Disse 4 aftaler sendes til sælger medmindre andet er aftalt. Pkt. 9. Andelsbo skriver til sælger efter andelsbevis og kopi af regning for udført el- og VVS-eftersyn, hvis disse ikke allerede er fremkommet. Hvis der er tale om et dødsbo skriver Andelsbo efter diverse papirer fra boet, skifteretsattester, fuldmagter m.m., hvis disse mangler. Pkt. 10. Sælger skal bringe et såkaldt velkomstmøde i stand med deltagelse af køber og bestyrelse når sælger, jfr. pkt. 8, har modtaget overdragelsesaftalerne. På dette møde underskrives overdragelsesaftalerne af køber og sælger, samt af bestyrelsen, hvis bestyrelsen kan godkende salget og køber. Bestyrelsen kan ikke godkende et salg, hvis der er ulovligheder fra el- eller VVS-eftersyn eller fra vurderingsrapporten, som sælger ifølge bestyrelsens kendskab ikke har lovliggjort. Dette gælder også ulovligheder som bestyrelsen har kendskab til fra andre kilder, såsom foreningens arkiv (andelsmapperne), herunder manglende dokumentation for lovliggørelse af ombygninger. Bestyrelsen kan undlade at godkende køber, hvis saglig grund til nægtelse foreligger, herunder en tidligere eksklusion af foreningen. På mødet orienterer bestyrelsen bl.a. om følgende: Foreningens husorden Fælles vaskeriet og programmering af nøgelbrik Internet i foreningen Kabel-tv Nøglesystem og nøgleoverdragelse (blanket) Pulterrum Navneskilte på dørtelefon og postkasse (blanket) Bemærk at sælger og køber udover eventuelle allerede aftalte prisnedslag accepterer vurderingsrapportens vurderingspriser for fradrag, forbedringer, løsøre ved underskrift af overdragelsesaftalen. Sælger og køber kan dog inden underskriften aftale lavere værdier af forbedringer og løsøre eller større fradrag end angivet i rapporten, med mindre der er tale om ulovligheder, som foreningen kræver lovliggjort af sælger inden salget. Sådanne aftaler skal noteres ned på overdragelsespapirerne på mødet med mindre de allerede står der. Hvis et samlet møde ikke kan komme i stand, må sælger selv sørge for at indhente underskrifter fra køber og bestyrelse. NB. Hvis køber allerede er medlem af foreningen, bedes det påført overdragelsesaftalen, om der er tale om køb til sammenlægning eller en intern flytning. Pkt. 11. Sælger fordeler overdragelsesaftalerne med ét eksemplar til køber, sælger og bestyrelse, og sender et eksemplar til Andelsbo. Aftalen skal være Andelsbo i hænde senest d. 10. i måneden før overdragelsesdatoen. Sælger sender samtidig oplysning om bankforbindelse og kontonr., hvor afregning af salget skal indsættes.
