Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S

Transkript

1 November 2007 Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S Investeringsprodukt Ved køb af aktier i Vexa Pantebrevsinvest investerer De indirekte i fast ejendom i Danmark, primært i parcelhuse på Sjælland. Investering i ejendomme er især interessant for den investor, der ønsker en langsigtet investering over en 5-10 årig periode, idet prisudviklingen på ejendomme i dette tidsperspektiv historisk har vist sig at være særdeles positiv. Udviklingen på boligmarkedet Område: Region Sjælland Ejendomstype: Parcel- og rækkehuse Pris pr. kvm. Data siden 1995, kvartalsmæssigt opgjort. Kilde: Realkreditrådet Vexa Pantebrevsinvest køber pantebreve primært af søsterselskabet Vexa Finans ApS, der indgår aftale med boligejere om formidling af lån. Pantebrevene indkøbes dels med den kapital, som aktionærerne stiller til rådighed ved køb af aktier, dels med lån, som selskabet optager. Historiske afkast Forskellen mellem den rente, som Vexa Pantebrevsinvest kan låne penge til og den rente, som selskabet udlåner til gennem køb af pantebreve, er den basale forretning i selskabet. Hertil kommer indtægter ved indfrielse af pantebreve før udløb samt indtægter ved salg af pantebreve til andre investorer og selskaber (f eks banker).

2 2 I 2005 opnåede selskabet en forrentning af egenkapitalen på 15,07% og i 2006 var forrentningen på 12,69%. Det forventes, at selskabet kan opretholde en forrentning af egenkapitalen på 10-15% p.a. Til sammenligning kan nævnes, at beløb indsat på højrentekonto i banker giver et afkast på 4-5%, en 30-årig obligation omkring 5,6%, mens investering i danske aktier, målt ved OMXC20 aktieindeks viser et afkast på 10,5% i Det er selskabets strategi, at skabe værdi til aktionærerne ved udlodning af udbytte frem for aktieavancer. Målet er, at den årlige udbytteprocent svarer til den lange obligationsrente * 200%, hvilket i 2007 p.t. vil sige ca. 11,2%. Aktiens nominelle størrelse og værdi Vexa Pantebrevsinvest er et ikke-børsnoteret selskab, hvorfor aktiens værdi fastsættes efter den indre værdi, dvs. egenkapitalen/antal aktier. Selskabet har p.t. en nominel aktiekapital på kr fordelt på 635 aktier á kr Aktier i Vexa Pantebrevsinvest tilbydes til den senest kendte kurs/indre værdi ifølge selskabets kvartalsregnskab/årsregnskab tillagt 10%. P.t. er kursen 119,76 og aktien kan således købes til kr ,00 pr. stk. Såfremt De investerer for mere end kr kan aktien købes til kurs indre værdi tillagt 5%. Risici ved investeringen Der er overvejende 3 risikotyper, der kan påvirke Deres afkast i Vexa Pantebrevsinvest: Renterisiko Tabsrisiko Likviditetsrisiko Renterisiko Hovedparten (ca. 95 %) af selskabets pantebrevsportefølje er variabelt forrentede lån, der følger den såkaldte CIBOR3-rente (Copenhagen InterBank Offered Rate), som er den rente som bankerne indbyrdes låner penge til med en løbetid på 3 måneder. CIBOR3-renten reguleres hvert kvartal. Pantebrevsrenten følger således den rente, som Vexa Pantebrevsinvest kan låne penge til, hvad der eliminerer risikoen for tab på hovedparten af pantebrevsporteføljen, som følge af renteudviklingen. En mindre del (ca. 5 %) af selskabets pantebrevsportefølje er fast forrentede lån. Tabsrisiko Tabsrisikoen består i, at låntageren mister sin betalingsevne og dermed ikke betaler terminsydelserne på ejendommen, der herefter går på tvangsauktion. Såfremt pantet på denne auktion ikke opnår dækning, må det reelt afskrives. Jo yderligere pantet er placeret i ejendommen des større er risikoen for tab. Vexa Pantebrevsinvest søger at minimere denne risiko ved at sammensætte sin portefølje af pantebreve således: 50% placeres indenfor 70% af ejendomsværdien 40% mellem 70-95% af ejendomsværdien 10% placeres fra 95% af ejendomsværdien

3 3 Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen består i, at Vexa Pantebrevsinvest ikke er børsnoteret. Der er således ikke et marked for handel med aktien. Vexa Management vil imidlertid være behjælpelig med at formidle kontakten mellem køber og sælger og vil tilbyde tilbagekøb af aktier til seneste konstaterede kurs/indre værdi med et fradrag på 10% i det omfang selskabets likviditetsmæssige stilling berettiger hertil. Såfremt De har investeret for mere end kr er fradraget på 5%. Managementaftale Vexa Pantebrevsinvest har indgået en aftale med søsterselskabet Vexa Management ApS om at forestå finansiel rådgivning vedrørende selskabet. Vexa Management varetager indkøb og salg af pantebreve, debitorvurdering, løbende pleje af pantebrevsporteføljen, kontakt til investorer m.m. Honorar for managementaftalen er aftalt som et resultathonorar på 20% af Vexa Pantebrevsinvest kvartalsvise overskud før skat, samt et kvartalsvis fast honorar på 0,125% af pantebrevsbeholdningens regnskabsmæssige værdi opgjort ultimo hvert kvartal. Beskatning for private Den følgende beskrivelse skal betragtes som information om de regler, der gælder for beskatning af ikke børsnoterede aktier hos personer, som er fuldt skattepligtige i Danmark. Beskrivelsen er ikke fuldstændig og kan ikke erstatte en konkret skatterådgivning. Udbytte og kursavancer beskattes hos aktionærerne. Beskatning af udbytte følger reglerne i personskatteloven, mens den skattemæssige behandling ved salg sker efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven. Udbytte beskattes som aktieindkomst med 28% for aktieindkomst under kr i år 2007, mens beløb herudover beskattes med 43%. Som følge af at selskabsskatten er blevet nedsat til 25% er der indført et nyt progressionstrin, hvorefter aktieindkomst beskattes således fra 2008: aktieindkomst under kr beskattes med 28%, mellem kr kr beskattes med 43%, mens aktieindkomst over kr beskattes med 45%. Uanset ejertid beskattes realiserede kursgevinster som aktieindkomst med samme skattesatser som nævnt ovenfor. Kurstab på unoterede aktier kan modregnes i gevinst på børsnoteret aktie - men ikke omvendt. Beskatning af pensionsmidler Siden 1. oktober 2005 har det under visse betingelser været muligt at investere rate- og kapitalpensioner i unoterede aktier. Fordelen herved er, at opsparingen skattebegunstiges, idet der kun skal betales pensionsafkastskat på 15% af udbytter og realiserede og urealiserede kursgevinster (jf. pensionsafkastbeskatningsloven). Tab kan modregnes i andet pensionsafkast. Betingelserne for at kunne anvende den skattebegunstigede opsparingsform er i hovedtræk følgende: Der skal som minimum investeres kr. i den unoterede aktie Ejerandel i det unoterede selskab < 25%

