EjendomsSelskabet Norden A/S

Den 25. januar 2000 JSP/ah Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 1067 København K Fax nr. 33 12 86 13 EjendomsSelskabet Norden A/S Årsregnskabsmeddelelse 1999 for perioden 1. januar 31. december 1999 Det regnskabsmæssige resultat før skat for 1999 udgjorde 278,9 mio. kr., hvilket er en stigning på 80% i forhold til 1998. Efter skat udgjorde resultatet 188,2 mio. kr. sammenlignet med 112,2 mio.kr. i 1998. Det forbedrede resultat kan henføres til fremgang inden for alle aktivitetsområder. Værdiregulering af ejendomme udgør 134,6 mio. kr., hvilket primært kan henføres til bedre ejendomsdrift. I 1999 investeredes 878 mio. kr. i ejendomme, hvilket bragte de samlede investeringer op på 4,5 mia. kr. ultimo 1999. Den største enkeltinvestering i 1999 var erhvervelsen af Kommunehospitalet for 241 mio. kr. Egenkapitalen udgør 2.391,0 mio. kr. ultimo 1999, hvilket med en aktivmasse på 4.997,1 mio. kr. giver mulighed for at foretage yderligere investeringer for ca. 1 mia. kr. ved en soliditet på 40%. For år 2000 ventes fortsat fremgang, idet resultatet før værdireguleringer og skat ventes at udgøre 155 mio. kr., svarende til en fremgang på 20%, såfremt 1999 resultatet korrigeres for engangsindtægter. Side 1 af 26

Hoved- og nøgletal 1999 1998 1997 1996 1995 Resultatopgørelse - koncern mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr. Huslejeindtægter 365,2 334,5 304,6 246,5 202,1 Driftsomkostninger -141,4-135,2-131,9-99,2-84,8 Overskud ved udlejning af ejendomme 223,8 199,3 172,7 147,3 117,3 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 64,4 48,8 31,8 25,7 15,1 Ejendommenes resultat 288,2 248,1 204,5 173,0 132,4 Adm. omkostninger incl. afskrivninger -26,0-23,9-20,9-19,3-17,8 Resultat før finansiering 262,2 224,2 183,6 153,7 114,6 Finansieringsomkostninger, netto -117,9-119,9-113,8-110,2-79,8 Resultat før kurs- og værdireguleringer 144,3 104,3 69,8 43,5 34,8 Værdiregulering af ejendomme 134,6 50,1 35,4 10,1 6,9 Resultat før skat 278,9 154,4 105,2 53,6 41,7 Skat af årets resultat -90,7-42,2-35,9-18,4-14,3 Resultat efter skat 188,2 112,2 69,3 35,2 27,4 Balance - koncern Aktiver Ejendomme: Erhvervsejendomme 2.927,7 2.523,8 2.250,5 1.920,1 1.681,4 Boligejendomme 666,1 562,4 514,4 376,2 289,8 Boligejendomme Malmø 285,4 - - - - Ejerlejligheder 579,4 563,5 571,1 476,8 502,1 Ejendomme i alt 4.458,6 3.649,7 3.336,0 2.773,1 2.473,3 Andre aktiver 141,0 133,0 159,9 101,1 82,1 Likvider og fonds 397,5 301,8 202,4 82,6 132,2 Aktiver i alt 4.997,1 4.084,5 3.698,3 2.956,8 2.687,6 Passiver Egenkapital 2.391,0 1.651,2 1.576,7 1.113,2 1.101,3 Gæld og hensættelser 2.606,1 2.433,3 2.121,6 1.843,6 1.586,3 Passiver i alt 4.997,1 4.084,5 3.698,3 2.956,8 2.687,6 Side 2 af 26

Koncern 1999 1998 1997 1996 1995 Ejendomme, stk. Erhvervsejendomme 88 85 80 67 59 Boligejendomme 29 29 28 16 10 Boligejendomme, Malmø 17 0 0 0 0 Ejerlejligheder 2.049 2.233 2.407 2.101 2.261 Antal m 2 Erhvervsejendomme 444.681 331.312 311.596 273.151 245.635 Boligejendomme 213.089 214.133 211.559 168.622 136.460 Boligejendomme, Malmø 67.021 0 0 0 0 Ejerlejligheder 153.746 167.623 179.411 154.328 164.730 I alt 878.537 713.068 702.566 596.101 546.825 Bogført værdi pr. m 2, kr. Erhvervsejendomme 6.584 7.618 7.222 7.029 6.845 Boligejendomme 3.126 2.626 2.431 2.231 2.123 Boligejendomme, Malmø 4.258 - - - - Ejerlejligheder 3.769 3.362 3.183 3.090 3.048 I alt 5.075 5.118 4.748 4.652 4.522 Nøgletal *) Selskabskapital, (t.kr.) 804.812 536.541 536.541 359.320 359.320 Forrentning af egenkapital (%) 9,3 7,0 5,9 3,2 2,6 Soliditetsgrad (%) 47,9 40,4 42,6 37,7 41,0 Resultat pr. aktie (kr.) 28,1 20,9 16,6 9,8 8,6 Børskurs, ultimo 269 351 314 278 210 Price earnings 9,6 16,8 18,9 28,4 24,4 Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.) 297 308 294 310 306 Kurs / indre værdi 0,9 1,1 1,1 0,9 0,7 Udbytte pr. aktie (kr.) 7,0 7,0 6,5 6,5 6,3 Cash flow pr. aktie (kr.) 51,9 33,1 33,4 29,8 22,9 Antal medarbejdere 55 60 66 49 52 Udlejningsprocent, erhverv 97 95 96 96 95 Nøgletallene er beregnet i henhold til Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning. Side 3 af 26

