Til orientering organisationsbestyrelser og repræsentantskaber
Lovgrundlag P Lov nr. 485 af 9. juni 2004 om forsøg med salg af almene familieboliger P Bekendtgørelse nr. 682 af 24. juni 2004 om ansøgning og godkendelse af forsøg med salg P Vejledning til lov nr. 485 er endnu ikke udarbejdet
Forløb P Dele af loven trådte i kraft den 1. juli 2004 (vedtagelsesproceduren kan gå i gang) P Endelig ikrafttrædelse den 1. januar 2005 (salg bliver muligt) P 3-årigt forsøg 2005 2007 Forsøget Vedtagelsesproceduren Salgsproceduren slutter kan gå i gang kan gå i gang 1/7-2004 1/1-2005 31/12-2007
Beslutning om salg PDeltagelse i forsøgsordningen kan kun lade sig gøre hvis: < Boligorganisationen vælger at deltage eller < kommunen vælger at deltage < Socialministeriet godkender forsøget < Afdelingsmødet stemmer for deltagelsen i forsøgsordningen
Hvilke boliger kan sælges? P Kun almene familieboliger P Flertallet af de almene familieboliger i en afdeling skal have fungeret som almene boliger i mindst 15 år P Forsøget kan gælde både hele afdelinger og specifikke dele af en afdeling P Kun salg som ejerboliger
Hvem kan købe? PNuværende lejere kan købe deres bolig PLedige boliger kan sælges til andre < Dog maksimalt 1/3 af familieboligerne i en afdeling < Ledige boliger skal først forsøges genudlejet < I problemramte områder, kan der dog maksimalt sælges 90% af de ovennævnte 1/3 familieboliger < Forsøget er godkendt af kommunen
Stop for salg P Kommunen kan stoppe for salg, når der er solgt mere end 5% af de almene boliger i kommunen P Dette gælder dog først efter udløbet af tilmeldingsperioden på en måned, hvorfor der i praksis kan ske salg af mere end 5%, selvom kommunen er imod P Socialministeriet kan bremse salg, der giver store underskud
Beslutning om salg Møde i boligorganisations 1/7-2004 bestyrelse Møde i boligorganisations repræsentantskab Ja Ansøgning til ministeriet Nej
Hvis nej Boligorganisationen ønsker ikke at deltage i forsøget P Salg bliver ikke muligt i afdelingerne, medmindre kommunen har valgt at deltage i forsøgsordningen P Hvis kommunen og afdelingen vælger at deltage i forsøgsordningen, kan boligorganisationen anlægge sag om ekspropriation mod regeringen Nej
Hvis ja Boligorganisationen ønsker at deltage i forsøget P Ansøgning til Socialministeriet P Orientering til kommunen P Behandling på afdelingsmøde
Beslutning om salg Socialministeriet har godkendt forsøget 1/1-2005 Møde i afdelingen Salgsmateriale udarbejdes Møde i afdelingen Tilmeldingsperiode Om deltagelse i forsøget - afdelingen kan kun beslutte at deltage i det omfang som kommunen eller boligorganisationen har besluttet og fået godkendt Hvis afdelingen beslutter at deltage, skal boligorganisationen fastsætte -forslag til vedtægter -forslag til fordelingstal -skøn over boligens værdi -tilmeldingsperiode Godkendelse af -vedtægter -fordelingstal Skal også godkendes af kommunen 1 måned en gang årligt Lejer giver skriftlig meddelelse, hvis interesseret. Ikke bindende
Gennemførelse af salg Efter tilmeldingsperiodens udløb PKort oversigt over det videre forløb: < Forslag til budget for ejerforeningen/kontingent for grund-ejerforeningen < Sikkerhedsstillelse fra lejer til valuaromkostninger < Iværksættelse af udstykning/opdeling (opmåling) < Vurdering af bolig ved valuar(er) < Opgørelser over misligholdelse og råderetsgodtgørelse < Indgåelse af købsaftale - bindende for lejer < Endelig udstykning/opdeling (tinglysning, indfrielse af lån) < Skøde og refusionsopgørelse udarbejdes < Stiftelse af ejer-/grundejerforening < Endeligt regnskab for salget
Gennemførelse af salg Efter tilmeldingsperiodens udløb P De fortsat interesserede lejere skal herefter stille sikkerhed for en del af udgifterne til vurdering P Boligen vurderes af en valuar, som fastsætter prisen for boligen (markedsprisen) P Beboeren kan købe boligen til markedspris, men med en rabat i form af et rente- og afdragsfrit lån på 30% af salgsprisen P Dette lån skal indfries i forbindelse med videresalg
