Århus Kommune Lokalplan nr. 727 Boligområde ved Skovgårdsvænget i Tranbjerg KONGSBAK INFORMATIK Juni 2005
Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Skovgårdsvænget i Tranbjerg. Indeholder tillæg nr. 52 til kommuneplan 2001 727 Statistikområde/distrikt nr.: 2.91 + 7.30 Registreringskortblad nr.: 64 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Juni 2005
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628. Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22. Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA. Thunøgade 40, 8000 Århus C. Tlf. 86 20 21 11. Illustrationstegninger er udført i samarbejde med Arkitektfirmaet Jette & Jørgen Frost Larsen MAA. A/S. Boks 444, Nørregade 12, 8660 Skanderborg. Tlf. 86 52 18 22.
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 727 Boligområde ved Skovgårdsvænget i Tranbjerg. INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 5 2. Område og opdeling... 5 3. Anvendelse... 7 4. Udstykning... 8 5. Trafikforhold... 8 6. Teknisk forsyning... 9 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 9 8. Bebyggelsens udseende... 11 9. Ubebyggede arealer... 12 10. Støjforhold... 12 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 12 12. Grundejerforening... 13 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 13 14. Servitut... 13 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 21 TILLÆG TIL KOMMUNEPLAN Tillæg nr. 52 til Kommuneplan 2001... 22 LOKALPLANKORT... bilag Vedtagelsespåtegninger... 25
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område beliggende i det sydvestlige Tranbjerg. Lokalplanområdet, der er ca. 4 ha stort og beliggende i landzone, var ved planens udarbejdelse privat ejet. Lokalplanområdet ligger vest for Skovgårdsvænget og Orholt Allé. Mod nord grænser området op til eksisterende parcelhusområde. Mod vest grænser lokalplanområdet op til det åbne land, herunder område med planlagt skovrejsning. Mod syd grænser området op til et fremtidigt boligområde. Området omfatter en eksisterende gartneriejendom og mindre huse og landejendomme med tilhørende jordtilliggender. Den eksisterende bebyggelse i området forudsættes nedrevet. Planens baggrund, mål og hovedtræk Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at området kan anvendes til tætlav og åben-lav boligbebyggelse. Lokalplanområdet er opdelt i tre delområder, område I, II og III. Område I er underinddelt i tre storparceller, Ia, Ib og Ic. Storparcellerne Ia og Ic er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse og etageboligbebyggelse, mens storparcel Ib er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. Område II er udlagt til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse og dobbelthuse. Område III er udlagt som fælles friarealer for lokalplanområdet. Ny boligbebyggelse i områder med tæt-lav boligbebyggelse skal placeres i overensstemmelse med de udlagte byggefelter, der er vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. For områderne til tæt-lav boligbebyggelse og etageboligbebyggelse er bebyggelsesprocenten fastsat til 35 for områderne under ét, eller i alt maksimalt 10.130 m 2 etageareal. I området til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse og dobbelthuse er bebyggelsesprocenten fastsat til maksimalt 25 for den enkelte grund. I lokalplanområdet vil der kunne opføres i alt ca. 110 boliger med en størrelse på gennemsnitligt ca. 100 m 2. Bygningernes maksimale etageantal varierer mellem 1 etage, 1 etage med udnyttelig tagetage og 2 etager, mens bygningshøjden ikke må overstige 8,5 m. I området nær ved den eksisterende parcelhusbebyggelse mod nord, langs Skovgårdsvænget og i den sydlige del af lokalplanområde er etageantallet fastsat fra 1 til 1 etage med