Ledelsens årsberetning I 1999 har EjendomsSelskabet Norden udviklet sig tilfredsstillende. Fortsat vækst i indtjening, ejendomsportefølje og kapitalgrundlag betyder at EjendomsSelskabet Norden er godt rustet til at fortsætte bestræbelserne på opbygningen af en ejendomsportefølje, der skal gøre Selskabet til en af de førende udbydere af bolig- og erhvervslejemål i Øresundsregionen. Årets resultat før skat udgør 279 mio. kr., hvilket er på niveau med opjusteringen af resultatet, som oplyst i fondsbørsmeddelelse af 15. november 1999. I forhold til 1998 realiseredes en vækst i det regnskabsmæssige resultat efter skat på 68% til 188 mio. kr., svarende til en egenkapitalforrentning på 9,3%. Årets investeringer på 878 mio. kr. bragte de samlede investeringer i ejendomme op på 4,5 mia. kr. omfattende 878.537 m 2. Kapitaludvidelsen medio 1999 tilførte Selskabet et provenu på ca. 600 mio. kr. og styrkede investeringskapaciteten, således at denne efter årets investeringer på 878 mio. kr. ved årets udgang udgør ca. 1 mia. kr. ved en soliditetsgrad på 40%. I 1999 blev EjendomsSelskabet Norden etableret i Malmø gennem det 100% ejede datterselskab EjendomsSelskabet Norden AB, og med investeringer på 285 mio.kr. i 1999 er en opbygning af en ejendomsportefølje hovedsageligt bestående af boligudlejningsejendomme i Malmø nu påbegyndt. Den positive udvikling i årets driftsresultat kan henføres til en gunstig udvikling inden for alle aktivitetsområder. Tomgangsudviklingen for erhvervsejendomme er fortsat positiv i København og for EjendomsSelskabet Nordens vedkommende med en tomgang under 3% ultimo 1999, excl. uudviklede arealer på Holmen og Kommunehospitalet, den laveste tomgang registreret siden 1991. Efterspørgslen efter boliglejemål i København ligger fortsat væsentligt over udbuddet, og løbende moderniseringer ved genudlejning bidrager positivt til indtjeningen. Investeringerne i Malmø bidrager positivt på grund af det høje begyndelsesafkast, der overstiger finansieringsrenten. Den positive prisudvikling på ejerlejligheder fortsatte i 1999 med en øget avance pr. m 2 ved salg af ejerlejligheder. Salg af 3 erhvervsejendomme og en boligejendom som led i afviklingen af ejendomme uden for Øresundsregionen resulterede i en avance i forhold til den bogførte værdi på 15,6 mio. kr. Endelig havde omlægningen af langfristet gæld medio 1999 en positiv indflydelse på finansieringsomkostningerne, der blev yderligere reduceret som følge af den gennemførte kapitaludvidelse. Side 4 af 26

Årets investeringer Igennem året er erhvervet følgende ejendomme: Investeringer i ejendomme Adresse By m 2 Anvendelse Frederiksholm FR1, FR3A og FR4 København K 24.809 Kontor, bolig, Hausergade 34 København K 853 Kontor, bolig, Ny Østergade 32 København K 1.931 Kontor, butik, bolig Strandgade 27 København K 1.755 Bolig Øster Farimagsgade 5 København K 71.164 Offentlige formål Vester Farimagsgade 35-37 m.fl. København V 14.771 Kontor, bolig, Borgmester Christiansensgade 51-55 København SV 12.426 Kontor, lager København i alt 127.709 Sverige Mellangatan 3 / Höstgatan 33 Malmø 1.828 Bolig Mellengatan 1 / Vårgatan 4 Malmø 2.531 Bolig Vårgatan 2 / Lundavägen 13 Malmø 2.343 Bolig Ystadvägen 13 m.fl. Malmø 4.566 Bolig Ystadvägen 14 / Närkesgatan 2 Malmø 1.613 Bolig, butik Nobelvägen 42 A-B Malmø 1.140 Bolig Docentgatan 1, 1 A - 1 B m.fl. Malmø 5.437 Bolig Docentgatan 4 A - 4 B Malmø 5.143 Bolig Docentgatan 9 A - 9 B Malmø 7.025 Bolig Docentgatan 22 A - 22 I Malmø 6.457 Bolig Kollegiegatan 2 A - 2 D m.fl. Malmø 2.774 Bolig Kollegiegatan 4 A - 4 E Malmø 3.035 Bolig Kollegiegatan 6 A - 6 D Malmø 2.850 Bolig Professorsgatan 10 A - 10 B Malmø 5.902 Bolig Professorsgatan 12 A - 12 F Malmø 4.489 Bolig Nydalavägen 7 A - 7 B Malmø 5.300 Bolig Nydalavägen 11 m.fl. Malmø 4.588 Bolig Malmø i alt 67.021 Investeringer i alt 194.730 De samlede investeringer i nye ejendomme andrager i alt 753 mio. kr. svarende til en gennemsnitlig anskaffelsespris pr. m 2 på 3.867 kr. Side 5 af 26

Den lave anskaffelsespris målt pr. m 2 skal ses i lyset af, at ca. halvdelen af de erhvervede ejendomme er overtaget uden udlejede lejemål, mens den anden halvdel i overvejende grad består af udlejningsboliger. Af de større investeringer bør fremhæves overtagelsen af 3 parceller på Frederiksholm, Øster Farimagsgade 5 (det tidligere Kommunehospital) samt investeringerne i boligudlejningsejendomme i Malmø. Nettoinvesteringer (mio.kr.) 1999 1998 1997 1996 1995 Årlige investeringer i ejendomme 878 303 511 365 552 Årlige salg af ejendomme (kostpris) 184 35 42 59 28 Nettoinvesteringer pr. år 694 268 469 306 524 Holmen De 3 parceller på Frederiksholm omfatter 24.809 m 2 bestående af 9 bygninger. Ejendommene blev overtaget 1. juli 1999, og de første 4.000 m 2 omfattende 2 bygninger blev renoveret til Kunstakademiets Arkitektskole til indflytning 1. oktober 1999. Mod slutningen af 1999 påbegyndtes indretning af engelske rækkehuse omfattende 7.000 m 2 i Søndre Magasin. Boliglejemålene ventes indflytningsklare i slutningen af år 2000. Der pågår lejeforhandlinger omkring alle de resterende 6 bygninger, og en færdigudvikling af disse ventes afsluttet inden for de næste 12 24 måneder. Øster Farimagsgade Ejendommen blev overtaget den 1. december 1999 for 241 mio. kr. Det ganske enestående bygningskompleks, der siden 1863 har fungeret som Københavns Kommunehospital, rummer et stort antal anvendelsesmuligheder. Beliggenheden mellem Søerne og Botanisk Have og blot 500 meter fra Nørreport Station samt nærhed til Lyngbyvejen som en af de væsentlige indfaldsveje til København er særdeles attraktiv. Udgangspunktet for EjendomsSelskabet Nordens køb af komplekset er, at den fremtidige anvendelse bedst muligt bevarer den oprindelige bygningsstruktur samtidigt med en renovering, der sikrer et tidssvarende indvendigt miljø. Side 6 af 26

