NOTAT vedr. ændring af anvendelse/salg af plejecentre -------------------- I Stevns Kommune er der følgende plejecentre: Hotherhaven, Præstemarken 76, 4652 Hårlev, bestående af: Præstemarken 2-20, Præstemarken 22-50 Præstemarken 56-74 Præstemarken 78-114 10 boliger 15 boliger 10 boliger 19 boliger Præstemarken 120-142 12 boliger 66 boliger Egehaven, Strøby Egede, bestående af: Egehaven 2-49 40 boliger 40 boliger Brohøj, Lykkebrovej, Klippinge, bestående af: Brohøj 29-83 28 boliger 28 boliger Plushøj, Rødvig, bestående af: Plusvej 20-54 18 boliger Plusvej 56-70 8 boliger 26 boliger Stevnshøj, Stevnshøjvej, Store Heddinge, bestående af: Stevnshøjvej 51-80 30 boliger 30 boliger Plejeboliger i alt 190 boliger Hotherhaven og Egehaven ejes af Stevns Kommune, mens Brohøj, Stevnshøj og Plushøj ejes af Stevns Ældreboligselskab. Hotherhaven er opført fra 1978 og fremefter i forskellige etaper, og Egehaven er opført i 2005 og i 2009. Brohøj er opført fra 1992, Stevnshøj er opført fra 1995 og Plushøj er opført fra 2003.
Plejecentrenes vedligeholdelsesstand. Efter de indhentede oplysninger hos dels Lejerbo, som er Stevns Kommunes administrator af Hotherhaven og Egehaven, og Stevns Ældreboligselskab, der ejer Brohøj, Stevnshøj og Plushøj, så er bygningerne i vel vedligeholdt stand, men på sigt vil der komme udgifter til udskiftning af tag og døre/vinduer. Der kan komme udgifter til udgifter til indretning af badeværelser m.v. i forhold til arbejdstilsynets krav for at opfylde arbejdsmiljøkravene. Nedlæggelse og salg af plejeboliger ejet af Stevns Kommune. Betegnelse plejeboliger dækker boliger med serviceareal. Stevns Kommune kan beslutte, at man ønsker at nedlægge en del af sine plejeboliger med tilhørende serviceareal, hvis der ikke er beboere til afdelingen, eller man ønsker at ændre strukturen for sine plejecentre. Denne beslutning kan tages med henblik på salg eller anden anvendelse. Nedlæggelsen kræver ikke tilladelse fra ministeriet, men såfremt boligerne er belånt vil det være en forudsætning, at lånene indfries i tilfælde af salg. Hvis plejecentret sælges til anden almen boligorganisation kan der være mulighed for, at de støttebærende lån kan overdrages til den nye ejer, men det betyder også, at Stevns Kommune skal give en kommunegaranti for de pågældende lån, og i den forbindelse skal det vurderes, hvilken risiko, der vil være ved en sådan garanti i forhold til køber og fremtidige udlejningsmuligheder. Nedlæggelse og salg af plejeboliger ejet af almen boligorganisation. Hvis Stevns Kommune beslutter, at man ønsker at nedlægge plejecentre, der er ejet af en almen boligorganisation, skal der ske drøftelse med boligorganisationen om overvejelserne, mulighederne og forventet resultat. Derefter skal der tages beslutning i boligorganisationens bestyrelser m.v., søges om tilladelse hos ministeriet, Landsbyggefonden og eventuelle panthavere. Ændring af ejerskab: Ejerskabet til de nuværende plejecentre er således: Hotherhaven og Egehaven ejes af Stevns Kommune og Brohøj, Stevnshøj og Plushøj ejes af Stevns Ældreboligselskab. I forbindelse med overvejelserne om den fremtidige struktur kan det overvejes endnu en gang, om man ønsker, at der skal være fælles ejer for alle ældre- og plejeboliger i Stevns Kommune. Der er fordele og ulemper ved begge dele. Til brug for en sådan beslutning kræver det, at der laves en større redegørelse med oplysning om fordele og ulemper, samt de økonomiske konsekvenser.