Ejer-/Grundejerforening PVed et salg skal de pågældende boliger udskilles fra afdelingen. PDette kan ske < Enten ved en udstykning i selvstændige ejendomme og etablering af en grundejerforening < Eller ved en opdeling i ejerlejligheder og etablering af en ejerforening PDe resterede almene familieboliger i afdelingen behandles som én ejer
Ejer-/Grundejerforening PFællesarealer, f.eks. vaskeri og beboerlokale overføres til foreningen PEjerforeningen bliver øverste myndighed over < Fællesarealer < Fælles vedligeholdelse/budget < Fælles ansatte < Afdelingens ansatte overføres ikke automatisk til ejerforeningen < Husorden < Valg af administration
Ejer-/Grundejerforening P Boligorganisationen bliver afdelingens repræsentant i foreningen P Afdelingsbestyrelsen har adgang til generalforsamlingen med taleret, men ikke stemmeret P Boligorganisationen kan give fuldmagt til at lade sig repræsentere i foreningen f.eks. af en ansat i administrationen eller af et medlem i afdelingsbestyrelsen P Stemmeafgivelse om beslutninger i foreningen sker efter fordelingstal
Ejer-/Grundejerforening P Beslutninger, der hører under ejerforeningens beslutningskompetence, skal forudgående behandles på et afdelingsmøde (husorden, budget m.m.) P Afdelingen kan forpligte organisationen til at stemme i overensstemmelse med afdelingens ønsker P Kommunen kan pålægge organisationen at handle på en bestemt måde f.eks ved gennemførelsen af vedligeholdelsesarbejder P Kommunen fører ikke direkte tilsyn med ejer-/grundejerforeninger
Økonomi P Administrationsudgifter til ejerforening P Udgiften afholdes efter fordelingstal P Ejerforeningen får 5% af nettoprovenuet (mindst 3.000 kr. og højst 10.000 kr. pr. solgt bolig P Eventuelt overskydende nettoprovenu overføres til en nyoprettet provenufond i Landsbyggefonden P Sælgeransvar
Økonomi PNettoprovenuet opgøres som < Salgssummen (fastsat af valuar) fratrukket omkostninger til f.eks.: Tilbagebetaling af beboerindskud Forholdsmæssig indfrielse af afdelingens lån samt udgifter hertil Omkostninger ved udstykning/opdeling samt vurdering og købsaftale Godtgørelse for forbedringer under råderetten Lejetab i forbindelse med salg (maksimalt 6 måneder) Andre udgifter i forbindelse med salg (boligorganisationens administrationsudgifter, udlæg, mellemfinansiering m.v.)
Økonomi Nettoprovenuet - fortsat < Salgssummen (fastsat af valuar) fratrukket omkostninger og tillagt: Lejerens erstatning for misligholdelse Forholdsmæssig andel af henlæggelser til periodisk fornyelse og istandsættelse Forholdsmæssig andel af henlæggelser til indvendig vedligeholdelse Indtægter i forbindelse med salg, herunder forrentning af deponeret købesum Overskuddet overføres til provenufonden PEt eventuelt underskud dækkes af provenufonden
Konsekvenser ved salg PÆndrede vilkår for beboerdemokratiet og de tilbageværende lejere: < Boligorganisationen repræsenterer afdelingen i ejerforeningen < Bureaukratisk beslutningsproces for vedtagelse af fælles vedligeholdelses- og forbedringsarbejder samt husorden og budget < Ejere og lejere behandles forskelligt ved husordenssager < Ejere og lejere har ikke altid samme interesser < Salget kan ikke gøres om
Konsekvenser ved salg PØkonomi < Maksimalt 10% af nettoprovenuet kan anvendes af boligorganisationen. < Kommunens konto i provenufonden er ikke øremærket nybyggeri i den boligorganisation, de stammer fra < Øgede udgifter til administration i forbindelse med en ejerforening < Større risiko for de tilbageværende lejere ved lejeledighed i erhvervs- og institutionslejemål samt tab ved fraflytning
Konsekvenser ved salg PFor køber: < Ringe indflydelse i ejerforeningen < Betaler forbedringsarbejder to gange < Betaler for adgang til fællesarealer < Mister boligsikring
Afslutning Spørgsmål og Debat