GENERELLE LEJEBETINGELSER ved leje af Kontor eller Erhvervslokaler

Transkript

1 GENERELLE LEJEBETINGELSER ved leje af Kontor eller Erhvervslokaler 1. Det lejede 1.1 Lejekontrakt indgås mellem ErhvervsMart Foerlev Møllevej Skanderborg v/ Vagn Hvam Pedersen CVR nr.: Og lejer 1.2 Lejemålet udgør en del af den samlede ejendom beliggende på postadressen; Nydamsvej 1, 8362 Hørning. 1.3 Det lejede omfatter følgende arealet, som beskrevet i din lejekontrakt. 1.4 I tilknytning til det lejede råder lejer over et parkeringsareal, som er udspecificeret i kontrakten. 1.5 Tegning over lejemålet vedhæftes kontrakten. 2. Anvendelse 2.1 Det lejede skal anvendes til kontor, det må ikke uden udlejers samtykke anvendes til andet formål. Forholdet til myndigheder og tredjemand 2.2 Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for, at lejemålet lovligt kan anvendes til det aftalte. 2.3 Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet, herunder for om antallet af personer i lejemålet medfører særlige miljøkrav eller krav til brandsikkerhed. Dette ansvar påhviler lejer. 2.4 Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold, uanset tidspunktet for kravets fremsættelse. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. Lejer bekoster samtlige udgifter forbundet hermed.

2 2.5 Hvis driften af en forretning eller virksomhed bevirker en ekstraordinær forhøjelse af ejendommens forsikringspræmier eller afgifter til det offentlige, herunder renovation, skal lejeren afholde disse forhøjelser. 2.6 Lejers anvendelse må ikke, udover hvad der er sædvanligt for den type virksomhed det lejede anvendes til, jfr. pkt. 2.1, medføre lugt-, støj-, eller lysgener eller på anden måde være til gene for øvrige lejere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede omgås det lejede forsvarligt. 2.7 Udlejer er berettiget til at udleje eller anvende andre lokaler i ejendommen til samme branche og samme anvendelse som lejers. Fysiske forhold, herunder skiltning 2.8 Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt opsætning af markiser, solafskærmning og lignende må kun foretages efter udlejers forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og de til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. 2.9 Ændringer i det lejede må kun foretages med udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det udlejede, jfr. Erhvervslejelovens 38, stk Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes. Lejer har den fulde vedligeholdelses- og fornyelsespligt af ændringer i det lejede Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade herunder hændelig som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers skilte m.v., installationer eller ombygninger Hvis lejeren har foretaget ændringer af det lejede, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede, med mindre udlejer skriftligt har frafaldet dette krav. Udlejer kan forlange, at lejer, inden en ændring foretages, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for opfyldelsen af reetableringspligten Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af skilte og andre genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, medmindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 3. Ikrafttræden/overtagelse 3.1 Det lejede overtages af lejer på det i lejekontrakten aftalte ikrafttrædelsestidspunkt. 3.2 Lejer modtager det lejede, som det aftales lejer og udlejer imellem, og som vil fremgå af lejekontrakten. Alle til det lejede hørende indretninger til afløb og til tekniske forsyninger er ved overtagelsen i god og brugbar stand. Lejer forestår og bekoster samtlige indretnings-, vedligeholdelses- og ombygningsarbejder i forbindelse med indgåelsen af denne lejekontrakt. Lejers arbejder udføres efter et af lejer udarbejdet projekt, som skal godkendes af udlejer. 3.3 Eventuelle mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke hindrer lejers brug heraf, udskyder ikke ikrafttrædelsestidspunktet og berettiger ikke til afslag i lejen.

