Udvalgte problemstillinger for K/S projekter Behandling af udbyderhonorar Skatteeffekt af forårspakke 2.0

Cand. Merc. Aud. Kandidatafhandling Udarbejdet af: Allan Sternberg Vejleder: Jan Pedersen Udvalgte problemstillinger for K/S projekter Behandling af udbyderhonorar Skatteeffekt af forårspakke 2.0 Afhandling 2013 Handelshøjskolen i Aarhus 01.01.2013 1

Indholdsfortegnelse 1.0 Summary 1 2.0 Indledning 2 3.0 Problemformulering 3 3.1 Afgrænsning 4 4.0 Metode 5 5.0 Kendetegn ved et K/S ejendomsprojekt 6 5.1 Antal deltagere i et K/S 6 5.2 Projektets levetid 6 5.3 Ejendom 7 5.4 Finansiering 7 5.5 Likviditet 8 5.6 Beskatning 8 5.7 Udbyderhonorar 9 6.0 Kendetegn ved en personlig K/S investor 10 6.1 Indkomst 10 6.2 Hæftelse 10 7.0 Udbyderhonorar 11 7.1 Beskatning af ejendomme 11 7.2 Indledning 12 7.3 Fradragsmuligheder for omkostninger 13 7.4 Hvad dækker udbyderhonoraret over 13 7.5 Markedsundersøgelser, advokat- og revisionsomkostninger 13 7.6 Mæglerhonorar 14 7.7 Udbyderhonorar 17 7.8 Salgssituationer 18 7.9 Formidlingssalg 19 7.10 Videresalg 19 7.11 Mellemformer 19 7.12 Korrektion af anskaffelsessum 20 7.13 Uafhængige parter / interessefællesskab 22 7.14 Værdistigning 23 7.15 Salg af brugte anparter 24 1

7.16 Behandling af aktivets etablering af erhvervsvirksomhed / værdi af adgang til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed. 26 7.17 Beskatning af tab/gevinst på etableringsomkostningerne 27 7.18 Fradragskonto 30 7.19 Ekstraordinære omkostninger 31 8.0 Forårspakke 2.0 33 8.1 Fjernelse af mellemskatten 34 8.2 Nedsættelse af bundskatten 34 8.3 Nedsættelse af skatteloftet 34 8.4 Rentefradragsbegrænsning (konsekvens for KAO og PSL) 34 8.5 Fjernelse af 90 % til beskatning af ejendomsavance for personer. 35 9.0 Valg af beskatningsform 35 9.1 Indledning 35 9.2 Beskatningsformer 36 9.3 PSL (Personskatteloven) 36 9.4 KAO (Kapitalafkastordningen) 37 9.5 VSO (Virksomhedsordningen) 37 9.6 Beskatning af løbende drift 38 a. Beskatning efter de almindelige regler 38 b. Personskatteloven 39 c. Ejendomsavancebeskatningsloven 39 d. Afskrivningsloven 40 10.0 Brugsværdien af prospekter / forudsætninger 58 11.0 Konklusion 60 12.0 Forkortelser 65 13.0 Litteraturliste 65 14.0 Bilag 65 2

1.0 Summary This assignment contents to topics. The first topic as about the fee to developers of Danish estate projects in the Danish corporate form K/S. The second topic of this assignment is about the tax law call forårspakken 2.0 which was decided in 2009 and most of the rules takes effect from 2010. The topic about fee to the developers is about if the fee is deducible in the investors tax income. In Danish tax laws you can either deduct cost in form of expenditure or by depreciation or by deduction when you sell the asset. The fee to the developer are seen as a cost to establish a business and according to Danish tax laws, you cannot deduct the cost to establish of business in your tax income. Legal adviser has tried to argue that the fee to the developer, is comparable to the fee you pay to estate agencies when you trade a building. The arguments have been preceded by the Danish court. The result is that the fee is seen as cost to establish of a business and that taxpayers cannot deduct the cost in their tax income. In the second part of the assignment the effect of the new tax law is being measured. The measurement is made on basis of an project offered in 2011. On basis of the budget in the prospect, the tax the investor has to pay is calculated and compared to the tax the investor had to pay before the new law was decided. 1