4 4 Højst 20% af pensionsformuen i depotet må placeres i samme aktieselskab Værdien af unoterede kapitalandele må højst udgøre 20% af den samlede pensionsopsparing (hvis denne er < 2 mio. kr.) i pengeinstituttet Er værdien af pensionsdepotet over 2 mio. kr. men under 4 mio. kr., så kan der investeres for yderligere 50% i unoterede kapitalandele af den del af pensionsdepotet, der ligger i dette interval Overstiger værdien af pensionsdepotet 4 mio. kr., så kan der investeres 75% af alt udover denne grænse i unoterede kapitalandele Beskatning for selskaber Den følgende beskrivelse skal betragtes som information om de regler, der gælder for beskatning af ikke børsnoterede aktier hos selskaber, som er fuldt skattepligtige i Danmark. Beskrivelsen gælder ikke for selskaber, der som et led i deres erhverv handler med aktier og derved er næringsskattepligtige. Beskrivelsen er ikke fuldstændig og kan ikke erstatte en konkret skatterådgivning. Selskabers investering i unoterede aktier opdeles i en ejertid på henholdsvis under og over 3 år. En ejertid over 3 år medfører som udgangspunkt ingen beskatning af den realiserede kursgevinst, ligesom et tab tilsvarende ikke kan fradrages. Er ejertiden mindre end 3 år skal den realiserede kursgevinst tillægges den skattepligtige indkomst, som beskattes med en selskabsskat på 25%. Realiserede kurstab på aktier ejet i under 3 år kan modregnes i aktiekursgevinster på aktier ejet i under 3 år. Uanset ejertid medregnes 66% af modtaget udbytte i den skattepligtige indkomst, der beskattes med en selskabsskat på 25%. Dog gælder der særlige regler for udbyttebeskatning såfremt et selskab er hovedaktionær, jf. selskabsskatteloven. Der kan således medtages skattefrit udbytte såfremt ejerandelen minimum udgør 15% (pr såfremt ejerandelen mindst er 10%). Investering af pensionsmidler i unoterede aktier gennem etablering af et holdingselskab Ønsker De i selskabsregi at investere pensionsmidler i unoterede kapitalandele er det nødvendigt først at stifte et unoteret holdingselskab i anparts- eller aktieselskabsform, hvor De med Deres indskudte pensionsmidler, minimum kr ejer under 25% af kapitalen. Holdingselskabet skal således stiftes af en kreds af ejere, men det er op til ejerne om de vil anvende midler fra pensionsdepoter eller frie midler som indskudskapital, blot må ejere, der anvender pensionsmidler ikke have en ejerandel der er 25% eller mere. Samtidig må værdien af Deres kapitalandel i holdingselskabet ikke overstige 20% af Deres samlede opsparing i pensionsdepotet. Endelig skal De være opmærksom på, hvor stor en andel af Deres pensionsdepot, der kan placeres i unoterede kapitalandele: Er værdien af pensionsdepotet under 2 mio. kr. må der maksimalt investeres 20% af midlerne i unoterede aktier Er værdien af pensionsdepotet over 2 mio. kr. men under 4 mio. kr., så kan der investeres for yderligere 50% i unoterede kapitalandele af den del af pensionsdepotet, der ligger i dette interval Overstiger værdien af pensionsdepotet 4 mio. kr., så kan der investeres 75% af alt udover denne grænse i unoterede kapitalandele

5 5 Under iagttagelse af disse regler kan De indskyde kapital fra pensionsdepotet i holdingselskabet, som herefter frit kan investere i unoterede kapitalandele og realisere kursgevinster skattefrit efter en ejertid over 3 år. Er ejertiden mindre end 3 år skal den realiserede kursgevinst tillægges den skattepligtige indkomst, som beskattes med en selskabsskat på 25%. Realiserede kurstab på aktier ejet i under 3 år kan modregnes i aktiekursgevinster på aktier ejet i under 3 år. Uanset ejertid medregnes 66% af modtaget udbyttet i den skattepligtige indkomst, der beskattes med en selskabsskat på 25%. Dog gælder der særlige regler for udbyttebeskatning såfremt et selskab er hovedaktionær, jf. selskabsskatteloven. Der kan således medtages skattefrit udbytte såfremt ejerandelen minimum udgør 15% (pr såfremt ejerandelen mindst er 10%). Vexa Management bistår gerne omkring etablering af et holdingselskab.