J.nr. 11/22833 Tidsbegrænset erhvervslejekontrakt (Ikke erhvervsbeskyttet) Mellem Hvidovre Kommune (Udlejer) Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre CVR 55606617 og Grundejerforeningen Avedørelejren (Lejer) CVR 26619890 C/O IP Administration A/S Frederiksberg Allé 15-17 1820 Frederiksberg C Vedrørende ejendommen Smedjen, Avedørelejren, BBR 8, Østre Messegade 5, 2650 Hvidovre. 1. Lejemålets størrelse om omfang Lejemålet omfatter bygningen Smedjen på Østre Messegade 5 i overensstemmelse med vedlagte tegninger (bilag 1). Bygningsarealet (erhvervsareal, jfr. BBR) er som følger: Ca. 445 m2 bruttoetageareal. Til lejemålet hører ikke særskilt brugsret til arealet uden for bygningen. Lejer må således heller ikke anvende arealet uden om bygningen til oplagring, parkering, henstilling af varer eller andet. 2. Brugen af lejemålet Lejemålet lejes som beset og overtages i den stand, hvori det er og forefindes. Der henvises til vedlagte indflytningsrapport af xx.xx.xxxx.
Bortset fra skjulte fejl og mangler ved lejemålets kan lejer ikke påberåbe sig mangler, medmindre lejer skriftligt har påberåbt mangler over for udlejer senest 2 uger efter lejeaftalens begyndelse. Lejer kan ikke påberåbe sig mangler, der fremgår af indflytningsrapport, og påberåbte mangler skal være væsentlige for lejers brug af lejemålet. Lejemålet er et erhvervslejemål, som udelukkende må bruges til lejers aktiviteter som grundejerforening, dvs. sædvanlige grundejerforeningsaktiviteter for foreningens medlemmer. Lejemålet kan ikke uden udlejers samtykke anvendes til andre formål. Lejer skal respektere de servitutter og andre byrder, der er tinglyst på ejendommen. Myndighedskrav og offentlige tilladelser i forbindelse med lejers etablering og drift er udlejer uvedkommende. Eventuelle omkostninger i forbindelse med indretning, ombygning og istandsættelse på grund af myndighedskrav til lejers aktivitet afholdes af lejer. Lejer afholder de særlige udgifter, som evt. måtte påløbe efter krav fra offentlige myndigheder m.v. eller af anden årsag for lovliggøre lejemålet til lejers særlige brug. Lejer skal over for det offentlige eller private friholde udlejer for et hvilket som helst ansvar, som har forbindelse med lokalernes indretning, benyttelse eller brug heraf. 3. Lejemålets begyndelse, opsigelse og ophør Lejemålet er tidsbegrænset til 2 års varighed, jf. erhvervslejelovens 63. Lejemålet begynder den xx.xx.xxxx og ophører uden opsigelse den xx.xx.xxxx. Lejemålet kan ikke bringes til ophør i lejeperioden af hverken lejer eller udlejer. Lejemålet er tidsbegrænset og parterne er enige om, at lejemålet ikke er omfattet af erhvervslejelovens 62, der omfatter erhvervsbeskyttede lejemål. Herved forstås lejemål, hvorfra der drives erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. 4. Leje ved lejemålets begyndelse Den årlige markedsleje (basisleje) udgør 150.000,00 kr. excl. forbrug eller 37.500,00 kr. pr. kvartal ekcl. forbrug. Lejen betales månedsvis forud med 12.500,00 kr. til hver den 1. i en måned. Første betaling sker ved lejemålets indgåelse og dækker perioden 1. xxxx 2016 til 1. xxxx 2016. Den i stk. 1 nævnte leje er inklusive skatter og afgifter (grundskyld til kommunen) pr. 1. xx.xx.2016. Ved fremtidige skatte- og afgiftsstigninger, jf. lov om leje af erhvervslokaler m.v. 10-12, tages der udgangspunkt i datoen 1. januar 2017. Side 2 af 9
Lejen reguleres uden varsel en gang årligt den 1. januar i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset. Regulering sker i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned samme år. Reguleringen sker første gang den 1. januar 2017 i overensstemmelse med udviklingen i indekset fra oktober måned 2016 til oktober måned 2017. Reguleringen sker på grundlag af den gældende leje, således inklusive alle tillæg til lejen, som forhøjelser i medfør af stk. 6, forbedringsforhøjelser, skatter og afgifter etc. Den til enhver tid gældende leje skal dog stige med minimum 3 % ved hver regulering. I nedenstående eksempel er der regnet med en årlig udvikling i nettoprisindekset på 3 %: År: Årlig leje: 150.000,00 kr. 154.000,00 kr. Uanset udviklingen i indeks skal lejen aldrig nedsættes til en lavere leje end den basisleje, der fremgår af