4 udnyttelig tagetage, mens bebyggelse i 2 etager alene må opføres i den nordvestlige del af området i passende afstand fra det tilgrænsende parcelhusområde. Lokalplanen indeholder endvidere bestemmelser om bebyggelsens udformning. Der er bl.a. fastsat bestemmelser om en ensartethed i materialekarakteren for den enkelte storparcel for at sikre et arkitektonisk ensartet og harmonisk udtryk. Veje- og stiforhold Den nordlige del af lokalplanområdet samt ejendommen matr. nr. 6g nordvest for lokalplanområdet vejbetjenes fra Skovgårdsvænget. Den sydlige del af lokalplanområdet samt et fremtidigt boligområde syd for lokalplanområdet vejbetjenes fra Orholt Allé. Eksisterende veje i lokalplanområde nedlægges. Det medfører, at den del af Ingerslevvej, der ligger vest for lokalplanområdet, lukkes for kørende trafik ved grænsen til lokalplanområdet, så kørende trafik fra lokalplanområdet til den vestlige del af Ingerslevvej og omvendt ikke er mulig. Lokalplanen sikrer dog, at der bliver stiadgang fra lokalplanområdet til Ingerslevvej, ligesom der sikres en stiforbindelse fra lokalplanområdet til parcelhusområdet beliggende nord for lokalplanområdet. Friarealer og beplantning De fælles friarealer er blandt andet udlagt under hensyn til områdets landskabelige omgivelser og kvaliteter. Områdets langs vandløbet mod vest er således udlagt som fælles friarealer og er dermed friholdt for bebyggelse. Endvidere er der udlagt et større fælles friareal fra hjørnet af Skovgårdsvænget/Orholt Allé til lokalplangrænsen mod vest. Derved sikres en grøn kile og forbindelse på tværs gennem det nye boligområde. De fælles friarealer fra syd til nord gennem lokalplanområdet giver adgang til området syd for lokalplanområdet og til et nyt skovområde nordvest for lokalplanområdet. Et karakteristisk valnøddetræ omtrent midt i lokalplanområdet bevares. Illustrationsplanen på side 3 viser et eksempel på, hvordan området kan bebygges og indrettes.
LOKALPLANENS BESTEMMELSER 5 Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området anvendes til lav boligbebyggelse til helårsbeboelse med tilhørende fællesfaciliteter, boligområdet opdeles i mindre overskuelige enheder, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området, og lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet og omfatter, jf. matrikelkortet på side 6, matr. nr. 3ub, Jegstrup By, Tranbjerg og matr. nr. 5h, 5d, 11b, 14c, 14i, 42b, 50b, 58b og del af 6g, alle af Ingerslev By, Tiset, samt alle parceller, der efter den 2. februar 2004 udstykkes i området. Se fodnote 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er opdelt i områderne Ia, Ib, Ic, II og III som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdet overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på ejendommene matr. nr. 3ub, Jegstrup By, Tranbjerg, og matr. nr. 6g, 14c, 14i og 42b, Ingerslev By, Tiset, der er omfattet af lokalplanen. Ejendommene skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil de tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote 2. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling. 2. Ophævelse af landbrugspligten sker i forbindelse med Jordbrugskommissionen for Århus Amts godkendelse af udstykning, hvor en sådan er nødvendig. Der kan i forbindelse med ophævelse af landbrugspligten stilles betingelser i medfør af landbrugslovens 4 stk. 3 og/eller stk. 4.
6 N Lokalplangrænse Matrikelkortudsnit. Mål 1:2.000. Kortet viser de matrikulære forhold den 2. februar 2004.
7 3. Anvendelse Stk. 1. Område I Området, der er opdelt i storparcellerne Ia, Ib og Ic, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kæde-, gård-, og klyngehuse og lignende med tilhørende fællesfaciliteter. En del af bebyggelsen i storparcel Ia kan opføres som etageboligbebyggelse i to etager, mens hele bebyggelsen i storparcel Ic kan opføres som etageboligbebyggelse i to etager. Stk. 2. Stk. 3. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Mindst 5% af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsareal for storparcellens beboere. Jf. endvidere 9 stk. 1. Område II Stk. 4. Stk. 5. Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af fritliggende parcelhuse og dobbelthuse. Ved bebyggelse med fritliggende parcelhuse må der kun opføres eller indrettes én bolig på hver grund. Ved bebyggelse med dobbelthuse må der højst opføres eller indrettes to boliger på hver grund. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område III Stk. 6. Området er udlagt til fælles friareal, herunder veje, stier og regnvandsbassiner for samtlige beboere i lokalplanområdet. På dette areal må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål, f.eks. supplerende beplantning, legepladser m.m. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 7. Placering af mindre bygninger til områdets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling.
