ÅRHUS KOMMUNE Notat vedr. bygningseftersyn udført på kommunens ejendomme i 2003 Udvalgte bygninger - Magistratens 1.- 2.- 3. og 4. Afdeling Idrætsbygninger - Magistratens 4. Afdeling December 2003
Indholdsfortegnelse 1. Indledning s. 2 2. Udvalgte ejendomme s. 3 3. Konklusion - Udvalgte ejendomme s. 5 4. Idrætsbygninger s. 6 5. Konklusion - Idrætsbygninger s. 7 6. Sammenfattende konklusion s. 8 Side 1 af 10
1. Indledning Formålet med det netop afsluttede bygningseftersyn af Udvalgte ejendomme i Magistratens 1., 2., 3., og 4. afdeling har været at tilvejebringe et overblik over, hvorvidt vedligeholdelsesstandarden på kommunens ejendomme er fastholdt i perioden fra sidste eftersyn (1997) og frem til i dag. For Idrætsbygninger under Magistratens 4. afdeling er samtlige ejendomme gennemgået med henblik på, at opnå en ensartet tilstandsvurdering af de enkelte bygningers nuværende vedligeholdelsestilstand samt vurdere fremtidige udgifter til vedligehold og opretning. Sidstnævnte forhold er vurderet med henblik på at tilvejebringe et sikkert budgetteringsgrundlag for Århus Kommune. På ovennævnte baggrund blev RAMBØLL i februar 2003 engageret af Århus Kommune v/ kontorchef Anne Knudsen til at forestå udarbejdelse af udbudsmateriale med henblik på indhentning af tilbud fra ekstern rådgiver for gennemførelse af bygningseftersynene. Omfanget og indholdet af eftersynet er fastlagt i nedennævnte arbejdsgruppe, som har haft deltagelse af repræsentanter fra de enkelte sektorer i Magistratens afdelinger, og hvori også RAMBØLL har deltaget. Arbejdsgruppen har været ledet af Økonomisk Afdeling v/ kontorchef Anne Knudsen. Arbejdsgruppens deltagere: Anne Knudsen Niels Jørgen Rasmussen/Lars Sønderby Dan Brock-Faber Kjeld Mikkelsen Marinus Christensen Henning Madsen Niels M. Poulsen Søren K. Hougaard Jensen Lars P. Pedersen Børge S. Nielsen Økonomisk Afdeling Økonomisk Afdeling Børn- og Unge Afdelingen Magistratens 1. Afdeling Ejendomsforvaltningen Magistratens 3. Afdeling Fritids- og Kulturforvaltningen Magistratens 4. Afdeling RAMBØLL RAMBØLL På baggrund af licitationen afholdt 2. juni 2003 samt efterfølgende evaluering af de indkomne tilbud, blev rådgivningsfirmaet Carl Bro A/S valgt til gennemførelse af bygningseftersynene og udarbejdelse af tilstandsrapporter for de enkelte ejendomme. Bygningseftersynene har omfattet udvalgte ejendomme inden for sektorerne 1.00 1.80 2.00 3.30 4.20 og 4.30 svarende til ca. 10 % (34 stk.) af førnævnte sektorers samlede bygningsmasse. Endvidere har eftersynene omfattet alle idrætsbygninger indenfor sektorerne 4.10 og 4.20 (66 stk.). Bygningseftersynene blev gennemført i perioden 1. august 1. november 2003. RAMBØLL har sideløbende med det eksterne rådgivningsfirmas bygningseftersyn udført kontrolsyn af udvalgte ejendomme, og har haft koordinerende møder med det eksterne rådgivningsfirma for præcisering af eftersynsniveau. Side 2 af 10
I de udarbejdede rapporter og i det efterfølgende skelnes mellem udgifter til vedligehold og udgifter til opretning. Udgifter til vedligehold er typisk afrensning og maling af døre, vinduer og træværk ved tag, partiel udskiftning af glasruder, mindre reparationer på tage, servicering af installationer og lignende. Udgifter til opretning omhandler typisk udskiftning af tagbelægning, facadebeklædning, vinduer og døre, generel omfugning af murværk, udskiftning af ventilationsanlæg, belysning m.v. Vedligehold omhandler således bygnings- og installationspleje gennem materialernes levetid, hvorefter opretning iværksættes i form af udskiftning eller gennemgribende renovering af bygnings- eller installationsdele. På baggrund af de afholdte eftersyn er der udarbejdet en overordnet kategorisering af de enkelte ejendommes aktuelle vedligeholdelsestilstand. Kategorierne er: Meget god stand God stand Middel stand Dårlig stand Meget dårlig stand Efterfølgende er angivet sammenfattende og konkluderende bemærkninger til de udførte bygningseftersyn. Efterfølgende økonomiske overslag er anført i 2003-priser ved byggeindeks 170. 