Åparken 6 8000 Århus C Årsrapport for 2008 (4. regnskabsår) Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2009. Dirigent
Indholdsfortegnelse Side Ledelsens årsberetning og påtegning... 2 Den uafhængige revisors påtegning... 3 Anvendt regnskabspraksis... 4 Resultatopgørelse for 2008... 5 Balance pr. 31. december 2008... 6 7 Noter... 8 12-1 -
Ledelsens årsberetning og påtegning Det regnskabsmæssige resultat Årsrapporten for 2008 udviser et resultat på kr. -118.140, som bestyrelsen foreslår overført til næste år. Balancen Egenkapitalen andrager pr. 31. december 2008 kr. 18.657.041 mod kr. 19.375.181 i forrige regnskabsår, primært fordi den kontante ejendomsværdi pr. 1. oktober 2008 er faldt med kr. 600.000 til kr. 65.250.000. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke efter den 31. december 2008 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for andelsboligforeningens finansielle stilling. ---0--- Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2008 for. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Det erklæres herved, at ingen af foreningens aktiver er pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold udover de i årsrapporten anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, udover de i årsrapporten anførte. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Århus C, den 11. marts 2009 I bestyrelsen: Trine Frøslev Christian F. Schaarup Jeppe Houborg Formand Næstformand Kasserer Helene R. Petersen Per D. Christiansen - 2 -
Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i. Vi har revideret årsrapporten for for regnskabsåret 1. januar 31. december 2008, omfattende ledelsens årsberetning og påtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsrapporten aflægges efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Der tages forbehold for eventuel skat for indkomstårene 2006-2008 incl. Beløbet anses dog for at være uvæsentligt. Revisionen har ikke herudover givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2008 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Åbyhøj, den 11. marts 2009 Revision 2 Registreret Revisionsaktieselskab Peter Kajhøj Registreret revisor, HD - 3 -
Anvendt regnskabspraksis Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder. Regnskabspraktisk Den anvendte regnskabspraksis er ikke ændret i forhold til det foregående regnskabsår. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde foreningen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når foreningen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå foreningen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker for hver enkelt regnskabspost som beskrevet nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdiregulering af finansielle aktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som finansielle indtægter eller finansielle omkostninger. Resultatopgørelsen De samlede terminsydelser udgiftsføres. Materielle anlægsaktiver Ejendommen er medtaget til den kontante ejendomsværdi pr. 1. oktober 2008. Supplerende er anført den kontante handelsværdi pr. 28. november 2008. Der foretages ikke afskrivning på ejendommen, da den ved normal vedligeholdelse ikke forventes at være underkastet værdiforringelse. Langfristet gæld Prioritetsgælden er medtaget til pantebrevsrestgælden. Kortfristet gæld Kortfristet gæld består af faktisk skyldige beløb samt afsatte omkostninger, der vedrører indeværende regnskabsår. - 4 -
Resultatopgørelse for 2008 Note 2008 2007 Indtægter Boligafgift... 2.308.104 2.221.541 Lejeindtægt, ikke andelshavere... 274.001 303.403 Vaskeriindtægter m.v.... 24.150 14.775 Gebyr ved overdragelse af andelslejligheder m.v.... 0 3.764 Indtægter i alt... 2.606.255 2.543.483 Udgifter Terminsydelser: Prioritetsrenter.... 2.136.182 Afdrag prioritetsgæld... 0 2.136.182 2.162.262 Ejendomsskat samt renovation... 178.470 167.347 El... 50.143 39.759 Forsikringer... 23.400 23.003 Kontingent grundejerforening og ABF... 54.706 48.725 1 Ren- og vedligeholdelse... 133.504 76.631 2 Mindre nyanskaffelser... 5.234 4.270 Kontorartikler, telefon samt porto m.v.... 17.297 16.585 Advokathonorar m.v.... 6.600 11.045 Revision samt regnskabsmæssig assistance incl. rest tidligere år (3.125)... 19.375 21.875 Honorar, vurdering af ejendommen... 