Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 18. september 2012 i sag nr. BS 43C-2097/2011: A mod P. Bodholdt Ejendomme ApS Sagens baggrund og parternes påstande. Denne sag, der er anlagt den 12. april 2011, vedrører spørgsmålet om blandt andet, hvorvidt lejen i et boliglejemål skal fastsættes efter reglerne i lejelovens 47-52. A har principalt påstået, at P. Bodholdt Ejendomme ApS skal anerkende, at lejen for lejemålet X-vej 34, st. th., 2300 København S, fastsættes i overensstemmelse med lejelovens 47-52. Sagen hjemvises til Huslejenævnene, Københavns Kommune, til fastsættelse af leje i henhold til lejelovens 47 52. A har subsidiært påstået, at P. Bodholdt Ejendomme ApS skal anerkende, at lejen fastsættes efter lejelovens 47 52, svarende til kr. 400 pr. m2 pr. år inkl. vand, men ekskl. varme, og mest subsidiært at lejen fastsættes i overensstemmelse med lejelovens 47 52, svarende til et højere beløb end kr. 400 pr. m2 pr. år inkl. vand, men ekskl. varme, dog ikke over kr. 475 pr. m2. P. Bodholdt Ejendomme ApS skal tilbagebetale for meget erlagt leje fra og med den 1. juni 2007 med procesrente fra hver lejebetalings forfaldstid fra og med 1. juni 2007 og indtil betaling sker. Over for P. Bodholdt Ejendomme ApS s selvstændige krav påstås frifindelse. P. Bodholdt Ejendomme ApS har nedlagt påstand om frifindelse og har endvidere nedlagt påstand om, at A skal betale 116.175 kr. med procesrente fra sagens anlæg til betaling sker. P. Bodholdt Ejendomme ApS s påstand er opgjort således: 1. Restance opgjort overfor fogedretten den 6. oktober 2010 bilag A 2. Leje samt varme for tiden november 2010 -februar 2011-4 måneder à kr. 8.800,00 73.410 kr. 35.200 kr. 3. Leje i opsigelsesperioden, jfr. lejelovens 95-3 måneder à kr. 8.800,00 26.400 kr. med fradrag af opnået leje med kr. 6.500 kr. pr. måned fra 15/3-31/5 2011 16.250 kr. 10.150 kr. 4. Udgifter til ryddeliggørelse af lejemål - 2 mand i 5 timer á kr. 500,00 5.000 kr.
- 2-5. Udskiftning af låse 900 kr. 6. Udgift låsesmed under udsættelsesforretningen 540 kr. 7. Udgift flyttefirma under udsættelsesforretningen 375 kr. 8. Diverse gebyrer til fogedret 1.100 kr. 9. Tilkendte omkostninger af foged- og landsret 9.000 kr. 135.675 kr. 10. Depositum indbetalt af sagsøger 19.500 kr. I alt 116.175 kr. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a. Oplysningerne i sagen. Ved udateret lejekontrakt lejede A med virkning fra 1. februar 2007 lejemålet X-vej 34 th, 2300 København, der er en del af en villa med to lejemål, af P. Bodholdt Ejendomme ApS. Lejekontrakten blev oprettet på typeformular A. 7. udgave. Af lejekontraktens 11 fremgår blandt andet: 11 X-vej 34 Lejer er bekendt med at det lejede er en del af en ejerbolig. Forbrug og fællesudgifter er kollektiv med naboer, der bliver ikke sat målere op, fællesudgifter er bl. andet: vand -varme-renovation (køkkenaffald)- og alle afgifter. Storskrald og pap-reklamer-aviser og flasker og lign. Skal lejer selv bringe bort.... Dør ind til nabo må ikke blændes, skal kunne lukkes op. Lejemålet bliver nymalet af tidligere lejer, skal afleveres nymalet hvidt. Lejemålet overtages som det var ved besigtigelse, lejer er tilfreds med det lejedes kvalitet og indretning, der må ikke bygges om, lejer står selv for glas og kumme, lejer har sin egen indboforsikring. Lejer står selv for indvendig vedligehold også hårde hvidevarer. Lejer står selv for udvendig orden og vedligehold herunder græsslåning feje ukrudtbekæmpelse snerydning, sammen med de andre lejere. Lejemålet er tidsbegrænset i 2 år. Lejer har 1 p. plads i. Lejer er bekendt med at denne lejekontrakt fraviger de sædvanlige regler i lejeloven om lejefastsættelse 47 til og med 52. I kontrakten er aftalt fri lejefastsættelse 53 stk 7 som omhandler ejendomme efter 1991. Huslejen stiger med 3% årlig 1. gang 1/1 2008. Inden 10 dage udfærdiger lejer selv en liste med fejl og mangler ved 1ejemålet som lejer ikke hæfter for ved lejemålet, såfremt lejer vil have disse punkter udbedret, laver lejer det selv for egen regning. Der må ikke tørres tøj inde da det giver mug. Udlejer skal have adgang til kedelrum, hører ikke med til lejemålet. Lejer må ikke skrue på kedel. A indbragte i maj 2010 blandt andet huslejens størrelse for huslejenævnet, der traf afgørelse i sagen den 29. september 2010.