Centralkomplekset mod Øster Farimagsgade er velegnet til undervisningsformål og virksomheder med behov for storrumskontorer. Det er derfor denne anvendelsesform, der har den højeste prioritering i den aktuelle søgen efter potentielle brugere. De mange grønne delområder samt den centrale beliggenhed og nærhed til offentlige transportmidler vil være medvirkende til at skabe et unikt undervisningsmiljø, der tåler international sammenligning. Arbejdsmiljø og arbejdsform er under kraftig udvikling. Hvor det for blot 5 år siden nærmest var utænkeligt at indrette en ejendom med en overvægt eller blot større andele af storrumskontorer, er dette nu en væsentlig efterspørgelsesparameter, som ofte kan henføres til mere projektorienteret arbejde og en mere fleksibel arbejdsform med hjemmearbejde m.v. Hertil kommer stigende fokus på arealforbrug pr. kontormedarbejder. Bygningerne mod Søerne og Østersøgade er mere traditionelt indrettet, dog i et vist omfang også med yderliggende gange. Såfremt en del af komplekset skal indrettes til boliger, vil det være i disse bygninger, hvilket indgår i overvejelserne om den fremtidige anvendelse. Centralkomplekset er fredet, og i november 1999 indstilledes det af et Særlig Bygningssyn, at bygningerne mod Søerne ligeledes fredes, hvilket vil reducere mulighederne for omfattende bygningsændringer. Der er siden overtagelsen arbejdet på en afklaring af de anvendelsesområder, der bedst muliggøres i ejendomskomplekset, herunder indkredsning af potentielle lejeemner og planforhold m.v. Malmø I 1999 påbegyndtes investeringerne i Malmø. Baggrunden herfor er baseret på forventningen om en gradvis integration mellem København og Malmø som en naturlig konsekvens af Øresundsbroen og ønsket om at kunne anvise boliger på begge sider af Sundet i lyset af den betydelige efterspørgsel efter lejeboliger i København. Igennem året er erhvervet 17 ejendomme i Malmø alle med en overvejende anvendelse til boligformål. Ved årets udgang råder EjendomsSelskabet Norden over ca. 1.000 boliglejemål i Malmø. Side 7 af 26

I valget af ejendomme har afkast, kvadratmeterpris og lejepotentiale i lyset af en given beliggenhed været afgørende parametre. Generelt er afkastet på boligejendomme i Malmø, af typen Selskabet har investeret i, væsentligt højere sammenlignet med tilsvarende i København. Investering i eksisterende ejendomme Udover investeringerne i nye ejendomme investeredes i 1999 125 mio. kr. i den eksisterende portefølje. For erhvervsejendomme var der tale om den påbegyndte renovering af bygningerne på Holmen og indretning af tomme lejemål i forbindelse med udlejning. Ligeledes blev ejendommen Bredgade 65, der tidligere fungerede som hotel, ombygget til kontor og boligformål, hvor sidstnævnte blev færdigindrettet i slutningen af året med 6 store lejligheder, heraf 2 penthouse lejligheder. For boligejendomme var der tale om indvendige moderniseringer samt større facaderenoveringer, specielt på Islands Brygge. Salg af ejendomme I 1999 påbegyndtes en gradvis afvikling af EjendomsSelskabet Nordens investeringer uden for Øresundsregionen. Herudover blev ejendommen Købmagergade 19 afhændet. Solgte ejendomme i 1999 Adresse By m 2 Købmagergade 19 København K 4.253 Bredegade 21 Slagelse 2.799 Søndergade 3 Århus 700 Søndergade 53 Århus 7.632 I alt 15.384 Salgssummen for de 4 ejendomme udgjorde 170,3 mio. kr., og ejendommene blev solgt med en avance i forhold til den bogførte værdi på 15,6 mio. kr. I forhold til ejendommenes anskaffelsessum på 130,5 mio. kr. udgjorde avancen 29,6 mio. kr. Den lavere regnskabsmæssige avance kan henføres til tidligere foretagne positive værdireguleringer. Side 8 af 26

Aktieemission 1999 Den gennemførte fortegningsemission medio 1999 til kurs 235 blev som meddelt Fondsbørsen den 9. juli 1999 fuldtegnet og tilførte Selskabet et nettoprovenu på 607 mio. kr. Aktiekapitalen udgør efter emissionen 804.811.800 kr. sammensat af 8.048.118 stk. aktier á kr. 100. Alle større aktionærer i EjendomsSelskabet Norden deltog i tegningen af nye aktier. Med en fastholdelse af et soliditetsmål på minimum 40% tilførte emissionen Ejendoms- Selskabet Norden en investeringskapacitet på 1,5 mia. kr. Baggrunden for emissionen var et ønske om fortsat at have mulighed for at udbygge den eksisterende ejendomsportefølje i København både inden for bolig og erhverv og i Malmø primært til at opbygge en portefølje af boligudlejningsejendomme. Herudover vil investering i den nuværende ejendomsportefølje lægge beslag på ca. 600 mio. kr. i forbindelse med indretning af eksisterende ejendomme til nye brugere. Den overvejende del af dette beløb dækker de forventede investeringer på Holmen og i ejendommen Øster Farimagsgade 5. Fremtidsudsigter EjendomsSelskabet Norden venter fortsat fremgang i år 2000. Resultatet før kurs- og værdireguleringer ventes at udgøre 155 mio. kr. sammenlignet med 144 mio.kr. i 1999. Korrigeres 1999 resultatet for indtægter af engangskarakter, er der tale om en fremgang på 20%. Fremgangen hidrører fra en fortsat vækst i huslejeindtægterne som konsekvens af positiv lejeudvikling i den eksisterende portefølje, tilkøb af ejendomme samt den gennemførte emission. Med den fortsatte efterspørgsel efter såvel bolig- som erhvervslejemål forventer Selskabet et fortsat lavt tomgangsniveau og en positiv udvikling i lejeniveauet. Avancen ved salg af ejerlejligheder er budgetteret uændret i forhold til 1999. I forventningerne indgår ikke indtægter fra den uudviklede del af Holmen og Øster Farimagsgade 5, idet disse tidligst i større omfang ventes at generere indtægter i år 2001 eller senere. Der påregnes betydelige investeringer i den eksisterende portefølje, mens nyerhvervelser af ejendomme i københavnsområdet ved indgangen til det nye år synes at ville ligge på et lavt niveau. Derimod er Selskabet fortsat i forhandlinger om betydelige investeringer i Malmø, hvorfor en fortsat porteføljevækst i dette område forventes i år 2000. Det forventede resultat er uden ændringer i Selskabets kapitalforhold, og investeringer i ejendomme finansieres gennem en kombination af nedbringelse af Selskabets overskudslikviditet og fremmedfinansiering. Side 9 af 26

