Holme Møllevej 11-29 8260 Viby J Årsrapport for 2008 (5. regnskabsår) Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2009. Dirigent
Indholdsfortegnelse Side Ledelsens årsberetning og påtegning... 2 Den uafhængige revisors påtegning... 3 Anvendt regnskabspraksis... 4-5 Resultatopgørelse for 2008... 6 Balance pr. 31. december 2008... 7 8 Noter... 9 12-1 -
Ledelsens årsberetning Ledelsens årsberetning og påtegning Det regnskabsmæssige resultat Årsrapporten for 2008 udviser et resultat på kr. -1.823.732, som bestyrelsen foreslår overført til næste år. Resultatet er især påvirket af, at der i indeværende regnskabsår er hensat kr. 2.300.000 til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen. Balancen Egenkapitalen andrager pr. 31. december 2008 kr. 22.777.002 mod kr. 25.129.734 i forrige regnskabsår. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke efter den 31. december 2008 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for andelsboligforeningens finansielle stilling. ---0--- Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2008 for. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Det erklæres herved, at ingen af foreningens aktiver er pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold udover de i årsrapporten anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, udover de i årsrapporten anførte. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Viby J., den 25. marts 2009 I bestyrelsen: Henri Risager Susan Jensen Mette Krøyer Formand Næstformand Kasserer Andrée Olsson Thomas Nielsen - 2 -
Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i. Vi har revideret årsrapporten for for regnskabsåret 1. januar 31. december 2008, omfattende ledelsens årsberetning og påtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsrapporten aflægges efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for selskabets udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2008 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Åbyhøj, den 25. marts 2009 Revision 2 Registreret Revisionsaktieselskab Peter Kajhøj Registreret revisor, HD - 3 -
Anvendt regnskabspraksis Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for 11-29 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder. Regnskabspraksis Den anvendte regnskabspraksis er ikke ændret i forhold til det foregående regnskabsår. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde foreningen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når foreningen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå foreningen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker for hver enkelt regnskabspost som beskrevet nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdiregulering af finansielle aktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som finansielle indtægter eller finansielle omkostninger. Resultatopgørelsen De samlede terminsydelser udgiftsføres. Materielle anlægsaktiver Ejendommen er medtaget til den kontante ejendomsværdi pr. 1. oktober 2008. Der foretages ikke afskrivning på ejendommen, da den ved normal vedligeholdelse ikke forventes at være underkastet værdiforringelse. Omsætningsaktiver Forudbetalte beløb omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Langfristet gæld Prioritetsgælden er medtaget til pantebrevsrestgælden. Kortfristet gæld Kortfristet gæld består af faktisk skyldige beløb samt afsatte omkostninger, der vedrører indeværende regnskabsår. Skat Der er i årsrapporten afsat selskabsskat af foreningens erhvervsmæssige indkomst. - 4 -
Andelsboligforeninger skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når det sidste udlejede bliver afhændet og overgår til andelslejlighed og dermed til skattefri virksomhed. Skattepligten omfatter den del af ejendomsavancen, som kan henføres til de lejligheder, der er solgt siden stiftelsen og frem til udgangen af det indkomstår, hvor det sidste udlejede lejemål sælges. Beskatningen kan udgøre et væsentligt skattetilsvar, der ikke fremgår af årsrapportens balance. - 5 -
