Miljøklausuler i leje- og købskontrakter Anne Sophie K. Vilsbøll Uddannelsesdagen 2015
2 Miljøklausuler i leje- og købskontrakter Disposition: Grundlæggende om regulering af miljøspørgsmål i aftaleklausuler Særligt om købsaftaler eksempler & retspraksis Særligt om lejeaftaler eksempler & retspraksis Spørgsmål N.B. de gennemgåede eksempler er ikke udtryk for Bech-Bruuns anbefalinger!
3 Miljøklausuler hvorfor? Du overvejer at leje eller købe en erhvervsejendom. Der skal laves en kontrakt. Så skal det overvejes: Hvad skal der stå i en miljøklausul? Er det nødvendigt at lave en miljøklausul i kontrakten? Kan man ikke bare bruge en standardklausul? En del overvejelser er/bør være ens ved leje og køb. Men selvfølgelig er der også forskelle.
4 Grundlæggende overvejelser For både en køber og en lejer er det vigtigt: At ejendommen kan anvendes som forventet. Derfor relevant et sikre sig i forhold til en forurening, der risikerer at påvirke indeklimaet eller gøre det meget dyrt/vanskeligt at gennemføre planlagte bygningsændringer mv. At undgå krav fra myndighederne i tilfælde af tvivl med hensyn til, hvornår og hvordan forureningen er opstået. For køber er det derudover vigtigt: At sikre sig mod at ejendommen er mindre værd end forventet (og betalt) på grund af en forurening. For lejer er det vigtigt: At sikre sig bedst muligt mod krav fra udlejer vedrørende forurening af ejendommen; både forurening, der eventuelt ikke var opdaget ved ejer overtagelse, og forurening, som måtte opstå under lejers brug af ejendommen.
5 Grundlaget for regulering Hvis man vil regulere forurening i en kontrakt (køb eller leje), er det klogt forinden at have styr på: 1. Hvad ved man om eventuel forurening på ejendommen, både kendt forurening og mulig forurening (fra tidligere aktiviteter på ejendommen)? 2. Kendskab til ufravigelige, offentligretlige regler om forureningsansvar (forureneren betalerprincippet mm.) 3. Kendskab til almindelige regler om mangelsansvar (herunder ansvar for forurening), hvis ikke andet er aftalt. 1. Almindelige erstatningsregler 2. Eventuelt forholdsmæssigt afslag 3. Almindelig erhvervslejeret (mangler ved det lejede, det lejedes stand ved aflevering mv.)
6 Forurening behøver ikke at være et problem Erhvervsejendomme Der handles masser af forurenede ejendomme! Forenelighed med aktuel anvendelse? Risiko for grundvandet eller drikkevandsindvinding mv.? Forureningen skal håndteres rigtigt i aftalen Korrekt prisfastsættelse undgå efterfølgende tvist om erstatning/reduktion
7 Køb og salg af erhvervsejendomme Købers overvejelser betydning af evt. forurening: Har køberen overtaget ansvaret over for myndighederne og andre? Normalt ikke, da forureneren betaler Evt. offentlig indsats - køberen skal som ny ejer tåle ulemper i forbindelse med oprensning eller afværge, som myndighederne måtte beslutte Betydning for virksomhedsdrift? Begrænsning af udnyttelsesmuligheder, medmindre køberen selv beslutter at oprense Ejendommens værdi!
8 Køb og salg af erhvervsejendomme Sælgers overvejelser vdr. eventuel forurening: Hvad er kendskabet hos sælger/i sælgers organisation til ejendommens forureningstilstand? Hvordan opnås den bedst mulige pris, trods forurening? Iværksætte undersøgelse og/eller oprensning inden salg? Hvilken grad af risiko kan/vil sælger påtage sig? Hvad er sælgers situation? - Prioriterer sælger i videst muligt omfang at undgå efterfølgende ansvar i relation til forurening på ejendommen?