Overskudsdisponering og udbytte Bestyrelsen vil på den ordinære generalforsamling foreslå Selskabets aktionærer, at årets resultat 188.246 t.kr. disponeres som nedenfor angivet. Selskabets udbytte pr. aktie foreslås til 7,00 kr. svarende til udbyttet pr. aktie i 1998. Det uændrede udbytte pr. aktie skal ses i lyset af den gennemførte emission medio året til favørkurs, hvor de nye aktier opbærer fuldt udbytte for 1999, hvilket indebærer, at den faktiske udbyttebetaling i 1999 er øget med 50% sammenlignet med 1998. Overskudsdisponering (t.kr.) 1999 1998 Udbytte 56.337 37.558 Opskrivningshenlæggelser ejendomme 84.928 32.491 Nettoopskrivning efter indre værdis metode 68.253 22.047 Overført til årets resultat -21.272 20.105 Regnskabsmæssigt resultat 188.246 112.201 Det er Selskabets udbyttepolitik, under forudsætning af en konsolideringsgrad på minimum 40%, at udbetale et udbytte på mindst 50% af resultatet før kurs- og værdireguleringer men efter skat heraf. Generalforsamling Generalforsamling for 1999 forventes afholdt onsdag den 12. april 2000, kl. 16.00 Side 10 af 26

Regnskabsberetning Resultatopgørelse I 1999 realiseredes et regnskabsmæssigt resultat på 188.246 t.kr. efter skat sammenlignet med 112.201 t.kr. i 1998. Resultatet før kurs- og værdireguleringer ligger 30% over det forventede primo året, hvilket skyldes en bedre driftsudvikling i den eksisterende portefølje, herunder effekten af ejendomme erhvervet i 1998, der slår fuldt igennem i 1999. Ligeledes påvirker salg af anlægsejendomme, tilkøb af ejendomme samt den tilførte kapital medio 1999 positivt. Udvikling i huslejeindtægter (t.kr.) 1999 1998 1997 1996 1995 Husleje i alt 365.193 334.456 304.614 246.574 202.133 Huslejeindtægterne i 1999 udgjorde 365.193 t.kr. mod 334.456 t.kr. i 1998. Fremgangen på 9% kan henføres til erhvervelser i året med 15 mio. kr. Helårseffekt af ejendomme erhvervet i 1998 øgede indtægterne med 10 mio. kr., mens 17 mio. kr. kan henføres til forbedret drift i den eksisterende portefølje som resultat af en lavere tomgang i erhvervsejendomme, indeks- og lejereguleringer samt højere leje ved genudlejning af boliglejemål efter moderniseringer. Modsat effekt har salg af anlægsejendomme og ejerlejligheder, der på årsbasis reducerer lejeindtægterne med 12 mio. kr. Driftsomkostninger 141.384 t.kr. ligger på niveau med det forventede ca. 5% over niveauet i 1998. Salg af ejerlejligheder og ejendomme resulterede i en fortjeneste på 64.430 t.kr., 32% højere end i 1998, hvor avancen udgjorde 48.802 t.kr. Avancen ved salg af ejerlejligheder ligger på niveau med det realiserede i 1998, mens salget af 4 anlægsejendomme bidrog positivt med 15.551 t.kr. Avance ved salg af ejerlejligheder 1999 1998 1997 1996 1995 Avance (t.kr.) 48.879 48.802 30.738 25.027 15.137 Solgte m 2 8.339 11.788 10.708 10.402 10.990 Avance i kr. pr. m 2 5.861 4.140 2.871 2.406 1.377 De realiserede salgspriser på ejerlejligheder ligger 25% over niveauet for 1998 og udgjorde 10.480 kr./m 2, og omsætningshastigheden er fortsat høj. Det uændrede avanceniveau skyldes derfor et mindre antal solgte kvadratmeter i 1999 på grund af en lidt lavere frigørelsesfrekvens. Side 11 af 26

Ejendommenes resultat på 288.239 t.kr. i 1999 resulterede i et afkast på 7,5% i forhold til den gennemsnitlige investering i ejendomme over året (excl. ejendomme overtaget på statusdagen) mod 7,2% i 1998. Medtages årets værdireguleringer udgør afkastet 10,8% mod 8,7% i 1998. Udviklingen i ejendommenes direkte afkast (mio. kr.) 1999 1998 1997 1996 1995 Ejendommenes resultat 288,2 248,1 204,5 173,0 132,4 Gennemsnitlig investering i ejendomme ') 3.867,9 3.440,3 3.007,0 2.621,2 2.206,7 Ejendommenes direkte afkast, % 7,5 7,2 6,8 6,6 6,0 *) Ejendomme, der først indgår på statusdagen, er ikke medtaget. Omkostninger til administration og afskrivninger på driftsmidler 26.060 t.kr. øgedes i 1999 med 9% i forhold til 1998. Udviklingen i administrationsomkostninger (mio. kr.) 1999 1998 1997 1996 1995 Ejendommenes resultat 288,2 248,1 204,5 173,0 132,4 Administrationsomkostninger 26,0 23,9 20,9 19,3 19,2 Omkostningsprocent 9,0 9,6 10,2 11,2 14,5 Udviklingen i administrationsomkostningerne afspejler den øgede aktivitet, herunder nyetablering i Sverige, der isoleret set i 1999 øger administrationsomkostningerne med 4%. Udviklingen i administrationsomkostningerne udviser dog en i forhold til ejendommenes resultat fortsat faldende tendens og udgjorde 9,0% i 1999. Korrigeres ejendommenes resultat for fortjeneste ved salg af de 4 anlægsejendomme, der er af engangskarakter, udgør omkostningsprocenten 9,5 svarende til niveauet for 1998. Finansieringsomkostningerne 117.891 t.kr. ligger på niveau med udgifterne i 1998 på trods af de samlede nettoinvesteringer på 694 mio. kr. Årsagen hertil er den gennemførte kapitaludvidelse medio 1999, der tilførte selskabet et provenu på 607 mio. kr. samt låneomlægninger på 500 mio. kr., der isoleret set resulterede i årlige rentebesparelser på ca. 3 mio. kr. Side 12 af 26