2.0 Indledning Personer med store indkomster samt store formuer har en interesse i at pleje deres indkomster og formuer. Formuerne placeres i aktiver for løbende at opnå afkast. Banker tilbyder rådgivning i placering af formue i værdipapirer som for eksempel børsnoterede aktier og obligationer. Som alternativ eller supplement til placering af formue i børsnoterede aktier og obligationer er der i Danmark en række udbydere af investeringsprojekter. I investeringsprojekterne går en mindre gruppe investorer sammen om at lave en direkte investering i et solcelleanlæg, vindmøller eller ejendomme. Det kan være svært at forudse afkastet af en investering i for eksempel børsnoterede aktier. Dette skyldes at selskaberne, der investeres i, ofte er meget komplekse og ofte opererer i store dele af verden. Dermed kan aktiekurserne og heraf afkastet blive påvirket af udviklingen i de utrolig mange faktorer rundt om i verden, hvilket gør afkastet i en sådan investering svær at gennemskue. Udbyderne af investeringsprojekterne slår på at projekterne er mere gennemskuelige, da afkastet fra driften af investeringsprojekterne kan forudsiges med større sikkerhed. Ved en direkte investering i solcelleanlæg, vindmøller eller ejendomme er afkastet også mere forudsigeligt, da indtægterne i form af afregning for den producerede el fra solcelleanlæg og vindmøller eller i form af lejeindtægter fra en ejendom, ofte er baseret af faste aftaler om afregningspriser samt lejekontrakter. Omkostningerne i et investeringsprojekt er ligeledes mere forudsigelige, da der ligeledes indgås aftaler om service og vedligeholdelse af aktiverne. Foruden afkastet fra driften af investeringsprojekterne, kan der være afkast i form af værdistigninger i selve aktivet. For solcelleanlæg og vindmøller regnes der ikke med afkast i form af værdistigninger, idet aktivet må forventes at have en faldende værdi henover aktivets levetid på 20 30 år. Ejendomme har derimod en længere levetid, og ejendomme er historisk set steget i værdi over en årrække. Herudover slår udbyderne på investeringsprojekterne på, at investorerne under visse forudsætninger ligeledes kan opnå et afkast af investeringen i form af, at investorerne kan opnå skattebesparelser som følge fradragsværdien for de skattemæssige underskud fra investeringsprojekterne. 2

I og med at afkastet af investeringsprojekterne kan være væsentlig påvirket af skatteforhold og skattesatser, er det interessant af undersøge, hvilken effekt ændringer i skatteforhold og skattesatser har på afkastet af investeringen. Et væsentligt skatteforhold ved investeringsprojekterne er behandlingen af udbyderhonorar. Udbyderhonoraret er et honorar, som udbyderen opkræver som betaling for udbyders arbejde med at finde og udvikle de projekter, de sælger til investorerne. Den skattemæssige behandling af udbyderhonoraret har været genstand for megen omtale i aviser samt mange sager ved domstolene. Årsagen til den megen omtale og de mange sager hviler på, om der er fradragsret for udbyderhonoraret, som kan udgøre et relativt højt honorar. Skattemyndighederne har argumenteret for, at der ikke er fradragsret eller i hvert fald kun fradrag for en meget lille del af udbyderhonoraret, mens investorerne og deres advokater har argumenteret for, at der må være fradrag for hele beløbet eller i hvert fald størstedelen af beløbet. 3.0 Problemformulering Udbyderhonorarerne ved opstart af kommanditistselskab, herefter K/S, projekter er relativt høje, og det har derfor stor betydning for vurdering af projekternes afkast, om investorerne får fradrag for disse omkostninger eller ej. Der har været en lang række afgørelser gennem årene på området, og også i 2012 har der været behandlet en række sager i højesteret. I kandidatafhandlingen vil problemstillingerne omkring udbyderhonoraret blive gennemgået med henblik på at redegøre for, hvad status er for behandlingen af udbyderhonoraret. Hvorledes behandles udbyderhonorar skattemæssigt? Udover effekten af behandlingen af udbyderhonorar, har løbende ændringer i skattelovgivningen effekt på afkastet af et K/S ejendomsprojekt. I opgaven vil det blive målt, hvilken effekt ændringerne i forbindelse med forårspakken 2.0 har på et K/S ejendomsprojekt. Hvilken betydning har de skattemæssige ændringer i forbindelse med forårspakken på projekters afkast? 3

Spørgsmålet opdeles i følgende to underspørgsmål. - Hvorledes påvirker ændringerne beskatningen af den løbende drift? - Hvorledes påvirker ændringerne ved udtræden af et K/S ejendomsprojekt? K/S udbyderne udarbejder et prospekt for projektet med budgetter på baggrund af en række forudsætninger. Det er interessant at vurdere disse forudsætninger med henblik på at vurdere, om disse forudsætninger er opfyldt for den enkelte investor. Forudsætningerne vil blive analyseret og vurderet i forhold til skattemæssige konsekvenser, såfremt forudsætningerne ikke er opfyldt hos investor. Eller om investor bør foretage korrektioner i forhold til de beregnede budgetter for at få et mere reelt billede af afkastet i projektet. Hvilke forudsætninger ligger der til grund for projektudbydernes budgetter, og er disse forudsætninger opfyldt? 3.1 Afgrænsning Der udbydes investeringsprojekter både i form af deltagelse i et kommanditistselskab (K/S) og deltagelse i et aktieselskab (A/S). Ved investering i et A/S er der alene tale om anbringelse af formue, og afkast sker alene i form af driftsresultat samt ved en eventuel værdistigning af aktivet i selskabet. Ved investering gennem et K/S kan der herudover opnås et afkast gennem skattefradrag og skatteudskydelser. Det forudsættes i opgaven at investeringen sker gennem et K/S. Både private personer og selskaber kan vælge at deltage i et K/S investeringsprojekt. K/S selskaber er skattemæssigt transparente, hvilke betyder at der ikke beregnes skat i selve K/S et. Hver investor ejer derimod en ideel andel af aktiverne i K/S et og bliver beskattet af resultatet af sin andel. Personer har umiddelbart en større marginal skat end selskaber, og da investeringsprojekter typisk kører med skattemæssige underskud i den første årrække, vil underskuddene umiddelbart have større fradragsværdi for personer i forhold til selskaber. Det forudsættes i opgaven at K/S-investoren er en person. Som nævnt i indledningen består et investeringsprojekt ofte i investering i solcelleanlæg, vindmøller eller afskrivningsberettigede ejendomme. Solcelleanlæg og vindmøller anses skat- 4