10.375 19.438 Honorar, varmeregnskab... 17.119 10.738 Løn vicevært... 11.680 0 Administrationshonorar... 44.200 43.200 Mødeudgifter mv.... 2.714 1.209 Serviceabonnement m.v., elevator... 17.380 15.442 Afskrivning, vaskeri... 7.000 2.875 Udgifter i alt... 2.735.379 2.664.404 Resultat før finansielle poster... -129.124-120.921 Finansielle indtægter: Renter bank... 87.584 75.666 Finansielle omkostninger: Låneomkostninger... -26.600 0 Resultat før ekstraordinære poster... -68.140-45.255 Ekstraordinære indtægter: Avance ved salg af andelslejligheder... 0 759.679 Resultat før hensættelser... -68.140 714.424 3 Hensættelse til senere vedligeholdelse på ejendommen -50.000-50.000 Resultat... -118.140 ========= 664.424 ========= der foreslås overført til næste år. - 5 -
Balance pr. 31. december 2008 Aktiver Note 31/12 2008 31/12 2007 Anlægsaktiver Ejendommen, matr.nr. 1BN, Århus Markjorder: Kontant ejendomsværdi pr. 1/10 2008... 65.250.000 65.850.000 Kontant handelsværdi pr. 28/11 2008 andrager kr. 68.700.000. 4 Vaskeri... 58.458 65.458 Anlægsaktiver i alt... 65.308.458 65.915.458 Omsætningsaktiver Forudbetalte / tilgodehavende beløb... 61.173 31.250 FIH Erhvervsbank A/S: FIH konto 2022859... 2.000.000 FIH Deposit 2022867... 934 2.000.934 0 Danske Andelskassers Bank: Kassekredit 1002581... 4.336 2.002.081 Kassebeholdning... 660 0 Omsætningsaktiver i alt... 2.067.103 2.033.331 Aktiver i alt... 67.375.561 67.948.789-6 -
Balance pr. 31. december 2008 Passiver Note 31/12 2008 31/12 2007 Egenkapital 5 Egenkapital... 18.657.041 19.375.181 Hensættelser 3 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen... 100.000 50.000 Langfristet gæld 6 Prioritetsgæld... 48.295.200 48.295.200 Langfristet gæld i alt... 48.295.200 48.295.200 Kortfristet gæld Danske Andelskassers Bank A/S: Kassekredit 4502835... 102.443 0 Depositum og forudbetalt leje... 81.348 109.721 Vand- og varmeregnskab 2008: Indbetalt á conto... 282.300 Afholdte udgifter... -196.164 86.136 18.139 Skyldige beløb vedrørende salg af andelslejligheder... 0 20.000 7 Øvrige skyldige beløb... 53.393 80.548 Kortfristet gæld i alt... 323.320 228.408 Gæld i alt... 48.618.520 48.523.608 Passiver i alt... 67.375.561 67.948.789 Garantistillelser for andelsboliglån i alt kr. 0. - 7 -
Noter Note 1 - Ren- og vedligeholdelse 2008 2007 Vedligeholdelse vaskeanlæg m.v.... 12.450 12.800 Reparation af porttelefon... 0 11.298 Eftersyn af xenon installation... 3.125 0 Diverse VVS arbejde... 0 10.543 Anlægsgartner... 0 9.783 Containertømning... 0 8.429 Diverse elinstallationer... 9.424 5.966 Reparation af vaskeri m.v.... 0 5.050 Kloakservice... 0 5.014 Maling af vinduer... 2.844 0 Trappevask... 38.637 3.825 Udskiftning af nippelmuffer m.v.... 47.256 0 Udskiftning af motor, ventilationsanlæg... 16.496 0 Diverse ren- og vedligeholdelse... 3.272 3.923 Note 2 - Mindre nyanskaffelser ---0--- 133.504 76.631 Kombiskilte... 245 2.648 Køleskab... 3.250 0 Måtter... 0 1.622 Diverse mindre nyanskaffelser... 1.739 0 ---0--- 5.234 4.270-8 -
Noter 31/12 2008 31/12 2007 Note 3 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Saldo primo... 50.000 0 Anvendt hensættelse... 0 0 Ordinær hensættelse... 50.000 50.000 Ekstraordinær hensættelse... 0 0 Note 4 Vaskeri ---0--- 100.000 50.000 Anskaffelsessum primo... 70.000 25.000 Tilgang i årets løb... 0 45.000 70.000 70.000 Afskrivninger primo... 4.542 1.667 Afskrivning indeværende år... 7.000 2.875 11.542 4.542 Vaskeri... 58.458 65.458 Note 5 Egenkapital ---0--- 31/12 2008 31/12 2007 Andelshaverindskud (note 8)... 10.977.200 10.977.200 Opskrivningsfond ejendommen... 5.977.600 6.577.600 Overførsel til næste år: Saldo primo... 1.820.381 Overført af årets resultat... -118.140 1.702.241 1.820.381 18.657.041 19.375.181-9 -
Noter 31/12 2008 31/12 2007 Note 6 Prioritetsgæld *Realkredit Danmark, opr. 36.500.000, 4,02% flexlån F8 (afdragsfrit) (næste rentetilpasning sker primo 2015)... 36.500.000 36.500.000 *Realkredit Danmark, opr. 10.818.000, 4,04% flexlån F4 (afdragsfrit) (næste rentetilpasning sker primo 2011)... 10.918.000 10.918.000 Pantebrev o/essex Invest, opr. 1.674.000, 5% (afdragsfrit)... 877.200 877.200 Kursværdi andrager 47.993.018. *Restløbetid 26 år Note 7 Øvrige skyldige beløb ---0--- 48.295.200 48.295.200 Diverse håndværkerudgifter... 29.700 0 Revisorhonorar, anslået... 16.250 12.500 Trappevask... 5.375 0 Køb af vaskemaskine... 0 45.000 Honorar, vurdering af ejendommen... 0 10.063 Telefongodtgørelse bestyrelse... 0 8.800 Administrationshonorar... 0 3.600 Diverse skyldige beløb... 2.068 585 ---0--- 53.393 80.548-10 -
