RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN 2013 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Den studerende bør indledningsvis konstatere, at der er tale om en ejendom, hvor boligreguleringsloven finder anvendelse, idet ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, hele ejendommens bruttoetageareal blev brugt til beboelse den 1. januar 1980, og ejendommen havde mere end 7 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 ML 1, 4, stk. 3, og 4, stk. 5 Ikke alle udgifterne kan medtages på budgettet. Den studerende skal forklare for hver enkelt udgift. Hvis udgiften ikke kan medtages på budgettet, skal det forklares, hvor den så hører hjemme for at punktet er besvaret fuldt korrekt. Den studerende skal anvende ML 8, stk. 1, og praksis herfor. Grundskyld 58.000 kr. a) Kan medtages. Rottebekæmpelse og skorstensfejning 350 kr. a) Kan medtages. El 20.000 kr. a) Kan medtages. Vand 44.000 kr., heraf er de 15.000 kr. til forbruget i vaskeriet. a) og b) De 33.000 kr. svarende til ejendommens/lejernes vandforbrug kan medtages. Det må dog forudsættes, at vandet ikke fordeles efter individuelle målere. Den skarpe studerende kan se af de medfølgende bilag til opgave 3, at der ikke fordeles vand efter målere, men da bilagene hører til opgave 3, er det ikke en betingelse for korrekt besvarelse af dette spørgsmål, at dette ses. Den studerende skal blot helst have noteres sig, at det er et vilkår for medtagelse i budgettet. (c)) De 15.000 kr. svarende til vaskeriets forbrug kan medtages forudsat at evt. indtægter fra vaskeriet medtages som positivpost i budgettet, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Varme 68.000 kr., heraf er de 2.500 kr. til varmen på det lille vicevært kontor. a) og b) De 65.500 kr. svarende til lejernes og evt. fællesarealers forbrug af varme kan ikke medtages på den omkostningsbestemte leje jf. LL 36. Denne del af udgiften skal opkræves fra lejerne i varmeregnskabet. De 2.500 kr. til varmen på viceværtkontoret kan medtages på budgettet, som udgifter til viceværten. Service på varmeanlægget (inkl. reservedele) 6.000 kr. a) og b) Kan i udgangspunktet ikke medtages på budgettet, da der er tale om service og ikke et lovpligtigt abonnement, jf. indirekte GA 2003/14. Udgiften kan i stedet medtages i vedligeholdelsesregnskabet.
Varmeregnskabshonorar a) Skal medtages på budgettet. Energimærke (udført i 2012) 18.000 kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet, men skal medtages på varmeregnskabet jf. LL 36. Bygningsforsikring 18.000 kr. a) Kan medtages. Falck 1.500 kr. a) Kan medtages som en hybrid mellem en forsikring og et lovpligtigt abonnement. Godkendes i praksis kunne dog ikke finde trykt praksis. Skadedyrsabonnement 1.000 kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet jf. GD 2000/04 B og GA 2003/14 (nævnt indirekte i referatet), men kan i stedet medtages på vedligeholdelsesregnskabet. Graffitiabonnement 2.000 kr. a) Kan medtages på budgettet jf. GD 2007/45 Ø. Vicevært 60.000 kr. a) Kan medtages. Vicevært tlf., internet mv. 4.500 kr. a) Kan medtages som en del af viceværtudgiften jf. bl.a. GD 2011/34 B og GD 2001/42 Ø. Grundejerforening 24.000 kr. a) Kan medtages som en del af ejendommens renholdelse. Det godkendes i praksis, se indirekte GA 2007/15. Bogen henviser også til et par afgørelser. Sæbe til vaskeriet 1.500 kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr. 14.800 kr. og evt. øvrige indtægter fra vaskeriet medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Service på vaskemaskiner og tørretumbler (inkl. reservedele) 4.000 kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr. 14.800 kr. og evt. øvrige indtægter fra vaskeriet medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist.der skal dog skelnes mellem lovpligtig service og ikke-lovpligtig service. Lovpligtig service kan medtages som driftsudgift på budgettet, mens ikke-lovpligtig service ikke kan medtages som driftsudgift på budgettet men anses i stedet for at være vedligeholdelse og skal påføres vedligeholdelsesregnskabet, se GA 2007/16 og modsat GA 1998/03 (se også bemærkninger nedenfor under særligt om besvarelse af c)). Snerydning 5.000 kr. a) Kan medtages på budgettet, som en del af renholdelsesudgiften.