2. Udvalgte ejendomme (sektor 1.00 1.80 2.00 3.30 4.20 og 4.30) Som ovenfor nævnt har bygningseftersynet omfattet 34 ejendomme. Eftersynene omfattede ikke udenomsarealer, skure og eventuelle elevatorer. Fordelingen af ejendommene på de enkelte sektorer er aftalt på indledende arbejdsgruppemøder, og er som følger: Sektor 1.00 Indiv. bistandsydelser (døgninst. m.v.) 2 stk. Sektor 1.80 Daginstitutioner 17 stk. Sektor 2.00 Administrationsbygninger 2 stk. Sektor 3.30 Foranstaltn. for ældre og handicappede 9 stk. Sektor 4.20 Fritid og Kultur (soc. klubber, pæd. legepl.) 2 stk. Sektor 4.30 Folkebiblioteksvæsenet 2 stk. I alt 34 stk. Resultatet af de gennemførte bygningseftersyn og foreliggende rapporter viser, at knap 6 % af ejendommene (2 stk.) ligger under kategorien Middel stand. Øvrige ejendomme er karakteriseret som værende i Middel stand eller bedre. Ovennævnte forhold gælder tilstandsvurderingen af klimaskærmen, men giver dog et generelt billede af bygningernes samlede tilstand. Side 3 af 10
De samlede udgifter til vedligehold og opretning af ejendommene (i alt ca. 42.200 m 2 ) over de kommende 10 år er vurderet således: Samlet vedligehold (34 ejend.) Samlet vedligehold (2004 2013). Klimaskærm kr. 10.551 Indv. konstr../overflader kr. 8.099 Tekniske anlæg kr. 16.230. I alt kr. 34.880 Samlet opretning (34 ejend.) Samlet opretning Samlet opretning Samlet opretning (2004 2005) (2006 2013) I alt Klimaskærm kr. 10.463 6.110 16.573 Indv. konstr./overflader kr. 436 10 446 Tekniske anlæg kr. 1.725 470 2.195. I alt kr. 12.624 6.590 19.214 (Beløb i 1000 kr. ekskl. moms) For detaljerede oplysninger om de enkelte ejendomme henvises til særskilte eftersynsrapporter for disse. For kontrol af de i rapporterne angivne vedligeholdelsesomkostninger er der foretaget en sammenligning mellem rapporternes samlede beløb til vedligehold af tagkonstruktioner og tilsvarende erfaringspriser fra V&S*, baseret på det samlede eftersete tagareal. Rapporternes samlede afsatte beløb til løbende vedligehold af tage udgør kr. 205.000 ekskl. moms i gennemsnit pr. år (baseret på 34 ejendomme). Det tilsvarende beløb beregnet ud fra V&S-priser udgør kr. 290.000 ekskl. moms. Kontrollen er foretaget ved gennemgang af samtlige rapporter svarende til et samlet tagareal på ca. 30.000 m 2. Med den usikkerhed som må forventes ved vurdering af ydelser i forbindelse med tilstandsvurderingen af de enkelte ejendomme, samt det forhold at V&S-priser er baseret på hovedstadsområdets prisniveau, vurderes det at de anførte beløb til fremtidigt vedligehold af tagkonstruktioner er forventelige. Samme forhold gør sig gældende for de anførte beløb til vedligehold af facader. * - V&S priser udgives af V&S Byggedata A/S, og indeholder erfaringspriser på et omfattende udsnit af bygge- og anlægsarbejder. V&S-priserne ajourføres årligt. Side 4 af 10