KØBERS INDBETALING Pkt. 12. Andelsbo skriver til køber og opkræver overdragelsessum (frist for indbetaling er 3 bankdage før overtagelsen.) Der skal betales fuldt ud, også selvom køber kommer fra en anden lejlighed i foreningen og senere får afregning for den solgte lejlighed. Opkrævningen består af følgende: Andelsværdi Eventuelt aftalt prisnedslag Forbedringer, jf. vurderingsrapport Eventuelle nedslag for mangler, jf. vurderingsrapport eller bestyrelse Halvdelen af vurderingsmandens honorar Gebyr til foreningen (kr. 1.500,-) Navneskilt (kr. 150,-) Depositum (to måneders boligafgift) Første måneds boligafgift, varme, vand m.m. Sammen med opkrævningen fremsender Andelsbo boligaftale (svarer til en lejekontrakt hvor boligafgift m.m. er præciseret) og får ny andelshavers underskrift på denne. Når overdragelsessummen er indbetalt, retter Andelsbo andelsbeviset, som sendes til bestyrelsen til underskrivelse. Derefter udleverer bestyrelsen andelsbeviset til ny andelshaver. Når købesummen er indbetalt og ny andelshaver har underskrevet boligaftalen, sendes genpart af boligaftalen retur til ny andelshaver til opbevaring. Andelsbo skriver til eventuelle banker eller kreditorer, som har pant, garanti eller udlæg i lejligheden, og orienterer om det forestående salg og beder om opgørelse af restgælden, således at alle kreditorer får deres penge, når provenuet skal afregnes, jfr. pkt. 15. Når der bliver afregnet overfor kreditorerne, sker dette på betingelse af, at banken/kreditor indestår for, at pantebrevet eller udlægget aflyses, således at lejligheden kan overdrages fri og ubehæftet til køber. NØGLER M.M. Pkt. 13. Sælger skal udlevere nøgler til køber senest kl. 12.00 på overtagelsesdagen. Køber og sælger aftaler selv, hvordan sælger udleverer nøglerne til køber. Sælger skal huske, at nøgleblanket i underskrevet stand samtidig skal afleveres i bestyrelsespostkassen ved Krusågade 17. kld. Modtager bestyrelsen ikke nøgleblanket i underskrevet stand, vil sælger blive opkrævet udgift til nye nøgler. Sælger skal senest på nøgleudleveringstidspunktet have ryddeliggjort og rengjort lejlighed og de pulterrum, der hører til lejligheden. I lejlighed og pulterrum må der kun stå genstande som er aftalt at køber overtager. Der skal udleveres: - Samtlige nøgler til lejligheden. - Nøglebrik til vaskeriet. NB, NB, NB sælgende andelshaver må aldrig udlevere nøglerne til køber, førend køber kan dokumentere, at købesummen er indbetalt. Dokumentation kan bestå i kopi af banknoteret check, kopi af overførelseskvittering, kontoudskrift eller sælger kan have ringet op til Andelsbo og fået oplyst, at købesummen er indbetalt (bemærk, at hvis ikke køber har samme bank som foreningen, Danske
Bank, kan der gå et par dage, før pengene kan ses på foreningens konto). Pkt. 14. Andelsbo rykker køber (ca. d. 10. i måneden), hvis overdragelsessummen ikke bliver indbetalt. AFREGNING AF SALGSSUM M.M. TIL SÆLGER Pkt. 15. Sælger hæfter for boligafgift, varme, vand m.m. frem til overtagelsesdagen. Derefter overgår ansvaret til køber, og dette gælder også, selv om køber ikke har indbetalt overdragelsessummen og derfor ikke har kunnet få udleveret nøgler. (Hvis sælger er skyld i, at køber ikke kan overtage lejligheden på overtagelsesdagen, kan sælger blive afkrævet yderligere hæftelse for boligafgift m.m. indtil nøglerne er afleveret, dog ikke hvis der er tale om forsinkelse af bagatelmæssig karakter). Andelsbo foretager afregning overfor sælgende andelshaver én til to uger efter overtagelsesdagen, forudsat der ligger svar fra banker og kreditorer om størrelsen af restgæld m.m., og forudsat der ligger dokumentation for udført el- og VVS-eftersyn. Pkt.16. Andelsbo sender afregning til sælger. I afregningen fradrages følgende: Tilbagehold til eventuelle mangler kr. 30.000,00 (eller højere ved behov) Gebyr for forespørgsel i andelsboligbogen kr. 30,- pr. pant/udlæg Vand - og varmedepositum kr. 400,- pr. måned siden sidste vand/varmeregnskab Eventuelle