8 4. Udstykning Område I Stk. 1. Stk. 2. Udstykning af området i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Storparcellerne kan dog slås sammen og bebygges samlet. Ved yderligere udstykning af storparcellerne til tæt-lav boligbebyggelse gælder småhusreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelser på 700 m 2 ikke. Område II Stk. 3. Ved udstykning til parcelhusgrunde må ingen grund udstykkes med en mindre størrelse end 700 m 2. Ved udstykning til dobbelthusgrunde (maksimalt 2 boliger pr. grund) må ingen grund udstykkes med en mindre størrelse end 1.000 m 2 i princippet som vist på illustrationsplanen på side 3. Endvidere må ingen grund til den enkelte bolig i et dobbelthus udstykkes med en mindre størrelse end 500 m 2. 5. Trafikforhold Stk. 1. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Veje A-B og D-E... 10 m brede Veje B-C og veje mrkt. F... 8 m brede Sti a-b... 3 m bred Veje mrkt. F i områderne Ia, Ib og II er vist med en principiel placering. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Vejadgang til den nordligste del af lokalplanområdet må kun ske fra Skovgårdsvænget ved punkt A som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Vejadgang til område II må kun ske fra Orholt Allé og vej D-E som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Vejen F i område Ic betjener endvidere ejendommen matr. nr. 6g, Ingerslev By, Tiset, beliggende uden for lokalplanområdet umiddelbart vest for område Ic. Se fodnote 3. Vej D-E betjener endvidere ejendomme beliggende i kommuneplanens område 21.03.11 BO syd for lokalplanområdet, jf. kommuneplanens rammekort på side 14. Eksisterende veje i lokalplanområdet nedlægges. Nedlæggelsen vil ske i henhold til vejlovgivningen. Se fodnote 3. 3. I forbindelse med nedlæggelse af eksisterende veje i lokalplanområdet vil vejadgangen fra lokalplanområdet til den del af Ingerlevvej, der ligger vest for lokalplanområdet blive lukket og erstattet af en stiadgang. Endvidere vil vejadgangen fra den vestlige del af Ingerlevvej til ejendommen matr. nr. 6g, Ingerslev By, Tiset, blive lukket og afløst af ny vejadgang via lokalplanområdet.
9 Stk. 7. Der skal sikres stiadgang fra lokalplanområdet ved pkt. C til den del af Ingerslevvej, der ligger vest for lokalplanområdet. Se fodnote 3 på side 8. Endvidere skal der sikres en stiforbindelse fra område Ib til område II, i princippet mellem punkterne c og d som vist på lokalplankortet. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. På hver storparcel skal der etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne m.v.). Der skal til godkendelse hos Magistratens 2. Afdeling indsendes et projekt for de i stk. 1, stk. 7 og stk. 9 nævnte veje, stier og vendepladser. Der skal reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Parkering skal i princippet placeres som vist på illustrationsplanen. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I Stk. 1. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet angivne byggefelter, idet bebyggelsen dog kan brydes af stier, parkeringslommer, vendepladser samt opholds- og friarealer beliggende inden for byggefelterne. Garager, carporte, skure, udhuse og lignende mindre småbygninger kan opføres uden for byggefelterne. Stk. 2 Der må på storparcel nr.: Ia opføres maksimalt 5.590 m 2 etageareal. Ib opføres maksimalt 3.890 m 2 etageareal. Ic opføres maksimalt 650 m 2 etageareal. I alt maksimalt 10.130 m 2 etageareal. Se fodnote 4. Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse og småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 11eller 12, 4. Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 35, beregnet af storparcellerens areal under ét fratrukket skønnet færdselsareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimale tilladte antal m 2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage.