Forrentning af rentebærende gæld incl. bidrag og afskrivning af kurstab (mio. kr.) 1999 1998 1997 1996 1995 Gennemsnitlig gæld, netto 1.621 1.699 1.563 1.404 1.099 Finansieringsudgifter, netto 117,9 119,9 113,8 110,2 79,8 Forrentning af gæld (%) 7,3 7,1 7,3 7,8 7,3 Den gennemsnitlige forrentning af selskabets rentebærende gæld med fradrag af rentebærende aktiver udgjorde i 1999 7,3%. Den gennemsnitlige forrentning af selskabets gæld brutto udgjorde i 1999 6,9% incl. afskrivning af kurstab. Forskellen skyldes, at selskabets rentebærende aktiver, der hovedsageligt omfatter likvide beholdninger og kortfristede obligationer forrentes med lavere rente end gælden, der er langfristet. Værdiansættelsen af selskabets ejendomme ultimo 1999 resulterede i en positiv regulering på 134.626 t.kr. Den positive regulering afspejler en positiv udvikling i driften af selskabets erhvervsejendomme med en fortsat faldende tomgang, der ultimo 1999 ligger under 3% excl. Holmen og Øster Farimagsgade 5 sammenlignet med 5% ultimo 1998. Den positive regulering af boligejendomme afspejler den kontinuerlige moderniseringsproces samt en nedsættelse af visse ejendommes afkastkrav fra 7,0% til 6,25%. Endelig resulterede fortsat stigende priser på ejerlejligheder i en positiv værdiregulering. Skat af årets resultat er afsat med 90.668 t.kr. Den aktuelle skat begrænses fortsat af skattemæssige afskrivninger på selskabets ejendomme, hvorimod fremførbare skattemæssige underskud er reduceret betydeligt. Balancen Årets nettoinvesteringer på 694.129 t.kr. og de positive værdireguleringer på 134.626 t.kr. forøgede de samlede investeringer i ejendomme til 4.458.560 t.kr. svarende til en forøgelse på 22% i forhold til ultimo 1998. Set i forhold til væksten i antallet af m 2 er der tale om et fald pr. m 2, idet den gennemsnitlige bogførte værdi pr. m 2 på den samlede ejendomsportefølje ultimo 1999 udgør 5.075 kr. mod 5.118 kr. ultimo 1998. Årsagen skal blandt andet ses ud fra, at investeringerne i 1999 var koncentreret omkring boligejendomme og ejendomme med et betydeligt renoveringsbehov, som således vil indgå i balancen i takt med afholdelsen af udgifterne. Udviklingen i selskabets passiver afspejler på den ene side investeringerne i 1999 og på den anden side emissionen medio 1999. Den samlede gæld pr. 31. december 1999 udgør 2.391.066 t.kr. er stort set uændret i forhold til ultimo 1998, idet den overvejende del af investeringerne i 1999 er finansieret gennem nedbringelse af selskabets likvide beholdninger. Side 13 af 26

Pengestrømme Selskabets likviditetsmæssige stilling har udviklet sig tilfredsstillende i 1999 og afspejler den gennemførte emission, selskabets betydelige investeringer samt afhændelse af 4 anlægsejendomme. Pengestrømme (t.kr.) 1999 1998 Fra driften 349.977 177.491 Fra investeringer -880.842-305.285 Fra finansiering 626.487 227.213 Pengestrømme i alt 95.622 99.419 Selskabets drift genererede i 1999 349.977 t.kr. i likviditet sammenlignet med 177.491 t.kr. i 1998. Selskabets afhændelse af 4 anlægsejendomme påvirker positivt med 160 mio. kr., således at likviditet fra driften excl. salg af anlægsejendomme udgør 189 mio. kr., svarende til en stigning på 7% i forhold til 1998. Pengestrømme fra investering udgør minus 880.842 t.kr. og udgør for størstedelens vedkommende årets investering i ejendomme som set i forhold til 1998 er forøget med 575.557 t.kr. Selskabets pengestrømme fra finansiering udgør 626.487 t.kr. mod 227.213 t.kr. i 1998. Den gennemførte emission tilførte selskabet et provenu på 607.368 t.kr. Side 14 af 26