- 3 - Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn stadfæstede den 16. marts 2011 huslejenævnets afgørelse med følgende begrundelse: "Ankenævnets begrundelse: Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 21. februar 2011. Ankenævnet har noteret, at der er tale om en ejendom. som består af to beboelseslejemål, hvorfor reglerne om småhuse som udgangspunkt finder anvendelse. Det fremgår imidlertid af boligreguleringslovens 29 c, sidste punktum, at bestemmelsen stk. 2 til 4 ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af lejelovens 53. stk. 3-5. Ifølge 53, stk. 3 kan reglerne i 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejemål, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Ankenævnet skal bemærke, at det fremgår af lejelovens 53 stk. 4 og stk. 5, at det udtrykkeligt skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af de pågældende bestemmelser. Denne passus er ikke indføjet i bestemmelsens stk. 3, hvorfor det må lægges til grund, at det ikke skal fremgå af lejekontrakten. at der er tale om en ejendom opført efter 1991. I denne sag, hvor det i kontrakten er anført, at lejekontrakten er aftalt med fri lejefastsættelse 53, stk. 7, som handler ejendomme opført efter 1991, finder ankenævnet efter en samlet bedømmelse, at det er tilstrækkelig godtgjort. at det over for lejer er oplyst, at der er tale om en ejendom efter 1991. Dette medfører ifølge lejelovens 106, stk. 6, at huslejenævnets kompetence alene omfatter en vurdering af, om aftalen indgået efter 53, stk. 3 er rimelig efter aftalelovens 36. Efter en besigtigelse af lejemålet er det ankenævnets opfattelse, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje som urimelig efter aftalelovens 36. Ankenævnet har endvidere vedtaget at godkende huslejenævnets fastsættelse af a contovarmebidraget til 833 kr. pr. måned. Den øvrige del af det månedlige tillæg på 1.000 kr., som herefter udgør 167 kr. vedrører ifølge det oplyste vand, varme og alle afgifter. Disse udgifter skal efter ankenævnets opfattelse indgå i lejen, hvorfor beløbet efter omstændighederne er godkendt. Det fremgår af sagen, at lejekontrakten er indgået på typeformular A 7. udgave. Denne lejekontraktformular er ikke længere autoriseret på tidspunktet for lejeaftalens indgået pr. 1. februar 2007. Dette medfører ifølge lejelovens 5, stk. 2, andet punktum, at de bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, er ugyldige. Den indvendige vedligeholdelse påhviler ifølge kontrakten lejer, hvilket er en fravigelse af hovedregelen i lejelovens 21. Det aftalte vilkår tilsidesættes, hvilket medfører, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Det fremgår af lejelovens 53, stk. 2, at der kan aftales lejeforhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. I lejekontrakten er anført, at huslejen stiger med 3 % årligt, første gang den 1. januar 2008. Da dette vilkår ikke opfylder betingelserne i bestemmelsen, er det hermed tilsidesat. Ankenævnet skal bemærke, at det forhold, at lejekontrakten er indgået på en formular, som ikke længere er autoriseret, ikke får betydning for spørgsmålet om. hvorvidt lejen skal vurderes efter småhusreglerne eller efter lejelovens 53. Der er således ikke i lejelovens 53, stk. 3 udtrykkeligt krav om. at det fremgår af lejekontrakten, at der er tale om en ejendom efter 1991. " A har retshjælpforsikring og opfylder betingelserne for fri proces.
