Aarhus Juni 2016 Sagsnr. 029774-0362 tb/fkr/kkp mellem Odder Kommune og [ ] vedr. matr.nr. 23cc, 23cd, 23ce, 23cf, 23cg, 23ch, 23ci, 23cj, 23ck, 23cl, 23cm, 23cn, 23co og 23bø Halling By, Halling (Strandvillagrundene)
2/14 Indholdsfortegnelse 1. Baggrund... 4 2. Ejendommen... 4 3. Byggerettigheder... 5 4. Ejendomsbyrder mv.... 6 5. Geotekniske forhold og forurening... 6 6. Uforudsete omkostninger... 7 7. Forsyningsforhold... 8 8. Byggepligt og tilbagekøbsret... 8 9. Forbud mod videresalg i ubebygget stand... 9 10. Overtagelsesdag... 10 11. Købesummen... 10 12. Gæld uden for købesummen... 11 13. Refusionsopgørelse... 11 14. Erklæring i henhold til lov om sommerhus og campering... 12 15. Berigtigelse... 12 16. Betingelser for overdragelsen af Ejendommen... 12 17. Generelt... 13 18. Underskrifter... 13
3/14 Bilag Bilag 1 Udskrift af tingbogsattester Bilag 2 Matrikelkort Bilag 3 BBR-meddelelse Bilag 4 Deklaration om forbud mod brug af kemiske bekæmpelsesmidler (forventes overført til ny lokalplan) Bilag 5 Servitut om forsyningsledninger ved klitrosevej Bilag 6 Rids vedr. forsyningsledninger ved klitrosevej Bilag 7 Servitut om vejret til klitrosevej Bilag 8 Rids vedr. tinglyst vejret Bilag 9 Færdig byggemodnet terrænnivellement af 12. feb. 2014 Bilag 10 Kloakeringsforhold, Færdig kloak opmålt den 12. jan. 2014 Bilag 11 Lokalplan nr. 5033 Boligområde ved Øster Allé og Hov Strand Bilag 12 Bebyggelsesbeskrivelse Bilag 13 Ideoplæg, inspiration til ændring af udstykningen - Inspirationsmateriale Strandvillagrundene Hov Arkitema Urban Design 7. april 2016 Bilag 14 Måleblad Bilag 15 Koordinerende ledningsplan Bilag 16 Geotekniske jordbundsundersøgelser med jordanalyse af parcelgrundene - Parcel nr. 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 og 25 Bilag 17 Miljørapport - Rapport 2, 2014-03-11, GEO Bilag 18 Brev fra Region Midtjylland af 30. oktober 2013 vedr. ophævelse af kortlægningen efter lov om forurenet jord Bilag 19 Støjskærm: Konstruktionstegning Fundamenttegning Bilag 20 Jordstøttemur: Plantegning Detalje betontegning Bilag 21 Affaldsløsning Bilag 22 Placering af gamle betonpæle fra det gamle rensningsanlæg Oversigtskort af 20. november 2013 Bilag 23 Kort over pælefunderingsplan Bilag 24 Normalprofil af boligveje ved Klitrosevej Bilag 25 Kort over vejstatus på udlagte veje og stier Bilag 26 Projekteret ledningsplan af 19. november 2013. Bilag 27 Udbudsbetingelser Juli 2016 Bilag 28 Købers tilbud af [...]
