Lersø Parkallé 107, Kbh. Ø Fuldt udlejet kontorejendom sælges Samlet etageareal: 3.300 m² Hovedlejere Bispebjerg Hospital og Ordnung God lokation i etableret erhvervsområde med gode p-forhold Årlige lejeindtægter: kr. 3.325.803,- Afkast 1. år: 6,9 % Stort egenkapitalafkastkrav omkring 20 40 %, afhængig af køberbonitet Pris: kr. 48.900.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 4 Likviditetsbudget... 5 Planforhold/offentlige forhold... 6 Tekniske installationer... 6 Driftsudgifter... 7 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 7 Handelsomkostninger... 8 Købers kapitalbehov... 8 Startforrentning på kontantbasis... 8 Egenkapitalforrentning... 8 Besigtigelse... 9 Mellemsalg... 9 Lejespecifikation... 10 Fotos... 11 Matrikelkort... 14 Kort... 15
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Lersø Parkallé 107 2100 København Ø Matr. nr. Kommune 1324 Utterslev, København København Grundareal 3.800 m² - heraf vej 384 m² Oplysninger ifølge elektronisk tingbog af 19-05-2014 Område/kvarter Ejendomsbeskrivelse Lejere Den 3.300 m² store ejendom er beliggende på Østerbro i et erhvervsområde med flere omkringliggende kontorbygninger, tæt på motorveje, Ryparken-togstation og København K. Ejendommen er en murstensejendom i meget velholdt stand beliggende på Østerbro med flere omkringliggende kontorbygninger i et erhvervsområde tæt på motorvejen. Hele første etage er lejet ud til Bispebjerg Hospitals psykiatriafdeling for børn og unge, mens stueetagen og parterre er lejet ud til Ordnung kontorhotel. Derudover har TDC og Telia hver en antennemast. Øvrige forhold Lersø Parkallé 107 repræsenterer en attraktiv investeringsmulighed på grund af: Beliggenhed på Østerbro i et attraktivt erhvervsområde med grønne omkringliggende områder med let adgang til gode vej- og offentlige transportforbindelser Ejendommens lejesituation med to store og stabile lejere. Ordnung med uopsigelighed indtil 2021 og Bispebjerg Hospital med uopsigelighed indtil 2015 Ejendommens gode vedligeholdelsesmæssige stand og store kantine i stueetagen Det store antal parkeringspladser som hører til bygningen. Ejendommen udbydes til en salgspris på 48,9 mio. kr. svarende til et startafkast på 6,9 % og en pris per m² på kr. 14.818,-. Ejendommen er i dag finansieret med realkreditlån for 36,3 mio. kr., hvilket giver et forventet første års egenkapitalafkast på hele 20,1 %. side 3 af 16
Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 1.406 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 3.300 m² Etageareal i alt: 3.300 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1952/1971 Bebygget areal: 1.406 m² Antal etager: 2 Ordnung ApS, stue og parterre Anvendelse: Afskrivning: 2.200 m² Erhverv Nej Bispebjerg Hospital, 1. sal 1.100 m² Klinik/kontor Nej Arealerne er iht. lejekontrakter. Arealerne udgør iht. BBR-meddelelsen 3.626 m² Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi kr. 31.000.000,- Heraf grundværdi kr. 5.807.200,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 48.900.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 48.900.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 345.060,- - Refusion deposita kr. -1.459.516,- Anslået kapitalbehov: kr. 47.785.544,- Startforrentning 6,85 %. Momsfradragsprocent 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. side 4 af 16
Bevaringsværdig bygning Ejendommen har i henhold til Kulturarv.dk bevaringsværdi 3. Flere end 350.000 bygninger over hele landet har fået deres bevaringsværdi registreret. I FBB kan man se, hvilke bygninger der har høj, middel eller lav bevaringsværdi. Bygningernes bevaringsværdi bliver angivet på en skala fra 1-9, hvor 1-3 er høj bevaringsværdi, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 3.302 m² kr. 3.376.677,- I alt kr. 3.376.677,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr. 1.459.516,- Tinglyste hæftelser Prioritetsnr. Kreditor Valuta Hovedstol Rente 10 11 DLR KREDIT A/S Nykredit Bank EUR 5.419.500,00 DKK 26.500.000,00 Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 102.000,- kr. 102.000,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 3.376.677,- kr. 3.376.677,- 1. år før afskrivning/skat kr. 3.274.677,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 173.420,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 3.101.257,- Likviditet 1. år før skat kr. 3.274.677,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,0 % kr. 775.314,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,0 % kr. 2.499.363,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 5 af 16
Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til kommunevej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Ejendommen er omfattet af lokalplan 195. Miljø Ifølge oplysning indhentet elektronisk den 19-05-2014 fra Københavns Kommune, er der ingen oplysninger om forurening på nærværende matrikel. Energimærke Ejendommen er energimærket med karakteren E. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. Servitutter 1324 Utterslev, København 26-08-1947 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 14-02-1950 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. transformerstation/anlæg mv. 09-06-1952 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv. 11-02-1971 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv. 05-08-1971 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv. 19-11-1991 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv. 12-08-1992 Lokalplan nr. 195 23-01-1995 Dok om fjernvarme/anlæg mv. 20-07-2001 Dok om parkeringsareal Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer Vand Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) iht. BBR-meddelelse. Varme Ejendommen opvarmes med fjernvarme iht. BBR-meddelelse. side 6 af 16
Driftsudgifter Udvendig vedligeholdelse, anslået kr. 102.000,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 102.000,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100 %. Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 48.900.000,- Kontantomregnet købesum kr. 48.900.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 295.060,- Advokatsalær - skøde kr. 50.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 0,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 49.245.060,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 4.309.280,- Grundens værdi kr. 5.827.200,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 38.783.520,- Kontantomregnet købesum kr. 48.920.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,0 % x kr. 4.339.688,- = kr. 173.588,- Afskrivning 1. år kr. 173.588,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 7 af 16
Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 295.060,- Advokatsalær - skøde kr. 50.000,- Moms kr. 12.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 357.560,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 kr. 12.500,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 345.060,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 48.900.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 345.060,- - Refusion deposita kr. -1.459.516,- Investeret kapital omregnet kr. 47.785.544,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 3.376.677,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 102.000,- Nettoleje til forrentning kr. 3.274.677,- 3.274.677,- x 100 47.785.544,- = 6,85 % (anslået) Egenkapitalforrentning Indikativ beregning Investeret kapital - omregnet kr. 47.785.544,- Realkreditgæld (eksisterende) kr. -36.340.048,- Anslået kapitalbehov ved gældsovertagelse kr. 11.445.496,- Nettoleje til forrentning kr. 3.274.677,- Renteudgifter eksisterende gæld kr. 970.134,- Egenkapitalens forrentning år 1, eksisterende gæld kr. 20,1 % Mulig merbelåning kr. 6.000.000,- Egenkapitalens forrentning år 1, inkl. merbelåning kr. 39,4 % Den mulige merbelåning vedrører lån i Nykredit Bank, der hænger sammen med DLR-lånet. Overtagelse vil afhænge af køberbonitet. side 8 af 16
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Jeppe Schønfeld, CEO & Partner Mobil 40263427 E-mail jsc@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 277982 side 9 af 16
Lejespecifikation pr. 01-01-2014 for ejendommen Lersø Parkallé 107, 2100 København Ø Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Region Hovedstadens Psykiatri 2 Ordnung ApS Stue og parter re 1.100 1.608.493,- 1.462,- NPI min. 3,0 % 2.200 1.630.000,- 741,- NPI min. 2,5 % 01-01-15 01-04-2006 804.246,- 01-01-2015 01-01-2015 01-09-2012 655.270,- 01-09-2022 01-09-2032 3 TDC 1 90.423,- 90.423, - 4 Telia antenne 1 47.761,- 47.761, - NPI min. 3,0 % NPI min. 3,0 % 01-09-2007 3.302 3.376.677,- 1.459.516,- 1 Lejer betaler 32 % af ejendommens samtlige skatter, afgifter og driftsudgifter. Det lejede areal udgør en ideel andel på ca. 32 % af hele ejendommens areal. 2 Lejerabat på kr. 751.000,- i 2014 refunderes af sælger forholdsmæssigt. Lejestigning i 2015 på min. 2,5 %. Lejer betaler 68 % af ejendommens samtlige skatter, afgifter og driftsudgifter. Det lejede areal udgør en ideel andel på ca. 68 % af hele ejendommens areal. side 10 af 16
Fotos side 11 af 16
Fotos side 12 af 16
Fotos side 13 af 16
Matrikelkort side 14 af 16
Kort side 15 af 16
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Gl. Kongevej 11, 5. sal DK-1610 København V Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Tagtækkervej 8 DK-5230 Odense M Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Østre Havnegade 20 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79