stk. 1 eller en senere leje, der omfatter alle tillæg til lejen. Begge parter kan under alle omstændigheder kræve lejen reguleret efter den til enhver tid gældende lejelovgivning, for tiden erhvervslejelovens 13. Hvis lejer ikke betaler leje senest 3 hverdage efter forfaldsdagen og udlejer fremsætter påkrav om betaling af den forfaldne leje, kan udlejer forlange påkravsgebyr. Ud over påkravsgebyret kan udlejer forlange renter af den forsinkede betaling fra forfaldsdatoen og til betaling sker. Udlejer kan til enhver tid lade ejendommen momsregistrere og afregistrere med den virkning, at fremtidige betalinger tillægges moms eller ikke tillægges moms. Alle krav, som udspringer af denne kontrakt eller af erhvervslejeloven, er pligtig pengeydelse. Eventuelle mindre mangler ved lejemålet, dvs. mangler der ikke hindrer lejers brug af lejemål, berettiger ikke til afslag i lejen. 5. Depositum Depositum for lejemålet, svarende til 6 måneders leje, udgør x. kr. som lejer betaler senest pr. lejemålets ikrafttræden den 1. xxx 2016. Det stillede depositum reguleres ved lejestigninger, således at depositum til enhver tid svarer til 6 måneders leje. Reguleringer opkræves sammen med huslejen. Beløbet er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at udlejer er berettiget til at hæve aftalen ved for sen betaling. Side 3 af 9
Depositum tjener til sikkerhed for opfyldelse af samtlige lejers forpligtelser efter denne kontrakt, herunder forpligtelser efter fraflytning, så som flytteopgørelseskrav samt sagsomkostninger i tilfælde af tvist mellem parterne. 6. Varme, vand, el Lejer betaler efter måler for eget forbrug af vand til udlejer, som afregner med forsyningsselskabet. Betaling sker månedsvis og bagud. Udlejer anslår, at den årlige udgift til vand er 5.000 kr. Den anslåede udgift er alene et overslag, baseret på tidligere lejers forbrug. Lejer betaler efter måler for eget forbrug af el, varme til opvarmning af lejemålet og varmt vand, direkte til forsyningsselskabet. Udlejer påtager sig intet ansvar for forbigående forstyrrelser i el-, vand-, og varmeforsyningen. 7. Vedligeholdelse Den indvendige vedligeholdelses- og fornyelsespligt påhviler lejer. Lejer er herved forpligtet til at vedligeholde og forny tapet, hvidtning og maling af lofter og vægge, så ofte, at det lejede til enhver tid er i vel vedligeholdt stand. Lejer er endvidere forpligtet til at vedligeholde og forny maling af vinduer på indvendig side, dørkarme, træpaneler og gulve med hensyn til lakering, afhøvling, samt eventuelt gulvbelægning. Derudover er lejer forpligtet til at vedligeholde og når vedligeholdelse ikke længere er økonomisk forsvarligt eller hensigtsmæssigt, udskifte låse, nøgler, dørhåndtag, og pumper, ruder herunder termoruder, vandhaner, afløb, vandlåse, elinstallationer fra hovedtavlen, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, køleskab, komfur, vaskemaskiner, andre lignende installationer og/eller inventar og slukningsanlæg. Lejer er også forpligtet til at vedligeholde og forny særinstallationer, hvorved forstås anlæg, installationer el. lign. Lejer skal omgås lejemålet forsvarligt og holde det ved lige. Vedligeholdelse må kun ske efter udlejers (pt. Hvidovre Kommunes ejendomsafdelings) forudgående og skriftlige samtykke. Den indvendige og udvendige renholdelse af lejemålet, herunder forholdsmæssigt andel af fællesarealer påhviler lejer. Lejemålet skal til enhver tid fremtræde i vedligeholdt stand. Udlejer og dennes repræsentanter er til enhver tid berettiget til at besigtige lejemålet, med henblik på konstatering af om lejers vedligeholdelsesforpligtelser er opfyldt. Lejer er forpligtet til straks at udføre sådanne vedligeholdelsesarbejder, som udlejer kræver til opfyldelse af stk. 1. Side 4 af 9