Af større udgifter til vedligehold af facader kan nævnes afrensning og overfladebehandling af beton- og træfacader, maling af vinduer, udskiftning af punkterede/beskadigede termoruder o.lign. For tekniske anlæg gælder generelt, at beløbene anført til vedligehold typisk omhandler servicering af anlæg, indregulering, supplerende isolering, partiel udskiftning af rørstykker, ventiler, beskadiget sanitært udstyr etc. For rapporterne gælder generelt, at de enkelte opretningsarbejder og de hermed forbundne udgifter er angivet i de år, hvor disse vurderes optimale i forhold til bygnings- og installationsdelenes tilstand. Af større typiske opretningsopgaver som er aktuelle for ejendommene kan nævnes: renovering af beton- og murværksfacader, udskiftning af vinduer og døre, tagrenoveringer, udskiftning af ventilationsanlæg o.lign. De største opretningsarbejder er placeret indenfor de første 1-3 år efter tidspunktet for tilstandsvurderingen, hvilket kan indikere, at flere opretningsarbejder anført i eftersynsrapporterne fra 1997 ikke i den mellemliggende periode er udført. 3. Konklusion Udvalgte ejendomme Generelt vurderes de udvalgte ejendomme, set i forhold til disses opførelsestidspunkt og byggeskik, at være i normal vedligeholdelsestilstand, dog forefindes der på enkelte ejendomme vedligeholdelsesmæssige mangler, og en del ejendomme bærer præg af at der snarest skal udføres større opretningsarbejder specielt på klimaskærm (tag og facader). Størst opretningsbehov vedrørende klimaskærmen findes i sektorer under Magistratens 1. og 4. afdeling. Størrelsesordenen af de fremtidige vedligeholdelsesudgifter vil naturligt være afhængig af opretningsinvesteringerne, idet det erfaringsmæssigt er forholdsvis dyrere at vedligeholde bygningsdele som burde være udskiftet/renoveret. På baggrund af de udarbejdede eftersynsrapporter kan de samlede udgifter til vedligehold og opretning over de kommende 10 år fordelt på de enkelte magistratsafdelinger - opgøres således: Samlede udgifter til vedligehold og opretning (34 ejendomme) Vedligehold Opretning Magistratens 1. Afdeling kr. 8,3 mill. 4,7 mill. Magistratens 2. Afdeling kr. 2,3 mill. 1,1 mill. Magistratens 3. Afdeling kr. 14,8 mill. 7,2 mill. Magistratens 4. Afdeling kr. 9,4 mill. 6,1 mill. Sum ekskl. moms (2004 2013) kr. 34,8 mill. 19,1 mill. Side 5 af 10
Med udgangspunkt i de gennemførte bygningseftersyn og udarbejdede rapporter kan det konkluderes, at vedligeholdelsesstandarden generelt har været fastholdt i perioden 1997 2003, men at der i de kommende år henstår væsentlige vedligeholdelses- og opretningsarbejder i takt med bygningsmassens ældning. Eftersynskontrollen indikerer ligeledes, at der i perioden 1997 2003 ikke har været afsat tilstrækkelige midler til egentlige opretningsarbejder, således at der nu er ophobet et større opretningsbehov de kommende 1-3 år. Det skal bemærkes, at eftersynskontrollen af de udvalgte ejendomme kun har omfattet 10 % af den samlede bygningsmasse inden for denne kategori. Det skønnes ikke, at der umiddelbart på baggrund af stikprøveundersøgelsen kan konkluderes på den samlede bygningsmasse. 4. Idrætsbygninger Bygningseftersynene har omfattet samtlige af Århus Kommunes idrætsbygninger i alt 66 stk. Udenomsarealer, skure, baneanlæg o.lign. har ikke været omfattet af eftersynet. Ejendommene henhører under Århus Kommune Magistratens 4. Afdeling, og omhandler såvel kommunale som selvejende anlæg. Af de i alt 66 ejendomme er der ca. 30 % som er svømmehaller eller anlæg som indeholder svømmesale. Skolesvømmehaller udgør i alt 13 stk. Ejendommenes samlede areal udgør 132.000 m 2. Ud fra en grov kategorisering af ejendommenes tilstand jf. pkt. 1- ses, at