ÅRHUS KOMMUNE - Magistratens 3. Afdeling Sundhed og Omsorg - Rådhuset - 8100 Århus C INDSTILLING Til Århus Byråd Den 30. marts 2004 via Magistraten Tlf. nr.: 8940 6640 Jour. nr.: 2000/00465-026 Ref.: Henning Madsen Modernisering af Den Selvejende Institution, Plejehjemmet Sct. Olaf i Holme. 1. Resume Plejehjemmet Sct. Olaf i Holme er en selvejende institution med 52 plejehjemspladser, 5 døgntræningspladser og 13 dagtræningspladser. Værelserne er små og har små toiletrum, og institutionen er ikke tidssvarende. Bestyrelsen ønsker derfor at gennemføre en modernisering efter de særlige regler for selvejende institutioner i lov om almene boliger. Det medfører, at institutionen selv forestår ombygningen ved at indskyde de nuværende bygninger, ved beboerindskud og ved optagelse af realkreditlån med statsgaranti. Til bl.a. modernisering af utidssvarende plejehjem, der ejes af en selvejende institution, har staten afsat en årlig bevillingskvote på 225 boliger. Kvoten fordeles efter først til mølle princippet af økonomi- og erhvervsministeren på baggrund af en kommunal ansøgning. Det er planen at ombygge de to plejehjemsbygninger ved Sct. Olaf således at bygningerne med en mindre tilbygning kan rumme 50 moderne 2-rums plejeboliger samt fællesrum og personalefaciliteter. Udgifterne er på nuværende tidspunkt kalkuleret til 46,9 mio. kr. incl. moms for boligdelen og ca. 3,8 mio. kr. excl. moms for servicearealerne. Huslejen forventes at blive ca. 5.000 kr. månedligt excl. forbrug svarende til niveauet for de øvrige nyere plejeboliger i kommunen. Der investeres ikke kommunale midler i moderniseringen, men den efterfølgende drift vil - som nu - ske i henhold til en driftsoverenskomst med Århus Kommune. Ombygningen forudsætter, at de nævnte 5 døgnpladser og 13 dagtræningspladser flyttes til en anden lokalitet - enten via et forøget samarbejde med Århus Amt på Marselisborg Hospital eller til et andet ældre plejehjem, som ikke står umiddelbart foran en modernisering. Driftsudgifterne forventes efter en flyt-
ning at være de samme som nu. Etableringsudgifter, der vil være af mindre omfang, finansieres inden for Magistratens 3. Afdeling budgetter. Desuden forudsætter ombygningen, at en plejegruppe under Holme Lokalcenter, som har til huse på stedet, flytter til andre lokaler. Udgiften afholdes inden for Magistratens 3. Afdelings budgetter. Århus Kommune har med pant i ejendommen ydet 2 lån til institutionen. Det ene lån - oprindeligt 5 mio. kr. - var til opførelse af en mellembygning med café og køkken. Denne bygning berøres stort set ikke af ombygningen, og det foreslås derfor, at pantsikkerheden overføres til denne bygning. Det andet lån, som var på knap 1,3 mio. kr. og som nedskrives over en periode på 10 år, var til fornyelse af taget på de to plejehjemsbygninger. Disse bygninger ændres nu til almene plejeboliger, og det foreslås derfor, at restgælden - på 893.000 kr. - eftergives. Ved en ombygning til almene plejeboliger er der sikkerhed for at bygningen også fremover anvendes til ældreboligformål, hvilket var forudsætningen for at lånet blev ydet med pant i ejendommen. 2. Tidligere beslutninger Byrådet gav d. 8. april 1992 anlægsbevilling til opførelse af en mellembygning indeholdende café og køkken mm. Byggeriet blev finansieret med et kommunalt anlægstilskud med pantsikring i ejendommen. Tilskuddet er et lån, der ikke afdrages og forrentes, men den indeksregulerede hovedstol forfalder ved ejerskifte. Byrådet godkendte d. 16. juni 1999 en indstilling om revision af Magistratens 3. Afdelings moderniserings- og udbygningsplan. Indstillingen indeholder en principvedtagelse om bl.a. at påbegynde planlægning af en modernisering af Plejehjemmet Sct. Olaf. Den 28. november 2001 vedtog Byrådet en indstilling om oprettelse af en fælles kommunal/amtslig genoptræningsafdeling G4 på Marselisborg Hospital. Af indstillingen fremgår det, at Århus Kommune herudover bl.a. tilbyder træning på Plejehjemmet Sct. Olaf med 5 døgnpladser og 13 dagpladser. I forbindelse med budgetvedtagelsen for 2004 og overslagsårene afsatte Byrådet anlægsmidler til modernisering af plejehjemmet i årene 2008 og 2009. 3. Beskrivelse af indstillingen 3.1 Historik. Plejehjemmet Sct. Olaf, Hjulbjergvej 58, 8270 Højbjerg er opført i 1970 og drives af Den Selvejende Institution Odd Fellow Plejehjemmet Sct. Olaf. Bygningskomplekset består af 2 beboelsesbygninger og en mellembygning med café og køkken. Der er 52 plejehjemsværelser på hver ca. 13 m 2 med toiletrum på ca. 2,2 m 2. Derudover er der et antal fælles baderum. Endvidere er der 5 døgntræningspladser og 13 dagtræningspladser. Endelig har en plejegruppe under Lokalcenter Holme til huse på stedet. Ved siden af plejehjemmet ligger der 15 nyere ældreboliger opført i 1992. 2