10 eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. I område Ia må højst 40 % af storparcellens etageareal anvendes til etageboliger. I område Ib må ikke opføres etageboliger. I område Ic må alle boliger opføres som etageboliger. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Beboelsesbygninger må højst opføres i det antal etager, der er anført for de enkelte byggefelter på lokalplankortet foruden eventuel kælder. Bebyggelse, der er angivet som 1½ etage, svarer til 1 etage med udnyttelig tagetage. I tilknytning til hver bolig i stueplan skal der være et udendørs opholdsareal på terræn på mindst 25 m 2. Opholdsareal til boliger på 1. sal kan enten etableres som et udendørs opholdsareal på terræn på mindst 25 m 2 eller som terrasse eller altan af passende størrelse. Til sikring af foranstående bestemmelser samt bestemmelserne i 7 stk. 9, 10, 11, 12 og 13, 8 og 9 stk.1, 2 og 3 må bebyggelse i området kun ske på grundlag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 5. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger, herunder udhuse, udestuer, vinterhaver m.v. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Bevaring af eksisterende beplantning som angivet på lokalplankortet. Eventuel etablering af ny beplantning, jf. 9 stk. 3. Udformning af støjafskærmning, jf 9 stk. 3. Storparcellens interne vej-, parkerings-, vendeplads- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, fællesarealer og lignende. Område II Stk. 6. På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. For hver dobbelthusgrund må dog opføres eller indrettes to boliger i form af et dobbelthus. Stk. 7. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Stk. 8. Bygninger må ikke opføres i mere end 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder 5. Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration.
11 Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 9. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Internt i lokalplanområdet gælder ingen særlige bestemmelser om højdeog afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimeligt omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fællesarealer end 0,50 m. Af støjmæssige hensyn (jf. krav i 10) skal opholdsarealer og boligbebyggelse i 1 etage placeres i en afstand af mindst 30 m fra midten af Skovgårdsvængets henholdsvis Orholt Allés kørebaneareal, mens bebyggelse i 2 etager skal placeres i en afstand af mindst 40 m målt fra midten af vejenenes kørebaneareal. Ved etablering af støjskærm på 1,6 m nær vejskel af Skovgårdsvænget og Orholt Allé kan boligbebyggelse i 1 etage og opholdsarealer dog placeres umiddelbart bag støjskærmen, mens bebyggelse i 2 etager skal placeres i en afstand af mindst 25 m fra midten af vejenes kørebanearealer. Støjbyggelinierne er angivet på lokalplankortet. Stk. 13. Bebyggelsen og dens udearealer skal i størst muligt omfang tilpasses det eksisterende terræn. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Boligbebyggelse og evt. fælleshus skal inden for den enkelte storparcel udføres i ens materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, udhuse, garager, carporte og lignende mindre bygninger må opføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Stk. 2. Stk. 3. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Se fodnote 6. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. 6. Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af anlæg til indvinding af solenergi.
12 9. Ubebyggede arealer Stk. 1. Opholdsarealer i storparceller, jf. 3 stk. 3, skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Stk. 2. Det på lokalplankortet viste valnøddetræ skal bevares. Se fodnote 7. Stk. 3. Placering af eventuel støjafskærming langs Skovgårdsvænget og Orholt Allé skal i princippet ske som vist på lokalplankortet, idet støjskærme ikke må placeres nærmere vejskel af Skovgårdsvænget og Orholt Allé end 0,5 m. Støjafskærming må ikke opføres i større højde end 1,8 m målt i forhold til kørebanens niveau. Ud mod de omgivende veje skal støjskærmene tilplantes med klatreplanter og lignende, så de fremtræder med en grøn karakter, i princippet som et plantehegn eller hækbeplantning. Stk. 4. Stk. 5. Levende hegn mod færdselsarealer og fællesarealer skal plantes mindst 0,30 m inde på egen grund. Eventuel beplantning af vejarealer skal indsendes til godkendelse ved Vejkontoret. Se fodnote 8. 10. Støjforhold Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: - Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værker har fundet sted. - Veje, stier, parkerings- og vendepladser og beplantning i området er anlagt. Ligeledes skal område III være planeret og tilsået med græs. Se fodnote 9. 7. Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning. 8. Specielt henlede opmærksomheden på, at der ved udarbeldelse af beplantningsplan skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt eventuel belysning. I øvrigt henvises til Vejledning for træbeplantning udgivet af Miljøkontoret. 9. Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres, forinden ibrugtagen af ny bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelsen, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid.