4/14 Mellem Odder Kommune CVR-nr.: 32264328 Rådhusgade 3 8300 Odder ("Sælger") og [ ] ("Køber") er der dags dato indgået denne betingede købsaftale ("Købsaftalen") på følgende vilkår: 1. Baggrund 1.1 Sælger har udbudt Ejendommen, på baggrund af udbudsbrev af juli 2016 (Bilag 27). 1.2 Udbuddet er gennemført i henhold til lov om kommunernes styrelse 68 og bekendtgørelse nr. 799 af den 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med de vilkår, der følger af Købsaftalen med bilag. 1.3 Køber er på baggrund af sit tilbud af den [ ] (Bilag 28) valgt som den vindende tilbudsgiver, og Sælger overdrager ejendommen til Køber med henblik på, at Køber skal udvikle og bebygge ejendommen i overensstemmelse med vilkårene i Købsaftalen med bilag. 1.4 Købsaftalen med tilhørende bilag sammenfatter udtømmende de vilkår, som parterne har opnået enighed om. 2. Ejendommen 2.1 Ejendommen, der sælges til Køber, udgøres af matr.nr. matr.nr. 23cc, 23cd, 23ce, 23cf, 23cg, 23ch, 23ci, 23cj, 23ck, 23cl, 23cm, 23cn, 23co og 23bø Halling By, Halling ("Ejendommen").
5/14 2.2 Ejendommen, der er en ubebygget grund, sælges således som den er og forefindes, og som beset af Køber, med de på grunden værende ledninger, hegn, træer, beplantninger m.m. 2.3 Ejendommens areal udgør [...] m 2, heraf vej [...] m 2. 3. Byggerettigheder 3.1 Sammen med Ejendommen overdrages i alt [min. 2.500] etagemeter byggeret ("Byggerettighederne") på Ejendommen, der alle skal anvendes til opførelse af boliger. 3.2 Etagearealet for byggerettighederne opgøres i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. 3.3 Køber er forpligtet til at opføre et byggeri på Ejendommen i overensstemmelse med Købsaftalen med bilag. 3.4 Hvis Køber konstaterer, at Købers planlagte byggeri på Ejendommen overstiger Byggerettighederne, har Køber pligt til at orientere Sælger herom inden indsendelse af ansøgning om byggetilladelse. Sælger tager herefter inden 14 dage stilling til, om Køber skal reducere det påtænkte byggeri på Ejendommen, eller om der i stedet skal ske regulering af Købesummen. Købesummen reguleres i givet fald med priserne anført i punkt 12.1. 4. Planmæssigt grundlag 4.1 Ejendommen er pt. omfattet af Lokalplan nr. 5033 Boligområde ved Øster Allé og Hov Strand (Bilag 11). 4.2 Lokalplan nr. 5033 er udarbejdet til brug for realisering af tidligere planer for området, og Køber kan anmode om, at der udarbejdes en ny lokalplan for Købers projekt på Ejendommen. Køber skal i givet fremsende nødvendigt materiale til brug for Odder Kommunes udarbejdelse af lokalplanforslag for Ejendommen med tilhørende miljøvurdering. Materialet sendes til Odder Kommune som planmyndighed og udarbejdes under hensyntagen til Odder Kommunes udarbejdelse af lokalplaner og tilhørende standarder.
6/14 5. Ejendomsbyrder mv. 5.1 Køber er forpligtet til at respektere de byrder, herunder deklarationer, der er tinglyst på Ejendommen på tidspunktet for underskrift af Købsaftalen, jf. Udskrift af tingbogsattest for Ejendommen (Bilag 1). 5.2 Køber er tillige forpligtet til at respektere, ligesom Sælger er forpligtet til at foranledige, at der senest samtidig med tinglysning af endeligt skøde tinglyses følgende byrder på Ejendommen med prioritet forud for alle pantehæftelser: 5.2.1 Deklaration om byggepligt og tilbagekøbsret samt forbud mod videresalg i ubebygget stand, jf. punkt 9 og punkt 10. 5.2.2 Andre byrder med eller uden pant, der efter Sælgers vurdering er nødvendige og sædvanlige i forbindelse med udstykning og gennemførelse af byggeri, herunder byrder som lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myndigheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselskaber). 5.3 Køber meddeler ved sin underskrift på nærværende købsaftale Sælger fuldmagt til at tinglyse servitutter som er omtalt ovenfor. Sælger bestemmer den indbyrdes prioritetsstilling mellem byrder, der tinglyses med prioritet forud for alle pantehæftelser. 5.4 Sælger oplyser, at der ikke påhviler Ejendommen utinglyste rettigheder eller forpligtelser. 5.5 Ejendommen overdrages endvidere fri for lejemål og andre brugsrettigheder. 6. Geotekniske forhold og forurening 6.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen foretaget en undersøgelse af de geotekniske forhold på Ejendommen. Resultatet af den foretagne undersøgelse fremgår af de vedlagte bilag. Køber skal afholde omkostningerne til at overvinde de geotekniske hindringer, der fremgår heraf. 6.2 Sælger har forud for udbuddet foretaget en overordnet klassifikation af, om Ejendommen er forurenet. Resultatet af denne undersøgelse fremgår af de vedlagte bilag. Køber skal afholde omkostninger, der er nødvendige til håndtering af forurening, der fremgår heraf.