9 Hvis forureningen ikke håndteres i købsaftalen? Almindelige regler om mangler ved fast ejendom Erstatning? Forholdsmæssigt afslag i købesummen? Risiko for bevisusikkerhed, herunder udfaldet af syn & skøn
10 Eksempel 1 ukendt forurening Gammel industriejendom, samme virksomhed siden 1950. Bl.a. renset plader ved anvendelse af tetrachlorethylen (TCE) indtil 1991. Solgt i 2002 for 20 mio. kr. med følgende klausul: Ejendommen sælges som den er og forefindes og som beset af køber (...) Sælger oplyser vedrørende ejendommen at der sælger bekendt ikke findes skjulte fejl og mangler, og at der sælger bekendt ikke findes forurenet jord eller lignende på ejendommen Forureningsundersøgelse i 2006 massiv TCE forurening Myndighederne: Ej påbud, da gammel forurening Syn & skøn: I hvilken grad måtte forureningen, hvis den havde været kendt, forventes at have påvirket ejendommens værdi ved salget i 2002? Svar: Ca. 3 mio. kr. (= 15% af købesummen) Sagen forligt mod sælgers betaling af 2 mio. kr. Kunne sælger være sluppet billigere med en anden miljøklausul?
U.2001.2200 A.P. Møller-dommen 11
12 U.2001.2200 - A.P. Møller-dommen S og K indledte forhandlinger i 1985 og antog en fælles rådgiver, R, som udførte delvise forureningsundersøgelser, der viste, at Pyrolysegrunden og en del af Nordmarken var forurenet med kulbrinter. R anbefalede en undersøgelse af hele Nordmarken, men dette afviste K som unødvendigt. Ejendommen blev solgt i 1989, og købesummen blev aftalt til 100 mio. kr., idet parterne tog udgangspunkt i den anslåede handelsværdi for ejendommen i uforurenet stand, til 175 mio. kr. Skødeklausul om forurening: Parterne har i fællesskab anmodet R om at udarbejde rapporter vedrørende jordbundens beskaffenhed. Der henvises til følgende rapporter: [xx] Sælger er uden ansvar for afhjælpningsomkostninger grundet de miljøforanstaltninger, som må påregnes ud fra de ovenfor anførte rapporter.
13 U.2001.2200 A.P. Møller-dommen I 1992 blev der konstateret følgende, yderligere forurening af grunden: Den resterende del af Nordmarken var også forurenet med kulbrinter (oprensning - trecifret mio. beløb) Både Pyrolysegrunden og Nordmarken var forurenet med tungmetaller (oprensning ca. 5 mio. kr) Højesteret: 1. Ordlyden i skødets 3.2 kan ikke forstås sådan, at S også har fraskrevet sig ansvar for forurening, der ikke er omhandlet i de nævnte rapporter. 2. Ansvarsspørgsmålet kan derfor ikke afgøres på grundlag af miljøklausulen, men må afgøres på grundlag af almindelige regler om køb af fast ejendom. 3. Pga. K s afvisning af, at der skulle foretages yderligere forureningsundersøgelse (af Nordmarken), påhviler risikoen for den yderligere kulbrinteforurening K. 4. Hvad angår tungmetalforureningen var det i 1980 erne ikke almindeligt at undersøge arealer af denne type for tungmetaller. K har derfor ikke ved at afvise yderligere undersøgelse afskåret sig fra at påberåbe sig tungmetalforureningen. Men omkostningerne på ca. 5 mio. kr. ligger under bagatelgrænsen.
14 Eksempel 2 - ansvarsfraskrivelse Køber er bekendt med, at ejendommen er forurenet, og Køber påtager sig enhver risiko vedrørende ejendommens forurening samt for, om der på ejendommen kan ske opførelse af de bygninger, som Køber eventuelt ønsker at opføre på ejendommen. Købesummen er fastsat under hensyn til ansvarsfraskrivelsesklausulen, og Køber er således indforstået med, at Køber ikke kan rejse krav hos Sælger i anledning heraf, hverken i form af erstatning, afslag i købesummen, ophævelse eller afhjælpning. Ukendt forurening?
15 MAD 2004.1380 Ansvar for ukendt forurening Der var inden salget gennemført en forureningsundersøgelse og fundet en mindre forurening, skønnede omkostninger ca. 150.000 kr. Der forventedes med rimelig sikkerhed ikke at være andre, større forureninger på ejendommen. Sælger havde under forhandlingsforløbet klart givet udtryk for ikke at kunne påtage sig en ubestemt økonomisk forpligtelse og ville ikke indestå for, at arealet i øvrigt var forureningsfrit. Skødeklausul: Sælgers andel af omkostningerne i henhold til det godkendte budget betales til fuld og endelig afgørelse af sælgers forpligtelser vedrørende forurening. Landsretten: Sælgeren havde uanset parternes fælles antagelse om, at der formentlig ikke var forurening af betydning, ud over den før salget påviste med tilstrækkelig tydelighed fraskrevet sig ansvaret også for ukendt forurening.