Værktøj til viceværten 1.500 kr. a) Kan medtages på budgettet. Er godkendt i praksis, men kunne ikke finde nogen trykte afgørelser, vi må holde os til bogen. Arbejdstøj til viceværten 1.200 kr. a) Kan medtages på budgettet. Er godkendt i praksis se bl.a. GD 2001/42 Ø. Porto på breve til lejerne 800 kr. a) og b) Kan ikke medtages som selvstændig post på budgettet, da omkostningen i praksis anses for at være en del af administrationsposten og derfor dækkes her. Spørgsmål 1 c) Hvis den studerende vælger at tage de relevante udgifter under en samlet besvarelse er det ok. Den studerende skal forklare, at der er en sammenhæng mellem udgifterne og indtægterne og at enten skal det hele med eller også må intet medtages. Det hele er beskrevet og forklaret i den ovennævnte GD 2006/19 V, hvor landsretten kom frem til, at hverken udgifter eller indtægter ved fællesvaskeri var pligtigt at medtage i budgettet, så længe det er alt eller intet. Se også GA 2007/16 om service på vaskeri og centrifuger (service vaskeri ej budgetudgift, service på centrifuger pligtigt og medtages på budgettet), samt GA 1998/03, hvor service på både vaskeri og centrifuger blev godkendt på budgettet, hvilket det dog nok ikke ville blive i dag. Spørgsmål 1.2 a) Fordelingsgrundlaget for budgetlejen er lovligt jf. ML 10. Det er et meget anvendt fordelingsgrundlag for især ældre ejendomme. Den studerende skal vide, hvad vurderingslejen fra 1967 går ud på. Det er helt fint, hvis den studerende her forklarer, hvorfor vurderingslejen naturligvis er lovlig jf. 10, da vurderingslejen netop er en vurdering af den enkelte lejligheds brugsværdi og 10 fastsætter en fordeling efter lejlighedernes indbyrdes brugsværdi. Det er forkert at antage, at fordelingsgrundlaget er forkert og burde være kvadratmeter, hvilket i givet fald må betegnes som en forkert besvarelse af spørgsmålet. b) Hvis besvarelsen af a og b er slået sammen, en det fint. Den studerende SKAL nævne ML 10 og gerne også 11. Her kan den studerende fremhæve nogle af de oplysninger, der er givet i opgaven, så som, at stuelejlighederne, på den ene side har ulempen af at ligge med kig ind fra gaden, på den anden side har de adgang til en lille have hver. Den øverste etage har fordelen af mere sol og det er samtidig oplyst, at denne ejendom har en etage mere med endnu mere lysindfald. Hvis den studerende har medtaget den forbedring af 4. sals lejlighederne, som Uffe har lavet er det principielt forkert i forhold til det faktuelle fordelingsgrundlag, da forbedringen er lavet efter vurderingslejen er fastsat og må forudsættes at have medført en selvstændig forbedringsforhøjelse, som dermed giver de lejligheder en endnu højere leje, end de andre. Det behøver dog ikke at trække voldsomt ned, hvis den studerende har medtaget dette i sin vurdering. Forbedringen har naturligvis en
selvstændig betydning for vurderingen af 4. sals lejlighedernes værdi. Det er ok, hvis den studerende gør sig nogle overvejelser omkring kvadratmeterfordeling i stedet, men det må ikke fylde for meget i besvarelsen. c) Ja, opgørelsen opfylder beregningskravet jf. ML 12. Det fremgår klart af dommen GD 2012/17 Ø. Det må trække ned, hvis ikke den studerende er klar over, at domstolene har haft spørgsmålet om beregningskravet til vurdering flere og gange og der ligger en del praksis på området. Dommen fra 2012 er gennemgået i undervisningen og bør således være den studerende bekendt. d) Uffe behøver principielt ikke gøre noget i forhold til indsigelserne. Der er kun to lejere, der har gjort indsigelse og Uffe har således ikke pligt til at indbringe indsigelserne for huslejenævnet jf. ML 12, stk. 2, som siger, at udlejer alene har pligt til at indbringe indsigelserne, hvis mindst 25 % af lejerne har gjort indsigelse, hvilken betingelse ikke er opfyldt. Uffe bør dog svare lejerne på deres indsigelser og oplyse dem om, at de selv kan indbringe varslingen for huslejenævnet. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 a) Lise har i udgangspunktet ret til at installere vaskemaskinen jf. LL 28-29. Hun skal dog bede Uffe om lov først og må principielt ikke sætte den op før hans tilladelse er givet, men han kan ikke modsætte sig installationen, med mindre han kan dokumentere, at ejendommens afløbskapacitet ikke kan klare vaskemaskinen. I vurderingen af afløbskapaciteten er det et parameter, hvorvidt den vil kunne klare installation hos alle lejerne. Det vil også være et parameter, at der rent faktisk er et vaskeri i ejendommen, som lejer kan bruge. Hvorvidt vaskeriet i sig selv kan begrunde en afvisning af installationen kan dog være tvivlsom. Det er ikke afgørende, hvilket resultat den studerende kommer til, det skal bare være velargumenteret og 28-29 og kriterierne herfor skal være en del af besvarelsen. Se også dommen GD 1998/21 V, hvor U ikke havde dokumenteret at afløbskapaciteten var utilstrækkelig. b) Ja, Uffe kan stille krav til installationen i form af krav om, at den er foretaget af en professionel/autoriseret VVS-installatør og dermed opfylder alle gældende krav til installationen, jf. GD 2005/42 Ø. Han kan også stille krav om, at Lise dokumenterer, at installationen er behørigt forsikret, således at evt. skader pga. installationen er forsikringsdækket, eller han kan kræve en sikkerhedsstillelse herfor, jf. LL 29, stk. 10. Han kan også stille krav om fjernelse ved fraflytning, jf. krav i LL 29, stk. 1, om aflevering af det lejede i samme stand. c) Det vigtige ved denne besvarelse er, at den studerende har lavet en velargumenteret vurdering af Uffes formål med adgang til lejemålet jf. LL 54. Det må nok antages, at Uffe har krav på at få adgang til besigtigelse af installationen. Hvis Lise har lov til at have installationen må Uffe også have krav på at konstatere, om den er korrekt installeret og som grundlag for vurdering af, om han har brug for sikkerhed mv. Hvis Lise ikke har lov til at have installationen, må det være naturligt, at Uffe har krav på adgang for konstatering af, at