7/14 7. Uforudsete omkostninger 7.1 Konstaterer Køber hindringer til overvindelse af geotekniske forhold og forurening, jf. punkt 6, der overstiger, hvad Køber på baggrund af de i medfør af Købsaftalen modtagne oplysninger med rette kunne forvente, og fordyrer disse forhold Købers byggeri på Ejendommen, udarbejder Køber en opgørelse over omkostninger forbundet med overvindelse af disse forhold. 7.2 Hvis de eksterne omkostninger til overvindelse af disse uforudsete forhold samlet overstiger kr. [200.000] ekskl. moms, godtgør Sælger den del af de eksterne omkostninger, der overstiger kr. [200.000] ekskl. moms, på de vilkår, der fremgår af punkt 7.3 til punkt 7.8 nedenfor. 7.3 Hvis Køber konstaterer uforudsete forhold, (i) som Køber ikke med rimelighed kunne tage i betragtning, jf. punkt 6, (ii) som har væsentlig negativ betydning for gennemførslen af købers projekt på Ejendommen og (iii) hvor omkostningerne til imødegåelse heraf overstiger det i punkt 7.2 anførte beløb, skal Køber udarbejde en redegørelse med angivelse af de uforudsete forhold. Der skal blandt andet redegøres for, hvorfor Køber på baggrund af udbudsmaterialet. og ved de sædvanlige undersøgelser, som en agtpågivende køber må forventes at gennemføre forud for afgivelse af tilbud, ikke kunne eller burde have kunnet tage de pågældende forhold i betragtning ved afgivelse af tilbuddet. Redegørelsen skal vedlægges et overslag over de eksterne omkostninger, som ved overvindelse af de uforudsete forhold påføres Køber, og som er nødvendige med henblik på gennemførelse af Købers projekt på Ejendommen i overensstemmelse med den i Købsaftalen fastlagte udnyttelse. 7.4 Hvis Køber konstaterer sådanne hindringer, og Køber vurderer, at det kan føre til, at der vil blive fremsat krav mod Sælger om refusion, er Køber forpligtet til straks at orientere Sælger herom. Med henblik på at begrænse de samlede omkostninger mest muligt er Sælger berettiget til at foreslå afværgeforanstaltninger, der kan begrænse det samlede tab. Køber er ikke forpligtet til at tåle sådanne ændringer, som medfører indskrænkning i Byggerettighederne, jf. punkt 3, eller nødvendiggør ændringer i Købers byggeri, som fordyrer eller forsinker byggeprocessen eller medfører en forringet værdi eller anvendelighed af byggeriet for Køber. 7.5 Sælger er berettiget til at deltage i forhandlinger med relevante myndigheder med henblik på at begrænse de samlede omkostninger mest muligt. 7.6 Hvis det samlede refusionsbeløb, som Sælger kan forventes at skulle godtgøre i medfør af dette punkt, forventes at overstige 10 % af købesummen, er Sælger be-
8/14 rettiget til at træde tilbage fra Købsaftalen. Parterne er enige om at afklare dette spørgsmål tidligst muligt, efter at det forventede refusionsbeløb kan opgøres med henblik på at træffe aftale om, hvorvidt Sælger vil udnytte retten til at træde tilbage på de i dette punkt fastlagte vilkår. I så fald skal Sælger betale Køber de dokumenterede eksterne omkostninger, som Køber har afholdt i tillid til opfyldelsen af Købsaftalen. Hvis Køber har betalt købesummen, er Sælger forpligtet til at tilbagebetale Købesummen uden tillæg af renter. 7.7 Købers krav om refusion af uforudsete omkostninger i medfør af dette punkt skal fremsættes skriftligt over for Sælger senest 1 år efter Overtagelsesdagen, efter hvilket tidspunkt Købers adgang til at fremsætte krav om refusion for de i dette punkt afholdte ekstraomkostninger bortfalder. 