3 3.4 Såfremt det lejede ikke kan tages i brug på ikrafttrædelsestidspunktet, og dette skyldes den tidligere lejers forhold (f.eks. dennes manglende rettidige fraflytning eller manglende istandsættelse) eller uventede istandsættelsesbehov, kan udlejer udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med det tidsrum, som denne forsinkelse medfører. Udlejer er dog ikke berettiget til at udskyde ikrafttrædelsestidspunktet mere end 1 måned. 3.5 Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan lejer ikke påberåbe sig mangler, der ikke skriftligt er gjort gældende over for udlejer senest to uger efter lejemålets overtagelsesdato. 3.6 I forbindelse med lejers overtagelse af det lejede udfærdiges indflytningsrapport med fotos, hvori angives det lejedes tilstand ved indflytning. Indflytningsrapporten udfærdiges i to eksemplarer, som begge parter underskriver. 4. Opsigelse/ophør 4.1 Lejemålet er fra både lejers og udlejers side uopsigeligt i 2 år fra indflytningsdato. Herefter opsiges med 3 måneders varsel. 4.2 Såvel lejers som udlejers opsigelse efter 2 år skal ske med 3 måneders varsel til fraflytning d. 1. i en måned. 4.3 Herudover kan lejeforholdet opsiges af udlejer i henhold til kontraktens punkt Såfremt boligretten måtte fastslå, at lejer ikke er erhvervsbeskyttet i medfør af Erhvervslejelovens 62, har lejer ikke krav på erstatning i medfør af Erhvervslejelovens 66 i forbindelse med opsigelse i medfør af Erhvervslejelovens 66 i forbindelse med opsigelse fra udlejers side, herunder opsigelse i medfør af Erhvervslejelovens 14 jfr. Lejekontraktens punk Fremleje og Afståelse 5.1 Lejer må ikke uden udlejeres skriftlige tiltrædelse fremleje eller på anden måde helt eller delvist overlade brugen af det lejede til andre. 5.2 Lejer har ikke afståelses- og genindtrædelsesret. 5.3 Hel eller delvist overdragelse af anpartskapitalen/aktiekapitalen og/eller stemmerne i det indtrædende selskab og/eller de respektive holdingselskaber betragtes som afståelse, der ikke er tilladt. 6. Årlig ydelse og forudbetalt leje 6.1 Lejen er fastsættes på den baggrund af lokalernes generelle anvendelse og er ikke specifikt fastsat på baggrund af markedslejen for den under punkt 2.1 aftalte anvendelse, såfremt der måtte være særlige forhold med hensyn til fastsættelsen af lejen for sådan anvendelse. 6.2 Lejen betales kvartalsvis forud, hver den sidste hverdag i det foregående kvartal. 6.3 Samtidig med lejers underskrift på lejekontrakt betaler lejer et depositum svarende til 3 måneders leje. Depositum reguleres således, at det til enhver tid svarer til 3 måneders leje. Depositum forrentes ikke. Depositum indestår til sikkerhed for opfyldelse af enhver forpligtelse vedrørende lejeforholdet. 6.4 Udlejer betaler for renholdelse af udvendig og indvendig rengøring i fælles arealerne.

4 6.5 Alle krav som udspringer af lejekontrakten eller Erhvervslejeloven er pligtig pengeydelse. Manglende eller for sen betaling kan derfor medføre ophævelse af lejemålet. 7. El, varme og vand 7.1 El forsyning af det lejede med El inkl. afgift, betales pr. kvartal. 7.2 Vand og varme forsynes af henholdsvis Hørning vandværk og Hørning fjernvarme. Lejerens andel betales pr. kvartal. 7.3 Øvrige forpligtelser lejers andel til driftsudgifter på fællesarealer, dvs. vand, el, varme og udvendig renholdelse, samt rengøring betales pr. kvartal. 8. Øvrige forpligtelser - herunder driftsudgifter 8.1 Bortskaffelse af enhver form for renovation fra lejemålet påhviler lejer. Placering af eventuelle affaldscontainere skal ske efter udlejers anvisning. 8.2 Eventuelle udgifter til skorstensfejning afholdes af lejer. Udlejers krav på refusion heraf er pligtig pengeydelse i lejeforholdet. 8.3 Det påhviler udlejer at holde ejendommen bygnings- og brandforsikret. 8.4 Alle andre forsikringer påhviler lejer, der i så fald tegner sådanne for egen regning, idet lejeren selv bærer risikoen for glas, sanitet, kummer, spejlglasruder m.v. Ligeledes må lejeren selv tegne forsikring mod vandskade, idet udlejeren ikke påtager sig noget ansvar for vandskade, uanset af hvilken årsag vandskaderne er opstået, medmindre bygningsforsikringen dækker skaden. 8.5 Lejer skal sammen med de øvrige lejere på ejendommen forholdsmæssigt godtgøre lejemålets andel af fællesomkostninger til eksempelvis snerydning, græsslåning o.l. er inkluderet i prisen pr. kvartal. 9. Aftalt regulering af lejen 9.1 Den til enhver tid gældende årlige leje reguleres den 1. januar hvert år, på grundlag af stigningen i DS. nettoprisindekset fra oktober måned året før. Den til enhver tid gældende leje skal dog stige med minimum 2,5 % ved hver regulering. 9.2 Hvis Danmarks statistik ophører med at beregne nettoprisindekset, skal reguleringen fremover ske på grundlag af et andet indeks, der afspejler prisudviklingen. Dette sker også for alle andre ydelser, der ifølge kontrakten prisreguleres. 10. Regulering af leje til markedsleje m.v Uanset regulering af lejen som følge af ændringer i nettoprisindekset og eventuel aftalt uopsigelighed, er både udlejer og lejer berettiget til at forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i 13 i Erhvervslejeloven. Lejen kan dog på intet tidspunkt nedsættes til et lavere beløb end den aftalte begyndelsesleje med tillæg af regulering i medfør af punkt 9.