16 Eksempel 3 - ansvarsfraskrivelse Sælger har udleveret følgende oplysninger til køber: ( ) Sælger har derudover intet kendskab til ejendommens miljøforhold. Køber er bekendt med, at ejendommen kan være forurenet i større udstrækning, end hvad der fremgår af det udleverede materiale. Sælger fraskriver sig ethvert ansvar for kendt og ukendt forurening på ejendommen. Køber kan derfor ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod sælger i form af ophævelse, erstatning eller forholdsmæssigt afslag som følge af forurening. Køberen overtager dog i det indbyrdes forhold ikke sælgers ansvar overfor miljømyndighederne vedrørende opfyldelse af eventuelle påbud relateret til tiden før overtagelsesdagen. Hvad betyder sidste afsnit?
17 U.2010.556H Ansvar trods ansvarsfraskrivelse Sælger af en ejendom underrettede i forbindelse med salget i 2001 ikke Køber om, at Sælger fra Amtet havde modtaget en afgørelse om, at ejendommen muligvis var forurenet (V1-kortlægning). Købsaftalens miljøklausul: Køber overtager ejendommen, således som den er og forefindes med total ansvarsfraskrivelse for sælger, både f.s.v. angår bygninger og grund. Højesteret: Det må [ ] lægges til grund, at [Sælger] ikke forud for købsaftalens indgåelse oplyste [Køber] om amtets afgørelse af [ ] om kortlægning af ejendommen på vidensniveau 1 som muligt forurenet, [ ]. Højesteret finder, at [Sælger] herved klart har tilsidesat sin oplysningspligt vedrørende et forhold af væsentlig betydning. Heroverfor kan der hverken lægges vægt på at [Køber] trods [Købers] kendskab til, at ejendommen havde været anvendt til grafisk virksomhed undlod at foretage nærmere undersøgelser vedrørende ejendommens forureningsforhold, eller på den aftalte ansvarsfraskrivelsesklausul.
18 Eksempel 4 - ansvarsfraskrivelse Sælger fraskriver sig ansvaret for den solgte ejendoms jordbundsforhold. Køber kan således i anledning af ejendommens jordbundsforhold ikke gøre nogen mangelsindsigelser gældende overfor sælger.
19 Eksempel 5 - ansvarsbegrænsning Såfremt køber senest to år fra overtagelsesdagen konstaterer forurening på ejendommen, forpligter sælger sig til at afholde omkostningerne ved fornøden oprensning af forureningen, i det omfang køberen af miljømyndighederne gyldigt pålægges at foretage sådan oprensning.
20 MAD 2009.1718 Nærum Gymnasium Rudersdal Kommunes salg af flere ejendomme til Universitets- og bygningsstyrelsen, med vilkår om forurening, rydning af grund og funderingsforhold. Mht. forurening skulle ejendommen være i en sådan stand, at Køber efter sædvanlig myndighedsvurdering kan anvende ejendommen til (gymnasium) Efter salget blev der bl.a. konstateret forurening på ejendommen. Landsretten: Med hensyn til spørgsmålet om forurening må bestemmelsen i [skødet] forstås således, at kommunen påtog sig den økonomiske risiko for, om der på ejendommen fandtes forurening, der ville forhindre opførelsen af et gymnasium. Der findes ikke i de foreliggende miljøundersøgelser eller i det øvrige foreliggende grundlag for at fastslå, at den forurening, der blev konstateret på ejendommen, herunder i de to efterladte jorddepoter, forhindrede opførelsen af et gymnasium. Rudersdal Kommune frifindes derfor for det krav, der er rejst vedrørende forureningsforholdene.
21 Eksempel 6 - Ejerskifteklausul (udvidet dækning) Der dækkes forurening af grunden, hvis miljømyndighederne eller andre myndigheder har meddelt sikrede påbud om oprensning eller afværgeforanstaltninger. (Undtaget fra dækningen er forurening forårsaget ved påfyldning af olie). Der dækkes krav som følge af myndighedspåbud meddelt forsikringstager vedrørende: - nedgravede olietanke - oplagrede farlige stoffer f.eks. olie og kemikalier - private vandboringer - septik eller trixtanke Forsikringsdækningen omfatter udgifter til efterkommelse af påbud samt nødvendig retablering af varme-, vand- og afløbsfunktioner.