Ved eventuel etapevis udbygning skal etapernes tilsvarende veje, stier, parkerings- og vendepladser, beplantning og friarealer anlægges efter en konkret vurdering af Magistratens 2. Afdeling. Ved etablering af støjafskærming i område Ia, Ib og II gælder endvidere, at ny bebyggelse i disse områder ikke må tages i brug før: - Den i 9 stk. 3 nævnte støjafskærmning, som hører til den enkelte etape, er etableret. 12. Grundejerforening Stk. 1. Der skal stiftes en grundejerforening til varetagelse af de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 10. 13 Stk. 2. Grundejerforeningen skal efter krav fra Magistratens 2. Afdeling sammensluttes med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder. 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der foreligger: - Udledningstilladelse fra Århus Amtskommune, Udvalget for Teknik og Miljø. - Tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen til ophævelse af skovbyggelinjen inden for lokalplanområdet, jf. 69 i Lov om naturbeskyttelse. Se fodnote 11. - Påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder samt ændring af anvendelse til følsom anvendelse, må ikke ske før der er meddelt tilladelse efter 8 i Lov om forurenet jord. 14. Servitut Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelse i medfør af planlovens 15 stk. 2, nr. 16: På matr. nr. 6g og 42b, Ingerslev By, Tiset, og matr. nr. 3ub, Jegstrup By, Tranbjerg: I servitut om forbud mod bebyggelse og arkæologiske fund, lyst den 7.5.1987, ophæves 6 vedrørende parcellernes benyttelse. 10.Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforening findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. 11. Såfremt skovbyggelinjen ikke ophæves, forudsætter lokalplanen dispensation fra Århus Kommune til opførelse af bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for det aktuelle område, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes boligområde 21.03.11 BO. O 210611BO 2103 02OF 210301OF 210304OF 210 210007NA 210307BO 210308OF 210303RE 210309BO 210306BO 210310OF 330016JO 210 210208B 330003NA 210311BO 210213BO Udsnit af kommuneplanens rammekort. Lokalplanområdet
Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen, bortset fra bestemmelsen om etageantal. Ved planlægningen af boligområdet har bygherren ønsket mulighed for, at en del af boligbebyggelsen kan opføres i 2 etager for dermed at skabe større mulighed for en variariation i boligbebyggelsens karakter og et varierende udbud af boligtyper. Lokalplanen åbner således mulighed for, at der i en del af lokalplanområdet kan opføres bebyggelse i 2 etager. Kommuneplanen indeholder imidlertid bestemmelse om, at bebyggelse ikke må opføres i mere end 1 ½ etage. På denne baggrund er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, der giver mulighed for, at bebyggelse i lokalplanområdet samt i den øvrige del af boligområde 21.03.11 BO, hvor der også er ønske om 2 etager, kan opføres i 2 etager, idet det dermed også bliver muligt at opføre etageboliger, som rammebestemmelserne giver mulighed for. Endvidere ønskes et mindre kommunalt ejet areal i den nordvestlige del af boligområde 21.03.11 BO ikke længere udlagt til boligformål, men ønskes i stedet overført til naturområde 33.00.03 NA, idet arealet udgør en del af en ejendom, der ligger i naturområde 33.00.03 NA, og hvor der er plantet ny skov. Arealoverførslen sker ved en justering af kommuneplanens områdegrænse mellem de to delområder. For at sikre de nævnte ændringer vedrørende etageantal og arealoverførsel er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, hvor ændringerne er indarbejdet. Kommuneplantillægget er gengivet på side 22 og 23. 