5 10.2 Uanset eventuelt aftalt uopsigelighed kan udlejer foretage forbedringer og varsle hertil svarende forbedringsforhøjelser i henhold til den lejelovgivning, som er gældende på varslingstidspunktet Herudover kan lejen reguleres som følge af stigninger eller fald i samtlige de ejendommen pålagte skatter og afgifter, herunder skatter og afgifter, som måtte blive pålagt ejendommen, jfr. Erhvervslejelovens Regulering såvel forhøjelse som nedsættelse kan ske både i forbindelse med ændring af skatte- og afgiftsarterne som i tilfælde af ændringer, der skyldes stigning/fald i forbrug, herunder bl.a. for så vidt angår vand og renovation Ved regulering af lejen grundet ændring i de ejendommen påhvilende skatter og afgifter sker fordeling efter den på varslingstidspunktet gældende leje. 11. Vedligeholdelse og fornyelser 11.1 Den udvendige vedligeholdelse og fornyelse påhviler udlejer jfr. dog for så vidt angår eventuelle udendørs arealer, jfr. det under punkt 11.2 anførte Det lejede skal holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. Til lejemålet medfølger rådighed over et parkeringsareal, som aftales ved lejekontraktens ikrafttrædelse Lejer er forpligtet til at foretage maling og hvidtning i lejemålet samt vedligeholdelse og om fornødent forny gulvbelægning, vægbeklædning, vinduesplader, isolering, vinduer, ruder, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, hårde hvidevarer og andre tekniske og elektriske installationer af enhver art samt låse og nøgler og rensning af afløb, fedtudskillere og vandlåse. Opremsningen er ikke udtømmende, men blot eksempler på lejers vedligeholdelsespligt Det påhviler lejer at afholde enhver udgift i forbindelse med overtagelse og indretning af det lejede Det påhviler lejer at udbedre eventuelle skader, der kan henføres til lejers brug af det lejede Det påhviler lejer at holde fast inventar, forbedringer af udstyr og lignende, som lejer har forsynet det lejede med, eller som lejer har erhvervet fra tidligere lejere, forsvarligt vedligeholde og forsikret mod brand eller anden skade. Som eksempler på fast inventar og/eller lignende forbedringer kan nævnes kølerum med tilhørende installationer, indskudte lofter, vægpaneler, fliser eller klinker på vægge og gulve, nyopførte skillerum, ventilationsanlæg og lignende samt evt. markiser. Opremsningen er ikke udtømmende, men blot eksempler på lejers vedligeholdelsespligt Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage en årlig gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand m.v Udlejer er berettiget til at iværksætte arbejder såvel i det lejede som udenfor det lejede i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens kapitel Den indvendige renholdelse af lejemålet, påhviler lejer Det præciseres, at lejer på det lejedes udenomsarealer ikke må have skadede biler og/eller bilvrag og/eller større eller mindre reservedele o.l. opmagasineret, idet udenomsarealerne i enhver henseende og til hver en tid skal fremstå som præsentable.