- 4 - Forklaringer. Der er afgivet forklaring af A og Per Bodholdt. A har forklaret blandt andet, at hun ikke fik en vejledning med til lejekontrakten, som hun modtog i to eksemplarer. Hun kendte Per Bodholdt, fordi hun i forvejen lejede en af hans lejligheder, men hun ville gerne have et større lejemål. Der var ingen forhandling om indholdet af 11 i kontrakten. Hun forventede, at kontrakten var i orden. Lejen er ikke blevet reguleret i lejeperioden. Hun lavede listen over mangler kort efter indflytningen og sendte den til Per Bodholdt. Hun har talt med Per Bodholdt om manglerne, der ikke blev udbedret. Flisegulvet var knækket, og der var store problemer med kloakken. Der var også revner i gavlen, ligesom der kom vand ind i hendes soveværelse. Hun rettede henvendelse til huslejenævnet i maj 2010 om lejens størrelse og manglerne. Huslejenævnet besigtigede lejemålet. Per Bodholdt har forklaret blandt andet, at han udlejer 50 lejligheder. Han udarbejdede selv lejekontrakten, men han valgte en forkert typeformular. I alle hans kontrakter er indføjet en 11 med individuelle vilkår. Det kan godt passe, at A ikke fik en vejledning med til lejekontrakten. Lejen svarer til den leje, de øvrige lejere betaler for tilsvarende ejendomme. Der et sammenhængende hulrum over begge lejemål, idet skillevæggen mellem de to lejemål kun er ført 20-30 cm over loftet. Døren mellem de to lejemål må ikke blændes, fordi det er ét hus. Han fik først As liste over mangler, da tvisten i denne sag opstod. Der har ikke været vandtrængning i soveværelset. Kloakken blev udbedret, og revnerne i gavlen blev udbedret efter As fraflytning. Parternes synspunkter. A har anført blandt andet, at der ikke for huslejenævnet er nedlagt påstand om et bestemt beløb til angivelse af det lejedes værdi. Det står derfor A frit at nedlægge påstande, som det er sket inden forberedelsens afslutning i retten. Den anvendte typeformular er ikke identisk med den autoriserede formular, typeformular A, 7. udgave. Lejeaftalen er i øvrigt indgået på et tidspunkt, hvor pågældende formulars autorisation var ophævet, jf. bekendtgørelse nr. 780 af 31. august 2001. Sidste side med 11 svarer ikke til typeformularen. I sammenhæng med de foregående sider af kontrakten kan 11 ikke opfattes som individuelt oprettet. 11 er dermed ugyldig i medfør af lejelovens 5, stk. 2, i det omfang bestemmelsen giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven. Når en lejeaftale fremtræder standardiseret, jf. lejelovens 5, stk. 3, kræves det, at den er oprettet på en gyldig formular. Samtlige aftaler skal være indeholdt i en gyldig autoriseret formular. Hvad enten kontrakten i sin helhed opfattes som oprettet på typeformular, eller typeformularen anses fraveget, og aftalen derfor er oprettet på standardiserede vilkår, gælder, at afvigelser til skade for lejer er ugyldige. En anden konsekvens af dette forhold er, at udlejer har vedligeholdelsesforpligtelsen over for lejer, idet vedligeholdelsesforpligtelsen ikke ved en gyldig aftale er pålagt lejer. Herefter skal lejen fastsættes efter reglerne om småhusleje, jf. boligreguleringslovens 29 c og lejelovens 47 ff. Det gælder, uanset om ejendommen er opført før eller efter 1. januar 1995. Småhuslejen antages med de mangler, ejendommen er behæftet med, at andrage ca. kr. 400 pr. m2 pr. år på det tidspunkt, kontrakten blev oprettet. Der er ikke varslet lejestigning i lejemålets løbetid.