Værdiansættelse af Selskabets ejendomme Anvendt regnskabspraksis Ejendommene værdiansættes til markedsværdi og værdireguleringer foretages over resultatopgørelsen. Opgørelsen af markedsværdien foretages af ledelsen. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Ejerlejligheder værdiansættes som portefølje til markedsværdi i udlejet stand. Markedsværdien for ejerlejligheder til boligformål opgøres som 50% af den forventede salgspris i frigjort stand. Salgsprisen fastsættes som gennemsnittet af de sidste 2 års realiserede salgspriser. Dog vil nedskrivninger blive foretaget udfra de aktuelle priser ved faldende salgspriser. Erhvervs- og boligejendomme værdiansættes individuelt på baggrund af en afkastbaseret markedsværdi. Princippet i værdiansættelsen til markedsværdi indebærer, at for hver enkelt ejendom opgøres ejendommens nettoindtægt forstået som ejendommens mulige indtægter, d.v.s. incl. tomgang, fratrukket de til ejendommen knyttede driftsomkostninger. For bolig- og erhvervsejendomme foretages værdiansættelsen med udgangspunkt i budgettet for det kommende år. Budgettallene normaliseres, således at de enkelte budgetposter korrigeres for udsving, der kan karakteriseres som værende af engangs karakter. Budgetposter, der typisk korrigeres, er huslejeindtægter samt budgetterede udgifter til reparation og vedligeholdelse. Huslejeindtægter korrigeres i de tilfælde, hvor den betalte leje væsentligt afviger fra markedslejen, og hvor der er varslet huslejeforhøjelser i henhold til lejelovens regler herom. Udgifter til reparation og vedligeholdelse normaliseres til en udgift pr. m 2, der fastsættes individuelt under hensyntagen til ejendommens karakter. I opgørelsen af ejendommens nettoindtægter udgiftføres endvidere beløb til dækning af administration. De enkelte ejendomme kapitaliseres med et til ejendommen individuelt fastsat afkastkrav, hvorefter deposita og forudbetalt leje tillægges. Den fremkomne værdi udgør markedsværdien. Markedsværdien sammenholdes med den forventede bogførte værdi ultimo 1999 tillagt planlagte forbedringsinvesteringer, der er nødvendige for at opnå den forventede leje. Kun afvigelser, der overstiger 2 mio. kr., resultatføres. Side 15 af 26

Resultatet af den foretagne vurdering Værdiansættelsen af EjendomsSelskabet Nordens ejendomme til markedsværdi ultimo 1999 har resulteret i en positiv værdiregulering på 134.626 t.kr., der fordeler sig således: Fordeling af værdiregulering (t.kr.) Erhvervsejendomme 15.330 Boligejendomme 64.179 Udlejede ejerlejligheder 55.117 Total 134.626 Værdiansættelsen, der er opgjort på baggrund af stort set uændrede afkastkrav i forhold til tidligere år, afspejler en fortsat positiv driftsudvikling i EjendomsSelskabet Norden. Dog er afkastkravene på Selskabets ejendomme på Islands Brygge nedsat fra 7,0% til 6,25%, hvilket skal ses i lyset af udviklingen på markedet for udlejningsejendomme samt den stigende attraktivitet og standard, der præger området på og omkring Islands Brygge. Afkastændringen resulterer isoleret set i ca. 50 mio. kr. af den samlede positive værdiregulering. For erhvervsejendommene kan den positive udvikling henføres til fortsat høj efterspørgsel efter erhvervslokaler med deraf faldende tomgang, stigende leje ved genudlejning og højere leje end forudsat på købstidspunktet for så vidt angår seneste indkøbte ejendomme. For boligejendomme afspejler den positive udvikling fortsat en efterspørgsel efter centralt beliggende boliglejemål, der langt overstiger udbuddet samt en stigende forskel mellem leje baseret på omkostningsbestemte budgetter og lejen ved fri prisdannelse, der indsnævres ved at forbedre lejlighederne ved genudlejning. For beholdningen af udlejede ejerlejligheder afspejler den positive udvikling ikke blot uændrede salgspriser men en fortsat stigende prisudvikling. De gennemsnitlige salgspriser (netto) er i 1999 øget med 25% sammenlignet med de gennemsnitlige salgspriser i 1998. Erhvervsejendomme: Den foretagne værdiansættelse har resulteret i en positiv værdiregulering på 15.330 t.kr. sammenlignet med 12.192 t.kr. i 1998. Opskrivningerne kan primært henføres til udlejning af ledige lokaler samt løbende indeksreguleringer. Endvidere har forbedret drift som følge af ændret lejersammensætning fra produktion til lager i et tilfælde resulteret i en opskrivning. De anvendte afkastkrav varierer fra 6% til 9%. Side 16 af 26

Afkastet i forhold til den bogførte værdi ultimo år 1999 incl. værdireguleringer og tillagt planlagte investeringer i forbedringer udgør 7,19% mod 7,05% i foregående år. Det bemærkes, at som udgangspunkt værdireguleres ejendomme ikke før varslinger er accepteret af lejer og derved gældende. Lige såvel gælder det, at uudviklede ejendomme ikke er værdireguleret. Boligejendomme: Den foretagne værdiansættelse har resulteret i en positiv værdiregulering på 64.179 t.kr. sammenlignet med 13.621 t.kr. i 1998. Den overvejende del af opskrivningen (50 mio. kr.) kan henføres til et lavere afkastkrav på ejendomme beliggende på Islands Brygge. Afkastet er nedsat til 6,25% og skal ses i lyset af den generelle udvikling på markedet for boligudlejningsejendomme. Hertil kommer den stigende efterspørgsel, der kendetegner lejligheder beliggende på Islands Brygge og de betydelige beløb, der over de sidste år er investeret i forbedringer indvendigt såvel som udvendigt. Opskrivninger kan herudover henføres til moderniseringer af lejligheder ved genudlejning med stigende leje som resultat. Boligejendomme er under ét værdiansat til et afkast på 6,02%. De anvendte afkastkrav varierer som i de tidligere år mellem 6% og 8%. De anvendte afkastkrav er uagtet nedsættelsen af visse afkastkrav højere end de aktuelle markedsafkast. Dette begrundes i løbende afkastgenererende moderniseringer, hvor det i takt med at lejen for en given ejendom øges ikke kan forventes at kunne begrunde fortsat lave afkast. Ved at fastholde højere afkastkrav vil de løbende moderniseringer og deraf afledte værdireguleringer derimod kunne driftsføres i takt med de gennemføres over årene. Ejerlejligheder: Den foretagne værdiansættelse af Selskabets udlejede ejerlejligheder har resulteret i en positiv værdiregulering på 55.117 t.kr. sammenlignet med 24.267 t.kr. i 1998. Den positive værdiregulering kan henføres til fortsat stigende priser på frigjorte ejerlejligheder. Prisstigninger målt pr. m 2 i 1999 var 25% sammenlignet med 1998. Som grundlag for værdiansættelsen er salgsprisen fastsat, som den gennemsnitlige pris på faktiske gennemførte salg af ejerlejligheder i 1998 og 1999 fratrukket de gennemsnitlige salgsomkostninger. Værdiansættelsen udgør 50% heraf. Side 17 af 26