Lise har fjernet den. I GD 2007/21 Ø havde udlejer således krav på adgang til lejemål til kontrol af påbudte vedligeholdelsesarbejder. De studerende bør også have taget stilling eventuelt krav om varsling af adgang, jf. LL 55. Idet der ikke er tale om arbejder i det lejede men alene en besigtigelse af enten af, om der er sket korrekt installation, eller om der er sket fjernelse af vaskemaskinen, må det mest rigtige svar anses for at være, at der ikke er krav om varsling efter LL 55, alternativt kan svaret være, at LL 55, stk. 3 finder anvendelse. OPGAVE 3 Spørgsmål 3.1 a) Nej, lejemålet kan ikke umiddelbart bringes til ophør pga. hundeproblemerne. Dels kan det ikke dokumenteres at Uffes påmindelse er kommet frem til Niels, da det er sendt med almindelig post, jf. bl.a. GD 2008/58 Ø, hvor indleveringsattest ikke var nok. Hvis den studerende kommer frem til, at ophør ikke er muligt fordi, at Niels ikke ser brevet, er det forkert, da påmindelsen har karakter af påbud, men dette faktum kan godt bruges som delforklaring på, at det er derfor, det er vigtigt, at kunne dokumentere, at påmindelsen er sendt og kommet frem til lejeren. Selv hvis påmindelsen var kommet frem til Niels ville lejemålet ikke kunne ophøre, dels fordi der ikke står noget i påmindelsen om, at lejeforholdet kan bringes til ophør og dels fordi det er tvivlsomt, om de beskrevne gener vil være tilstrækkelige til at kvalificere til en opsigelse. Der er derfor heller ikke den store tvivl om, at lejemålet ikke kan ophæves på det foreliggende grundlag. Den studerende skal gerne forklare, at der er to muligheder for ophør af lejeforholdet, henholdsvis opsigelse LL 83, stk. 1, e) og f) og ophævelse LL 93, stk. 1, g) og h) og kunne adskille de to ophørsmuligheder fra hinanden. Hvis denne del af besvarelsen falder under et af de øvrige punkter er det ok. b) Det Uffe bør gøre er at sende en påmindelse til Niels, som sendes anbefalet eller overbringes, så fremkomsten til lejer kan dokumenteres. Uffe bør gøre Niels opmærksom på, at han ved yderligere gener vil indbringe en sag for huslejenævnet og derefter føre en sag for huslejenævnet jf. LL 79 a og b og anmode om, at lejemålet gøres betinget. Hvis generne fortsætter kan lejemålet herefter enten opsigelse eller ophæves afhængig af væsentligheden, evt. ved en kombineret opsigelse og ophævelse. c) Det ville gøre den forskel, at huslejenævnet umiddelbart vil gøre lejemålet betinget af, at husdyret afskaffes og hvis det ikke afskaffes vil lejemålet kunne ophøre. Det fremgår af LL 79 a, stk. 2, at huslejenævnet kan pålægge lejeren betingelse af lejeforholdet, når der holdes husdyr i strid med lejekontrakten. Generelt for besvarelse af spørgsmål 1 må det være sådan, at de nævnte husdyrsgener ikke vil være tilstrækkeligt til en ophævelse af lejeforholdet, men derfor vil udlejer godt kunne forsøge sig med en ophævelse i forbindelse med en opsigelse. Spørgsmål 3.2
a) Nej, lejemålet kan ikke umiddelbart bringes til ophør, da der ikke er givet nogen forudgående påmindelse om lugtproblemerne til Niels. Det er en betingelse både for anvendelse af husordensreglerne og LL 93, stk. 1, e), og der er ikke givet en sådan. Det må anses for en meget alvorlig fejl, hvis den studerende mener, at påmindelsen om hundeproblemerne kan bruges i dette tilfælde også, dels fordi den jo ikke kan dokumenteres fremkommet, men primært fordi den ikke omhandler lugtproblemerne i lejligheden. b) Der skal afsendes en påmindelse med anbefalet post eller ved overbringelse og det skal fremgå klart, hvorfor påmindelsen gives. I tilfælde af vanrøgt bør Uffe også varsle adgang til lejemålet for en konkret konstatering af problemernes omfang således, at Uffe kan formulere et tilstrækkeligt konkret påkrav til Niels om, hvad der ønskes istandsat. Det at Victor har set ind i lejligheden kan formentlig ikke danne grundlag for et ordentligt påkrav, da han jo reelt ikke kan se, om der de facto er noget galt. Igen skal den studerende kunne se forskel på, om det kan betale sig at køre efter opsigelse (husorden) eller ophævelse (husorden og vanrøgt), og om der er tilstrækkelig væsentlighed. Det bør også diskuteres, om Uffe forud for evt. forsøg på at bringe lejeforholdet til ophør med fordel kan køre en huslejenævnssag, som vil kunne køre dels på husordensreglerne jf. LL 79 a og b, samt ML 21 om lejers ren- og vedligeholdelsespligt. Der er mange forhold, der kan diskuteres i denne opgave og det er rigtig godt, hvis den studerende fanger dem alle, men som altid i denne slags sager, så kan man også nøjes med et af udgangspunkterne. Det vil således være et argument for væsentlighed og dermed ophævelse, hvis alle overtrædelserne pointeres og sammenholdes, hvorimod hvis man tager dem enkeltvis, så kan de måske kun begrunde en opsigelse. Pga. problemernes forholdsvis beskedne selvstændige alvor, så vil det være klart anbefalelsesværdigt at køre en huslejenævnssag før evt. ophør af lejemålet forsøges.
RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN FORÅR 2012 OPGAVE 1 Opgaven er bygget over GD 2011/28B og en konkret sag, hvor spørgsmålene i opgaven stammer fra den konkrete sagsbehandling. Opgave 1.1 Besvar ALLE U s 7 spørgsmål. Anvender du lovbestemmelser eller retspraksis, skal dette angives. Spm. 1. Denne form for misligholdelse kan nok ikke sidestilles med vanrøgt, men misligholdelse er det dog. I stedet vil den gentagne mangel på oplysning om misfarvninger føre til en forøget vedligeholdelsespligt for lejer. Spm. 2. Antageligt ikke, da misligholdelsen ikke er grov nok til at kunne resultere i en opsigelse eller en ophævelse. Argumentation for det modsatte resultat trækker ikke ned, såfremt den har substans. Spm. 3. Udlejer kan anvende vedligeholdelseskontoen til indvendig vedligeholdelse i form af maling, hvidtning og tapetsering, jf. lejelovens 23. Maling af afrensning af skimmelsvamp vil være muligt at få dækket af denne konto. Udgiften til den egentlige afhjælpning af skimmelsvampen i form af undersøgelser og nedbrydning af bygningsdele kan ikke anvendes fra kontoen. Spm. 4.a. Udlejer kan kun komme af med en lejer ved opsigelse eller ophævelse. Der findes ikke andre muligheder, medmindre der indgås en frivillig aftale med lejer. Alle andre svar anses som forkerte. Spm. 4.b. Lejer kan opsiges efter lejelovens 83, litra a opsigelse til eget brug, men betingelserne i 84 skal være opfyldte. Indeholder besvarelsen en gennemgang af disse regler, trækker det op. Konklusionen er, at lejer ikke kan opsiges efter nogen bestemmelse, da ingen betingelser for opsigelse er til stede i den konkrete sag. Spm. 5. Vedligeholdelseskontoen kan anvendes til maling, hvidtning og tapetsering, jf. lejelovens 23. Herudover kan depositummet anvendes på den misligholdelse, som lejers manglende oplysning om skimmelsvampen har medført på lejemålet udover maling, hvidtning og tapetsering. Spm. 6. Nej, da det er lejer, som har bestilt den, hvorfor udlejer ikke er pligtig at betale herfor. Der findes kun begrænset retspraksis herom og ingen sager, som direkte ændrer det udgangspunkt, at den der bestiller et arbejde også skal betale herfor. Argumentationen er vigtigst her, ikke resultatet.
Svar på de enkelte spørgsmål i opgave 1.2.: Spm 1.2. Bortkommet vaskepose kr. 750,00 Antageligt tilladt, da ej i strid med dusørreglen i lejelovens 6. Der skal dog være indgået aftale herom i lejekontrakten. Annoncegebyr, lejebolig.dk kr. 565,00 I strid med dusørreglen i lejelovens 6 og GD2003/43H, da annoncen må antages at være en del af udlejers genudlejningsforpligtelse. Afsat til Ista-gebyr, flytteaflæsning kr. 487,00 Tilladt, jf. GA2002.20, men dog ikke i Jylland, jf. T:BB 2002.104 V, medmindre det er aftalt i kontrakten. Den rigtige jura er, at udlejer kan få dækket dette udlæg for flytteaflæsning, da det netop kun er et udlæg, som kommer af, at lejer flytter midt i varmeregnskabsperioden. Ekstra a conto, varme kr. 2.500,00 Dette tilbagehold er også tilladt, jf. GA2005/26. Da beløbet reelt blot er en slags forudbetaling på lejers varmekonto, svarer det til et varmedepositum. Så længe beløbet er ikke-urimeligt, kan det tilbageholdes. OPGAVE 2 Helt grundlæggende skal der kunne skelnes dels mellem de enkelte lejere, og også mellem de enkelte ophævelsesgrunde. Den vigtigste øvelse går ud på at vurdere, om alle formkravene er opfyldte i de enkelte ophævelsestilfælde. Det er de kun i få af tilfældene. Der skal for hver af de 10 lejere tages stilling til 4 ting: 1) Kan ophævelse ske eller ej? 2) Ved hvilken ret skal ophævelsessagen køres? 3) Kan udlejer begå selvtægt, og bare flytte lejerne ud, når de ikke er hjemme? 4) Hvis udlejer ikke får medhold i at smide lejerne ud (spm. 1), hvad skulle han så have gjort? Oversigt over de enkelte lejere: STUEN TV: Ad 1:
L-S tv. er ophævet efter LL 93 g, som kræver en konkret påmindelse, jf. LL 79 b, stk. 2. Med henvisning til LL 79 a skal forholdet være en gentagelse af en konkret handling over flere gange. Det kan ikke bevises, at L-S tv. har deltaget i de andre fester, og da L-S tv. s fest om søndagen er den første fra L-S tv s lejlighed, vil det være overordentligt svært at få medhold i en ophævelse. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde også have ophævet efter LL 93 l, da ophævelse efter denne bestemmelse ikke kræver en forudgående påmindelse. STUEN TH.: Ad 1: L-S th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere.
Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 1. SAL TV.: Ad 1: L-1 tv. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang. Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 1. SAL TH.: Ad 1 - hundeoverfaldet: U ophæver efter LL 93 g, som kræver en forudgående påmindelse, jf. LL 79 b, stk. 2. En sådan påmindelse skal vedrøre det forhold, som der senere ophæves på grundlag af. Dette krav er ikke opfyldt, da der ophæves pga., at hunden har angrebet underboens hund. Således er ophævelsen sket uden en forudgående påmindelse, og det forhold at U henviser til balladen i ejendommen i et forsøg på at skabe en forudgående påmindelse, opfylder ikke påmindelseskravet, da det ikke er det samme
forhold, som der sendes påmindelse og ophævelse på grundlag af. Formkravene er ikke opfyldte, og ophævelse kan således ikke ske. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde også have ophævet efter LL 93 l, hvor lejers fraflytning er nødvendig. Denne bestemmelse kræver ingen forudgående påmindelse. Den studerende skal se, at kravet om en forudgående påmindelse ikke er opfyldt, da en påmindelse og en ophævelse skal vedrøre det samme forhold. I denne sag er det hundebid U ophæver på grundlag af, mens han henviser til en masse-påmindelse grundet støj/hærværk. 2. SAL TV.: Ad 1 søns overfald på nabo: U ophæver efter LL 93 l, hvorefter L s fraflytning er nødvendig. Bestemmelsen kræver ingen forudgående påmindelse. L hæfter for sine gæster, jf. LL 25, og de handlinger disse foretager. Ophævelsen er således berettiget. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Er forholdet dog groft nok, eller L erkender forholdet, kan sagen føres i fogedretten. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U har anvendt reglerne korrekt i dette tilfælde. 2. SAL TH.: Ad 1 chikane af nabo med potteplanter og høj musik: U ophæver efter LL 93 g, og en ophævelse alene baseret på potteplante-chikanen er på den baggrund ikke behørig, da der ikke er givet en påmindelse herom tidligere, jf. LL 79 b, stk. 2.
Derimod er en ophævelse på grundlag støj berettiget, da det grundet videooptagelsen af L s støj er muligt at bevise, at L tidligere har begået en overtrædelse af husordenen/reglerne. L har tidligere fået en (masse)-påmindelse ang. støj/hærværk. Påmindelsen og ophævelsen hænger derfor sammen. Ophævelsen er således berettiget. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U har anvendt reglerne korrekt i tilfældet med støjgenerne. 3. SAL TV.: Ad 1: L-3 tv. er masse-omhævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. I dette tilfælde er det heller ikke tilstrækkeligt, at L-3 tv. var den, der holdt julefrokosten, hvor opgangen første gang blev smadret. Der blev ikke givet en påmindelse ved den lejlighed, hvorfor det er udelukket, at anvende LL 93 g med henvisning til julefrokosten. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har
uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 3. SAL TH.: Ad 1: L-3 th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål. 4. SAL TV.: Denne L ophæves grundet betalingsmisligholdelse og er også en del af masse-ophævelsen. Ad 1 - Betalingsmisligholdelsen: U s påkrav er afgivet/omdelt den 5. juni 2014. Forfaldsdag og sidste rettidig indbetalingsdag var mandag den 2. juni 2014, jf. LL 33, stk. 3. Påkravet kunne derfor først afgives/omdeles 3
hverdage efter dette tidspunkt, altså tidligst den 6. juni 2014, jf. LL 93, stk. 2. Det er stor fejl, hvis den studerende ikke ser dette. Påkravet er således ugyldigt. Ophævelsen er separat set i orden, da den først omdeles pr. papir (udskrevet kopi af e-mail af 23. juni 2014) med U s underskrift den 25. juni 2014. Ser den studerende dette, og forholder sig til selve ophævelsen, vil dette trække op. Nævner den studerende GD 2013/03, hvor ophævelse blev fremsendt ved e-mail, trækker det også op. Er det tydeligt, at den studerende ikke ser nogen problemstilling angående ophævelsen, trækker det ned. Ad 1 - Masse-ophævelsen: L-4 tv. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Spørgsmålet om betalingsmisligholdelse skal føres for fogedretten. Spørgsmålet om de andre ophævelsesgrunde bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener at have behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser de studerende til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4 betalingsmisligholdelse: U burde blot have omdelt betalingspåkravet fredag den 6. juni 2014 i stedet for den 5. juni 2014. Ophævelsen kunne så være afleveret lørdag den 21. juni 2014, samtidig med at ophævelsen burde være sket på papir. Ad 4 masse-ophævelse:
U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål. 4. SAL TH.: Denne L ophæves grundet betalingsmisligholdelse og grundet værtshusoverfaldet på U samt er en del af masse-ophævelsen. Ad 1 - Betalingsmisligholdelsen: U s påkrav er afgivet/omdelt den 5. juni 2014. Forfaldsdag og sidste rettidig indbetalingsdag var mandag den 2. juni 2014, jf. LL 33, stk. 3. Påkravet kunne derfor først afgives/omdeles 3 hverdage efter dette tidspunkt, altså tidligst den 6. juni 2014, jf. LL 93, stk. 2. Det er stor fejl, hvis den studerende ikke ser dette. Påkravet er således ugyldigt. Ophævelsen er separat set i orden, da den først omdeles pr. papir (udskrevet kopi af e-mail af 23. juni 2014) med U s underskrift den 25. juni 2014. Ser den studerende dette, og forholder sig til selve ophævelsen, vil dette trække op. Nævner den studerende GD 2013/03, hvor ophævelse blev fremsendt ved e-mail, trækker det op. Er det tydeligt, at den studerende ikke ser nogen problemstilling angående ophævelsen, vil det trække ned. Ad 1 værtshusoverfaldet på U: Selvom L-4 th. s handlinger ikke er begået på ejendommen, som påkrævet i LL 79a, så medfører de alligevel en frygtfremkaldelse hos U, allerede fordi overgrebet mod U må anses som vold, der er omfattet af straffeloven. U ophæver efter LL 93 l, som ikke kræver en forudgående påmindelse. Eneste problem set fra U s synspunkt kan være, at L-4 th. ikke vidste, at det var U han mishandlede. Det er således et bevisspørgsmål. Ser de studerende dette, trækker det op. Ad 1 - Masse-ophævelsen: L-4 th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2:
Spørgsmålet om betalingsmisligholdelse skal føres for fogedretten. Spørgsmålet om de andre ophævelsesgrunde bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter kræver en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener at have behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser de studerende til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4 betalingsmisligholdelse: U burde blot have omdelt betalingspåkravet fredag den 6. juni 2014 i stedet for den 5. juni 2014. Ophævelsen kunne så være afleveret lørdag den 21. juni 2014, samtidig med at ophævelsen burde være sket på papir. Ad 4 værtshusoverfaldet på U: U har handlet juridisk korrekt ved at bruge LL 93 l. Ad 4 masse-ophævelse: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål.
RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN FORÅR 2011 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Den studerende bør konstatere, at Århus er en reguleret kommune, hvorfor boligreguleringslovens regler som udgangspunkt gælder for lejens fastsættelse. Det er oplyst, at ejendommen ved opførelsen er en stor ejendom (med 16 beboelseslejligheder). Da intet er oplyst om, at antallet af lejligheder i ejendommen reduceres, må det derfor antages, at ejendommen den 1. januar 1995 fortsat var en stor ejendom. Udgangspunktet er derfor omkostningsbestemt leje ved lejens fastsættelse. Af BRL 15 a, stk. 1, følger, at det er muligt at fravige BRL 5 14 ved aftale, hvis beboelseslejligheden er beliggende i en nyopført ejendom. I så fald er lejefastsættelsen fri, hvis disse to forudsætninger er opfyldt: 1. Ejendommen er taget i brug efter den 31. december 1991 2. Det er aftalt mellem udlejer og lejer, at BRL 5 14 er fraveget ved aftale I forhold til den første betingelse skal den studerende konstatere, at betingelsen omkring ibrugtagelsen er opfyldt. Godt nok er ejendommen opført i 1991 og godt nok er lejeaftalen indgået i 1991, men det kan udledes af opgaven, at Ivan Ivansen som den første lejer tager ejendommen i brug, da han får nøglerne til lejligheden den 15. januar 1992. Betingelsen om ejendommens ibrugtagning efter den 31. december 1991 er derfor opfyldt. Når den studerende til den konklusion, opførelsen af ejendommen eller indgåelsen af lejeaftalen før 1. januar 1992 fører til, at BRL 15 a, stk. 1 er uanvendelig, vil dette være en væsentlig fejl. Det er i opgaven oplyst, at lejekontrakten med Ivan Ivansen blev indgået på typeformular A 4. På tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, var typeformular A5 den nyeste typeformular. På trods af at der i forhold til Ivan Ivansen har været anvendt en ældre typeformular, blev anvendelsen af typeformular A4 først gjort uautoriseret ved BEK 1037 af 15. december 1995. I forhold til Ivan Ivansen har der derfor været anvendt en autoriseret blanket. Uanset om blanketten havde været uautoriseret eller ej har dette ingen betydning for lejens fastsættelse i forhold til Søren Smart. Når den studerende til det resultat, at anvendelsen af typeformular A 4 i forhold til Ivan Ivansen gør, at Benny Bondesen er afskåret fra at benytte BRL 15 a, stk. 1, overfor Søren Smart, vil dette være en væsentlig fejl. I forhold til betingelsen om, at det skal være aftalt, at BRL 5 14 er fraveget, skal den studerende konstatere, at denne betingelse er opfyldt, jf. bilag 1 (lejekontraktens 11). Når den studerende til et andet resultat, vil det være en væsentlig fejl. Når den studerende til det resultat, at 15, a, stk. 1, gælder automatisk, med mindre andet er aftalt, vil det ligeledes være en væsentlig fejl. Da betingelserne i BRL 15 a, stk. 1 er opfyldte er det rette svar på spørgsmål 1, at der gælder fri lejefastsættelse / markedsleje, ved fastsættelsen af lejen for Søren Smarts lejemål.