Plejehjemmet drives af den selvejende institution i overensstemmelse med en driftsoverenskomst med Århus Kommune. Den nuværende driftsoverenskomst trådte i kraft d. 1. januar 2002. Bygningerne er blevet gennemgået af et arkitektfirma i slutningen af 2003. Det fremgår af den såkaldte førsynsrapport, som firmaet har udarbejdet, at bygningerne fremstår i rimelig velholdt stand uden sætninger og væsentlige revner. Ved en større renovering bør vinduer, døre og installationer dog udskiftes, da de er ved at være nedslidte. 3.2 Moderniseringsønsker. Plejehjemmet med de små værelser og toiletrum er ikke tidssvarende. Bestyrelsen for den selvejende institution frygter, at det vil blive stadig mere vanskeligt at tiltrække beboere, og ønsker derfor en gennemgribende modernisering af plejehjemmet hurtigst muligt. 3.3 Lovgivning. Modernisering af utidssvarende plejehjem sker efter reglerne i lov om almene boliger. Det medfører, at der efter en ombygning etableres almene plejeboliger, der drives efter almenboliglovens bestemmelser og med en omkostningsbestemt husleje, hvortil der kan søges boligydelse. Anlægsarbejdet finansieres normalt med et kommunalt grundkapitalindskud, der i øjeblikket udgør 7% af anskaffelsessummen, samt 2% beboerindskud og 91% realkreditlån. Lånet afdrages og forrentes dels via et statstilskud og dels via beboernes husleje. I tilknytning til plejeboligerne etableres personalefaciliteter, som normalt finansieres af kommunen med et statsligt servicearealtilskud. Folketinget vedtog i midten af 2002 en ændring af lov om almene boliger, der medførte bedre vilkår for selvejende ældreboliginstitutioner. En konsekvens heraf er, at kommunalbestyrelserne inden for en årlig statslig bevillingskvote på 225 boliger kan meddele tilsagn om offentlig støtte til bl.a. modernisering af plejehjem tilhørende en selvejende institution. Den offentlige støtte omfatter statslig ydelsesstøtte til afvikling af realkreditlån, samt kommunal eller statslig garanti på lån, der har en pantsikkerhed ud over 65% af ejendommens værdi. Lovændringen åbnede også mulighed for, at den selvejende institution helt eller delvis kan finansiere grundkapitalindskuddet. I den aktuelle sag planlægges ombygningen gennemført efter 143d i lov om almene boliger. Det medfører, at grundkapitalindskuddet skal tilvejebringes af den selvejende institution og at garantien på lån ydes af staten. Den nævnte bevillingskvote fordeles efter et først-til-mølle princip af økonomi- og erhvervsministeren. Tildeling af kvote kan kun ske til konkrete projekter på baggrund af en ansøgning fra Byrådet. I forbindelse med ansøgningen skal Byrådet erklære, at der er indgået aftale mellem kommunen og den selvejende institution om byggeriet, 3
at der er udarbejdet en totaløkonomisk beregning eller vurdering af projektet med tilhørende driftsbudget, at det nødvendige plangrundlag er tilstede og, at der er taget stilling til en førsynsrapport. Aftalen under første bullit vil senere blive erstattet af en egentlig driftsoverenskomst, der skal afløse den nuværende overenskomst. Alle de nævnte punkter er opfyldt når Byrådet tiltræder nærværende indstilling. Ved en omdannelse til almene plejeboliger skal der oprettes en ny selvejende ældreboliginstitution, som skal ledes af en bestyrelse, hvoraf mindst halvdelen som hovedregel er beboere i afdelingen. Bestyrelsen for den nuværende selvejende institution er indstillet på at følge disse regler, og har tilkendegivet dette ved at fremsende udkast til vedtægter udformet i overensstemmelse hermed. Udkast til vedtægter vedlægges indstillingen. Vedtægterne