22 Eksempel 7 risikobegrænsning/køber Ejendommen er, sælger bekendt, ikke forurenet. Køber overtager ansvaret for eventuel ukendt forurening uden misligholdelsesbeføjelser mod sælger, jf. dog nedenfor. Køber kan inden 6 måneder fra overtagelsesdagen gennemføre en forureningsundersøgelse ved firma NN. Såfremt det herved viser sig, at ejendommen er forurenet, og at omkostningerne til oprensning (til niveau, hvor kortlægning efter jordforureningsloven undgås) vil beløbe sig til minimum 500.000 kr., skal Køber være fritstillet.
23 Eksempel 8 - ansvarsfordeling En del af ejendommen er forurenet med olie, jf. den af sælger gennemførte forureningsundersøgelse fra firma N.N., der anslår oprensningsomkostningerne til 300.000 kr. Køber accepterer den af undersøgelsen omhandlede forurening. Såfremt der konstateres yderligere forurening på ejendommen, forpligter sælger sig til at betale for oprensning heraf. Det samme gælder, hvis omkostningerne til den kendte olieforurening overstiger 300.000 kr. I begge tilfælde skal krav herom være fremsat mod sælger senest 2 år fra overtagelsesdagen. Køber har derudover ingen misligholdelsesbeføjelser i anledning af kendt eller ukendt forurening på ejendommen.
24 Eksempel 9 betinget handel Sælger har oplyst, at grunden sælger bekendt ikke er forurenet. Handlen er betinget af, at der ikke konstateres forurening på grunden i væsentlig grad. Sælger er indforstået med, at købers tekniske rådgivere, for købers regning, gennemfører prøveoptagninger, undersøgelser m.m. forud for overtagelsesdagen. I tilfælde af, at der konstateres forurening på grunden, skal dette skriftligt meddeles sælger. Sælger kan herefter frit vælge at afhjælpe forureningsproblemet, hvorefter handlen for køber er bindende, eller træde tilbage fra handlen. Såfremt sælger vælger at træde tilbage fra handlen, skal dette meddeles køber skriftligt senest 8 dage efter en evt. forurenings omfang er konstateret. Ved forurening i væsentlig grad forstås forurening, der påvirker benyttelsen af ejendommen eller fordrer oprensning af jord eller lignende.
25 Leje af erhvervsejendomme Lejers overvejelser vedr. evt. forurening: Risikerer lejer at overtaget ansvar for eventuel eksisterende, ukendt forurening på den lejede ejendom i forhold til enten udlejer eller myndighederne? Er der risiko for, at lejers egen virksomhed forurener og kan lejers forurening afgrænses overfor eventuel anden forurening? Lejers forpligtelser ved fraflytning skal lejer på aftalebasis acceptere eventuelt strengere oprensningskrav, end hvad der følger af myndighedspåbud mv.? Forureningens betydning for lejefastsættelsen
26 Leje af erhvervsejendomme Udlejers overvejelser vedr. evt. forurening: Undgå reklamationer fra lejer vedrørende mangler i form af forurening Sikre at ejendommen (værdien af ejendommen) fremadrettet ikke forringes som følge af forurening fra lejers virksomhed Undgå bevisusikkerhed med hensyn til, om en forurening er forårsaget af lejer eller en tidligere lejer/bruger af ejendommen Lejefastsættelsen afspejle det lejedes værdi
27 Almindelige regler Erhvervslejeloven 33 Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt. Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje. Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold. 74 Det lejede skal være fraflyttet senest kl 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.
28 Eksempel 1 X Forurening X.1 Lejer er ansvarlig for enhver form for forurening, som måtte finde sted på det lejede areal eller andet i forbindelse med virksomhedens aktivitet på det lejede fra lejemålets begyndelse. X.2 Ansvaret bortfalder ikke ved lejemålets ophør. X.3 Lejers virksomhed må ikke genere omgivelserne ved støj, røg, støv, ilde lugt, udseende eller på anden måde. Er eventuel eksisterende forurening reguleret herved?
29 Eksempel 2 X Lejeren overtager arealet, som det er, når lejemålet træder i kraft, og skal vej lejemålets ophør aflevere det ryddeliggjort og planeret. Eventuelle bygninger, fundamenter, ledningsanlæg og andre faste indretninger, herunder de ved lejemålets indgåelse eksisterende bygninger mv. skal fjernes, med mindre anden aftale træffes med udlejer. Forsømmer lejeren at rydde arealet, kan udlejeren lade arbejdet udføre for lejerens regning. Lejeren skal desuden holde udlejeren skadesløs for eventuelle ulemper i forbindelse med manglende rydning eller planering. Opfatter lejers forpligtelser oprensning af forurening?