Såfremt lejer ikke uden ugrundet ophold efter modtagelse af skriftligt påkrav har udført et påkrævet vedligeholdelsesarbejde, er udlejer berettiget til at lade arbejdet udføre for lejers regning. Det beløb som udlejere har udlagt til dette formål, skal betales af lejer senest 14 dage efter påkrav og beløbet er en pengepligtig ydelse. Til udførelse af vedligeholdelsesarbejder er lejer, i det omfang der er lovkrav herom, forpligtet til at vælge anerkendte og momsregistrerede håndværkere. Udlejer kan modsætte sig anvendelse af bestemte håndværkere, såfremt udlejer har rimelig grund hertil. Alt arbejde skal udføres fagmæssigt korrekt. Udlejer har den øvrige vedligeholdelsespligt, herunder udvendigt, grundinstallationer, fast inventar (dog undtagen overfladebehandling, jf. stk. 1). 8. Renholdelse Enhver renholdelse af lejemålet påhviler lejeren. Lejemålet skal til enhver tid fremstå i pæn og renholdt stand. Tilsidesættelse af denne pligt anses som misligholdelse, der kan medføre ophævelse af lejekontrakten. Bortskaffelse af almindelig dagrenovation sker ved udlejers foranstaltning og indgår i lejen. Lejers særlige renovationsbehov opfyldes ved lejers egen foranstaltning og for lejers regning. Emballage og lignende må ikke henstilles udenfor lejemålet eller på ejendommens udenomsarealer. Opbevaring og bortskaffelse af lejers særlige renovation skal opfylde de af offentlige myndigheder til enhver tid fastsatte forskrifter. Udlejer foranstalter renholdelse og arealpleje af ejendommens udenomsarealer, herunder snerydning og grusning/saltning i vinterhalvåret. 9. Ændring af lejemålet Lejer må ikke uden udlejers skriftlige samtykke foretage andre ændringer eller anbringe andre indretninger eller genstande end dem, der er nævnt i nærværende paragraf. Lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer i lejemålet, medmindre udlejer godtgør, at ejendommens el- og afløbskapacitet og lignende ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejer skal give meddelelse til udlejer, inden lejer foretager installationen. Lejer har efter udlejers skriftlige godkendelse og anvisning ret til at foretage installationer og ombygninger i lejemålet, der er nødvendig for at opfylde krav fra offentlige myndigheder med henblik på anvendelse i overensstemmelse med lejemålets anvendelse. Lejer er forpligtet til at afgive de erklæringer til offentlige myndigheder, som måtte være nødvendige for at gennemføre de pågældende ændringer. Side 5 af 9
Såfremt arbejder efter stk. 2 og 3 griber ind i ejendommens eller andre lejemåls installationer m.v. skal der forinden arbejdets påbegyndelse træffes skriftlig aftale med udlejer om hvilke håndværkere, der skal udføre arbejdet. Medmindre udlejer har væsentlige grunde til at modsætte sig dette, er lejer berettiget til at anvende egne anerkendte og momsregistrerede håndværkere. Alt arbejde skal udføres fagmæssigt korrekt. Ved lejeforholdets ophør er lejer på udlejers forlangende forpligtet til uden udgift for udlejer at retablere lejemålet, således at det bringes i en stand, hvori det var ved denne lejekontrakts ikrafttræden, medmindre udlejer, forinden det pågældende arbejde blev iværksat, har givet samtykke til, at der ikke skal ske retablering. Lejer er ikke berettiget til at foretage retablering, medmindre andet er aftalt. Medmindre andet bliver aftalt mellem parterne, har lejer den fulde vedligeholdelses- og fornyelsespligt af de indretninger eller installationer, lejer iværksætter efter lejemålets begyndelse den xx.xx. 2016. 10. Forsikring Udlejer har sædvanlig brand, storm - og bygningsforsikring af lejemålet. Alle andre forsikringer er udlejer uvedkommende. 11. Afståelse, genindtrædelsesret og fremleje Erhvervslejelovens 55 finder ikke anvendelse, og lejer har hverken fremlejeret, afståelsesret og dermed heller ikke genindtrædelsesret. 12. Lejers omsorgspligt Lejer skal behandle lejemålet forsvarligt. Lejer er erstatningsansvarlig for skade på ejendommen, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans personale eller andre, som han har givet adgang til lejemålet. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejer straks anmelde til udlejer. Andre skader skal lejer anmelde uden ugrundet ophold. Lejer skal sørge for de pligter, der påhviler lejer efter stk. 1 og 3, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejer er ansvarlig efter stk. 2. Lejer sørger selv for sikring af bygningen i det omfang lejers forsikringsselskab stiller krav om dette. Udlejer er uden ansvar for dette. 13. Driftstab m.v. Udlejer er ikke erstatningsansvarlig for driftstab, avancetab eller andet indirekte tab som følge af mangler ved lejemålet, men udlejer er forpligtet til uden ugrundet ophold at udbedre konstaterede mangler, for hvilke udlejer hæfter. Side 6 af 9