klimaskærmens tilstand for 48 % af ejendommenes vedkommende er under Middel stand, at 32 % af ejendommenes indvendige konstruktioner/overflader ligger under Middel stand samt at 23 % af ejendommenes tekniske anlæg ligeledes er vurderet at ligge under Middel stand. Øvrige ejendomme er karakteriseret som værende i Middel stand eller bedre. Specielt skal nævnes, at svømmehaller har et markant behov for opretning, og tilstanden for skolesvømmehallernes klimaskærm, indvendige konstruktioner/overflader og tekniske installationer er generelt karakteriseret som værende i Meget dårlig stand. De samlede udgifter til vedligehold og opretning af ejendommene (i alt ca. 132.000 m 2 ) over de kommende 10 år er vurderet således: Side 6 af 10
Samlede udgifter til vedligehold Samlet vedligehold (2004 2013). Klimaskærm kr. 12.388 Indv. konstr../overflader kr. 33.769 Tekniske anlæg kr. 42.867. I alt kr. 89.024 Samlede udgifter til opretning Samlet opretning Samlet opretning Samlet opretning (2004 2005) (2006 2013) I alt Klimaskærm kr. 54.049 16.514 70.563 Indv. konstr./overflader kr. 65.224 34.012 99.236 Tekniske anlæg kr. 28.640 26.098 54.738. I alt kr. 147.913 76.624 224.537 (Beløb i 1000 kr. ekskl. moms) Fordeles de forventelige udgifter til opretning og vedligehold på administratorer ser det således ud: Samlede udgifter til vedligehold fordelt på administratorer Samlet vedligehold (2004 2013). Fritids- og Kultur kr. 30.060 Selvej. inst. kr. 48.948 Skolevæsenet kr. 10.016. I alt kr. 89.024 Samlede udgifter til opretning fordelt på administratorer Samlet opretning Samlet opretning Samlet opretning (2004 2005) (2006 2013) I alt Fritids- og Kultur kr. 43.534 14.232 57.766 Selvej. inst. kr. 58.799 17.537 76.336 Skolevæsenet kr. 45.580 48.855 90.435. I alt kr. 147.913 76.624 224.537 (Beløb i 1000 kr. ekskl. moms) Side 7 af 10
For detaljerede oplysninger om de enkelte ejendomme henvises til særskilte eftersynsrapporter for disse. 5. Konklusion - Idrætsbygninger Som det fremgår af pkt. 3 er næsten halvdelen af ejendommenes klimaskærm tilstandsmæssigt beliggende under Middel stand, og ca. 1/3 af ejendommenes indvendige konstruktioner og overflader er beliggende i samme kategori. Svømmehallerne såvel de kommunale, de selvejende og skolesvømmehallerne har generelt et markant behov for opretning. Dette gælder både klimaskærm (tag og facader), indvendige konstruktioner og overflader (baderum, promenadedæk, bassiner etc.) samt tekniske installationer (ventilation, vandbehandling mv.). For en stor del af svømmehallerne gælder, at disse på vandbehandlingssiden ikke opfylder kravene til omsætningstider, håndtering af Perlite mv. Endvidere er der registreret en del ventilationsanlæg med korrosion, utilstrækkelig luftskifte, manglende fugtstyring og varmegenvinding m.m. For enkelte svømmehaller er der konstateret risiko for konstruktionssvigt ved dækkonstruktioner o.a., og der bør her iværksættes udbedring indenfor 1-2 år. Det særdeles aggressive miljø som findes i svømmehallerne medvirker til en generel accelereret nedbrydning af konstruktioner og installationer i forhold til de mere traditionelle bygninger. De aktuelle svømmehalsanlæg bærer generelt præg af nedslidning, og bør renoveres/opgraderes for at sikre en fremtidig drift. Idrætshallerne er overordnet set i bedre stand end svømmehallerne, dog må der jf. tilstandsrapporterne forventes en del udgifter til opretning af gulve, facader/tag og installationer. En stor del af de kommunale idrætsanlæg er træbygninger eller bygninger med