Noter Note 8 Andelshaverindskud Andelshaverindskuddet hidrører fra 36 andelshavere, som i alt har indskudt kr. 10.977.200. Værdien af andelskronen andrager pr. 31. december 2008 kr. 1,89, hvilket beløb fremkommer på følgende måde. Andelshaverindskud... *11.854.000 --------------- Egenkapital, jfr. foran... 18.657.041 Korrektion vedrørende: Opskrivning af ejendommen til kontant handelsværdi... 3.450.000 Kursregulering prioritetsgæld... 302.182 3.752.182 Korrigeret egenkapital herefter... 22.409.223 ========= * Indbetalt andelshaverindskud... 10.977.200 Indskud 3 usolgte andelslejligheder... 877.200 22.409.223 Værdi pr. oprindeligt indskudt andelskrone = 1,89 (s.å 2,41) 11.854.400 11.854.400 ========= Andelsværdien for de enkelte andelslejligheder vil således efter dette princip maksimalt andrage: Oprindeligt Maksimal *Vedtaget andelshaver- andelsværdi andelsværdi indskud pr. 31/12 2008 2007 Åparken 6, st. lejl. 1... 369.600 698.544 890.736 Åparken 6, st. lejl. 2... 287.600 543.564 693.116 Åparken 6, st. lejl. 3... 284.000 536.760 684.440 Åparken 6, st. lejl. 4... 282.000 532.980 679.620 Åparken 6, st. lejl. 5... 279.600 528.444 673.836 Åparken 6, st. lejl. 6... 349.600 660.744 842.536 Åparken 6, 1. lejl. 1... 379.600 717.444 914.836 Åparken 6, 1. lejl. 2... 295.600 558.684 712.396 Åparken 6, 1. lejl. 3... 291.600 551.124 702.756-11 -
Noter Oprindeligt Maksimal *Vedtaget andelshaver- andelsværdi andelsværdi indskud pr. 31/12 2008 2007 Åparken 6, 1. lejl. 4... 287.600 543.564 693.116 Åparken 6, 1. lejl. 5... 289.600 547.344 697.936 Åparken 6, 1. lejl. 6... 359.600 679.644 866.636 Åparken 6, 2. lejl. 1... 397.600 751.464 958.216 Åparken 6, 2. lejl. 2... 299.600 566.244 722.036 Åparken 6, 2. lejl. 3... 297.600 562.464 717.216 Åparken 6, 2. lejl. 4... 293.600 554.904 707.576 Åparken 6, 2. lejl. 5... 295.600 558.684 712.396 Åparken 6, 2. lejl. 6... 375.600 709.884 905.196 Åparken 6, 3. lejl. 1... 407.600 770.364 982.316 Åparken 6, 3. lejl. 2... 303.600 573.804 731.676 Åparken 6, 3. lejl. 3... 299.600 566.244 722.036 Åparken 6, 3. lejl. 4... 297.600 562.464 717.216 Åparken 6, 3. lejl. 5... 299.600 566.244 722.036 Åparken 6, 3. lejl. 6... 389.600 736.344 938.936 Åparken 6, 4. lejl. 1... 419.600 793.044 1.011.236 Åparken 6, 4. lejl. 2... 311.600 588.924 750.956 Åparken 6, 4. lejl. 3... 307.600 581.364 741.316 Åparken 6, 4. lejl. 4... 303.600 573.804 731.676 Åparken 6, 4. lejl. 5... 305.600 577.584 736.496 Åparken 6, 4. lejl. 6... 399.600 755.244 963.036 Åparken 6, 5. lejl. 1... 439.600 830.844 1.059.436 Åparken 6, 5. lejl. 2... 313.600 592.704 755.776 Åparken 6, 5. lejl. 3... 311.600 588.924 750.956 Åparken 6, 5. lejl. 4... 307.600 581.364 741.316 Åparken 6, 5. lejl. 5... 309.600 585.144 746.136 Åparken 6, 5. lejl. 6... 411.600 --------------- 777.924 --------------- 991.956 --------------- * Vedtaget andelskrone 2,41. Værdiansættelsen er baseret på, at ejendommen medtages til den kontante handelsværdi. Til orientering kan det oplyses, at der foreligger en af en valuar den 28. november 2008 fortaget kontant handelsværdivurdering, hvor ejendommen er vurderet til kr. 68.700.000. Opmærksomheden henledes i den forbindelse på, at der af valuaren foretagne kontante handelsværdi ikke må lægges til grund ved overdragelse af andelslejligheder, som finder sted senere end 18 måneder fra vurderingsdatoen, samt at der ved overdragelse ikke må kræves en højere pris for andelen end den, der følger af formueberegningen skitseret i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimalprissystem. - 12 -
Noter Vi skal endvidere henlede opmærksomheden på, at de enkelte andelshavere herudover ved salg kan opnå et beløb svarende til de af vedkommende dokumenterede afholdte forbedringsudgifter opgjort efter de af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede retningslinier. Som følge heraf skal vi meget anbefale de enkelte andelshavere at føre regnskab med de afholdte udgifter hertil. 5616/arb.dok./årsrap.2008-13 -