Friplejeboliger: Dette er en ordning, hvor en ejendom ejes af en privat ejer, der udlejer til den pågældende brugergruppe, mod at der betales for diverse ydelser. Ejeren skal certificeres til de aftalte ydelserne, der tilbydes. Opførelse, køb og udlejning sker efter lov om friplejeboliger. Andre kommuner har erfaring med, at der ved et salg af et tidligere plejecenter er risiko for, at private eller en investor køber bygningen for at oprette et friplejecenter. Det kan være væsentligt dyrere for kommunen at have en borger boende på et friplejecenter frem for på et af kommunens egne plejecentre. Det må derfor overvejes, om bygningerne kan anvendes til andre formål frem for at sælge bygningen, som den står. Alternativt kan det sikres, at bygningen fremover ikke kan anvendes som plejecenter ved tinglysning af deklaration. Lejeforhold Ved nedlæggelse af plejecenter skal der findes nye boliger til de lejere, der er i boligerne, og i perioden fra beslutningen er taget, og til ejendommen er fraflyttet af alle lejere, og centret er endeligt nedlagt, vil der blive tale om lejetab, som Stevns Kommune skal betale. Udvidelsesmuligheder: Såfremt man i sine overvejelser om fremtidsplaner for Stevns Kommunes plejecentres placering m.v. og udvidelsesmuligheder, er der mulighed for arealudvidelse ved Hotherhaven, delvis Egehaven, Brohøj og Stevnshøj, men ikke Plushøj. Planforhold: Udvidelse de pågældende steder vil bl.a. betyde ændring af planforholdene (kommuneplan og lokalplan). I forhold til tidsplan for evt. udvidelse, skal der regnes med en ekspeditionstid på ca. 12 måneder for planarbejdet. Forsyningsledninger: Med i overvejelserne ved eventuel udvidelse skal der foretages undersøgelser, om det nuværende forsyningsnet kan klare yderligere belastning, eller om der skal etableres nye ledninger. Derudover skal der afholdes udgifter til tilslutningsbidrag til de forskellige forsyningsselskaber i henhold til gældende regler og takster.
Nybyggeri Hotherhaven, Hårlev: Hotherhaven ejes af Stevns Kommune. Ved Hotherhaven er der et areal på ca. 19.000 kvm., som Stevns Kommune ejer. Arealet er udlagt i kommuneplanen til boligbyggeri, og der kan forventes en bebyggelsesprocent på ca. 35-40 %, altså et byggeri på ca. 6.650-7.600 kvm. Byggeudgifterne vil være de samme pr. lejlighed, som beskrevet nedenfor ved Egehaven. Placering af byggeriet skal indtænkes, således at der eventuelt kan ske samdrift med nuværende servicefaciliteter og evt. mulighed for adgangsvej til Hovedgaden for nybyggeriet, men også den nuværende bebyggelse i stedet for via Hårlev Bygade. Der er forslag om, at der opføres ca. 20 plejeboliger, og hvis der sker sammenbygning med nuværende plejecenter, vil udgiften til servicereal kunne minimeres. Egehaven, Strøby Egede: Stevns Kommune ejer Egehaven 2-49. Egehaven 2 49 er på 10.857 kvm. og den ledige nabogrund, Opalvej 24, som Stevns Kommune ejer, er på 3.440 kvm. i alt 14.297 kvm. For disse 2 ejendomme er der en bebyggelsesprocent på 35 for hver grund eller til sammen jfr. bestemmelserne i lokalplan 2-17 med tillæg. På Egehaven 2-49 er der bebygget 31%, hvilket betyder, at der ved at sammenlægge de 2 matr. nre., kan bygges mere, end hvis man bygger på Opalvej 24, alene. Ved byggeri på Opalvej 24 alene kan der bygges 1.204 kvm. Ifølge lokalplanen er der en byggelinie på 30 m fra vejmidte af Stevnsvej af hensyn til støjgener, hvilket betyder begrænsning i udnyttelse af grunden, men generelt skal der tænkes over, hvordan byggeriet skal etableres af hensyn til den bedste udnyttelse også i forhold til samarbejde med nuværende Egehaven. Et ønske til en eventuel udvidelse vil være ca. 10 plejeboliger. Ved nybyggeri af plejeboliger må byggeudgiften maximalt udgøre 28.130 kr. + 990 kr. = i alt 29.120 kr. pr. kvm., og ved et byggeri på 67 kvm. pr. lejlighed, vil en byggeudgift andrage 1.951.000 kr. pr. lejlighed. Derudover vil der være udgifter til servicearealer. Hvor mange plejeboliger, der kan blive i det pågældende byggeri er afhængigt af, hvor stort et areal, der skal bruges til serviceareal. Hvis Stevns Kommune som ejer opfører de nye boliger vil udgifterne ved byggeriet finansieres ved 2% beboerindskud og resten i Kommunekredit. Udgifterne til servicearealer finansieres fuldt ud af Stevns Kommune enten ved brug af kassebeholdning eller med lån i Kommunekredit. De fremadrettede driftsudgifter for boligerne indarbejdes i budgettet for boligerne.