større arealer med træbeklædninger. Sådanne konstruktioner medfører erfaringsmæssigt relativt større omkostninger til vedligehold end tilsvarende facader opført i murværk, beton o.lign. På baggrund af eftersynsrapporterne vurderes det således, at vedligeholdelsesniveauet af idrætsanlæggenes ejendomme generelt ligger som anført for Udvalgte ejendomme, dvs. at vedligeholdelsesniveauet/-tilstanden vurderes som værende normal under hensyntagen til bygningernes alder og byggeskik. Dette underbygges af sammenstillingsrapporternes angivelse af det vurderede fremtidige behov for vedligehold pr. m 2 etageareal. Side 8 af 10
Der genstår et massivt behov for opretning af bygningsmassen indenfor de kommende 1-3 år, og det vurderes, at ejendommene lider under utilstrækkelige opretningstiltag i perioden frem til i dag. I forlængelse af de udarbejdede eftersynsrapporter og tilhørende økonomiske overslag over forventelige udgifter til fremtidige opretningstiltag, kan det vise sig nødvendigt at foretage en prioritering af de anførte forhold, således at fremtidig drift sikres samt at gældende forskrifter for anlæggene overholdes. 6. Sammenfattende konklusion - Udvalgte bygninger og Idrætsbygninger For begge bygningskategorier Udvalgte bygninger og Idrætsbygninger gælder, at der er et markant behov for opretning af klimaskærmen (tag og facader) på ejendommene. Vedligholdelsestilstanden for såvel Udvalgte ejendomme som Idrætsbygninger vurderes overordnet set som værende normal set i relation til ejendommenes alder og byggeskik. Niveauet for vedligeholdet af de enkelte ejendomme indenfor Udvalgte bygninger vurderes på baggrund af rapporterne, at være fastholdt i perioden fra sidste bygningseftersyn (1997) og frem til i dag. Idrætsbygningerne var ikke indeholdt i eftersynet i 1997, hvorfor der ikke kan siges noget om, hvorvidt niveauet er fastholdt i denne periode. For såvel Udvalgte ejendomme som Idrætsbygninger genstår omfattende opretningsarbejder i de kommende 10 år, dels for at sikre en fortsat levetid af de enkelte bygningsdele og dels for at opnå et æstetisk acceptabelt niveau. Mest markant er opretningsudgifterne til Idrætsbygninger indeholdende svømmesale, idet udgifterne til disse generelt er væsentlig større end for øvrige bygningskategorier. Det må for disse anlæg forventes, at investeringer til opretning er nødvendige for sikring af anlæggenes fortsatte drift, herunder overholdelse af gældende forskrifter for vandbehandling, arbejdsmiljø mv. Nedenstående tabel illustrerer dette forhold. Sammenligning af vedligeholds- og opretningsudgifter for svømmehaller og udvalgte ejendomme Skolesvømmehaller Udvalgte ejendomme Opretning Vedligehold Opretning Vedligehold [kr/m 2 /år] [kr/m 2 /år] [kr/m 2 /år] [kr/m 2 /år] Klimaskærm 109 6 39 25 Indv. konstr./overfl. 347 17 1 19 Tekn. install. 198 49 5 38 I alt [kr/m 2 /år] 654 72 45 82 (Beløb ekskl. moms) Side 9 af 10
Da hovedparten af opretningsbehovene er vurderet til at skulle udføres indenfor de kommende 1-3 år, skønnes det at en prioritering af indsatsen kan være nødvendig. Det er i denne forbindelse afgørende, at prioriteringen foretages således, at specielt svømmehallerne sikres en fortsat drift, og således at der ikke opstår følgeskader som følge af manglende udbedring af forhold. Sidstnævnte vil kunne give anledning til accelereret skadesudvikling med heraf følgende ekstraordinære store udgifter. Århus, den 17. december 2003 RAMBØLL Lars P. Pedersen Afdelingsleder Børge Sonnenborg Nielsen Akademiingeniør Side 10 af 10