Enfamiliehuse Før du bygger nyt, til og om
Forord Denne pjece er lavet for at guide dig igennem din ansøgningsproces, hvis du vil: bygge nyt enfamiliehus bygge til eksisterende enfamiliehus bygge om i eksisterende enfamiliehus Vi beskriver alene reglerne for enfamiliehuse i parcelhusområder (byzone), og tager udgangspunkt i de typiske spørgsmål, som du kan have til dit byggeprojekt. Pjecen vil give dig en god basis viden, inden du starter på dit projekt hvad enten det er småt eller stort. De viste tegninger er kun eksempler, og må derfor ikke danne grundlag for en projektering. Du vil få svar på følgende spørgsmål: Hvad skal jeg være opmærksom på, inden jeg søger? Hvordan søger jeg? Hvad skal min ansøgning indeholde, hvis jeg bygger nyt hus? Hvad skal min ansøgning indeholde, hvis jeg bygger til mit hus? Skal jeg søge tilladelse, hvis jeg bygger om? Hvad er de generelle byggeregler i parcelhusområder? Skal jeg betale gebyr? Eksempler på tegninger Hvis du ønsker at bygge en fritliggende garage, carport, udhus og lignende i tilknytning til dit enfamiliehus, henviser vi til vores pjecer om: Småbygninger på maks. 10 m² Garage, carport, udhus på maks. 35 m² Garage, carport, udhus mellem 35 50 m² Garage, carport, udhus over 50 m² Du kan finde pjecerne på kommunens hjemmeside, www.mariagerfjord.dk 2
Hvad skal jeg være opmærksom på, inden jeg søger? Inden du sender din ansøgning til kommunen, er det en god ide at undersøge, hvilke regler, der gælder for din ejendom. Hvis din ejendom er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt, skal du først sætte dig ind i lokalplanen eller byplanvedtægten for at undersøge, om dit projekt er i overensstemmelse med eventuelle bestemmelser. Du skal også tjekke tingbogen, da der kan være tinglyste servitutter på din ejendom, som kan have indflydelse på dit projekt. Tinglyste servitutter og yderligere oplysninger om servitutter kan findes på www.tinglysning.dk Derudover skal dit projekt overholde bestemmelserne i gældende Bygningsreglement, se www.bygningsreglementet.dk. Book et møde Hvis du har brug for hjælp til din byggeansøgning eller ønsker du at drøfte dit projekt, inden du søger, har du mulighed for at booke et møde med en byggesagsbehandler. Vi vil anbefale, at du tager tegningerne over dit projekt med, så du får mest ud af mødet. Du kan kontakte os på telefon 97 11 30 00 eller raadhus@mariagerfjord.dk for at booke et møde. Hvordan søger jeg? Du skal sende din ansøgning via ansøgningsportalen Byg og Miljø www.bygogmiljoe.dk som er en fælleskommunal selvbetningsløsning. Det er obligatorisk at søge via Byg og Miljø. På kommunens hjemmeside www.mariagerfjord.dk kan du læse mere om brugen af Byg og Miljø. Hvad skal min ansøgning indeholde, hvis jeg bygger nyt hus? Din ansøgning skal indeholde følgende tegninger og dokumenter, når du bygger nyt enfamiliehus: Kort beskrivelse af projektet Fuldmagt fra ejendommens ejere (såfremt ejer ikke er ansøger) I Byg og Miljø er der mulighed for at rekvirere fuldmagt fra ejere Evt. ansøgning om dispensation (f.eks. hvis dit projekt kræver dispensation fra lokalplan, byplanvedtægt, anden lovgivning eller bygningsreglementets kap. 3-8) 3
Tilbud på byggeskadeforsikring (hvis huset bygges af et professionelt byggefirma) Selvbyggererklæring (hvis ejere selv står for opførelsen af huset) Selvbyggererklæringsblanketten kan findes på kommunens hjemmeside. Situationsplan visende bygningernes placering på grunden med angivelse af afstand til skel og andre bygninger på egen grund. Plantegning med ruminddeling, døre, vinduer og størrelse på bygningen. Facadetegning med højder målt fra eksisterende terræn, fremtidigt terræn eller fastlagt niveauplan Oplysninger om udvendige materialer af ydervæg og tagbelægning Vi kan i nogle tilfælde få brug for andre oplysninger og materialer for at kunne behandle en ansøgning. Er dette tilfældet, vil vi kontakte dig. Senest ved færdigmelding af byggeriet skal du sende følgende: Snittegning med oplysning om rumhøjder, konstruktionsopbygning m.m. Afløbs- og kloakplan med udvendig og indvendig ledningsføring Energirammeberegning Hvad skal min ansøgning indeholde, hvis jeg bygger til eller om? Din ansøgning skal indeholde følgende tegninger og dokumenter, hvis du ønsker at bygge til dit hus eller udvide boligarealet ved ombygning: Kort beskrivelse af projektet Fuldmagt fra ejendommens ejere (såfremt ejer ikke er ansøger) I Byg og Miljø er der mulighed for at rekvirere fuldmagt fra ejere digitalt Evt. ansøgning om dispensation (f.eks. hvis dit projekt kræver dispensation fra lokalplan, byplanvedtægt, anden lovgivning eller bygningsreglementets kap. 3-8) Situationsplan visende bygningens placering på grunden med angivelse af afstand til skel og andre bygninger på egen grund. Plantegning med ruminddeling, døre, vinduer og størrelse på tilbygningen. Facadetegning med højder målt fra eksisterende terræn, fremtidigt terræn eller fastlagt niveauplan Oplysninger om udvendige materialer af ydervæg og tagbelægning Senest ved færdigmelding af byggeriet skal du sende følgende: Snittegning igennem tilbygning med oplysning om rumhøjder, konstruktionsopbygning m.m. Afløbs- og kloakplan med udvendig og indvendig ledningsføring Varmetabsberegning 4