temæssigt for driftsmidler, der afskrives med 20 % om året efter saldometoden. Dette bevirker at der er meget store skattemæssige afskrivninger i starten af projektforløbet og meget små afskrivninger i slutningen af projektforløbet. Dermed giver et investeringsprojekt i solcelleanlæg meget store skattemæssige underskud og dermed fradrag i starten af projektforløbet, og mens der med de små afskrivninger i slutningen af forløbet opnås høje resultater til beskatning hos investorerne. Ved investering i afskrivningsberettigede ejendomme afskrives der i stedet lineært med 4 % om året. Afskrivningerne er dermed lige store over hele projektforløbet 1. I opgaven forudsættes det, at der investeres i et ejendomsprojekt. I dele af opgaven vil der blive taget udgangspunkt i et konkret prospekt for et udbudt K/S ejendomsprojekt. I prospektet er der på baggrund af en række forudsætninger udarbejdet budgetter for projektperioden på 20 år. Alene forudsætningerne omkring skatteforhold vil blive behandlet i opgaven, mens forudsætninger omkring indtægter, omkostninger og værdiudvikling ikke vil blive gennemgået. 4.0 Metode Til behandling af afsnittene omkring den skattemæssige håndtering af udbyderhonorar vil der blive anvendt den juridiske metode. Det er begrænset hvor meget der står i skattelovgivningen omkring ejendomskommanditistselskaber og beskatning af den løbende drift samt udtrædelse ved videresalg af anparter eller ved realisering af ejendommen og efterfølgende likvidation af kommanditistselskabet. Behandlingen af udbyderhonoraret er i højere grad reguleret gennem mangeårig administrativ praksis fra skattemyndighedernes ligning af K/S investorer samt gennem retspraksis fra domstolene. I afsnittet omkring effekten på afkastet som følge af ændringer i skattelovgivningen i forbindelse med forårspakke 2.0, vil der blive taget udgangspunkt i et konkret K/S projekt, hvor effekten på afkastet vil blive målt i forhold til budgetterne i prospektet for K/S projektet samt i forhold til øvrige oplysninger og forudsætninger i prospektet. 1 Der budgetteres oftest med en levetid på 20 år på K/S projekterne. Fortsættes projektet herefter, er ejendommen fuldt afskrevet efter 25 år. 5

Forudsætningerne i budgettet og prospektet generelt vil blive analyseret og vurderet med hensyn til om de bidrager til at give et reelt billede af investors afkast af investeringen. Er de opstillede forudsætninger dækkende for alle investorer, eller er der forhold eller kendetegn ved investorer, der gør, at budgetterne ikke er reelle, og er der forhold, der gør, at investor bør korrigere budgetterne for at opnå et mere reelt billede af det forventede afkast af investeringen. 5.0 Kendetegn ved et K/S ejendomsprojekt Udbyder af K/S ejendomsprojekter tilbyder deltagelse i projekter, hvor investorer går sammen om at investere i at købe og drive en ejendom gennem et K/S. Investorernes afkast af K/S ejendomsprojekter sker til dels ved afkast fra den løbende drift fra udlejning af ejendommen samt til dels ved værdistigninger på ejendommen i ejertiden. Herudover kan der være et afkast i form af skattebesparelser eller udskydelse af skat. K/S ejendomsprojekter giver typisk skattemæssige underskud i de første 5 7 år, hvor det er muligt for investorerne at udnytte disse underskud i deres personlige indkomst, hvorved de opnår en skattebesparelse i forhold til, hvis de ikke havde investeret i projektet. 5.1 Antal deltagere i et K/S De fleste K/S udbydere henvender sig primært til personlige investorer, hvor de udbyder sit projekt til op til 10 investorer. De holder sig på 10 investorer eller derunder for at kunne udnytte underskuddene i investorernes personlige indkomst. Dette skyldes at der efter anpartsindgrebet i 1989 blev indført i lovgivningen, at K/S selskaber med over 10 deltagere blev anset som passiv udlejningsvirksomhed, hvorefter resultatet bliver beskattet som kapitalindkomst, og der blev begrænsninger i anvendelse af underskud, således at underskuddene ikke kunne modregnes i anden indkomst, men i stedet bliver fremført til modregning i fremtidige positive resultater fra samme udlejningsvirksomhed. 5.2 Projektets levetid Der budgetteres oftest med en levetid på 20 år på K/S projekter, hvor der for det 20. år budgetteres med et salg af ejendommen, og der beregnes skat af ejendomsavance samt af genvundne afskrivninger ved salget samt skat af opsparet overskud i virksomhedsordningen. 6