følger Bygge- og Boligstyrelsens Bekendtgørelse nr. 841 af 20. september 1996 om normalvedtægt for en selvejende almen ældreboliginstitution. I følge driftsbekendtgørelsen for almene boliger skal Byrådet godkende oprettelsen af nye selvejende institutioner. Forudsætningerne for en godkendelse er iflg. bekendtgørelsen: Der skønnes at være behov for boligorganisationen for at få gennemført det fornødne byggeri. Boligorganisationen skønnes at kunne sikre en effektiv administration såvel af afdelinger under opførelse som af afdelinger under drift. Almindelige hensyn til forenkling og strukturrationalisering af den almene boligvirksomhed i området taler ikke mod oprettelse af flere boligorganisationer. Den nye selvejende ældreboliginstitution skal være oprettet senest 3 måneder efter boligernes ibrugtagning. Indtil da fungerer initiativtagerne, d.v.s. den nuværende selvejende institution Odd Fellow Plejehjemmet Sct. Olaf, som øverste myndighed og bestyrelse. Institutionen har indgået aftale med Bygningsafdelingen i Magistratens 3. Afdeling om at varetage byggeopgaven som forretningsfører, hvorefter den nye selvejende institution selv varetager administrationen. Ovennævnte forudsætninger ses således at være opfyldt. 3.4 Anvisning af boliger. Med den nævnte lovændring blev de hidtidige regler om, at kommunalbestyrelsen har anvisningsret til ældreboliger uanset bygherre afskaffet. I den aktuelle sag får den selvejende institution anvisningsret til boligerne, men inden for den personkreds, som Århus Kommune har visiteret til denne type boliger. 3.5 Moderniseringsarbejder. Bestyrelsen for den selvejende institution ønsker at om- og tilbygge de 2 beboelsesbygninger, så de rummer 50 moderne plejeboliger med eget bad og toilet. Alle boliger bliver 2-rums boliger med en fleksibel afskærmning mellem stue og soveværelse. 4
Tilbygningen sker vest for de nuværende bygninger og ved mellembygningen. I tilknytning til plejeboligerne indrettes fællesrum med fælleskøkken, hvor beboerne har mulighed for samvær i større eller mindre grupper. Til brug for personalet indrettes der i hver boenhed et mindre kontor og personaletoilet. Samlet for bygningen indrettes administrationslokaler for stedets administration og ledelse samt omklædningsrum for personalet. Både boliger og servicearealer vil blive ejet af den nye selvejende ældreboliginstitution. Mellembygningen med café og køkken bevares uændret - dog tilføjes elevatorforbindelse til kælderen samt en udestue. Ejer af mellembygning m.v. vil fortsat være den nuværende selvejende institution Odd Fellow Plejehjemmet Sct. Olaf Moderniseringen sker i nøje overensstemmelse med Magistratens 3. Afdelings retningslinier for opførelse af plejeboliger. 3.6 Træningspladser mm. Ved indretning af 50 2-rums boliger disponeres der over hele bygningen. Det er derfor nødvendigt at flytte træningspladserne til en anden lokalitet. Dette forventes at ske enten via en udvidet aftale med amtet på Marselisborg Hospital eller ved indretning på et andet ældre plejehjem. Det er også nødvendigt at flytte en plejegruppe, der betjener borgere med tilknytning til Lokalcenter Holme. Gruppen forventes huset i lejede lokaler i nærheden. 4. Økonomiske konsekvenser 4.1 Anskaffelsessum og finansiering. Anskaffelsessummen for 50 plejeboliger og serviceareal, der etableres ved om- og tilbygning er på nuværende tidspunkt kalkuleret til: Boliger Incl. moms i 1.000 kr. 46.900 Serviceareal Excl. moms i 1.000 kr. 3.752 Anskaffelsessummen er anslået til 938.000 kr. pr. bolig i 2004 priser, svarende til kommunens normale ramme. Anlægsudgifterne finansieres således: Boligareal Serviceareal 5