Skal jeg søge om tilladelse, hvis jeg bygger om? Nogle ombygninger kræver byggetilladelse, mens andre ombygninger ikke gør det. Hvornår kræver en ombygning IKKE tilladelse? Det er ikke nødvendigt med en byggetilladelse, hvis ombygningen ikke udvider etagearealet og boligarealet. Eksempelvis kræver det ikke en tilladelse, hvis du lægger to værelser sammen, eller laver et ekstra badeværelse i dit eksisterende hus. Selvom din ombygning ikke kræver en tilladelse, skal byggearbejdet stadig overholde bestemmelserne i bygningsreglementets kapitel 3-8. Gør det ikke det, skal du søge dispensation hos kommunen. I dette tilfælde må byggearbejdet ikke påbegyndes, før kommunen har givet den nødvendige dispensation. Hvornår kræver en ombygning tilladelse? Du skal søge om byggetilladelse, hvis ombygningen medfører en udvidelse af etagearealet og boligarealet. Eksempelvis kræver det tilladelse, hvis du: inddrager en uopvarmet udestue eller overdækket terrasse til beboelse inddrager eksisterende udhus, garage, carport eller lignende til beboelse laver ny kvist indretter din tagetage til beboelse Hvad er en hems og hvad gælder for en hems? En hems defineres som en sovehylde, og er en indskudt etage. Den placeres typisk i højloftede rum med loft til kip, da den skal stå i åben forbindelse med det rum, den bygges i. Hvis hemsen er lukket af med vægge på samtlige sider, betragtes det som et beboelsesrum og skal opfylde bygningsreglementets krav til beboelsesrum i forhold til bl.a. dagslys, redningsåbninger, flugtveje, lofthøjde m.m. En hems må ikke fra husets facade af syne af en ekstra etage, da det så ikke længere vil være en hems, men vil være en ny etage. Vær derfor særlig opmærksom på placering af vinduer. En hems på op til 4,5 m² vil typisk kunne opføres uden byggetilladelse, hvorimod en hems større end 4,5 m² vil tælle med i boligarealet og derfor kræver den en byggetilladelse. Hvis man har flere hemse, skal de være adskilt fysisk med en væg og have separat trappe. 5
Kræver det tilladelse at indrette 1. salen til beboelse? Er dit hus bygget før 1. januar 1976, skal du søge om byggetilladelse for at inddrage hele eller dele af tagetagen til beboelse, da din udnyttelige tagetage ikke er medregnet i etagearealet. Er dit hus bygget efter 1. januar 1976 og har en uudnyttet tagetage, kan du inddrage tagetagen til beboelse uden tilladelse, da tagetagen allerede er regnet med i etagearealet. Bygger du en ny 1. sal ovenpå huset, skal du altid søge om byggetilladelse. Du kan i din BBR se, hvornår dit hus er fra og om tagetagen allerede er registreret. Du kan se din BBR på www.ois.dk. Hvad er de generelle regler i parcelhusområder? Når vi behandler din ansøgning, er der mange regler, som vi skal undersøge. I dette afsnit beskriver vi kort Bygningsreglementets generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser, som dit projekt skal opfylde for at overholde byggeretten: Afstanden fra huset til skel mod nabo, sti og vej skal mindst være 2,5 m Højden af huset må maksimalt være: 1,4 x afstanden til skel Ingen del af husets ydervægge eller tag må være højere end 8,5 m (højden måles lodret fra det eksisterende terræn eller en fastlagt niveauplan) Enfamiliehuset må maksimalt opføres i 2 etager Bebyggelsesprocenten for grunden må maksimal være 30 % Vi gør dig opmærksomme på, hvis der gælder en lokalplan eller byplanvedtægt for din ejendom, så er det lokalplanens/byplanvedtægtens bestemmelse om højder, bebyggelsesprocent, afstand til skel m.m., som gælder. Skal jeg betale gebyr? Ja, vi opkræver et gebyr for at behandle din sag. Oplysninger om gebyrets størrelse, hvad vi opkræver gebyr for, og hvordan vi opkræver gebyret, kan findes på kommunens hjemmeside. 6
Hvor får jeg mere at vide? Vi håber, at pjecen har givet dig et overblik over, hvordan en byggesag lettest gribes an. Men hvis du har flere spørgsmål, kan du altid kontakte Plan og Byg på tlf. 97 11 30 00 eller raadhus@mariagerfjord.dk. Du kan også rette personlig henvendelse til: Arden Rådhus Østergade 22 9510 Arden 7
Eksempel på tegninger Her er nogle eksempler på tegningsmaterialet. Alle tegningerne skal være målesat og målefast. Eksempel på situationsplan (inkl. ind- og udvendige kloakker) 8
Eksempel på plantegning 9
Eksempel på facader 10
Eksempel på snittegning 11