7.8 Hvis der konstateres uforudsete forhold, og disse medfører forsinkelse af Købers byggeri, herunder projektering og/eller opførelse af byggeriet eller byggeriets ibrugtagning, udskydes fristerne i punkt 9.1 og punkt 9.2 med en periode svarende til den forsinkelse, der er opstået på grund af de nævnte forhold. 8. Forsyningsforhold 8.1 Køber er bekendt med, at der ikke er indlagt vand, og at Ejendommen ikke er tilsluttet offentligt kloak- og renseanlæg eller andre forsyninger i øvrigt. 9. Byggepligt og tilbagekøbsret 9.1 Senest 6 måneder efter Overtagelsesdagen skal Køber have påbegyndt opførelse af Købers projekt på Ejendommen. 9.2 Senest 18 måneder efter Overtagelsesdagen skal der være udstedt ibrugtagningstilladelse, der ikke er hindrende for anvendelse af de af projektet omfattede byggerettigheder. 9.3 Ovenstående frister udskydes, hvis en forsinkelse af ibrugtagningstilladelse er en følge af forhold, der er opstået uden Købers skyld, og over hvilke Køber ikke er herre, f. eks. uforudsete naturbegivenheder, brand, strejke, lockout eller hærværk. Endvidere udskydes fristen, hvis forsinkelsen skyldes offentlige påbud eller forbud, som ikke skyldes Købers egne forhold.
9/14 9.4 Hvis fristen i punkt 9.1 ikke opfyldes senest 2 måneder efter det fastsatte tidspunkt, og/eller hvis fristerne i punkt 9.1 og/eller punkt 9.2 ikke opfyldes senest 6 måneder efter det fastsatte tidspunkt, kan Sælger vælge at kræve Ejendommen tilbageskødet. Vælger Sælger at kræve Ejendommen tilbageskødet, sker tilbageskødning på markedsvilkår og med respekt af de faktiske forhold, foretagne dispositioner og til en salgspris, der svarer til markedsprisen med fradrag af 25 %, således at markedsprisen fastsættes ved at lade to af hinanden uafhængige uvildige statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer udpeget af Danmarks Ejendomsmæglerforening vurdere markedsværdien. Markedsprisen fastsættes til gennemsnittet af de to vurderinger. 9.4.1 Vurderingen foretages på grundlag af oplysninger om Ejendommens beliggenhed, grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker Ejendommens værdi. 9.4.2 Ved ansættelse skal der tages hensyn til de priser, som - i tiden op til vurderingen - er opnået ved salg af ejendomme og byggerettigheder af tilsvarende art og karakter samt af tilsvarende beskaffenhed og beliggenhed i almindelig fri handel. 9.4.3 Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale udarbejdet af Køber og Købers rådgiver vedrørende projektering af bebyggelsen og udarbejdelse af lokalplan, hvilket Sælger skal være berettiget til at anvende til gennemførelse af et projekt på Ejendommen uden nogen for form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige immaterielle rettigheder skal således ovedrages til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. Sælger er berettiget til at tilbageholde købesummen, der skal betales til Køber, indtil Sælger har modtaget materialet. 9.5 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut efter dette punkt 9 med prioritet forud for al pantegæld. 10. Forbud mod videresalg i ubebygget stand 10.1 Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommen eller del heraf uden at havefærdigopført byggeri på Ejendommen i overensstemmelse med Købsaftalen med bilag, medmindre særskilt aftale herom indgås med Sælger. Forbud mod videresalg gælder ikke i tilfælde af koncernintern overdragelse, forudsat at Køber indestår for opfyldelse af Købsaftalen.