Resultatopgørelse for 2008 Note 2008 2007 Indtægter Boligafgift... 1.978.155 2.113.581 Lejeindtægt, udlejede lejligheder... 467.449 431.461 Lejeindtægt, erhverslejemål... 191.907 294.875 Lejeindtægt, kælderrum... 23.100 16.850 Lejeindtægt, garager... 42.900 35.500 Øvrige indtægter... 29.236 49.759 Indtægter i alt... 2.732.747 2.942.026 Omkostninger Terminsydelser: Prioritetsrenter... 1.774.205 Afdrag prioritetsgæld... 0 Tilskud, privat byfornyelse... -75.133 1.699.072 1.379.748 Ejendomsskat samt renovation... 209.840 203.831 El og vand... 222.803 190.647 Forsikringer... 44.356 41.182 Kontingent samt kursusudgifter, ABF... 9.445 10.823 1 Ren- og vedligeholdelse... 605.433 778.253 1 Vaskeri... -27.662-31.347 1 Arbejdsweekend mv.... -116 3.842 2 Mindre nyanskaffelser... 31.305 14.277 Kontorartikler, gebyrer samt porto m.v.... 7.672 11.126 Administrationshonorar... 97.500 108.449 Annoncering... 4.827 2.395 Revisorhonorar... 25.000 33.000 Honorar, varmeregnskab... 14.964 19.593 Telefongodtgørelse, bestyrelsen... 10.000 12.000 Øvrige konsulenthonorarer... 8.750 0 Honorar, vurdering af ejendommen (regulering tidligere år). 0-2.500 Generalforsamling samt gaver m.v.... 3.476 2.556 Afskrivning driftsmateriel... 8.018 8.017 Omkostninger i alt... 2.974.683 2.785.892 Resultat før finansielle poster... -241.936 156.134 Finansielle indtægter: Renter, bank... 10.315 Renter, Grundejernes Investeringsfond.. 8.364 18.679 0 Finansielle omkostninger: Kurstab samt låneomkostninger... -3.975-1.898.703 Resultat før ekstraordinære poster... -227.232-1.742.569 Ekstraordinære poster: Avance ved salg af andelslejlighed... 703.500 Tab tilgodehavende antenneafgift... 0 703.500-98.248 Resultat før hensættelser... 476.268-1.840.817 3 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen 2.300.000 4 Hensættelse til skat... 0-2.300.000-800.000 Resultat... -1.823.732-2.640.817 der foreslås overført til næste år. - 6 -
Balance pr. 31. december 2008 Aktiver Note 31/12 2008 31/12 2007 Anlægsaktiver Ejendommen, matr.nr. 27dv m.fl. Viby: Kontant ejendomsværdi pr. 1/10 2008... 69.100.000 69.700.000 Driftsmateriel og inventar... 0 8.018 Anlægsaktiver i alt... 69.100.000 69.708.018 Omsætningsaktiver Forudbetalte beløb... 3.317 127.487 Tilgodehavende beløb... 4.817 456 Varmeregnskab tidligere år... 0 5.849 Indestående i Grundejernes Investeringsfond... 453.316 487.611 Jyske Bank: Kassekredit 123.066-6... 315.787 234.892 Sparekassen Hobro: Foreningskonto 133.761-0... 67.516 Vaskekonto 134.080-8... 467 67.983 26.927 Kassebeholdning... 3.830 1.446 Omsætningsaktiver i alt... 849.050 884.668 Aktiver i alt... 69.949.050 70.592.686-7 -
Balance pr. 31. december 2008 Passiver Note 31/12 2008 31/12 2007 Egenkapital 5 Egenkapital... 22.777.002 25.129.734 Hensættelser 3 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen... 4.300.000 2.000.000 Langfristet gæld 6 Prioritetsgæld... 41.746.000 41.746.000 Langfristet gæld i alt... 41.746.000 41.746.000 Kortfristet gæld Forudbetalt husleje og deposita... 372.554 364.527 Skyldigt beløb vedrørende salg af andelslejligheder m.v. 476.158 756.738 Varmeregnskab 2007/2008: Afholdte udgifter... 276.088 Indbetalt a conto... -188.980 87.108 0 Periodeafgrænsningsposter... 10.355 211.789 4 Hensat til skat... 0 0 Mellemregning med administrator... 0 56.583 Forudindkasseret erhvervsleje... 40.039 0 Skyldige vedligeholdelsesbeløb... 0 191.867 7 Øvrige skyldige beløb... 139.834 135.448 Kortfristet gæld i alt... 1.126.048 1.716.952 Gæld i alt... 42.872.048 43.462.952 Passiver i alt... 69.949.050 70.592.686 Garantistillelser for andelsboliglån i alt kr. 0-8 -