Ejendomme i Malmø: Boligejendommene i Sverige er værdiansat på basis af et gennemsnitligt afkast på 7,5%. Idet der er tale om nyerhvervede ejendomme, er der ikke foretaget værdireguleringer. Der er ikke efter statusdagen indtruffet forhold, der efter ledelsens opfattelse påvirker bedømmelsen af dette regnskab. Med venlig hilsen EjendomsSelskabet Norden A/S P.b.v. Peter Zobel Jens Steglich- Petersen Formand Adm. direktør Bilag I: Anvendt regnskabspraksis Bilag II: Resultatopgørelse og balance for 1999 Bilag III: Pengestrømsopgørelse Bilag IV: Egenkapitalens udvikling i 1999 Eventuelle spørgsmål bedes rettet til adm. direktør Jens Steglich-Petersen på telefon nr. 33 69 41 41. Side 18 af 26

Bilag I. Anvendt regnskabspraksis Generelt Koncernregnskabet og årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med Årsregnskabsloven og de af Københavns Fondsbørs fastlagte retningslinier, herunder i overensstemmelse med danske regnskabsvejledninger. For at give et mere retvisende billede af EjendomsSelskabet Nordens aktiver og passiver, økonomiske stilling og resultat, jf. Årsregnskabslovens 4, stk. 4, værdiansættes Selskabets ejendomme i lighed med tidligere år til markedsværdi. Værdireguleringerne foretages over resultatopgørelsen. Opskrivninger af ejendomsporteføljen henlægges til opskrivningshenlæggelser under egenkapitalen via overskudsdisponering. Konsolidering Koncernregnskabet omfatter moderselskabet og dattervirksomheder, hvori moderselskabet besidder kapitalandele og har bestemmende indflydelse. Koncernregnskabet er udarbejdet på grundlag af de enkelte virksomheders årsregnskaber ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter og med efterfølgende eliminering af interne resultatog balanceposter. Udenlandske dattervirksomheders resultatopgørelse omregnes til danske kroner efter gennemsnitskurser for året, og balancen omregnes efter gældende valutakurser ved årets udgang. Omregningsdifferencer reguleres over egenkapitalen. Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta omregnes efter gældende valutakurser ved årets udgang. Realiserede og urealiserede kursgevinster og tab medtages i resultatopgørelsen. Ved køb af virksomheder fordeles forskellen mellem anskaffelsesværdi og indre værdi så vidt muligt på de overtagne ejendomme. Resterende forskelle reguleres direkte over egenkapitalen. Nyerhvervede virksomheder medtages i koncernregnskabet og i moderselskabets regnskab fra anskaffelsestidspunktet. Resultatopgørelsen Periodeafgrænsning Fortjeneste og tab ved salg af ejendomme og ejerlejligheder medtages i resultatopgørelsen i den periode, hvor salgsaftalen er endeligt indgået. Indtægter og udgifter periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret. Side 19 af 26

Resultat af kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder I moderselskabets resultatopgørelse medtages den til ejerinteressens størrelse forholdsmæssige andel af de tilknyttede og associerede virksomheders overskud eller underskud i optjeningsåret, korrigeret for koncerninterne avancer. Ekstraordinære poster Ekstraordinære poster indeholder indtægter og udgifter, som hidrører fra andet end den ordinære drift. Skat Den forventede skat af årets skattepligtige indkomst udgiftsføres i resultatopgørelsen tillige med resultatføring af årets forskydning i hensættelse til udskudt skat. Skat vedrørende ekstraordinære poster vises særskilt. Moderselskabet sambeskattes som udgangspunkt med alle 100% ejede virksomheder. Den aktuelle selskabsskat fordeles på de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Balance Materielle anlægsaktiver Ejendomme værdiansættes til markedsværdi. Markedsværdien for erhvervsejendomme og boliger fastlægges ved periodiske vurderinger, og værdireguleringer foretages over resultatopgørelsen. Markedsværdien for ejerlejligheder i udlejet stand opgøres typisk som 50% af den forventede salgspris i frigjort stand. De ejerlejligheder, der er opsagte og ledige pr. 31. december, er optaget under omsætningsaktiver, da de er sat til salg, mens den resterende beholdning er optaget under anlægsaktiver. Andre anlæg, driftsmidler og inventar værdiansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivninger sker lineært over aktivernes forventede brugstid, der er vurderet til 3-5 år. Finansielle anlægsaktiver Kapitalinteresser i tilknyttede og associerede virksomheder optages til regnskabsmæssig indre værdi. Omsætningsaktiver Ejerlejligheder under omsætningsaktiver er ledige lejligheder, som forventes solgt i det kommende år. Lejlighederne er værdiansat til markedsværdi i udlejet stand. Side 20 af 26

Tilgodehavender optages til nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter individuel vurdering. Periodeafgrænsningsposter omfatter kurstab ved konvertering af lån. Kurstab udgiftsføres over lånets løbetid under finansielle udgifter. Egne aktier optages til anskaffelsespris. Under egenkapitalen er der optaget en reserve på det tilsvarende beløb. Pantebreve optages til skønnet kursværdi på udstedelsestidspunktet med fradag af nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Beholdningen nedskrives, såfremt kursen på statustidspunktet er lavere end på udstedelsestidspunktet. Realiserede og urealiserede kursgevinster og tab føres i resultatopgørelsen. Aktier optages til børskurs. Unoterede aktier optages til anskaffelsesværdi eller en eventuel lavere værdi. En eventuel opskrivning er overført til opskrivningshenlæggelser. Obligationer optages til børskurs. Realiserede og urealiserede kursgevinster og tab føres i resultatopgørelsen. Gæld og hensættelser Udskudt skat Udskudt skat beregnes med 32% af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier. Forpligtelser Udvendig vedligeholdelse i henhold til Boligreguleringslovens 18b er hensat i balancen. Øvrige forpligtelser i henhold til lejelovgivningen hensættes kun i boligejendomme. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrøm for året samt den likviditetsmæssige stilling ved årets udgang. Pengestrømmen relaterer sig til 3 hovedområder: Drift, investering og finansiering. Pengestrømsopgørelsen opstilles således, at pengestrøm fra drift præsenteres indirekte med udgangspunkt i resultatopgørelsens driftsindtægter og udgifter. Side 21 af 26