Der er ikke regler for hvor længe et projekt må eller skal løbe. Det er investorerne, der beslutter, hvornår projektet skal afvikles. Er der i et projekt driftsmidler som for eksempel vindmøller eller solceller, er levetiden 20 år, da driftsmidlet da er slidt op. Er der tale om et projekt med investering i en ny ejendom, kan levetiden sagtens forlænges, da ejendommen må forventes at have en længere levetid end de 20 år. For K/S Ishøj Strandvej, der anvendes som eksempel i denne opgave, er der ligeledes budgetteret med en levetid på 20 år, og der budgetteres med at ejendommene sælges herefter. 5.3 Ejendom I K/S ejendomsprojekter investeres der typisk i afskrivningsberettigede ejendomme, hvorved investorerne opnår løbende fradrag i form af afskrivninger.. I K/S Ishøj Strandvej er der investeret i en ejendom til 37.225 t.kr. 5.4 Finansiering Finansieringen sker til dels med provenuet af indbetalinger fra K/S investorerne samt til dels ved lånefinansiering. For danske K/S ejendomsprojekter kan der oftest opnås realkreditlån for 60 % af erhvervsejendommes værdi. Den øvrige del af finansieringen sker med finanslån med sikkerhed i ejendommen. Det er ikke altid sikkert at bankerne er tilfredse med sikkerhed i ejendommen for finanslånet, og det ses derfor oftest, at de enkelte investorer hæfter eller kautionerer for dette lån. I K/S Ishøj Strandvej er den primære finansiering fordelt på 7.500 t.kr. i indskudt kapital fra investorerne, der er lavet et realkreditlån på 22.320 t.kr. og herudover er der et finanslån på 11.200 t.kr. Realkreditlånet er et annuitetslån med en løbetid på 30 år, der dog budgetteres indfriet ved projektets forventede afslutning efter 20 år. For finanslånet budgetteres der med et fast årligt afdrag, og der budgetteres med, at lånet er fuldt tilbagebetalt i 2014. 7

5.5 Likviditet De fleste K/S ejendomsprojekter giver likviditetsmæssigt underskud de første 5 7 år. Resultatet af driften genererer ikke nok likviditet til at dække likviditetstrækket til betaling af renter og afdrag på realkreditlån og finanslån. Det likviditetsmæssige underskud vendes dog til overskud i løbet af en årrække. De indgåede huslejekontrakter giver mulighed for en årlig indeksregulering af huslejen, hvormed lejeindtægterne og dermed likviditeten af driften stiger fra år til år. Herudover falder renteomkostningerne i takt med, at der afdrages på lånene. Besparelsen modsvares dog til dels af stigende afdrag, alt efter hvilken afdragsprofil lånene har. Til at imødekomme det likviditetsmæssige underskud i den første årrække, indarbejdes der i K/S ejendomsprojekterne, at K/S investorerne skal indbetale værdien af de skattebesparelser, som de opnår på baggrund af, at K/S ejendomsprojektet ligeledes genererer skattemæssige underskud. Af budgetterne for K/S Ishøj Strandvej ses det dog at der er en positiv likviditet på 2.028 t.kr. i 2012 som er opstartsåret. Der budgetteres at der genereres negative pengestrømme i perioden 2013 til 2015. Fra 2016 genereres der løbende positive pengestrømme som stiger fra år til år, hvor det budgetteres med at årenes positive pengestrømme løbende udloddes til investorerne. Der sker et ekstra stor stigning i de årlige positive pengestrømme i år 2025, idet finanslånet blev fuldt afdraget året før og der er således ikke afdrag på dette lån længere. Der er i projektet K/S Ishøj Strandvej ikke budgetteret med at de årlige skattebesparelser i forbindelse m For K/S Ishøj Strandvej bliver der ikke budgetteret med løbende indbetaling af fradragsværdien af de skattemæssige underskud i år 2012 til 2015. Det kontante indskud fra investorerne er i stedet så stort, at de kan dække de negative pengestrømme i perioden 2013 til 2015. Hermed har projektet den risiko der er for at investorerne ikke kan imødekomme de ekstra opkrævninger af indskud som oftest er tilfældet i udbudte projekter. 5.6 Beskatning Et K/S er ikke et selvstændigt skatteobjekt, men anses som en skattemæssig transparent enhed, hvor det er personerne, der ejer anparterne, der bliver beskattet af deres ideelle andel af 8