fradrag, jf, vurderingsrapporten Halvdelen af honorar til vurderingsmanden Eventuelle restancer vedrørende boligafgift Eventuelle udlæg fra foreningen til reparationer, forbedringer, eller andre udeståender Indfrielse af kautioner og restgæld til pant- og udlægshavere Eventuelt ventelistegebyr til Andelsbo kr. 1.000,- Restprovenuet fremsendes til den bankkonto, som sælger har oplyst, jfr. pkt. 11. Andelsbo afregner det tilbageholdte beløb kr. 30.000,-, én måned efter overtagelsesdagen, medmindre der er givet besked om mangler, jf. nedenfor i pkt. 17. Dog kan Andelsbo afregne, hvis køber har indgået en skriftlig aftale med bestyrelsen om at udbedre eventuelle ulovligheder efter salget i forbindelse med istandsættelse af lejligheden. Andelsbo afregner vand- og varmedepositum, når endeligt vand/varmeregnskab udarbejdes, normalt januar måned. Hvis sælger er et dødsbo, som har brug for endelig afregning, kan dødsboet skriftligt meddele Andelsbo, at depositummet kan anses som endelig afregning, hvorefter der ikke vil ske tilbagebetaling når vand/varmeregnskabet til sin tid foreligger. MANGLER Pkt. 17. Købende andelshaver skal påberåbe sig mangler senest 14 dage fra overtagelsesdatoen. Det gælder både fysiske mangler som ikke er omfattet af vurderingsmandens gennemgang og mangler nævnt i overdragelsespapirerne såsom f.eks. manglende fradrag fra vurderingsrapporten. Manglerne skal indtales overfor bestyrelsen, som tager stilling til om manglerne kan godkendes, eventuelt efter en besigtigelse. Bestyrelsen kan godkende åbenlyse mangler såsom manglende nøgler, vaskebrik, tømning af pulterrum eller mangler pga. konstaterede ulovligheder som vurderingsrapporten eller synsrapporterne ikke har identificeret. For øvrige mangler har bestyrelsen ret at henvise til vurderingsmandens vurdering. Bestyrelsen kan afkræve køber dokumentation for, at der er tale om
ulovligheder som ikke tidligere er opdaget ved f.eks. nyt eftersyn eller øvrig ekspertudtalelse. Hvis der er godkendte mangler, skal bestyrelsen give Andelsbo besked om, at det tilbageholdte beløb ikke skal udbetales før bestyrelsen giver besked om at alle mangler er afhjulpet og regningerne nu foreligger. Hvis manglerne er konstateret inden at Andelsbo afregner overdragelsessummen kan bestyrelsen give Andelsbo besked om, at tilbageholdet skal forhøjes til mere end de sædvanlige kr. 30.000,-. Hvis mangler påberåbes efter 14 dage, eller der er skjulte mangler, som først opdages senere, må køber selv rette henvendelse til sælger herom. Bemærk, at de fleste dødsboer kræver, at køber underskriver ansvarsfraskrivelsesklausul og derfor ikke hæfter for mangler, og således ikke kan afkræves penge for mangler, efter at overdragelsessummen er udbetalt. Se foreningens husreglement på www.krusaagade.dk om hvad andelsforeningen dækker og hvilke forhold andelshaver selv skal stå for. VIGTIG INFORMATION: Foreningens værdiansættelse af ejendommen i regnskabet bygger på en valuarvurdering. Der indhentes ny vurdering hvert år ved årsskiftet. En ny vurdering kan væsentligt afvige fra tidligere års vurdering og medføre, at andelsværdierne enten skal nedsættes omgående, eller må forventes at falde ved førstkommende generalforsamling. Foreningen opfordrer til at søge skattemæssig rådgivning for at undgå gavebeskatning ved salg under andelsværdien. Hvis et salg sker via ejendomsmægler, følges ovennævnte procedure til og med pkt. 5, og når ejendomsmægleren har fundet en køber og der foreligger underskrevet slutseddel, skal Andelsbo have denne tilsendt, hvorefter der gås videre fra pkt. 8 og fremefter på sædvanlig vis. Hvis det af salgsaftale eller andet dokument, underskrevet af sælger, fremgår, at ejendomsmægler skal have sit salær dækket af provenuet, fradrages det på samme måde som anført i pkt. 16. Der kan være forskelle i ejendomsmæglernes praksis herom, hvilke forskelle Andelsbo søger at håndtere bedst muligt og med behørig respekt af foreningens vedtægter. København, september 2010 Opdateret senest februar 2012