Bilag II Resultatopgørelse 1999 1998 Koncern (t.kr.) (t.kr.) Huslejeindtægter 365.193 334.456 Driftsomkostninger -141.384-135.172 Overskud ved udlejning af ejendomme 223.809 199.284 Salgssummer ejerlejligheder og ejendomme 279.401 99.981 Omkostninger ved salg -214.971-51.179 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 64.430 48.802 Ejendommenes resultat 288.239 248.086 Afskrivninger -1.973-1.794 Administrationsomkostninger -24.087-22.141 Resultat før finansiering 262.179 224.151 Finansieringsomkostninger -117.891-119.822 Resultat før kurs- og værdireguleringer 144.288 104.329 Værdiregulering af ejendomme 134.626 50.079 Resultat før skat og ekstraordinære poster 278.914 154.408 Skat af ordinært resultat -90.668-42.207 Årets resultat 188.246 112.201 Side 22 af 26

Balance 1999 1998 Koncern (t.kr.) (t.kr.) Aktiver Materielle anlægsaktiver: Erhvervsejendomme 2.927.659 2.523.841 Boligejendomme 666.062 562.383 Boligejendomme Malmø 285.358 0 Ejerlejligheder 574.131 555.339 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5.293 5.454 Materielle anlægsaktiver 4.458.503 3.647.017 Finansielle anlægsaktiver: Kapitalinteresser i associerede virksomheder 6.331 3.930 Finansielle anlægsaktiver 6.331 3.930 Anlægsaktiver i alt 4.464.834 3.650.947 Omsætningsejendomme: Ejerlejligheder til salg 5.350 8.165 Omsætningsejendomme 5.350 8.165 Tilgodehavender m.v.: Tilgodehavender 89.268 92.991 Periodeafgrænsningsposter 40.154 30.572 Tilgodehavender m.v. 129.422 123.563 Værdipapirer: Pantebreve 74.157 64.432 Obligationer 177.282 11.300 Værdipapirer 251.439 75.732 Likvide beholdninger 146.025 226.110 Omsætningsaktiver i alt 532.236 433.570 Aktiver i alt 4.997.070 4.084.517 Side 23 af 26

Balance 1999 1998 Koncern (t.kr.) (t.kr.) Passiver Egenkapital: Selskabskapital 804.812 536.541 Overkurs ved emission 698.183 359.086 Opskrivningshenlæggelser 301.480 186.777 Overført resultat 586.536 568.829 Egenkapital i alt 2.391.011 1.651.233 Hensættelser: Udskudt skat 214.993 131.109 Hensættelser i alt 214.993 131.109 Langfristet gæld: Prioritetsgæld 1.129.804 1.106.228 Hensættelse til vedligeholdelse 75.128 75.764 Forudbetalt leje og deposita 73.273 68.652 Kreditinstitutter 921.244 913.629 Langfristet gæld 2.199.449 2.164.273 Kortfristet gæld: Prioritetsgæld 44.290 26.901 Prioritetsgæld (ejerlejligheder, omsætning) 1.131 1.317 Kreditinstitutter 17.865 0 Gæld vedrørende køb af ejendomme 0 12.230 Selskabsskat 0 307 Andre kreditorer 71.994 59.589 Udbytte 56.337 37.558 Kortfristet gæld 191.617 137.902 Gæld i alt 2.391.066 2.302.175 Passiver i alt 4.997.070 4.084.517 Side 24 af 26

Bilag III Pengestrømsopgørelse Koncern 1999 1998 (t.kr.) (t.kr.) Resultat før skat og ekstraordinære poster 278.914 154.408 Afskrivninger og hensættelser 1.973 1.794 Resultat af associerede virksomheder -901 0 Kostpriser på solgte ejerlejligheder og ejendomme 203.324 38.983 Værdiregulering af ejendomme -134.626-50.079 Driftsresultat korrigeret for ikke likviditetskrævende poster 348.684 145.106 Forskydninger i: Tilgodehavender *) 2.866 30.304 Gæld til leverandører m.v. *) 175-12.985 Lejerdeposita m.v. *) 3.985 19.814 Betalt á conto skat -5.733-4.628 Afholdte fusionsomkostninger 0-120 Pengestrømme fra driften 349.977 177.491 Investering i ejendomme *) -877.530-302.630 Købspris for virksomheder Kontant købesum -24.529 0 Overtaget nettolikviditet 23.029 0 Salg af virksomheder Salgsprovenu 0 0 Afgivet nettolikviditet 0 0 Investering i anlægsaktiver, netto *) -1.812-2.655 Pengestrømme fra investering -880.842-305.285 Kontant nettoprovenu ved kapitaludvidelser 607.368 0 Optagelse af prioritetsgæld, netto 31.197 37.760 Optagelse af langfristet gæld hos kreditinstitutter 7.615 320.018 Stigning i fremmedfinansiering i øvrigt 17.865-95.690 Betalt udbytte -37.558-34.875 Pengestrømme fra finansiering 626.487 227.213 Årets nettopengestrøm fra drift, investering og finansiering 95.622 99.419 Likviditetspåvirkning fra årets pengestrømme Likvider og værdipapirer primo 301.842 202.423 Likvider og værdipapirer ultimo 397.464 301.842 96.622 99.419 *) Excl. køb og salg af virksomheder Side 25 af 26

Bilag IV. Udvikling i egenkapitalen 1999 1998 (t.kr.) (t.kr.) Selskabskapitalen består af 8.048.118 aktier á kr. 100 Udviklingen i egenkapitalen kan specificeres således: Egenkapital 1. januar 1999 1.651.233 1.576.710 Fusionsomkostninger i tilknyttede virksomheder 0-120 Provenu ved fortegningsemission, netto 607.368 0 Kursregulering 501 0 Årets resultat 188.246 112.201 Udlodning af udbytte -56.337-37.558 Egenkapital 31. december 2.391.011 1.651.233 Side 26 af 26