Anskaffelsessum, incl. køb af ekst. bygninger Beboerindskud 2% Realkreditlån 91% Servicearealtilskud - 57 boliger Servicearealtilskud - 15 boliger* Egenfinansiering Incl. moms 1.000 kr. 46.900 938 42.679 3.283 Excl. moms 1.000 kr. 3.752 2.000 600 1.152 Samlet egenfinansiering 4.435 *Der søges arealtilskud til arealer, der tillige skal betjene de eksisterende ældreboliger på stedet. Den samlede egenfinansiering dækkes via salg af bygninger til den nye selvejende ældreboliginstitution. Bygningerne vurderes til 4.800.000 kr. Et eventuelt overskud vil blive benyttet til inventar og lignende. Ved fordelingen af anlægsmidlerne i 2003 blev der afsat midler til modernisering af Plejehjemmet Sct. Olaf samt til opførelse af de nødvendige erstatningsboliger. Beløbet er afsat i perioden fra 2005-2009. Såfremt der meddeles den ønskede bevillingskvote fra staten, og moderniseringen i øvrigt kan gennemføres som her skitseret, vil der fremkomme et mindreforbrug på de afsatte anlægsbeløb. Dette vil der blive nærmere redegjort for ved den endelige godkendelse af anskaffelsessummen. Den månedlige bruttohusleje er beregnet til ca. 5.000 kr., hvilket svarer til niveauet i de øvrige nyere plejeboliger i kommunen. 4.2 Gældsforpligtelse. Som nævnt henstår der en gældsforpligtelse vedrørende etableringen af mellembygningen indeholdende café og køkken m.v. Forpligtelsen er sikret ved et pantebrev på oprindeligt 5 mio. kr. Lånet afdrages og forrentes ikke men den indeksregulerede hovedstol forfalder ved ejerskifte. Den indeksregulerede hovedstol udgjorde ved ud udgangen af 2003: 6.211.000 kr. Lånet er tinglyst med pant i hele ejendommen. Efter ombygning vil boligdelen og servicearealerne blive udskilt som selvstændige ejerlejligheder. Det foreslås, at pantsikkerheden overføres uændret til restejendommen, der bl.a. vil omfatte den mellembygning, som lånet i sin tid blev anvendt til at opføre. Det vurderes, at der herved er den fornødne sikkerhed for pantet. Udover lån til mellembygningen har Århus Kommune i år 2000 ydet et anlægstilskud på 1.276.000 kr. til fornyelse af tag på beboelsesbygninger. Dette tilskud er ligeledes sikret via pant i ejendommen. Pantet nedskrives over en periode på 10 år og ved udgangen af 2003 var lånet nedskrevet til 893.000 kr. Det foreslås, at restbeløbet på dette lån eftergives, da de to beboelsesbygninger ombygges til moderne almene plejeboliger. 6
4.3 Fremtidige driftsudgifter. Driften af de nye almene plejeboliger hviler i sig selv, da der skal opkræves en omkostningsbestemt husleje. Udgifter til drift af servicearealer og mellembygning vil indgå i Magistratens 3. Afdelings almindelige fordeling af driftsmidler til disse formål. Driftsudgifterne til træningspladserne forventes efter en flytning at være de samme som nu. Etableringsudgifter, der vil være af mindre omfang, finansieres inden for Magistratens 3. Afdeling budgetter. Udgifterne til plejegruppens nuværende lokaler på Sct. Olaf betales af Århus Kommune som et led i driftsaftalen, og budgettet kan derfor overføres til et andet kontoafsnit inden for Magistratens 3. Afdelings budgetter. 5. Konsekvenser i forhold til mål Moderniseringen er et led i opfyldelsen af Byrådets mål om, at Magistratens 3. Afdeling skal tilbyde et passende antal moderne pleje- og ældreboliger. På grund af et stigende antal ældre forventes dækninsgraden for pleje- og ældreboliger at falde stærkt i Holme-området fra nu ca. 50% til ca. 39% i 2010. Det forventede niveau ved moderniserings- og udbygningsplanens revision i 1999 var en dækningsprocent for +80-årige på 48,3% for kommunen som helhed. 6. Beslutningspunkter Det indstilles, 1. at moderniseringsplanerne for Plejehjemmet Sct. Olaf til 50 moderne 2-rums plejeboliger principgodkendes, 2. at der søges bevillingskvote til 50 plejeboliger ved økonomi- og erhvervsministeriet, 3. at Magistratens 3. Afdeling bemyndiges til på Byrådets vegne efterfølgende at meddele støttetilsagn under forudsætning af, at økonomi- og erhvervsministeriet har meddelt den fornødne bevillingskvote, 4. at oprettelsen af en ny selvejende ældreboliginstitution, der drives i overensstemmelse med vedlagte vedtægter, godkendes, 5. at pantsikkerheden for lån til mellembygningen overføres til restejendommen, der efter udstykning bl.a. rummer mellembygningen, 6. at pantsikkerheden for lån til tag på beboelsesbygninger afskrives, og 7. at 5 døgntræningspladser og 13 dagtræningspladser på Sct. Olaf flyttes til en anden placering. 7
Niels Erik Eskildsen / Thor Davidsen Bilagsfortegnelse: Udkast til vedtægter (vedlagt til alle/+elektronisk) Aftale med Den Selvejende Institution Sct. Olaf (vedlagt til alle/+elektronisk) Ældrerådets udtalelse (vedlagt til alle/+elektronisk) 8