- 5 - Til støtte for begge påstande gøres det yderligere gældende, at lejen konkret overstiger det lejedes værdi med 100 % eller mere. Dette misforhold er inden for beboelseslejeretten af en størrelse, som kræver anvendelse af aftalelovens 36. Det vil være i strid med redelighed og hæderlighed, at udlejer kan fastholde krav om fri lejefastsættelse dels med baggrund i det ovenfor anførte, dels som følge af det relative misforhold mellem det lejedes værdi og gældende leje. Tilbagebetalingskravet støttes på boligreguleringslovens 17, stk. 1. Sagsøgte har krævet højere leje end tilladt. Kravet er ikke bortfaldet på grund af passivitet. Tilbagesøgningskrav på leje højere end tilladt er beskyttet uden tinglysning. Tilbagesøgningskravet støttes netop ikke på lejeaftalen, men på loven. Den subsidiære påstand er medtaget for det tilfælde, at retten ikke finder det rimeligt, at sagen hjemvises til fornyet behandling med henblik på fastsættelse af leje efter det lejedes værdi frem for at tage stilling til spørgsmålet. Lejemålet er karakteriseret ved at være stærkt mangelfuldt, hvilket fremgår blandt andet af Huslejenævnets afgørelse af 14. oktober 2010. Sagsøgte udbedrede ikke manglerne, og Ankenævnet i København afviste at behandle mangelsindsigelserne på grund af manglende retlig interesse. Sagsøgte har den fulde indvendige (og udvendige) vedligeholdelse af lejemålet, sådan som Ankenævnet har truffet bestemmelse om. Lejemålet er beliggende i et parcelhus, hvor der ulovligt er indrettet to lejemål i strid med lokalplanen. En fast væg (mur) adskiller de to lejemål. Lejemålene er således ulovligt indrettede. As tilbagebetalingskrav kan ikke opgøres uden rettens stillingtagen til lejens lovlige størrelse. Såfremt lejemålets fysiske indretning, herunder lejemålets eventuelle ulovlighed, betinger en kvadratmeterleje på 400 kr., er den aftalte leje knap 2 1/2 gang det lejedes værdi og således uden tvivl urimelig i den forstand begrebet indeholdes i aftalelovens 36. Det samme gælder i et lejeværdiniveau mellem 400 kr. og 475 kr. pr. m2. Det fastholdes derfor, at lejeaftalens vilkår om lejens størrelse tilsidesættes som stridende mod almindelig redelighed og hæderlighed. Det eneste alternativ er at fastsætte en leje svarende til det lejedes værdi. Da lejemålet er fraflyttet, opstår spørgsmålet ikke på hvilken måde tilsidesættelse af et vilkår i henhold til aftalelovens 36 nærmere skal forstås. Over for sagsøgtes selvstændige påstand gøres gældende, at såfremt A gives medhold i, at lejen kan sættes som anført i påstandene, foreligger der ingen restance. Udsættelse er derfor sket med urette. Der skal af samme årsag ikke svares leje i en opsigelsesperiode, ligesom udgifter til rydning af lejemålet beror på udlejers risiko. De øvrige poster er alle en følge af, at udlejer med urette opgjorde et restancekrav, hvorefter lejer kunne udsættes. Såfremt retten følger den principale påstand om hjemvisning, skal byretten frifinde for modkravet. Såfremt byretten følger den subsidiære påstand eller mere subsidiære påstand, har sagsøgte intet krav, da der ikke kan være opstået en restance med baggrund i den af sagsøgte foretagne opgørelse (bilag A), der bestrides, idet der er henvist til bilag 4 og 6. Bilag 4 er en huslejenævnsafgørelse, og bilag 6 er en mail fra arkitekt maa Morten Marott.