15 Århus Kommuneatlas Lokalplanområdet indgår ikke i kommuneatlassets beskrivelse af bevaringsværdige sammenhænge. I lokalplanområdet findes 3 bygninger, hvis bevaringsværdi er registreret i forbindelse med udarbejdelsen af kommuneatlasset. De registrerede bygninger har alle en lav bevaringsværdi og er ikke omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser. Naturbeskyttelse Den største og nordlige del af lokalplanområdet er omfattet af en 300 m skovbyggelinje i henhold til naturbeskyttelseslovens 17. Skovbyggelinjen er affødt af en nyplantet skov nordvest for lokalplanområdet. Skovbyggelinjen er indtegnet med omtrentlig placering på lokalplankortet. Det forudsættes, at skovbyggelinjen ophæves for lokalplanområdet. Hvis skovbyggelinjen ikke ophæves af Skov- og Naturstyrelsen, vil bebyggelse i lokalplanområdet i stedet forudsætte dispensation fra skovbyggelinjen. Nærværende lokalplan tager ikke stilling til dispensation fra skovbyggelinjen. Det er imidlertid en forudsætning for planens udnyttelse inden for linjen, at der opnås den fornødne tilladelse, enten ved Skov- og Naturstyrelsens ophævelse af linjen eller ved dispensation. Da området ved lokalplanlægning overføres til byzone, vil Århus kom-
16
mune ved lokalplanens ikrafttræden få dispensationskompetencen i henhold til naturbeskyttelseslovens 65 stk. 6. Ved en senere dispensationsansøgning vil ansøgningen blive behandlet i henhold til naturbeskyttelseslovens bestemmelser herom. Langs lokalplanområdets vestlige afgrænsning løber et mindre vandløb i form af en bæk. Vandløbet er ikke omfattet af beskyttelsesbestemmelser i henhold til naturbeskyttelsesloven. Endvidere er vandløbet ikke omfattet af Århus Kommunes vandløbsregulativ. 17 Overordnede vejforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes dels fra Skovgårdsvænget og dels fra Orholt Allé, hvorfra der er adgang til Landevejen og til det øvrige overordnede vejnet i kommunen. På illustrationen på modstående side er angivet vej- og stiforhold ved et helt udbygget lokalplanområde. Herudover angiver illustrationen forbindelser med veje og stier uden for området. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har den 1.10.2002 oplyst, at der ikke er registeret jordfaste fortidminder inden for lokalplanområdet. Hvis der ved kommende anlægsarbejder i øvrigt påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. museumslovens 27. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger inden for Område med Særlige Drikkevandsinteresser (ODS-område). Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne inden for lokalplanområdet bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer, f.eks. opløsningsmidler og olieog benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Forbud mod brug af sprøjtemidler fremgår af deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af trafikstøj fra Skovgårdsvænget og fra Orholt Allé.
18 På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra vejmidten af Skovgårdsvænget og Orholt Allé beregnet til ca. 62 db(a). For at overholde kommuneplanens støjbestemmelser skal opholdsarealer og boligbebyggelse i 1 etage placeres i en afstand af mindst 30 m fra midten af vejenes kørebanearealer, mens boligbyggelse i 2 etager placeres i en afstand af mindst 40 m målt fra midten af vejenes kørebanearealer. Ved etablering af støjafskærmning med en højde på 1,6 m nær vejskel kan boligbebyggelse og opholdsarealer opføres umiddelbart bag støjafskærmingen, mens boligbebyggelse i 2 etager skal placeres mindst 25 m fra midten af vejenes kørebanearealerne. Støjbyggelinier er angivet på lokalplankortet bagerst i hæftet Forureningsforhold - jord Århus Kommunale Værker, Affald, har pr. 12. maj 2004 oplysninger om, at Århus Amt den 13. oktober 2003 har kortlagt matr. nr. 6g, Ingerslev By, Tiset, på vidensniveau 2, jf. Lov om forurenet jord. Matrikkel nr. 6 g er kortlagt, fordi der har været gartneri og er konstateret olieforurening på ejendommen. Ejendommen er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Bygningsinspektoratet samt tilsynsmyndigheden Århus Amt skal kontaktes, før der igangsættes grave - eller bygge/anlægsarbejde, og før arealernes anvendelse ændres til daginstitution, bolig eller anden følsom arealanvendelse. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er kollektiv trafikbetjent med linie 1 på Skovgårdsvænget. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger lokalplanområdet i Grønløkkeskolens distrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Vuggestue: Kirketorvet 10