Spørgsmål 1.2 Den studerende skal tage stilling til, om lejen i et boliglejemål, hvor lejen er fastsat efter BRL 5, stk. 1, ved lejens fastsættelse er begrænset af det lejedes værdi. I opgavens tekst henviser Søren Smart til BRL 7, stk. 2. Denne bestemmelse fastslår at udlejer ved omkostningsbestemte lejereguleringer er begrænset af det lejedes værdi. Bestemmelsen vedrører dog lejeregulering og ikke lejens fastsættelse. En omkostningsbestemt leje, som er fastsat efter BRL 5, stk. 1, kan efter lovens ordlyd og gældende praksis ikke sættes ned under henvisning til, at lejen overstiger det lejedes værdi. Henviser den studerende eksempelvis til GD 2002/38 Ø og / eller GD 2006/11 Ø skal dette trække op. Når den studerende til den konklusion, at det lejedes værdi ved lejens fastsættelse udgør en begrænsning i forhold til en leje, som er fastsat efter BRL 5, stk. 1, vil dette være en fejl. Spørgsmål 1.3 Ved besvarelsen af dette spørgsmål bør den studerende indledningsvist konstatere, at Aalborg er en reguleret kommune, hvorfor BRL som udgangspunkt finder anvendelse. Den studerende bør i første omgang foretage en afvejning af, om der er tale om en stor ejendom med omkostningsbestemt husleje, eller om ejendommen er omfattet af småhusreglerne. Det følger af BRL 4, stk. 5, at en småejendom er en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejeligheder. Den studerende bør nå til den konklusion, at der er tale om en småejendom, da der kun var 5 beboelseslejligheder i ejendommen den 1. januar 1995. Tæller den studerende de 2 klubværelser med ved angivelsen af, afgræsningen af småejendomme i forhold til store ejendomme, vil det være en alvorlig fejl, da det er antallet af beboelseslejligheder og ikke antallet af lejemål, som er afgørende for status pr. 1. januar 1995. Det kan ikke af opgavens ordlyd udledes, om ejendommen er en 80/20 ejendom, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil dette vægtes positivt. Som opgaven er formuleret, er der intet der indikerer, at de 3 erhvervslejemål er blandende lejemål, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil det vægtes positivt. Svaret på spørgsmål 3 bør være, at lejemålet ved lejens fastsættelse må antages at være omfattet af BRL s regler om småhusleje, men at det lejdes værdi kan finde anvendelse hvis der er tale om en 80/20 ejendom. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 Besvarelsen af spørgsmål 1 skal gå ud på, at udlejer alene er berettiget til at medtage udgifterne til olieforbrug og energimærkning i forbrugsregnskabet. Det er fuldt tilstrækkeligt, hvis besvarelsen er
begrundet med en henvisning til LL 36. Er der henvist til f.eks. GD 2009/48 H er det udmærket, men ikke nødvendigt. Hvis det er antaget, at nogle af de andre udgifter godt kan indgå i forbrugsregnskabet, er det en alvorlig fejl. Hvis det er antaget, at lejekontraktens angivelse af, at visse udgifter indgår i forbrugsregnskabet, har betydning for spørgsmålet, skal det også betragtes som en alvorlig fejl. Det bør være nævnt, at vand ikke kan indgå i forbrugsregnskabet af to årsager, dels fordi der i boliglejemål skal aflægges separate vandregnskaber og varmeregnskaber, dels fordi der ikke er opsat vandfordelingsmålere i lejemålet, jf. afkrydsningen i lejekontraktens 5. Spørgsmål 2.2 Der er formentlig ikke et helt klart svar på dette spørgsmål. I GA 2005/22 er det dog antaget, at udlejer er berettiget til at fremsende et revideret regnskab, hvis det sker inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelse. Udsendelse af nyt regnskab sker, fordi lejers a conto betalinger er opgjort forkert. Årsagen til revideringen falder derfor udenfor de situationer, der er omhandlet i lejelovens 43. Udsendelsen af det reviderede regnskab sker inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, hvilket utvivlsomt må være en forudsætning for overhovedet at revidere regnskabet i den foreliggende situation. Om der kan foretages en revidering, afhænger altså af, om bordet fanger, når udlejer har udsendt det første regnskab, eller om udlejer kan trække regnskabet tilbage og udsende et nyt. Der foreligger så vidt ses alene den ovenfor nævnte ankenævnsafgørelse om spørgsmålet, og det er derfor ikke afgørende om, der er svaret ja eller nej. Kvaliteten af besvarelsen skal vurderes ud fra den argumentation, der er anført for det valgte resultat. I lyset af at der dog foreligger en afgørelse, som fastslår at fremgangsmåden kan godkendes, bør en besvarelse, som går ud på, at der kan aflægges et revideret regnskab, dog bedømmes som den mest korrekte besvarelse. Hvis besvarelsen går ud på, at udlejer er afskåret fra at aflægge et revideret regnskab, fordi udlejer er forpligtet til at indbringe det først aflagte regnskab for huslejenævnet på grund af lejers indsigelse, skal det også bedømmes som en korrekt besvarelse. Det bør dog så i besvarelsen fremgå, at svaret på spørgsmålet dermed er nej, således at der er svaret præcist på det stillede spørgsmål. Spørgsmål 2.3 Besvarelsen skal gå ud på, at der kan aflægges et revideret forbrugsregnskab, og der bør i besvarelsen være henvist til lejelovens 43, stk. 2. Der behøves ikke nødvendigvis at være henvist til GA 1998/24, men det er ganske udmærket, hvis afgørelsen er nævnt. Hvis det er antaget, at regnskabet fremsendes inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Tilsvarende skal det bedømmes som en alvorlig fejl, hvis det er anført, at det er uklart om 3-måneders-fristen er udløbet, jf. at denne frist overhovedet ikke gælder i den foreliggende situation.
Hvis det er anført i besvarelsen, at udsendelse af et revideret regnskab kun kan lade sig gøre, fordi de samlede udgifter for lejeren falder i det seneste regnskab, skal det bedømmes som en fejl. Hvis det er anført i besvarelsen, at situationen falder udenfor lejelovens 43, stk. 2, fordi de samlede udgifter for lejeren falder, bør det ikke bedømmes som en fejl, da udlejer utvivlsomt er berettiget til at nedsætte en lejers andel af forbrugsudgifterne, uden at hjemlen skal søges i lejelovens 43, stk. 2. Generelt vedrørende spørgsmål 2.2 og 2.3 Hvis besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 er blandet sammen med vurderingen af om der er medtaget udgifter, som udlejer ikke må medtage i varmeregnskabet, må det vurderes konkret, hvilken betydning det skal have. Rent opgaveteknisk bør de studerende kunne holde spørgsmål 1 og spørgsmål 2-3 adskilt, og alene bedømme spørgsmål 2-3 ud fra fristproblematikken. Spørgsmål 2.4 Spørgsmål 4 er et meget vanskeligt spørgsmål, og besvarelsen er noget usikkert. Således som spørgsmålet er formuleret, kan besvarelsen principielt ske ud fra såvel første regnskab, andet regnskab eller tredje regnskab. Der bør derfor foretages en meget overordnet vurdering af besvarelsen, hvor det konkrete svar ikke er afgørende. Det væsentligste er, hvorledes besvarelsen er begrundet. Det må dog antages, at udlejer faktisk er forpligtet til at indbringe forbrugsregnskabet for huslejenævnet. Lejer har to gange fremsat indsigelse imod forbrugsregnskabet, og der er absolut intet, som kan give udlejer anledning til at tro, at lejer har trukket sin indsigelse tilbage. Det forhold, at lejer ikke fremsætter indsigelse overfor det seneste regnskab, fritager næppe udlejer fra at indbringe sagen for huslejenævnet, da lejer formentlig kan støtte ret på sine tidligere indsigelser. Når der sker så begrænsede ændringer i forbrugsregnskabet, og efterbetalingen stadig er højere end i det først aflagte regnskab, som der blev protesteret imod, kan udlejer formentlig ikke påtvinge lejeren at fremsætte indsigelse på ny for at bevare sine rettigheder. Resultatet er dog givetvis ikke sikkert, og en besvarelse som går ud på, at sagen ikke skal indbringes, fordi lejer ikke har fremsat indsigelse, kan derfor ikke bedømmes som forkert. Er der konkluderet modsat med henvisning til, at forbrugsudgifterne for lejeren faktisk falder i det seneste regnskab i forhold til de to foregående, bør det bedømmes meget positivt, at dette forhold er opdaget. Da det ligeledes ikke kan udelukkes, at dette faktisk er det korrekte resultat, bør det også bedømmes som en korrekt besvarelse. Er der argumenteret med, at udlejer er forpligtet til at indbringe sagen på grundlag af lejers indsigelse fra 1. april 2014 med henvisning til, at udlejer reelt ikke var nødt til at lavet et revideret regnskab i forhold til lejeren for at rette de sidste fejl, bør det også bedømmes som en korrekt besvarelse.