- 6 - A har under hovedforhandlingen yderligere anført, at posterne 4-9 i opgørelsen af sagsøgtes modkrav i svarskriftet bestrides, idet disse poster er udokumenteret. P. Bodholdt Ejendomme ApS har anført blandt andet, at det følger af lejelovens 53, stk. 3, at lejelovens 47-52 kan fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder, der som den omhandlede er taget i brug efter 31. december 1991. Parterne kan i en aftale fravige de almindelige lejefastsættelsesregler, således at lejen alene kan tilsidesættes i medfør af aftalelovens 36. I lejekontrakten er der henvist til lejelovens 53, hvorfor parterne har aftalt, at reglerne i lejelovens 47-52 skal anses for aftalt fraveget. Det kan ikke tillægges betydning, at der er henvist til 53, stk. 7, der ikke eksisterer, og ikke til 53, stk. 3. Parternes aftale om fravigelse af de almindelige lejefastsættelsesregler er gyldige, uanset om boligretten måtte fastslå, at sagsøgte har anvendt en ikke gældende typeformular. Den opkrævede leje er rimelig, og A har ikke ført bevis for, at lejen overstiger det lejedes værdi. Hun kan ikke såfremt boligretten måtte bestemme, at lejen overstiger det lejedes værdi kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje, jfr. boligreguleringslovens 17, stk. 2. Det bestrides, at lejemålet er ulovligt, og det fastholdes, at spørgsmålet om lejemålets lovlighed ingen indflydelse har på lejefastsættelsen. De påberåbte mangler ved lejemålet er ikke behørigt dokumenterede, og har i øvrigt ikke medført en nedsat brugsværdi for sagsøger. A har ikke fremlagt oplysninger om leje i sammenligningslejemål, hvorfor hun ikke har ført fornødent bevis for, at den nugældende leje væsentligt skulle overstige det lejedes værdi. A kan ikke få medhold i den i duplikken nedlagte påstand om, at lejen skal fastsættes til 400 kr. pr. m2 pr. år, idet hun i stævningen nedlagde påstand om, at lejen skulle fastsættes til 475 kr. pr. m2 pr. år, og der er således ikke sket rettidig anke af forskelsbeløbet på 75 kr. i forhold til Ankenævnets afgørelse af 16. marts 2011. Der er ikke grundlag for at hjemvise sagen til Huslejenævnet, idet boligretten vil være kompetent til at fastsætte lejen i henhold til lejelovens 47-52, såfremt boligretten måtte give sagsøger medhold i, at lejen skal fastsættes i overensstemmelse med disse paragraffer. Til støtte for betalingspåstanden gøres det gældende, at A er det påstævnte beløb skyldig, jfr. restanceopgørelsen i svarskriftet. As anbringende om, at posterne 4-9 i opgørelsen i svarskriftet er udokumenteret, er først fremsat under hovedforhandlingen og bør derfor ikke tillades fremsat. Boligrettens begrundelse og afgørelse Lone Bach Nielsen og Jens Ole Lund Paarup udtaler: Det er ubestridt, at den anvendte typeformular A. 7. udgave på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse i februar 2007 ikke længere var autoriseret, og at de standardbestemmelser i kontraktens 1-10, der pålægger lejeren større forpligtelser, eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, dermed er ugyldige. Hovedspørgsmålet i denne sag er, om de i lejekontraktens 11 anførte vilkår, der giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, herunder særligt vilkåret om den frie lejefastsættelse, tillige er ugyldige.