6 12. Ændring af vilkår genforhandling opsigelse 12.1 Udlejer er berettiget til i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens 14 at kræve vilkårene for lejeaftalen ændret, idet det bemærkes, at lejemålet ikke er omfattet af Erhvervslejelovens 62, der omfatter erhvervsbeskyttede lejemål. Herved forstås lejemål, hvorfra der drives erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden Ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse (ikrafttrædelsestidspunktet) eller 8 år efter, at vilkårene, herunder lejen, sidst er ændret efter denne bestemmelse. Ændring af lejevilkårene kan ligeledes tidligst få virkning 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter Erhvervslejelovens 13. En ændring af lejevilkårene, herunder af lejen, der i øvrigt er aftalt mellem parterne, medfører ikke, at der løber en ny 4- eller 8 års frist, med mindre dette fremgår af ændringsaftalen Hvis lejer gør indsigelse mod udlejers krav om vilkårsændring, skal udlejer indkalde lejer til forhandling om de fremtidige lejevilkår. Hver af parterne kan når som helst meddele den anden part, at han anser forhandlingsmulighederne for udtømte Hvis forhandlingerne ikke fører til enighed om de fremtidige lejevilkår, kan udlejer med et varsel på mindst 6 måneder opsige lejeforholdet til ophør ved udløbet af den under punkt 12.2 nævnte frist eller senere. Opsigelse skal ske senest 6 uger efter det tidspunkt, da meddelelsen om, at forhandlingsmulighederne er udtømt, er kommet frem til modparten. Sker opsigelsen ikke rettidigt, fortsætter lejeforholdet på de hidtil gældende vilkår Hvis udlejer opsiger lejeforholdet efter Erhvervslejelovens 14, og lejeren vil kræve erstatning, er det udtrykkeligt aftalt, at lejer ikke har krav på erstatning ved opsigelse fra udlejerens side, jfr. kontraktens punkt Hvis lejer vil bestride gyldigheden af ovennævnte aftalt, skal sag herom være anlagt senest 1 år efter denne lejeaftales indgåelse. 13. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer m.v Det påhviler lejer at iagttage, at der er god orden i det lejede, og at dette forvaltes på en sådan måde, at udlejers og de øvrige lejers interesser ikke krænkes, hvorved særligt fremhæves: at at lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejendommen i øvrigt, og Biler tilhørende lejer og hans personale og besøgende må kun parkeres på ejendommen efter udlejeres anvisninger Udlejer er berettiget til at kræve ren- og vedligeholdelse af trappe- og gangarealer og udgifterne dertil afholdt af lejerne i fællesskab, er inkluderet i fællesudgifterne som betales pr. kvartal. 14. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede Senest kl på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørsdtidspunktet og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand. Der var på ikrafttrædelsestidspunktet.

7 14.2. Inden ophørstidspunktet har lejer medmindre andet aftales med udlejer ret til for egen regning at fjerne løsøre og inventar samt tekniske installationer bekostet og indsat i det lejede eller som lejer har erhvervet fra tidligere lejer, mod at bringe det lejede tilbage i standen på overtagelsestidspunktet den, medmindre udlejer skriftligt frafalder dette Med mindre parterne skriftligt har aftalt, at ændringer i det lejedes indretning ikke skal tilbageføres, har lejer pligt til at tilbageføre disse ændringer inden ophørstidspunktet, således at det lejede fremtræder, som det var indrettet før overtagelsestidspunktet henholdsvis den stand som lejemålet havde, før udførelsen af nævnte foranstaltninger fandt sted Lejer er pligtig til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende, herunder også sådanne låse, som lejer selv har isat. Afleveres nøglerne ikke som anført, vil udskiftning af låse ske for lejers regning Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af de vedligeholdelses- og retableringsarbejder, som skal udføres for lejers regning. Ved flyttesynet skal det lejede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af flyttesynet afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. Efter flyttesynet er lejer følgelig afskåret fra at foretage vedligeholdelses- og retableringsarbejder i det lejede Udlejer kan herefter forlange, at værdien af de vedligeholdelses- og retableringsforpligtelse, der påhviler lejer, konverteres til et beløb, som betales kontant af lejer til udlejer. I stedet for konvertering til kontantbeløb kan udlejer vælge at kræve vedligeholdelses- og retableringsarbejderne udført for lejers regning og risiko Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan udlejer ikke gøre krav i medfør af punkt gældende, hvis der er forløbet mere end 4 uger fra flyttesynet De ved flyttesynet konstaterende vedligeholdelses- og retableringsforpligtelser. Der påhviler lejer, som ikke er konverteret til kontantbeløb, udbedres af lejer for lejers regning. Er udbedringen ikke tilendebragt på ophørstidspunktet, kan udlejer kræve betaling af ydelser i henhold til punkt 6 og punkt 7 samt friholdelse for udgifterne i henhold til punkt 8 for den periode, der medgår til istandsættelsen, og indtil lejemålet er gjort i kontraktmæssig stand Tvister og forpligtelser vedrørende det lejedes tilstand og aflevering ved fraflytning afgøres endeligt og bindende af en sagkyndig udpeget af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed. Den sagkyndiges afgørelse/vurdering kan ikke indbringes for domstolene. Honorar til den sagkyndige deles mellem parterne med halvdelen til hver. Det gælder dog ikke såfremt den sagkyndiges vurdering svarer til det af udlejer fremsatte krav +/- 15 %. I så fald påhviler udgiften den sagkyndige lejeren. Tvister om forældelse i medfør af punkt 14.7 afgøres dog af boligretten. 15. Moms Lejer er pligtig at betale moms af lejen. 16. Tinglysning og omkostninger 2.8 Lejer er ikke berettiget til at lade nærværende lejekontrakt tinglyse på ejendommen. 17. Bilag 17.1 Til lejekontrakten følger bilag med tegning af lejemålets beliggenhed og udformning.