10/14 10.2 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom med prioritet forud for al pantegæld. 11. Overtagelsesdag 11.1 Overtagelsesdagen fastsættes til 8 dage efter, at betingelserne, jf. punkt 17 er opfyldt eller frafaldet af de berettigede parter ("Overtagelsesdagen"). 11.2 Fra Overtagelsesdagen henligger Ejendommen i enhver henseende for Købers regning. [Hvis Købers projekt for ejendommen er opdelt i to etaper, jf. udbudsbetingelserne indarbejdes overtagelsesdag for 2. etape] 12. Købesummen 12.1 Købesummen for Ejendommen udgør kr. [ ] ekskl. moms. Købesummen fremkommer således: [...] etagemeter á kr. [ ] i alt ekskl. moms kr. [ ] 12.2 Købesummen reguleres fra datoen for Købers tilbud indtil Overtagelsesdagen i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset. Regulering sker i overensstemmelse med udviklingen i det af Danmark Statistik beregnede nettoprisindeks baseret på stigningen i nettoprisindekset fra 3 måneder før datoen for Købers tilbud til 3 måneder før Overtagelsesdagen. Der sker ikke regulering af købesummen, hvis nettoprisindekset samlet set er faldet i perioden. 12.3 Konstateres der ved den endelige opmåling af Ejendommen afvigelser i det faktiske etageareal, der er opført på Ejendommen, i forhold til det ovenfor angivne, skal købesummen reguleres på baggrund af det faktiske antal etagemeter, der er opført på Ejendommen. Reguleringen sker på baggrund af ovenstående priser pr. etagemeter ekskl. moms. Køber kan dog ikke påberåbe sig, at der er opført et mindre areal etagemeter, som grundlag for en reducering af købesummen. 12.4 Køber stiller senest 5 arbejdsdage efter underskrift af Købsaftalen garanti for købesummen, jf. punkt 12.1, eller anden sikkerhedsstillelse godkendt af Sælger. Garantien skal være udstedt af et anerkendt dansk pengeinstitut. Garantien og garantistiller skal kunne godkendes af Sælger.
11/14 12.5 Købesummen deponeres på overtagelsesdagen på deponeringskonto i Sælgers bank. Konto oplyses af Sælger forud for deponeringen. 12.6 Købesummen tillægges moms i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herom. 12.7 Sælger skal senest 3 dage før overtagelsesdagen udstede eventuel momsfaktura til Køber på Købers betaling af købesummen. 12.8 Renter af det deponerede beløb tilfalder Sælger. 12.9 Den deponerede købesum står til sikkerhed for ethvert krav, som Sælger måtte få mod Køber i henhold til Købsaftalen. 12.10 Den berigtigende advokat er berettiget til ved træk på deponeringskontoen at foranledige betaling af følgende: Forfalden refusionssaldo i Købers favør. Beløb, som skal betales af Sælger eller modregnes i købesummen. Sælgers andel af handlens omkostninger. Disse betalinger kan dog tidligst ske, når Købers adkomst er fri for præjudicerende anmærkninger, eller hvis depositar indestår for, at sådanne kan slettes. 12.11 Købesummen frigives til Sælger alene med fradrag af de anførte udgifter, når endeligt skøde på Ejendommen er tinglyst uden præjudicerende anmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. 13. Gæld uden for købesummen 13.1 Køber overtager ingen gæld uden for købesummen, udover det, der fremgår af Købsaftalen. 14. Refusionsopgørelse 14.1 Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende Ejendommens indtægter og udgifter. Refusionssaldoen betales kontant ved påkrav.