- 7 - Det fremgår af lejekontraktens indledning med fremhævet skrift blandt andet, at hvis parterne ønsker at aftale fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler, skal det aftalte anføres i 11. I 11 i lejekontrakten, på hvilken side parternes underskrifter er påført, og hvis typografi adskiller sig fra resten af kontrakten, er det anført blandt andet, at lejemålet er tidsbegrænset i to år, ligesom der er anført en række specifikke forhold for lejemålet. Endvidere er det anført, at lejekontrakten fraviger de sædvanlige regler i lejeloven om lejefastsættelse, og at I kontrakten er aftalt fri lejefastsættelse 53 stk. 7 som omhandler ejendomme efter 1991. På baggrund af indholdet af 11, og da disse individuelle vilkår ikke kan anses for at være en del af den autoriserede del af standardblanketten, finder vi ikke, at vilkåret om den frie lejefastsættelse er ugyldig i medfør af lejelovens 5, stk. 1, eller stk. 2. Vilkårene i 11 fremtræder ikke på en måde, at A måtte opfatte dem som standardiserede. Herefter, og efter de øvrige foreliggende oplysninger, er der heller ikke grundlag for at fastslå, at bestemmelsen om den frie lejefastsættelse er ugyldig i medfør af lejelovens 5, stk. 3. P. Bodholdt Ejendomme ApS frifindes således for de af A nedlagte påstande. Det fremgår af påstandsdokumentet, at opgørelsen af P. Bodholdt Ejendomme ApS s selvstændige påstand bestrides, idet der er henvist til bilag 4 og 6, der ikke vedrører opgørelsen af kravet. Det af A under hovedforhandlingen fremsatte anbringende om, at posterne 4-9 i opgørelsen er udokumenteret, tillades derfor fremsat. A blev udsat af lejemålet med fogedrettens bistand. Herefter, og på baggrund af sagens oplysninger i øvrigt, findes posterne 5-9 tilstrækkeligt dokumenteret, hvorimod udgiften til rydning af lejemålet på 10 timer á 500 kr. ikke findes tilstrækkeligt dokumenteret. P. Bodholdt Ejendomme ApS s selvstændige påstand tages således til følge med 111.175 kr. Ejnar Bækgaard udtaler: Da det ubestridt kan lægges til grund, at der er brugt en blanket typeformular A 7, som ikke længere er autoriseret, og der kontraktligt er aftalt fravigelser af lejelovens almindelige regler, herunder om lejefastsættelse, så er disse vilkår ikke gyldige, jf. lejelovens 5 stk. 2, 2. pkt. At eksempelvis vilkåret om lejefastsættelse er omtalt i en helt individualiseret 11 ses ikke at gøre vilkåret gyldigt, idet 11 er en integreret del af en standardiseret lejekontrakt, herunder også af typeformular A 7. Derfor anses det for en skærpende omstændighed, at den individualiserede 11 ikke præciserer indledningsvist, at aftaler nedfældet her kan medføre, at lejeren opnår færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen. Det bemærkes endvidere, at det efter bevisførelsen må lægges til grund, at Vejledning vedrørende lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme ikke var vedlagt kontrakten som bilag. Jeg stemmer derfor for at give A medhold i den principale påstand og for at frifinde hende for sagsøgtes selvstændige påstand.
- 8 - Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Henset til sagens udfald, værdi og omfang skal A betale sagsomkostninger til P. Bodholdt Ejendomme ApS som nedenfor bestemt. Thi kendes for ret: P. Bodholdt Ejendomme ApS frifindes. A skal til P. Bodholdt Ejendomme ApS betale 111.175 kr. med procesrente fra den 12. april 2011 til betaling sker. A skal endvidere betale sagens omkostninger til P. Bodholdt Ejendomme ApS med 25.000 kr. De idømte beløb betales inden 14 dage. De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens 8a.