14. Erstatning ved opsigelse Lejer har ikke krav på erstatning eller godtgørelse for eventuelle installationer, forbedringer eller andre indretninger, som lejer har foretaget. 15. Misligholdelse Ved væsentlig misligholdelse fra en parts side er den anden part berettiget til at hæve lejeaftalen, såfremt forholdet ikke bringes til ophør uden ugrundet ophold efter skriftligt påkrav herom. Ved lejeforholdets ophævelse på grund af misligholdelse, er den misligholdende part forpligtet til at betale den anden part erstatning efter dansk rets almindelige regler. Erstatningskravet omfatter også driftstab, avancetab eller indirekte tab. 16. Lejeforholdets ophør og lejers fraflytning Når lejemålet fraflyttes, skal lejer give adgang til besigtigelse af lejemålet. Lejer fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst to timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Besigtigelsen kan kun finde sted med deltagelse af udlejer eller dennes stedfortræder, såfremt lejer ikke er repræsenteret, jf. lov om leje af erhvervslokaler m.v. 73, stk. 1. Lejer skal senest otte dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder reklamation, kan sendes til, jf. lov om leje af erhvervslokaler m.v. 73, stk. 2. Ved vanrøgt eller anden uforsvarlig omgang med lejemålet, er lejer forpligtet til at betale leje i perioden fra lejeforholdets ophør og indtil istandsættelse har fundet sted. Istandsættelsen sker ved udlejers foranstaltning, idet udlejer vælger de håndværkere, der skal udføre arbejdet, og arbejdet sker uden ugrundet ophold. Lejemålet skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Såfremt lejer på dette tidspunkt ikke har fjernet sine ejendele fra de lejede lokaler, er udlejer berettiget til at bortskaffe dem for lejers regning. Lejer er endvidere forpligtet til at betale leje, indtil bortfjernelsen har fundet sted, samt erstatte udlejer ethvert tab i den anledning, for eksempel lejetab og erstatning til en anden lejer. 17. Lejemålets stand ved fraflytningen Lejer skal aflevere lejemålet i ryddet og rengjort stand, dvs. samme stand som ved denne lejekontrakts ikrafttræden, jf. 2, med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler som det påhviler lejer at udbedre. Senest på fraflytningstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af de vedligeholdelses- og reetableringsarbejder, som skal udføres for lejers Side 7 af 9
regning. Ved flyttesynet skal lejemålet være ryddet og rengjort og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. Medmindre andet er aftalt, sker istandsættelse ved udlejers foranstaltning, idet udlejer vælger de håndværkere, der skal udføre arbejdet. På udlejers forlangende skal de indretninger og installationer, som lejer har udført efter lejemålets begyndelse, uden udgift for udlejer være bortfjernet på fraflytningstidspunktet, medmindre andet er aftalt. Lejer er ikke berettiget til at foretage retablering, medmindre det er aftalt. Eventuelle efterreparationer sker ved udlejers foranstaltning, idet udlejer vælger de håndværkere, der skal udføre arbejdet, medmindre andet aftales. Umiddelbart efter fraflytningstidspunktet skal lejer aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende. Dette gælder også nøgler til låse, som lejer har isat. Afleveres nøglerne ikke som anført, vil udskiftning af låse ske for lejers regning. 18. Lejekontraktens bortfald Bliver lejemålet ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder lejekontrakten, jf. lov om leje af erhvervslokaler m.v. 24, stk. 1. Ved bortfald af lejekontrakten efter stk. 1 er udlejer ikke forpligtet til at tilbyde lejer at leje lokaler af samme art som de lokaler der blev ødelagt, selv om der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes sådanne lokaler. 21. Bilag Til nærværende kontrakt hører følgende bilag: Bilag 1. By- og Boligministeriets checkliste til erhvervslejeloven. Lejer bekræfter, at have modtaget og gennemlæst samtlige bilag til nærværende kontrakt. 19. Underskrifter For Hvidovre Kommune Borgmester Helle M. Adelborg Kommunaldirektør Nich Bendtsen For grundejerforeningen Avedørelejren Side 8 af 9
Formand Andet medlem af bestyrelsen (vedtægter 7) Side 9 af 9