Hvis boligerne opføres af en boligorganisation, finansieres byggeriet med grundkapitallån på 10% af anskaffelsessummen (Stevns Kommunes udgift), 2% beboerindskud og 88% realkreditlån. Udgiften til serviceareal i dette tilfælde, vil også være en udgift for Stevns Kommune med finansiering via enten kassebeholdningen eller Kommunekredit. De fremtidige driftsudgifter for boligerne indarbejdes i driftsbudgettet for boligerne. Udgifterne ved optagelse af grundkapitallån er Stevns Kommunes udgift og kan ikke indarbejdes i boligbudgettet. Brohøj 29-83, Klippinge: Brohøj ejes af Stevns Ældreboligselskab. Stevns Kommune ejer naboarealet, matr. nr. 3-ag Klippinge, som vil være en mulighed, hvis dette plejecenter skal udvides, men der lægges op til, at man på sigt vil nedlægge de nuværende plejeboliger, hvorfor der ikke er arbejdet videre på udvidelsestanken. Stevnshøj, Store Heddinge: Stevnshøj ejes af Stevns Ældreboligselskab. På den nordlige side af de nuværende plejeboliger ejer Stevns Kommune matr. nr. 129-a, hvor der vil være mulighed for udvidelse. Det skal bemærkes, at der ved tidligere byggeri har været forurening af chrom, hvorfor der kan forventes en udgift til oprensning. Bebyggelsesprocent og økonomi vil være på samme måde som beskrevet under Egehaven. På den østlige side af Stevnshøj, er der landbrugsjord, matr. nr. 109-a, der ikke er kommunalt ejet, som kan være en udvidelsesmulighed, og der vil bebyggelsesprocent og økonomi være på samme måde, som beskrevet under Egehaven. Ændring af anvendelse: Plushøj 20 70, Rødvig: Plushøj ejes af Stevns Ældreboligselskab. Hvis det besluttes, at Plushøj skal ændres fra plejeboliger til ældreboliger til samdrift med de nuværende ældreboliger på Plushøj, vil det kræve diverse ændringer af indretning af boliger, inddragelse af en del af servicearealerne til evt. flere boliger og indretning af fælleshus. Det vil betyde byggeudgifter, der skal udarbejdes budget for, som så kan danne grundlag for en prioriteringssag med nye lån og eventuelt indfrielse af gamle lån. Økonomien herved kan først beregnes, når der foreligger et projekt med de ønskede rammer, og det skal bemærkes, at der er sambelåning med Brohøj 29-83, Klippinge samt 17 ældreboliger på Plusvej på Plusvej 2A 8E, Rødvig. Brohøj 29-83, Klippinge: Brohøj ejes af Stevns Ældreboligselskab. Hvis det besluttes, at man ønsker at nedlægge disse boliger på sigt, skal der indhentes et par uvildige ejendomsmæglervurderinger til brug for opgørelse af den økonomiske del i forhold til indfrielse af restgælden i ejendommen.
I ejendommen er der følgende lån: 200592 Opr. 14.781.800 kr. Nykredit restgæld 300616: 10.156.000 kr. 200592 Opr. 2.260.768 kr. Stevns Kommune restgæld 300616: 2.260.000 kr. 240401 Opr. 24.216.874 kr. LR Kredit restgæld 300616: 14.610.000 kr. 240401 Opr. 768.086 kr. LR Kredit restgæld 300616: 479.000 kr. I alt 27.505.000 kr. Alle 4 lån har tillige pant i Plejeboligerne på Plushøj 20-70, Rødvig og i 17 ældreboliger på Plusvej 2A 8E, Rødvig. Der kan oplyses følgende: Adresse Grundareal Bygningsareal Ejendomsværdi Restgæld Brohøj 10.640 kvm. 2.331 kvm. 12.950.000 kr. Plushøj 13.065 kvm. 3.392 kvm. 16.800.000 kr. I alt 29.750.000 kr. 27.505.000 kr. For at belyse en økonomi ved hel eller delvis salg af noget af plejecentrene kræver det en ejendomsmæglervurdering af det, der skal sælges, samt en udtalelse fra kreditforeningerne, om hvor meget de forlanger indfriet ved frasalg af en del af det samlede byggeri, som er belånt. Evt. en ny belåning kan overvejes. Fo. En 070816