resultaterne. Der arbejdes i teorien med to transparentprincipper begrænset transparent og total transparent. Ved begrænset transparent er det selskabet, der ejer aktiver og passiver, og det er selskabet der opgør det skattemæssige resultat på baggrund af indtægter, udgifter og afskrivninger. Det er altså selskabet, der bestemmer afskrivningsforløb 2, og det skattemæssige resultat fordeles herefter ud på de enkelte anpartshavere. Ved totaltransparensprincippet er det i stedet hver deltager, der ejer en andel af selskabets aktiver og passiver. Hver deltager beregner herefter selv de skattemæssige afskrivninger og opgør den skattepligtige indkomst. I Danmark anvendes totalindkomstprincippet. Som nævnt i indledningen til dette afsnit kan deltagerne i K/S projekter opnå fradrag for sine underskud fra K/S projekter i sin personlige indkomst. Da K/S projekter tidligere havde ry for at være skattetænkning og dermed ry for, at det var statskassen, der i realiteten finansierede projekterne, blev der lavet krav om, at investorerne skulle føre en fradragskonto. Udgangspunktet er, at investorerne maksimalt kan fradrage underskud og afskrivninger svarende til det beløb, investoren hæfter for. Der er dermed grænser for, hvor meget underskud der løbende kan fratrækkes, så det undgås at projekter alene gennemføres for at opnå store underskud til modregning i den personlige indkomst. 5.7 Udbyderhonorar Kendetegnet for K/S projekter er, at der ved opstart af projektet betales et udbyderhonorar til projektudbyderen. Projektudbyder har foretaget arbejdet med at finde en egnet ejendom, samt at udarbejde prospekt for projektet til brug for at investorer kan vurdere investeringen og beslutte, om de vil deltage. For K/S Ishøj Strandvej er udbyderhonoraret opgjort til 1.489 t.kr. Regnskabsmæssigt er honoraret særskilt aktiveret og afskrives lineært over 5 år. Udbyderhonoraret er opgjort som 4 % af anskaffelsessummen for ejendommen 3. 2 Skattelovgivningen angiver hvorledes afskrivninger af forskellige aktiver skal foretages, men oftest angives der at der er tale om maksimale afskrivninger, så der er mulighed for at afskrive mindre hvis man ønsker det. 3 Prospekt side 31 9

6.0 Kendetegn ved en personlig K/S investor 6.1 Indkomst Idet K/S ejendomsprojekterne i den første årrække giver skattemæssige underskud, der kan modregnes i investorernes personlige indkomst, anbefaler projektudbyderne kun projektet til personer med indkomster, der ligger over topskattegrænsen. Det gør de fordi projektudbyderne medregner skattebesparelsen af de skattemæssige underskud som en del af afkastet på investeringen. For en investor, der kan udnytte underskuddene i sin topskat, vil de opnå en skattebesparelse på ca. 56,2 %, mens en investor under topskattegrænsen alene vil opnå en skattebesparelse på ca. 42,4 %. Der er altså væsentlig forskel i fradragsværdien af underskuddene, hvor en investor over topskattegrænsen får den største fradragsværdi og dermed størst afkast af projektet. I prospektet for K/S Ishøj Strandvej er der ansat en minimumsindkomst på 750.000 kr. for de personlige investorer. 6.2 Hæftelse Udover at indkomsten skal være så stor at projektudbyderne kan udnytte de skattemæssige underskud i de første 5 7 år, har indtægten også betydning for, at K/S projektet kan få finansieringen på plads. Som nævnt under finansiering under kendetegn for et K/S projekt, er det ikke købet af ejendommen, der kan finansieres med realkreditlån med sikkerhed i ejendommen. En del af projektet bliver finansieret med finanslån som den enkelte investor hæfter eller kautionerer for. Projektudbyder sætter derfor krav til investorenes minimumsindkomst for at dokumentere over for långiver, at hæftelserne eller kautionerne er noget værd. Investorerne hæfter som udgangspunkt kun med den stamkapital, som projektet stiftes med, men hvis aftalen omkring finanslånet kræver solidarisk hæftelse for denne del af finansieringen, har de øvrige investorer interesse i at sikre sig, at investorer også har en økonomi, der kan imødekomme denne hæftelse, hvis det skulle blive aktuelt. Projektudbyder gennemgår derfor de enkelte investorers økonomi for at få sikkerhed for, at hver enkelt investor også kan imødekomme denne ekstra hæftelse, samt kunne imødegå et eventuelt krav om yderligere indbetalinger til K/S projektet, for at en enkelt investor ikke skal hive de øvrige investorer med ned. 10

7.0 Udbyderhonorar 7.1 Beskatning af ejendomme I forbindelse med beskatning i forbindelse med videresalg af anparter samt ved salg af ejendommen og efterfølgende likvidation, er behandlingen af udbyderhonorar fortsat et stort emne. Beskatningen ved salg af en ejendom i et K/S s, behandles skattemæssigt som om, anpartshaver har solgt en ejendom. Det vil sige, at der skal beregnes en ejendomsavance, og at der skal beregnes genvundne afskrivninger, såfremt der er tale om en afskrivningsberettiget ejendom. Ved videresalg af anparter til tredjemand anses det ligeledes for, at den sælgende anpartshaver har solgt en ejendom, og anpartshaver skal ligeledes beskattes af en ejendomsavance. Herudover kan der være andre kategorier af aktiver, der ligeledes behandles særskilt som salg hos den sælgende anpartshaver. I det efterfølgende vil der alene blive taget stilling til skattemæssig avance eller tab af ejendommen, avancer eller tab af øvrige kategorier af aktiver, vil ikke blive behandlet. For at kunne opgøre beskatningen ved salg af en ejendom, skal anskaffelsessummen opgøres. Når der handles en ejendom, skal køber og sælger blive enige om handelsværdien. Det er her et krav i henhold til skattelovgivningen, at køber og sælger skal blive enige om fordelingen af handelsværdien på grund, bygninger og installationer. Fordelingen skal foretages, idet der ikke kan afskrives på grunden, mens der kan afskrives på grunde og bygninger, hvis der er tale om erhvervsejendomme. Når det er to handlende der ikke er interesseforbundne parter, vil køber forsøge at få prisen for bygninger og installationer så højt op som muligt, da køber da har et stort afskrivningsgrundlag, han løbende kan afskrive på. Sælger har derimod en interesse i at få prisen på bygninger og installationer så langt ned så muligt, idet han da vil få den lavest mulige ejendomsavance samt lavest mulige genvundne afskrivninger til beskatning. Udover selve anskaffelsessummen af ejendommen, kan køber tillægge visse handelsomkostninger til anskaffelsessummen. Det drejer sig om omkostninger til mægler og tinglysning af ejerskiftet mv. Når disse omkostninger tillægges anskaffelsessummen, får anpartshaveren i princippet fradrag for omkostningerne. Fradraget får han dog først ved salget af ejendommen, idet omkostningerne har forhøjet anskaffelsessummen, og dermed er med til at mindske en eventuel ejendomsavance. 11