12/14 15. Erklæring i henhold til lov om sommerhus og campering 15.1 Køber erklærer under henvisning til lov nr. 207 af 7. juni 1972 og senere bekendtgørelse og lovbekendtgørelse nr. 949 af den 3. juli 2013 om sommerhuse og campering, at Ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lovens 1, da Ejendommen erhverves med henblik på opførelse og salg af helårsboliger. 16. Berigtigelse 16.1 Handlen berigtiges af Sælgers advokat, Torben Brøgger, Bech-Bruun Advokatfirma, Værkmestergade 2, 8000 Aarhus C, der udfærdiger skøde, refusionsopgørelse mv., og som forestår tinglysning af skødet og de i punkt 5 omtalte deklarationer. 16.2 Af omkostninger ved handlens berigtigelse skal Køber betale tinglysningsafgift til skødet, deklarationer og servitutter og omkostninger til egen advokat. Sælger er forpligtet til at medvirke til, at tinglysningen gennemføres på den for Køber mest hensigtsmæssige måde. 16.3 Endeligt skøde udfærdiges af Sælger, og Køber er efter påkrav fra Sælger forpligtet til at tage endeligt skøde på Ejendommen uden unødigt ophold, når betingelserne herfor er opfyldt. 17. Betingelser for overdragelsen af Ejendommen 17.1 Overdragelsen af Ejendommen er fra Sælgers side betinget af følgende: 17.1.1 At Byrådet i Odder Kommune godkender handlen. 17.1.2 At Køber stiller garanti eller anden sikkerhedsstillelse i overensstemmelse med punkt 12.4 ovenfor. 17.1.3 At købesummen deponeres rettidigt. 17.1.4 Hvis én eller flere af betingelserne ovenfor ikke er opfyldt eller frafaldet af Sælger på tidspunktet for de for betingelserne anførte frister, kan Sælger uden ugrundet ophold skriftligt meddele Køber, at Købsaftalen bortfalder, uden at parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning.
13/14 17.2 Overdragelsen af Ejendommen er fra såvel Købers som Sælgers side betinget af følgende: 17.2.1 At der senest den [fastsættes ved aftaleindgåelse] foreligger endelig upåanket og upåankelig lokalplan, der muliggør realiseringen af Købers projekt på Ejendommen. Hvis betingelsen ovenfor ikke er opfyldt eller frafaldet på tidspunktet for den i betingelsen anførte frist, kan en part, der ikke har frafaldet betingelsen uden ugrundet ophold skriftligt meddele den anden part, at Købsaftalen bortfalder, uden at parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning. 18. Generelt 18.1 Alle bilag vedlagt Købsaftalen udgør en integreret del heraf. 18.2 Ingen ændringer til Købsaftalen og Købsaftalens bilag er gyldige, medmindre disse er skriftlige og tiltrådt af parterne. 18.3 Hvis en bestemmelse i Købsaftalen af en ret eller andet kompetent organ måtte blive anset for at være ugyldig, retsstridig eller ikke at kunne håndhæves i nogen jurisdiktion, skal den pågældende bestemmelse ikke anses for at være en del af Købsaftalen og skal ikke have indvirkning på håndhævelsen af den resterende del af Købsaftalen. Parterne er dog enige om at ændre Købsaftalen, således at intensionerne ved indgåelsen af Købsaftalen opfyldes bedst muligt. 18.4 Købsaftalen er underskrevet i to ligelydende eksemplarer, hvoraf hvert eksemplar skal betragtes som original. 18.5 Ingen bekendtgørelser vedrørende vilkårene for Købsaftalen skal ske af eller på vegne af nogen af parterne uden den anden parts forudgående skriftlige samtykke, hvilket samtykke ikke unødigt skal tilbageholdes eller forsinkes. 19. Underskrifter Dato: For: Odder Kommune
14/14 Borgmester Uffe Jensen Kommunaldirektør Henning Haahr Dato: For: [ ] Navn: Navn: