Kultur- og Fritidsforvaltningen Nævn og Jura 11. november 2015 Sagsnummer 2015-0039350 /MM Dokumentnummer 2015-0039350-17 Silkegade 15, 1. mf., 1113 København K 2. huslejenævns afgørelse 2014-0105992 / MK Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed I mail af 6. februar 2015 har udlejer, Marianne Jespersen v/advokat Nicolai Platzer Funder, indbragt ovennævnte afgørelse. Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens 44, stk. 1. Lejerne, Anton Lau Nielsen og Christopher Michael Borg Andersen, har indbragt sagen for huslejenævnet. Sagen er behandlet efter lejelovens 106, nr. 1, jf. boligreguleringslovens 29 c. Ankenævnets afgørelse: Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den aftalte leje fra 174.000 kr., svarende til 1.912 kr. pr. m², til 131.950 kr., svarende til 1.450 kr. pr. m². (Dissens). Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juni 2013. Depositum nedsættes tilsvarende til 32.987 kr., svarende til tre måneders godkendt leje. Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse hermed. Ankenævnet for Huslejenævnene Telefontid: mandag fredag kl. 10-14 onsdag lukket Skriftlig henvendelse: Postboks 493 1506 København V E-mail: husleje@kff.kk.dk Telefon: 3366 6200 Bankkonto: Reg.nr. 0216 Kontonr. 4069177638 www.kk.dk
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Side 2 Der henvises til lejelovens 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og depositum senere end 1. januar 2016 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser. Huslejenævnets afgørelse: Nævnet har besluttet at nedsætte den årlige leje fra 174.000 kr. med 78.450 kr. til 95.550 kr., svarende til 1.050 kr. pr. m 2 årligt ved 91 m². Den godkendte leje er fastsat eksklusive á contobidrag til varme og vand. Nævnet har samtidig besluttet at nedsætte depositum fra 43.500 kr. til 23.887,50 kr., svarende til 3 måneders godkendt leje, jf. lejekontrakten. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. juni 2013. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne../. Desuden henvises til reglerne i lejelovens 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og depositum samt renter senere end den 1. marts 2015 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser. Baggrund Ifølge lejekontrakten begyndte lejeforholdet den 1. juni 2013. Efter lejekontrakten er lejemålets bruttoetageareal 115 m 2. Efter BBR er lejemålets bruttoetageareal 91 m 2, hvilket areal nævnet har lagt til grund. Det fremgår af lejekontrakten, at den årlige leje er fastsat til 174.000 kr., svarende til ca. 1.912 kr. pr. m 2 ved 91 m². Udlejer leverer ifølge lejekontrakten ikke forbrugsydelser. Udlejer har dog oplyst, at der udover lejen opkræves et månedligt á contobidrag til varme og vand på 1.500 kr. Ifølge lejekontraktens 8 har lejerne den indvendige vedligeholdelsespligt, og pligten er udvidet i kontraktens 11.
Endvidere er det i kontraktens 11 oplyst, at lejeforholdet er tidsbegrænset til den 31. maj 2015. Side 3 Nævnet har foretaget besigtigelse af lejemålet. På besigtigelsen var lejer og udlejer repræsenteret. Nævnet konstaterede, at ejendommen opvarmes ved fjernvarme og er udstyret med dørtelefon og elevator. Lejemålet har et nyere moderniseret, hvidt elementkøkken med bordplade i træ. Elementerne består af underskabe, et højskab og hylder. Køkkenet er indrettet som et køkkenalrum. Køkkenet er udstyret med nedfældet kogeplade, frithængende emhætte, indbygget køle-/fryseskab og indbygget opvaskemaskine. Lejemålets badeværelse er ligeledes nyere moderniseret med granitfliser på gulvet og pudsede, malede vægge, dog fliser på væggene i badet. Badeværelset er udstyret med toilet, håndvask med bordplade og skab, bruseniche med glassten, vaskemaskine og spots i loftet. Lejemålet har endvidere forsatsruder, ny elektricitet, vandmåler, spots i entreen og et indbygget skab i soveværelset. Der er adgang til at benytte en større, fælles tagterrasse, som deles med en anden opgang. Begrundelse og lovgrundlag Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje. Det bemærkes, at lejen således fastsættes ved sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7. Lejen kan ikke fastsættes ved sammenligning med andre lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens 29 c. Nævnet har besluttet at godkende en årlig leje på 1.050 kr. pr. m 2 ved 91 m², hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens 29 c. Udover den godkendte leje skal betales varmebidrag og vandbidrag. Nævnet har samtidig besluttet at nedsætte depositum fra 43.500 kr. til 23.887,50 kr., svarende til 3 måneders godkendt leje, jf. lejekontrakten og lejelovens 34 stk. 1.
Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. juni 2013, jf. boligreguleringslovens 17, stk. 2, da spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejerne inden et år efter at lejen skulle betales første gang. Side 4 Ankegrunde: Udlejers advokat har anmodet ankenævnet om at godkende den aftalte leje. Udlejer har indsendt to lejekontrakter på lejemålene på 3. th. og 3. tv. i ejendommen som sammenligningslejemål. Advokaten har endvidere taget forbehold for at fremlægge yderligere materiale i sagen. Øvrige oplysninger i sagen: Lejerne har anført, at de ikke finder, at den aftalte leje afspejler det lejedes værdi. Lejerne mener ikke, at de to lejemål kan bruge som sammenligningslejemål. De har endelig henvist til huslejenævnets afgørelse og anmodet ankenævnet om at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Udlejers advokat har i brev af 12. maj 2015 fastholdt sine synspunkter. Der er oplyst om udlejers udgifter til fællesudgifter og skatter og afgifter, og at lejemålet var nymalet for 50.000 kr. inden lejernes indflytning. Det er endelig oplyst, at lejemålet har en belåning på 3.000.000 kr.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger: Side 5 Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 25. juni og den 13. juli 2015. Ankenævnet kan bekræfte huslejenævnets beskrivelse af lejemålet samt tagterrassen. Efter en gennemgang af det indsendte materiale og efter en drøftelse af sagen er et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer af den opfattelse at den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7, jf. boligreguleringslovens 29 c. To af ankenævnets fem medlemmer stemte for at stadfæste huslejenævnets afgørelse, hvor der er godkendt en leje på 95.550 kr., svarende til 1.050 kr. pr. m². To af ankenævnets fem medlemmer stemte for at godkende den aftalte leje, som er 174.000 kr. svarende 1.912 kr. pr. m². Et medlem, formanden, stemte for at godkende en leje på 131.950 kr. svarende til 1.450 kr. pr. m². Da formandens stemme er udslagsgivende, er den godkendte leje pr. 1. juni 2013 131.950 kr., svarende til 1.450 kr. pr. m². Depositum nedsættes tilsvarende til 32.987 kr. svarende til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens 34. Det er formandens opfattelse, at den godkendte leje på 1.450 kr. pr. m² svarer til den leje, der betales for tilsvarende lejemål af samme standard efter kriterierne i boligreguleringslovens 29 c og 7.
Der er ved afgørelsen taget hensyn til de forbedringsarbejder, der er udført i lejemålet. Derudover er der taget hensyn til, at der er adgang fælles tagterrasse. Side 6 Endelig er det formandens opfattelse, at lejemålets planløsning er mindre hensigtsmæssig. Lejemålet består af tre værelser. Der er køkkenalrum og stue i det ene af værelserne. Køkkenet er udstyret med køkkenelementer på den ene væg samt en køkkenø midt på gulvet. Der er endvidere kun adgang til de øvrige to værelser i lejemålet via køkkenalrummet. Klagevejledning: I henhold til boligreguleringslovens 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne. Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen. Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K. Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte
Side 7 frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag. Jens Bech Stausbøll formand Sendt til: 1. Anton Lau Nielsen og Christopher Michael Borg Andersen, Århusvej 91, 2. tv., 2100 København Ø 2. Homann Advokater, Amagertorv 11, 1160 København K, advokat Nicolai Funder, j.nr. NPF-17529