7.2 Indledning Udbydere af K/S Ejendomsprojekter har som oftest deres indtjening til dels ved honorar for at igangsætte og udbyde nye projekter og til dels ved salg af ydelser i form af den løbende ejendoms- og selskabsadministration af igangværende projekter. Den skattemæssige behandling af ydelser til ejendoms- og selskabsadministration giver ikke anledning til de store skattemæssige problemstillinger. Det gør derimod honoraret til udbyderen af projektet. Honoraret for at igangsætte og udbyde nye projekter omtales oftest udbyderhonorar. Den skattemæssige behandling af udbyderhonorar set fra K/S investorernes side er interessant at undersøge, idet der gennem tiden har været mange retssager mellem K/S investorerne og SKAT. Retssagerne kører på fradragsmulighederne for udbyderhonoraret, hvor K/S investorerne er interesseret i at få fuldt fradrag, mens SKAT argumenterer for, at der ikke kan gives fradrag for omkostningen. Udbyderhonoraret kan udgøre ret store beløb. I prospektet for K/S Ishøj Strandvej udgør udbyderhonoraret 1.488.922 kr., hvilket svarer til 4 % af anskaffelsessummen for ejendommen i projektet. Antages det at en K/S investor køber 1/10 af projektet, går han således glip af et fradrag på 148.892 kr. såfremt der ikke er fradrag for omkostningen. Med skatteprocent på 56,2 % for en K/S Investor i topskat er den skattemæssige værdi 83.677 kr. Et væsentligt beløb at tage højde for i forbindelse med vurderingen af, hvor rentabelt et K/S Ejendomsprojekt er. Udgangspunktet er at SKAT anser udbyderhonoraret som omkostning til etablering af en virksomhed, hvilket betyder at K/S investorerne ikke får fradrag for omkostningen. Jævnfør SL 4 gives der fradrag i den skattepligtige indkomst for driftsomkostninger til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten. Da etablering af virksomhed ikke er positivt nævnt i SL 4, kan omkostninger til etablering ikke fradrages den skattepligtige indkomst, og når SKAT anser udbyderhonoraret som en omkostning til etablering af virksomheden, er der ikke fradrag for omkostningen for K/S investoren. 12

7.3 Fradragsmuligheder for omkostninger I skattelovgivningen opnås der fradrag for omkostninger på flere forskellige måder. Generelt kan der nævnes tre former for fradragsmuligheder alt efter, hvilke skattelove, der regulerer omkostningsarten. Omkostningen kan anses som en driftsomkostning, hvor der er fradrag i det indkomstår omkostningen vedrører. Omkostningen kan aktiveres og afskrives, hvor fradraget modtages i form af afskrivninger over en årrække. Omkostningen kan ses som en del af anskaffelsessummen på et aktiv, hvor anskaffelsessummen fratrækkes salgssummen i avanceopgørelsen ved salget, og fradraget dermed opnås på salgstidspunktet. Med hensyn til udbyderhonorarer har K/S investorerne forsøgt at argumentere for at få klassificeret honoraret således, at der kan opnås fradrag i en af ovenstående former, mens SKAT mener, det er en omkostning til etablering, og at der dermed slet ikke er fradrag. 7.4 Hvad dækker udbyderhonoraret over Når der har været uenigheder mellem K/S investorerne og SKAT, ligger det i, at udbyderhonoraret dækker over flere forskellige ydelser, hvor der for en lang række af ydelserne normalt vis er eller har været en eller anden form for fradragsret. 7.5 Markedsundersøgelser, advokat- og revisionsomkostninger Udbyderens honorar kunne dække over ydelser til markedsundersøgelser af nye markeder, eller kunne indeholde omkostninger til advokat eller revisor i forbindelse med etablering af K/S Ejendomsprojektet. Der har tidligere været fradragsret for udgifter til undersøgelser af nye markeder 4 samt udgifter til advokat og revisor 5, når de var afholdt, med henblik på etablering af erhvervsvirksomhed eller med henblik på udvidelse af en bestående erhvervsvirksomhed. Det var et yderligere krav at etableringen eller udvidelsen af erhvervsvirksomheden blev gennemført, før der kunne opnås fradrag for udgifterne. Med dagældende lovgivning kunne det være rimeligt at antage, at når nu et selskab kunne fradrag sine omkostninger til markedsundersøgelser samt til advokat- og revisoromkostninger i forbindelse med etablering eller udvidelse af erhvervsvirksomhed, så burde en K/S s inve- 4 Ligningslovens 8 I (ophævet med virkning fra indkomståret 2010) 5 Ligningslovens 8 J (ophævet med virkning fra indkomståret 2010) 13

stor ligeledes kunne få fradrag for omkostningerne, når nu en del af udbyderhonoraret i realiteten var gået til at dække omkostninger for disse ydelser. Af højesteretsdommen SKM2008.465.HR fremgår det dog at en investor er blevet frakendt fradrag for 385.000 kr., som udbyderen havde faktureret til K/S et. Beløbet dækkede primært over omkostninger til markedsundersøgelser samt et mindre afholdt beløb til advokat- og revisoromkostninger. Højesterets begrundelse er, at den anser, at omkostningerne er afholdt som led i udbyders erhvervsvirksomhed med udarbejdelse af færdige projekter vedrørende investering i fast omkostninger. Det er således driftsomkostninger, som udbyder kan fradrage i sin indkomstopgørelse. Højesteret angiver i øvrigt, at den ser de fakturerede 385.000 kr. som honorar til udbyder, og at de for K/S investorerne skal behandles som det øvrige honorar på 6.800.000 t.kr. til udbyder. Højesteretsdommen er en stadfæstelse af Østre Landsrets dom af 21. december 2006, der er angivet i SKM2007.41.ØLR. Landsretten var ligeledes kommet frem til, at K/S investoren ikke havde fradrag for omkostningen. Landsretten anså omkostningen som en intern omkostning for udbyderen, der kunne fratrække omkostningen i sin skattepligtige indkomst. Landsskatteretten begrunder i øvrigt resultatet med, at markedsundersøgelsen hverken var bestilt eller iværksat af K/S et, men indgik som grundlag for udbyders udarbejdelse af prospektet for ejendomsprojektet. Af landsrettens afgørelse kan det også ses, at omkostningerne heller ikke kan anses som en handelsomkostning, der kan tilgå den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, idet honoraret ikke har tilknytning til selve ejendomsoverdragelsen. K/S investorerne får således heller ikke fradrag for omkostningerne til markedsundersøgelsen gennem afskrivninger. 7.6 Mæglerhonorar K/S investorerne argumenterer ligeledes for, at en del af udbyderhonoraret vedrører omkostninger til mæglerarbejde. Køber et selskab eksempelvis en ejendom, tillægges mægleromkostninger anskaffelsessummen ved køb af en ejendom, og er der tale om en afskrivningsberettiget ejendom, får et selskab fradrag for mægleromkostningerne i form af fradrag for afskrivningerne. Er ejendommen 14

ikke afskrivningsberettiget, tillægges mægleromkostninger fortsat anskaffelsessummen. Selskabet får dermed fradrag af omkostningerne i forbindelse med salget af ejendommen. Udbyderen og K/S investorerne argumenterer således for, at når et selskab kan få fradrag for sine omkostninger til ejendomsmægleren i form af løbende afskrivninger eller i form af fradrag for anskaffelsessum ved salg, så bør en K/S investor ligeledes kunne opnå fradrag for omkostningerne. Eneste forskel jf. K/S investorerne, at det er udbyder selv, der foretager mæglerarbejdet, mens et selskab, der køber en ejendom, anvender og modtager faktura fra en egentlig ejendomsmægler. I et bindende 6 svar fra SKAT bliver der spurgt om, hvorvidt en K/S investor kan tillægge omkostninger til mæglerydelser til anskaffelsessummen af en ejendom, når K/S et har købt mæglerydelserne af udbyder. I forespørgslen er der tale om et eksisterende K/S ejendomsprojekt, der overvejer at købe endnu en ejendom. K/S et vil i den forbindelse anvende udbyders ekspertise til at finde en velegnet ejendom til K/S et og til at formidle købet af ejendommen. Spørgers udgangspunkt er her, at K/S et nu køber en mæglerydelse af udbyderen i stedet for at købe den hos en ejendomsmægler. Spørger har med 13 punkter beskrevet de delydelser han ser mæglerydelsen af. Det drejer sig blandt andet om gennemgang af sælgerarkiv for undersøgelse af udbudte ejendomme, vurdering og udvælgelse af købsemner, fysisk gennemgang og undersøgelse af købsemner, korrespondance med finansieringskilder med indhentelse af finansieringstilbud samt diverse korrespondancer mellem køber, sælger, advokat og myndigheder i forbindelse med at gennemføre handlen. Spørger er af den opfattelse at hele honoraret for mæglerydelserne kan tillægges anskaffelsessummen. SKATs bindende svar til spørgsmålet kan opdeles i to. Den ene del af svaret har de forholdt sig til de 13 punkter som en almindelig mæglerydelse, jf. spørgers opfattelse, dækker over. Den anden del af svaret har SKAT forholdt sig til, som det at en mægleromkostning kan tillægges anskaffelsessummen på en ejendom er begrænset til, at det skal være en omkostning til en egentlig ejendomsmægler, eller om det går på selve arbejdshandlingerne i mæglerarbejde, og at omkostninger til udbyder for samme arbejdshandlinger dermed også kan tilgå anskaffelsessummen. 6 SKM2011.644.SR 15