19 Heldagsbørnehave: Laurbærvænget 4 Kirketorvet 10 Kirketorvet 2 C Integreret institution (3-13 års): Østerby Allé 348 Integreret institution (0-6 års): Østerby Allé 348 Børupvej 2 Torvevænget 5 B Integreret institution (½-13 års): Skovgårdsvænget 600 Fritidshjem: Grønløkke Allé 11 Torvevænget 5 A Servitutter Lokalplanområdet er omfattet af følgende ledningsservitutter der har betydning for lokalplanen. Servitutter, lyst den 27. juni 1972 og den 15. august 1972 på matr. nr. 2a m.fl, Jegstrup By, Tranbjerg Sogn, omfatter regn- og spildevandsledninger med servitutbælte på 2 m på hver side af ledningerne. Påtaleberettiget er Århus Kommune. Ledningerne er vist med omtrentlig placering på lokalplankortet. Carporte og lignende lette bygninger kan efter forudgående godkendelse fra den påtaleberettigede opføres over de servitutsikrede ledninger, såfremt bygningernes punktfundamenter placeres uden for de sikrede ledningstracéer. Endvidere vil ledningsejerne i påkommende tilfælde skulle holdes skadesløse for eventuelle merudgifter til reparation og vedligeholdelse af ledningerne. På matr. 6g, 42b, Ingerslev By, Tiset, og matr. nr. 3ub, Jegstrup By, Tranbjerg, er der den 7.5.1987 lyst en servitutbestemmelse om, at parcellerne ikke må bebygges. Påtaleret har Århus Kommune v/magistratens 2. Afdeling. Bestemmelsen, der er i strid med lokalplanen, har sin baggrund i, at arealet i sin tid blev solgt som landbrugsjord. Eftersom arealet senere er udlagt i kommuneplanen til boligformål og nu er omfattet af lokalplanen, har bestemmelsen ikke længere aktualitet, hvorfor den ophæves som anført i lokalplanens 14. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning: NRGi på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Århus Kommunale Værker efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår i øvrigt. Ny bebyggelse skal tilsluttes Tranbjerg Varmeværk AmbA, Jegstrupvænget 630, 8310 Tranbjerg, på værkets til enhver tid gældende betingelser.
20 Afløbsforhold: Spildevand: Regnvand: Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, ved Miljøkontoret, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning langs Skovgårdsvænget og Orholt Allé til Trankær Renseanlæg. Regnvand skal afledes via eksisterende regnvandsledning langs Skovgårdsvænget og Orholt Allé til eksisterende regnvandsbassin ved Tingskov Allé. Ny bebyggelse i området Ansøgning om byggeri i område I skal indsendes til Juridisk-Teknisk Kontor, Rådhuset, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Magistratens 2. Afdeling. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Juridisk-Teknisk Kontor, tlf. 89 40 25 00.
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 21 Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet kan kommunen ekspropriere privates ejendom eller rettigheder over ejendomme efter Lov om planlægning, 47. Lokalplanen indeholder i 2 en bestemmelse om, at et landzoneareal overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af Lov om planlægning, 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
22 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 52 til Kommuneplan 2001 Som det fremgår af redegørelsen om lokalplanens forhold til kommuneplanen på side 14, ændres det maksimale etageantal fra 1½ etage til 2 etager for kommuneplanens område 21.03.11 BO. Endvidere overføres et mindre areal i den nordvestlige del af boligområde 21.03.11 BO til naturområde 33.00.03 NA. De nye rammebestemmelser er anført på næste side, mens den justerede områdegrænse mellem område 21.03.11 BO og område 33.00.03 NA fremgår af nedenstående rammekort til tillæg nr. 52 til kommuneplanen. Rammekort til tillæg nr. 52 til kommuneplanen.
24