Note 1 - Ren- og vedligeholdelse Noter 2008 2007 Gartner vedrørende udenomsarealet m.v.... 499.004 89.450 Tømrer og snedker... 36.966 160.027 Snerydning m.v.... 20.239 27.840 Centralvarmeanlæg/VVS... 19.020 257.039 Murer... 13.906 2.918 Gårdanlæg m.v.... 6.829 189.452 Elektriker... 4.165 41.095 Låseservice... 2.292 3.553 Telefonudgifter... 1.979 2.285 Maler... 1.033 0 Kloakarbejde/slamsugning... 0 3.875 Øvrig ren- og vedligeholdelse... 0 719 605.433 778.253 Vaskeri: Indtægter vaskeri... -39.491 Udgifter vaskeri... 11.829-27.662-31.347 Arbejdsweekend: Medtagne gebyrer, arbejdsweekend... -4.000 Afholdte omkostninger, arbejdsweekend... 3.884-116 3.842 Note 2 - Mindre nyanskaffelser ---0--- 577.655 750.748 Komfur... 10.895 0 Borde og stole... 4.869 0 Arkivskabe... 2.371 0 Bolte og bor... 2.625 0 Moppesæt... 1.290 0 Konvektorovne mv.... 0 797 Fyrfadsstager... 0 329 Affaldsvogn... 0 350 Kaffemaskiner... 0 300 Støvsuger inkl. tilbehør... 0 2.849 Havespader og håndsave... 0 1.075 Laserafstandsmåler... 0 1.244 Stålwirer samt wirelås... 0 834 Komfur... 0 6.499 Småanskaffelser iøvrigt... 9.255 0 31.305 14.277-9 -
Noter 31/12 2008 31/12 2007 Note 3 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Saldo primo... 2.000.000 1.200.000 Anvendt hensættelse... 0 0 Ordinær hensættelse... 300.000 300.000 Ekstraordinær hensættelse... 2.000.000 500.000 Note 4 Hensættelse til skat ---0--- Hensat til skat kr. 0 fremkommer på følgende måde: 4.300.000 2.000.000 Andelsboligforeningen skal skattemæssigt behandles som en forening, jfr. 1 stk. nr. 6 i selskabsskatteloven. Foreningen vil dog kun være skattepligtig af indtægter ved erhvervsmæssig virksomhed, der udøves over for ikke-medlemmer af andelsboligforeningen, hvilket i 2008 vil dreje sig om lejeindtægter kr. 659.356. Den skattepligtige indkomst kan herefter opgøres på følgende måde: Resultat før renter m.v.... -241.936 241.936 659.356 Skattepligtig indkomst: = 58. 374 2.732.747-241.936 ========= Årets skattemæssigeunderskud kan fremføres sammen med de i tidligere indkomstår fremførte skattemæssige underskud. Saldo herfor kan opgøres således: Skattemæssige underskud: Skattemæssigt underskud 2005, restbeløb... 193.958 Skattemæssigt underskud 2008... 58.374 Restbeløb til fremførsel... 252.332 ========= - 10 -
Noter 31/12 2008 31/12 2007 Note 5 Egenkapital Andelshaverindskud (note 8): Saldo primo... 1.805.000 Tilgang i årets løb... 71.000 1.876.000 1.805.000 Afdrag prioritetsgæld (efter 1/1 2005)... 455.464 455.464 Opskrivningsfond ejendommen (efter 1/1 2005)... 26.085.469 26.685.469 Overførsel til næste år: Saldo primo... -3.816.199 Overført af årets resultat... -1.823.732 5.639.931-3.816.199 ---0--- 22.777.002 25.129.734 Note 6 - Prioritetsgæld BRF, opr. 41.746.000, 4,0% obligationslån (afdragsfrit)... 41.746.000 41.746.000 Ejerpantebrev nom. 2.500.000 til sikkerhed for bankgæld... 0 0 Kursværdi andrager kr. 39.136.875. Restløbetid 8 år 41.746.000 41.746.000 Note 7 - Øvrige skyldige beløb ---0--- Revisorhonorar, anslået... 25.000 25.000 Telefongodtgørelse, bestyrelsen... 10.000 10.000 Grundejernes Investeringsfond... 93.860 100.448 Øvrige konsulenthonorarer... 1.750 0 Diverse omkostninger... 9.224 0 ---0--- 139.834 135.448-11 -
Noter Note 8 Andelshaverindskud Andelshaverindskuddet hidrører fra 43 andelshavere, som i alt har indskudt kr. 1.805.000. Andelsværdi pr. m 2 pr. 31. december 2008 fremkommer på følgende måde: Værdiansættelsen er baseret på, at ejendommen medtages til den kontante ejendomsværdi pr. 1. oktober 2008. Andelshaverindskud... 1.876.000 Egenkapital, jfr. foran... 22.777.002 Korrektion vedrørende: Kursregulering af prioritetsgæld... 2.609.125 Korrigeret egenkapital herefter... 25.386.127 ========= Andelsværdi pr. m 2 25.386.127 = 6. 766 3.752 Bestyrelsens forslag til andelsværdi pr. m 2 er kr. 6.750. Til orientering kan det oplyses, at den på generalforsamlingen for regnskabsåret 2007 vedtagne andelsværdi pr. m 2 var kr. 5.750. Opmærksomheden henledes på, at der ved overdragelse ikke må kræves en højere pris for andelen end den, der følger af formueberegningen skitseret i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimalprissystem. Vi skal endvidere henlede opmærksomhed på, at de enkelte andelshavere herudover ved salg kan opnå et beløb svarende til de af vedkommende dokumenterede afholdte forbedringsudgifter opgjort efter de af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede retningslinier. Som følge heraf skal vi meget anbefale de enkelte andelshavere af føre regnskab med de afholdte udgifter hertil. 3490/Rap-2008-12 -