Angående spørgsmålet vedrørende om mægleromkostninger kan tilgå anskaffelsessummen til trods for, at det ikke er en ejendomsmægler, der har leveret ydelsen er svaret fra SKAT klar, at det er karakteren af ydelsen og arbejdshandlingerne, der er afgørende, og det er underordnet, hvem der udfører disse. SKAT s kommentarer til de 13 punkter viser dog, at spørger og SKAT ikke har den samme tilgang til, hvad en mæglerydelse i forbindelse med et ejendomskøb er. Spørger mener, at hele ydelsen er en normal mæglerydelse i forbindelse med et almindeligt ejendomssalg. SKAT går ind og vurderer, om hvert af de 13 punkter eller arbejdshandlinger lever op til kriterierne for omkostninger, der kan tilgå anskaffelsessummen. En del af punkterne vedrører processen i at finde en ejendom, der matcher investorernes ønske. Omkostningerne til disse punkter opfattes af SKAT ikke som medgået til at gennemføre selve ejendomskøbet, og kan jf. SKAT ikke tillægges anskaffelsessummen. SKAT anser det som et finders fee, og anser det som en omkostning til etablering af virksomhed. Yderligere er en del af omkostningerne gået til at finde finansiering af købet, hvilket jf. SKAT ligeledes ikke anses som tilknyttet ejendomskøbet, men er i stedet en omkostning tilknyttet lånet. Spørger har oplyst at honoraret for mæglerydelserne er en fast procentdel af handelsværdien af ejendommen, og at det i øvrigt vil være samme afregningsmetode såfremt en egentlig ejendomsmægler foretog arbejdet. SKAT oplyser, at det er korrekt, at der ligger afgørelser for, at mæglerydelser tilknyttet selve ejendomskøbet kan tillægges anskaffelsessummen. SKAT gør dog opmærksom på, at der i disse afgørelser ikke er taget stilling til, hvilke konkrete mæglerydelser eller arbejdshandlinger, de anser som tilknyttet selve ejendomskøbet. Såfremt spørger har ret i, at ejendomsmægler i princippet udfører de samme 13 punkter og laver en faktura med et beløb i honorar for gennemførslen af købet, og køber i praksis tillægger hele honoraret til ejendomsmægler til anskaffelsessummen for ejendommen, kunne det tyde på, at virksomheder tager for mange omkostninger med i afskrivningsgrundlaget. Som nævnt i afsnittet omkring fradragsret i forbindelse med omkostninger til markedsundersøgelser og advokat- og revisoromkostninger, blev der i domme lagt vægt på, at arbejdet ikke 16

var bestilt af K/S et, men arbejde udført på baggrund af udbyders eget initiativ. Vedrørende spørgers situation er der tale om, at K/S et bestiller udbyder til at foretage arbejdet med at finde og købe en endnu en ejendom. Der bør således ikke være tvivl om at omkostningerne hertil vedrører K/S et. 7.7 Udbyderhonorar En af de sager, der har kørt omkring behandlingen af udbyderhonoraret er en sag omkring købet af en hotelejendom i England. I den forbindelse har K/S investorerne tillagt købsomkostninger til anskaffelsessummen for 501.636 GBP. SKAT havde behandlet selvangivelsen af en af investorerne, og fandt at det kun var 201.807 GBP af købsomkostningerne, der vedrørte købet af ejendommen, mens de resterende 299.829 GBP var udbyderhonorar, som ikke kunne anses som anskaffelsessummen for ejendomme. Købsomkostningerne på de 201.807 GBP bestod primært af stempelomkostninger samt mæglerhonorar, som var afregnet med selve K/S et. Både SKAT og Vestre Landsret tilkendegav, at omkostningerne utvivlsom vedrørte købet af ejendommen 7 og godkendte, at de blev tillagt afskrivningsgrundlaget. Dommen afsagt af Vestre Landsret kommenterer også, at det er uden betydning, om omkostningerne er afholdt af K/S et selv, eller om der er tale om refusion af et udlæg afholdt af udbyder. For de 299.829 GBP til udbyderen har K/S investorerne i sagen argumenteret for, at en stor del af omkostningerne vedrørte mæglerarbejde og andre omkostninger knyttet til købet af ejendommen. Landsretten fandt, at der ikke var tilstrækkelige specifikationer eller dokumentation for at omkostningerne vedrørte købet af ejendommen. Landretten anså dermed, at den væsentligste del af honoraret til udbyder udgjorde honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet, hvilket ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget for ejendommen. Højesteret har senere stadfæstet dommen 8. Højesteret kommer med sit resultat med to korte konklusioner på sagen. Den første går på, at det alene er udgifter til berigtigelsen og gennem- 7 SKM2005.450.VLR 8 SKM2008.967HR 17