30 Eksempel 3 Miljøforhold X.1 Lejers brug af Lejemålet må ikke medføre forurening af Lejemålet eller den omgivne Ejendom. X.2 Lejer er ansvarlig for enhver forurening, som kan henføres til Lejers virksomhed, uanset om forureningen skyldes Lejers uagtsomhed. Alle udgifter til undersøgelser og oprensning i anledning af sådan forurening, herunder omkostninger forbundet med opfyldelse af offentlige påbud, påhviler Lejer, og Lejer er erstatningsansvarlig over for Udlejer for ethvert tab, som kan henføres til sådan forurening. Dette gælder, uanset hvornår krav fremsættes, og uanset om krav fra tredjemand måtte være rettet mod Udlejer, idet Lejer i så fald skal holde Udlejer skadesløs. X.3 Lejer er i forhold til Udlejer uden ansvar for, og hæfter ikke for ansvar for, forurening indtruffet på Ejendommen forud for Ikrafttrædelsestidspunktet. Lejer er over for Udlejer alene ansvarlig for forurening, som dokumenterbart kan henføres til Lejers virksomhed på Ejendommen efter Ikrafttrædelsestidspunktet.
31 U.2007.529/3 H Q8-dommen Q8 havde i 1961 lejet et areal på havnen i Haderslev (kommunal) til brug for et oliedepot. Lejekontrakten indeholdt bl.a. følgende bestemmelser: Såfremt arealet benyttes til oplag af [..] forurenende væsker, er lejeren ansvarlig for, at der ikke i forbindelse med anlæggenes anbringelse, drift eller fjernelse påføres havnen udgifter [..] Lejeren er ansvarlig for den skade eller ulempe, som på grund af apparaternes opførelse, tilstedeværelse, benyttelse eller fjernelse forvoldes havnen eller tredjemand Lejeren forpligter sig til, såfremt ikke anden aftale træffes med havneudvalget, ved lejemålets ophør at aflevere lejemålet i samme stand, som det er overtaget og fuldstændig ryddeliggjort. Efter afdækning af en jordforurening i 1999, rejste havnen krav mod Q8. Højesteret: Kontraktens bestemmelser må sammenholdt forstås således, at Q8 ved lejemålets ophør havde pligt til at fjerne en jordforurening, der hidrørte fra selskabets virksomhed. Omfanget af den oprensning, som havnen kan ræve betalt, må fastlægges under hensyn til, at havnen har været berettiget til at forvente, at grunden blev tilbageleveret i en sådan stand, at den kunne anvendes til sædvanlige formål, herunder opførelse af boliger.
32 U.1999.2020/H Statoil-dommen (Prøvestenen) Statoil lejede i 1950 af Københavns Havnevæsen en oplagsplads for olie på Prøvestenen. I lejekontrakten var der ikke taget udtrykkelig stilling til ansvar for jordforurening, blot at lejemålet skulle afleveres i ryddeliggjort og planeret stand. Under lejeforholdet meddelte udlejer Statoil forskellige godkendelser og stillede herunder som vilkår, at arbejdernes udførelse ikke måtte påføre havnen udgifter eller ansvar, og at anlæggene skulle fjernes uden udgift for havnen. Ved lejemålets ophør i 1986 blev der konstateret forurening. Højesteret: Under hensyn til, at arealet var tilvejebragt af havnen med henblik på bl.a. olieoplag, og at lejekontrakten overlod det til Statoil at stå for opførelse og drift af anlæggene, fandtes det bedst stemmende med den aftalte opgavefordeling og med, at forureningen hidrørte fra Statoils virksomhed at havnen som ejer af grunden kan kræve, at Statoil erstatter de udgifter, der er nødvendige til opfyldelse af de myndighedskrav om oprensning, som måtte blive stillet ved udnyttelse af arealet til havneformål.
33 Spørgsmål og opsamling Køb/salg af erhvervsejendomme De fleste sager handler om ansvar for ukendt forurening hvorfor? Lejeaftaler Hvornår kan man tænke sig, at lejer ikke er ansvarlig for oprensning i forbindelse med fraflytning (eller tidligere)? Andre spørgsmål?
34 Kontakt Anne Sophie K. Vilsbøll Specialist advokat København Offentlig Virksomhed T +45 72 27 34 16 M +45 25 26 34 16 E ask@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T +45 72 27 00 00 www.bechbruun.com